香港

樓市速報:癲價車位屬例外 千挑萬選市區最穩陣

盛產「車位王」的何文田天鑄,近日再錄「癲」價成交。車位逆市得天價,惹來市場一陣憧憬。不過,隨後數天市場卻傳出多宗短持車位蝕讓個案,讓人感到有關市場難以觸摸。 行內人士認為,在本港養車屬奢侈品,易受經濟氣氛影響。然而面對車位嚴重不足的事實,車位價格尤其位於市區的,長線相信仍是易升難跌。 何文田天鑄一車位上月以六百三十八萬元成交,創出全港住宅車位新高紀錄,較舊紀錄的六百萬元,高出三十八萬元或百分之六。 土地註冊處資料顯示,上述成交屬一個二樓單號車位,原業主去年二月以四百七十萬元購入,持貨不足一年,帳面獲利一百六十八萬元或百分之三十六。是次購入的銀碼,足以買入天水圍嘉湖山莊的一個三房單位,或九龍灣淘大花園的一個一房單位。 不過,若連同非住宅項目計,全港最貴車位仍是資深投資者「物流張」張順宜於去年十月售出的中環中心B1層一個單邊車位,當時雖曾減價四十萬元,但最終作價仍達七百六十萬元。 除了天鑄繼續發威,土地註冊處資料顯示,將軍澳THE PARKSIDE B樓層的單號車位,早前以二百二十萬元售出,較一八年購入價二百一十五萬元,帳面微賺五萬元。 今年一月份的車位買賣註冊,與整體地產市道背馳。香港置業行政總裁李志成表示,期內共錄六百一十九宗車位成交註冊,較去年十二月的三百二十六宗,急增百分之八十九點九;涉及註冊金額約十五億二千萬元,按月增加逾一點一倍。 全靠新盤分拆所致 不過,業內人士解釋,一月份成交增加,主要是受到發展商分拆新盤車位所帶動,期內成交註冊集中在三個屋苑,分別為錄得一百六十二宗的星漣海、一百零八宗的維港頌,以及五十六宗的海日灣。總計三個屋苑註冊量,共佔一月車位成交註冊量逾五成。 事實上,新型冠狀肺炎持續醞釀,市場觀望氣氛濃厚,近期住宅蝕讓個案漸漸浮現,車位亦有短炒蝕讓情況,尤其過往入場價較低的新界區屋苑車位,蝕讓幅度介乎百分之三至三十七。 當中,沙田河畔花園L1層雙號車位,於二月一日以九十一萬成交,持貨逾三年帳面蝕十七萬,貶值約百分之六。另外,市場消息指出,相同屋苑相同層數單號車位以八十萬成交,持貨約四年帳面蝕三十五萬,貶值約三成。 此外,沙田中心亦錄車位蝕讓個案,該屋苑P1層單號車位早前以七十五萬售出,買家以個人名義登記,持貨僅一年帳面蝕三十七萬,蝕幅約百分之三十三。 車位不足 價格難落 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為:「車位在香港屬於奢侈品,養車貴過養樓,所以很易受到經濟週期的影響,天鑄的升幅只可說是零星個案,難言車位有逆市向好的情況。不過,現時的市況雖然是淡市,但又未致於經濟嚴重衰退,亦未有銀行倒閉等情況。加上車位不足是政府長期的政策,以鼓勵更多人乘搭公共交通工具。因此長遠來說,車位價格仍難以大跌,尤其市區的車位。」 事實上,根據立法會文件,截至一八年十二月底,全港約有七十八萬四千部領有牌照的車輛。而在過去十年間,私家車和客貨車數目已增加至約六十一萬六千部,增幅高達百分之四十五,但同期可供私家車和客貨車使用的泊車位數目卻只增加至約六十七萬五千個,增幅僅為百分之九。 至於商用車輛,例如貨車及非專營巴士,雖然過去十年的數目輕微下跌了百分之三,而同期相關泊車位數目卻下降了百分之五,部分原因是政府近年需要收回不少短期租約停車場作長遠發展。 雖然政府指會密切留意各區的泊車需要,並採取措施適度增加供應,包括在合適路旁畫設夜間泊車位;要求發展商在新發展項目內提供較高的泊車位數量;在合適的「政府、機構或社區設施」發展項目中加設公眾泊車位;以及推展智能泊車系統先導計畫。 當中智能泊車系統一般配置快速升降機和旋轉移動台等運送汽車,自動尋找泊車位置和存取汽車。相對傳統停車場,有關系統一般可以在相同大小空間增加三成至一倍的泊車位數目。運輸署已於一八年年初委託顧問研究推展先導計畫,旨在選定六個合適地點興建。 不過即使如此,有關做法只能紓緩情況,而且興建智能停車場亦尚要一段時間,如位於欽州街及通州街交界的地下智能停車場先導計畫,估計施工期不少於五年,可謂遠火不能救近水。 運輸及立法會政府帳目委員會在去年提到,一八年泊車位比例已降至一點一。房屋局局長陳帆亦指,政府認為每輛車有一點四或一點五個泊車位是最理想的,但承認政府未來做不到該標準。因此相信車位價格高企仍要維持一段長時間。 晚間觀察 留意公契 需求大於供應,加上入場門檻「較低」、放租容易、不用特別裝修、保養,省卻許多工夫,故無論市況如何,車位仍是不少人的投資心水。不過如前所述,車位易受經濟週期影響,尤其在逆市中更要小心選擇。 黃良昇指,從地理上看,市區車位最穩陣。其中九龍站、西半山住戶多以車代步,故價格有一定保證。另外,如今次造出天價的何文田區的價位亦是易升難跌。當中天鑄一直高踞全港住宅最貴車位的寶座,去年四月及六月俱有車位以六百萬元易手。至於近期發展商一手發售的天鑄車位,成交價亦由五百四十萬至五十七十萬元不等。 除了要留意地點,亦要注意區內車位的競爭狀況,買入前最好先了解車位附近有 沒有其他停車場,並了解屋苑單位與車位的比例,以及住戶的用車量,區內車位愈多人爭,車位的價格以及租金回報就會愈高。另外,最好在晚間到停車場實地視察車位使用量。 最後要留意車位產權問題,因為不同的大廈公契,對於車位出租或轉售會有不同的限制,有部分住宅規定,車位只能轉售或轉租予業主或住客,又有些車位規定必須連同物業單位一併購買,即表示投資者將來放租或放售時客源會比較狹窄,投資價格或會因此大打折扣。 [...]

海外

海外樓市:興建數百萬新屋 美國樓市降低入場門檻

美國戰後嬰兒潮已屆退休,全美將有愈來愈多業主年老過世或決定賣屋搬至養老村,「銀髮海嘯」(Silver Tsunami)恐在未來席捲當地樓市。房地產機構Zillow分析顯示,2007至2017年間,每年約有73萬間待價而沽的房屋,前屋主是60 歲以上的銀髮族。展望2017至2027年,每年預估將有92萬間的待售房屋是由銀髮族釋出,2027至2037年將續增至117萬間。 另一方面,Zillow估算,目前全美的自住房屋中,將有超過27%(相當於2,000萬間)會在2037年底前因為嬰兒潮世代死亡、決定搬至小屋或安老機構而遭到出售。全美所有地區都會面臨影響,而每一個都會區中,約有五分之一至三分之一的現有自住房屋將受到衝擊。佛州的坦帕灣區(Tampa-St. Petersburg-Clearwater)恐是受創最重的區域,到了2037年,銀髮族釋出的房屋預期將佔當地所有屋子的 33.2%。 銀髮族大量釋出房屋的地區,有許多並非千禧世代或X世代偏好之處,這代表,數以百萬計的房屋可能乏人問津。長期而言,這恐引發繼承、財富世代轉移的問題,繼承到冷門房屋的子女,可能難以找到買主,進而從中受惠。 學區房屋受波及 全美地產經紀商協會(NAR)數據顯示,2018年4月至2019年3月期間,外國人在美國購買的房地產總額較去年同期驟減36%,中國客更是大減,成為總額下跌的主要原因。 外國人在上述期間購買了183,100間,總值約為779億美元,遠不如前一年同期的266,800間、1,210億美元。外國人支付的房價中值為280,600美元,高於所有購屋者的259,600美元,但低於前一年同期的290,400美元。 外國人購買的房地產金額驟減,幅度令人吃驚,這暗示了對美國房地產的信心下降。影響的因素很多,包括海外經濟成長趨緩、中國資本管制趨嚴、美元走強以及待售房屋數量偏低等。 統計顯示,中國人雖已連續7年成為美國房地產的頭號買家,上述期間的置業額估計有134億美元,但跟一年前相較卻驟降了56%,減幅居所有外國買家之冠。整體而言,紐約市面臨了自2008年全球金融海嘯以來,最為嚴重的市場修正潮。最頂尖的豪宅產品原是受創最重的族群,如今卻連較親民的80萬美元單臥公寓(通常是父母買給上紐約大學的小孩來住)也受到波及。隨著市場成長趨緩,紐約市房地產究竟還適不適合投資,逐漸受到人們質疑。 全國多330萬戶新屋 自2000年至今,洛杉磯市區的房屋供不應求,中位數房價已經翻倍,三藩市灣區的中位數房價各式直竄天際,西雅圖市則漲了三分之二。相較之下南方州則因建造新房容易,房價只漲了10%,因此市場逐漸出現呼籲政府放鬆法規,讓房屋興建數更新密集,降低買屋門檻。Zillow指出,若政府依照當今的人口密度,放鬆土地分區的法規,讓單戶住宅能夠進行改建或新增房屋,就能在全美創造數以百萬計的新房屋,進而緩解了過去數十年不斷糾纏的住房負擔能力危機。 洛杉磯地區近20年中間住房數不斷擴展,若接下來的20年以同樣模式發展,待售房屋量將能夠增加14.5%;然而只要每10戶單戶住宅中有1戶,進行改建或新增第2戶房屋,就能夠讓待售房屋量激增成21%,等於增加了38.7萬戶住宅。若全美17個大型都市都以同樣的方式進行,預計新增的1,000萬戶新房屋外,還可以再多增加330萬戶。 [...]

香港

樓市速報:疫市之後 港島東商廈向好

內地新型冠狀病毒肺炎疫情來襲,本港商廈市場亦受拖累,上月寫字樓租售價齊跌,有代理預期,首季商廈交投或創歷史新低,租售價續受壓,當中甲級寫字樓租售價或跌半成,但料不會出現「沙士」般的跌幅。分析指,當疫情完結後,最快今年年中始有望回穩。而在去中環化的趨勢下,核心區甲廈租金料跌逾一成;而港島東商廈因受追捧反而會錄得升幅。 正當修例運動有緩和跡象之際,以為商廈市場可以重拾光明,誰不知內地新冠肺炎不斷擴散,香港亦不能倖免,更有社區爆發之憂慮,並確認有二代傳播。 財政司司長陳茂波於上週發表網誌,直言疫情令本已下行中的香港經濟受到進一步的打擊,很多慣常在新春期間舉行的團體活動或春茗,都因疫情而取消,旅客銳減,飲食、零售、消費及旅遊相關等行業受重創,無論是企業或打工仔,都面對收入大減甚至資金週轉壓力,近日更相繼傳出有企業要求員工放無薪假期、減薪甚至裁員的消息。 經濟受挫,不但住宅市場受到影響,商廈市場亦受到沉重的打擊。市場消息指出,中環美國銀行中心中層05至09室,面積3,497方呎,以每呎52元租出。美聯商業區域營業董事麥世強稱,上述租金較市價低約一成,社會運動於去年年中萌芽發酵,早已令甲廈市場觀望氣氛瀰漫,加上近期武漢肺炎來勢洶洶,令甲廈租金進一步受壓。 事實上,上址於去年曾以每方呎90元放租,較最新承租租金相差約42%。該甲廈現時仍有2伙單位以每方呎52元放租。據美聯工商舖資料,該甲廈近年租金持續高企,如今租金水平需要回溯至4年前,資料顯示,高層單位於2016年1月以3.6萬租出,以面積720方呎計,呎租約50元。 首季交投或創新低 美聯工商舖資料研究部指出,1月份50大甲級商廈僅錄得3宗買賣,是近2年次低紀錄;價格及租金按月分別下跌0.7%及2%,連續7個月向下,雙雙重返2018年初水平。 當中,金鐘甲廈售價按月下跌1.7%,是各區表現最差者,最新平均呎價約31,411元,重回2017年底水平;租金方面,更按月急挫4.1%,最新呎租僅62.4元,重返2017年中水平。 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,疫情打擊寫字樓市場,估計情況與2003年沙士時期相若,短期內將凍結商廈交易,預期首季商廈註冊買賣僅約150宗,有機會創歷史新低。不過他預計,今次商廈售價或難以像沙士時期般大跌,因為今次疫症發生後,內地已經即時放水救市,令到市場資金十分充裕,加上現時普遍業主持貨能力強,均不願意大幅減價平售。 資料顯示,受沙士影響,2003年上半年甲廈售價及租金,分別跌約12.8%及15.8%,惟當下半年市場回暖後,兩者均大幅反彈。成交量方面,2003年上半年僅錄592宗商廈買賣註冊,較2002年同期下挫約16.5%,但疫症退卻後,成交量則急速反彈。他預計,首季甲廈租售價將會下跌5%,待疫症完結後,商廈市場可望迎來回穩,這最快或於本年中至下半年開始。 連續5個月負吸納 雖說商廈市場在疫症過後或會好轉,但中區甲廈的前景仍是不樂觀。世邦魏理仕估計,由於今年整體擴張需求持續放慢,甲級寫字樓租金預期全年將會下跌5%至10%,特別是中環區,在「去中環化」的趨勢下,跌幅更達10%,資產價格或下調10%至15%。 世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示,去年寫字樓空置率主要在核心區攀升,大中環區空置率由2018年底的1.3%,升至去年底的3.4%,是2014年以來新高;大中環區寫字樓租金亦見按年下跌5.9%,創自2012年以來最大年度跌幅。另外,仲量聯行指出,經濟存在不穩定因素,令整體甲級寫字樓市場去年12月錄得9.1萬方呎負吸納量,為連續第5個月錄得負吸納量,其中中環寫字樓市場上月則錄得1.61萬方呎的負吸納量,新租賃成交宗數則按月減少31%。 事實上,目前寫字樓市場已趨向由租客主導,租戶紛紛於區內尋求更具成本效益的辦公地點,而租賃活動亦主要受這趨勢所影響。由於傳統商業區的空置率持續上升,整體甲級寫字樓租金於去年12月按月下跌0.4%,中環下跌0.3%,空置率則升至3.6%,為2015年2月以來的新高。 仲量聯行大中華及香港研究部主管黃志輝指出,基於大部分業主均無意降價,以遷就投資者較低的估價,令寫字樓投資市場持續淡靜,初步數據顯示,去年寫字樓買賣成交總額按年下跌56%至336億元。 [...]

香港

樓市速報:疫情肆虐 商舖劈價又劈租

武漢肺炎疫情肆虐,生意淡靜,商舖無論放租或出賣都要劈價才能脫手。近期多個巨額大舖都要大幅下調叫價,當中如西環地舖要劈價兩成多求售易手,赤柱巨舖亦要減價近兩成放售。市旺齊上,市差齊落下,地舖租金不得不大幅回落才能吸到租客。 中原(工商舖)商舖資料顯示,堅尼地城加多近街45至55號地下5至9號,舖位面積約2,000方呎。業主原以6,800萬元放售,現因應市況而減價1,800萬元或26%,至5,000萬元,呎價約2.5萬元,商舖可交吉出售,並可「買殼」形式購入商舖。 該物業前租客為餐廳,舖位本身備有來去水位,預計市值呎租約65元,但業主近期有感市況持續淡靜,加上有意重整投資組合,故大幅減價。受去年反修例風波,再加武漢肺炎踩多一腳,舖市首當其衝。中原(工商舖)研究顯示,2019年下半年西環區共錄得13宗商舖買賣成交,較上半年20宗下跌35%,而2020年1月更僅錄得1宗。 其他區城的商舖亦要減價出售,市場消息透露,赤柱市場道25號啟厚樓地下及地庫,面積4,612方計的巨舖,近日以近3億元易手,呎價約6.5萬元,現時商舖正租予超級市場。翻查資料,上述項目早於2018年4月起放售,當時地下商舖連同2、3、5、7、8、9樓連天台一併透過公開招標形式出售,當時意向價約3.6億元,意味今次交易價較意向價少近17%。 租務方面亦相當「慘淡」,中原(工商舖)資料顯示,深水埗汝州街210至214號地下,地舖面積約2,370方呎,另有約1,515方呎入則閣,總面積約3,885方呎,近日獲承租,成交月租約16.5萬元,平均呎租約42元,對比舊有租金大跌近26%。 舖位前租客為中信銀行,舊租金約22.4萬元,於去年遷出後,業主隨即將物業放租,叫價20萬元,但去年中開始爆發社會運動後,招租反應一般。近期終獲茶餐廳租客洽租,業主有感準租客有誠意,加上為免物業繼續丟空,故接受大幅議價。 [...]

香港

新盤放大鏡:疫市下熱賣新盤逐個睇

受疫情影響,土地註冊處暫停服務,令1月一手私人住宅買賣登記量無可避免下跌,有二手代理研究部人員指出,有關滯後影響,或推高2月註冊量「假性」上升,相信一天疫情未見緩和甚至消失,樓市前景仍然偏淡。然而,近期個別貼市價發售的新盤銷情仍見理想,反映市場需求仍大。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,受疫情影響,1月份料有不少一手登記滯後至2月份註冊,令1月數字不升反跌,料2月因而出現「假性」好轉,惟後市尚布陰霾。 綜合土地註冊處數據所得,2020年1月截至24日(土地註冊處因應新型冠狀病毒疫情暫停服務,而減少1月份餘下註冊日數),全港共錄得613宗一手私人住宅買賣登記,總值72.80億元,較去年12月份的646宗及110.80億元,分別跌5%及34%,前者創13個月最少,後者更創2016年3月以來的47個月新低。 按地區劃分,全港三區新盤登記量錄得兩跌一升。當中以九龍區跌幅較顯著,按月挫兩成,僅錄得154宗登記;而涉及金額亦同步回落25%,至20.53億元,主要來自啟德嘉峰匯共52宗,以及同區尚珒溋的28宗。 WETLAND SEASONS PARK獨力難支 新界區方面,月內買賣宗數維持低企,僅錄得416宗,較去年12月份的435宗低基數再跌4%,主因是期內只靠天水圍WETLAND SEASONS PARK獨力支撐,單是此項目已錄得204宗登記,佔全區近半。至於涉及金額,更大跌47%,由去年12月份的81.36億元,萎縮至上月的42.74億元。 港島區方面,則在超低基數下出現逆市大幅上升,惟實際買賣登記量不足半百宗,由去年12月只有18宗,大升1.39倍至43宗;而涉及金額更升3.38倍,錄得9.53億元,是三區之中最少者。該區月內登記以北角君譽峰的銷售登記為主,共錄得17宗,佔了全區近四成。 按樓盤分類,WETLAND SEASONS PARK共錄204宗登記,成為1月份登記量最多的一手私宅項目,總值13.40億元,平均每宗登記約657萬元;次名則為嘉峰匯的52宗,第三是尚珒溋的28宗。以平均每宗買賣金額計,最高者為雲海別墅的6,566萬元,而最低者為恒大珺瓏灣1期的503萬元。 新盤銷情仍佳 [...]