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港鐵夥九倉華懋競投中環官地 鄧智輝:政府招標機制非常公平官員有避席不存角色衝突

港鐵於日前記者會上表示,現正計劃東涌配電站、百勝角通風樓上蓋以及東涌東第一期準備招標,3個項目合共提供約4,000多伙,將於未來一年內招標。惟港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝表示,東涌東項目要與政府就東涌完善項目協議簽訂後才能落實。至於小蠔灣車廠項目正積極研究如何加快發展步伐,縮短招標時間,雖然現階段未有最後落實方案,但現正研究如何推前項目的招標時間表。而東涌配電站地皮比較成熟,預計會先招標,隨後輪到百勝角項目,鄧智輝強調:「兩個項目已準備得好充裕,將於未來一年內招標。如果可以在緊接的一兩個月內推出,我們一定會推出。」 鄧智輝:官員有避席不存角色衝突 中環地王 — 新海濱3號(民耀街)商業地於6月中截標,共收6份標書,其中港鐵極罕有夥九龍倉置業及華懋集團合組財團競投入標。對於政府作為持分者的港鐵投標官地,是否有角色或利益衝突,鄧智輝解釋:「政府的招標機制非常公平,大家要深信招標時已明確闡述如何評估一份標書的內容,而非大家不知如何打分。招標的評分制度非常詳細、內容豐富且清晰。所以並不存在角色衝突。另外,當港鐵公司討論此項目時,所有政府官員及港鐵董事會都有避席,完全無參與任何討論、最終決策、投標及方案。中環地王非一般項目,而是一個特殊項目,因為在香港中環有一個大規模地皮並具備優質投資物業項目,是非常寥寥可數;此外,港鐵公司已發展香港站及九龍站上蓋物業,兩邊都持有投資物業,相信地王項目會為港鐵手頭上現有項目帶來協同效應。」 中環地王非「價高者得」 他表示,港鐵參與地王項目正正因為該項目並非普通「價高者得」,而是一個充滿抱負及理想的項目,希望為社區建立優質設施。「港鐵公司過去有豐富經驗發展大型社區,當一個如此罕有特殊的項目出現,加上港鐵熟悉地底工程,在中環擁有不少地下設施,所以我們最後決家參與。」鄧智輝強調,現時港鐵並無任何計劃參與其他政府賣地投標。 對於港鐵與九龍倉置業及華懋合夥一事,鄧智輝指,由於中環地王項目非常龐大,相信任何公司參選投資、甚至公司自身財務壓力都比較大,因為屬於長期發展項目,並需為社區建造大量設施。鑑於會德豐及華懋都曾經與港鐵有合作發展物業項目的經驗,大家志趣相投,所以今次亦一起合作。 估值最高645億有力問鼎史上最貴 中環新海濱3號(民耀街)地盤面積約51.6萬平方呎,預計提供達184.3萬平方呎樓面,主要用作商業及零售用途,亦須提供休憩設施,其中22.8萬平方呎樓面須用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後,實際餘下約161萬平方呎商業樓面。市場就上述地皮的估值,由約370億至645億元不等,預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元,總價有力挑戰本港史上最貴地王。 上述項目於今年6月中旬截標,地政總署共收6份標書,包括長實、新地、恒地、信置夥拍招商局置地及鷹君集團合組財團,九倉置業則夥港鐵與華懋參與競投。 [...]

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會德豐41.85億奪古洞地皮高估值上限逾6% 會地梁志堅:地皮潛力優厚擁大灣區優勢

地政總署於7月28日公布,古洞第 24 區粉嶺上水市地段第 278 號住宅地皮以41.85億元批出,中標財團為會德豐地產。該地皮面積82,065平方呎,可建總樓面面積492,390平方呎,住宅面積為410,324平方呎,商業面積為82,065平方呎,每平方呎樓面呎價約8,499元,比市場估值上限高約6.2%。 上述地皮位處古洞北新發展區,鄰近未來北環線古洞站,預料將來可迅間直達各口岸及「亞洲矽谷」河套區。會德豐地產主席梁志堅表示: 「我們非常高興投得古洞這塊潛力優厚的地皮,我們將充分利集團在發展新社區的經驗,結合大灣區的優勢,將古洞北發展成為下一個優質社區。」 參考毗鄰的古洞第25區住宅地造價,該地皮於4月份以新界最高地價86.14億元批出,樓面呎價7,183元,不過今次24區地皮呎價更較之大幅高18.3%。今次24區地皮於上周截標時,共收到12份標書,包括新鴻基、長實、嘉華、遠東、大鴻輝及佳兆業等。 中原張競達:料單位落成每呎售兩萬元 中原地產測量師張競達表示,近期樓市正面消息較多,增加發展商入標信心,加上日前粉錦公路地皮早前以每呎樓面地價約9209元批出,遠高於市場預期,可見發展商對該區樓市前景相當睇好。古洞第 24 區地皮亦鄰近未來古洞站,料會成古洞北首批入伙的項目之一,地皮發展對推進北環線有一定幫助,今天地皮以樓面呎價約8499元,總值約41.85億元批出,略為超出市場預期,可見發展商對該區發展潛力睇好,預料發展密度較高,有機會發展成中小型單位,為區內提供更多上車供應,預計單位落成後可以呎價超過2萬元出售。 附表:古洞第 24 區地皮資料 [...]

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恒隆收購美領館撻Q 中美關係有轉機?

恒隆地產今日 (30日) 突然發公告,表示未能完成收購美國駐港澳總領事館宿舍地皮,因涉及中美外交事務,非買賣雙方能控制。 公告指,恒隆於2020年9月9日獲美國發函告知,接納其以25.66億港元收購壽山村道37號美國領事館宿舍地皮;雙方並於2020年9月16日,已就該地皮簽訂買賣協議備忘錄,並於9月30日,將該協議備忘錄呈交到土地註冊處註冊。根據該協議備忘錄,該交易定於2020年12月30日中午或之前完成。 然而,恒隆於2020年12月21日,收到土地註冊處發出的函件,當中指明: (i) 美國駐港總領事館不是一般商業主體,而該物業不是普通房產; (ii) 該物業的出售涉及中華人民共和國(「中國」)及美國兩國間的外交事務,不是一般商業行爲; (iii) 中國中央人民政府(「中國政府」)已告知香港特區政府,倘若美國駐港總領事館有意租賃、購置、出售或以其他任何方式獲得或處置任何位於香港特區的房地產,美國政府應提前60日經外交部駐港特派員公署向中國政府提出申請,並提供詳細資訊,在取得中國政府書面答覆同意後方可辦理有關手續(「該等外交義務」); (iv) 於該函件日期,土地註冊處並未收到任何文件,證明美國政府就出售該物業(即該交易)已遵從該等外交義務;及 (v) 因此,除非及直至美國政府能提交書面文件證明已遵從上述規定,否則土地註冊處不能為該協議備忘錄進行註冊。 [...]

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樓市速報:屯門地皮高估值一成七賣出

雖然週前才有山頂地皮流標,但面積較細的屯門藍地福亨村里的地皮,就成功以8,319萬元賣出,比市場之前最高估值高出一成七,反映中小型發展商對地皮需求的殷切,且證明他們對樓市前景看法不太悲觀。 地政總署公布,一幅位於新界屯門藍地福亨村里丈量約份第130約地段第2883號的用地,以8,319萬元批予寶庭置業(香港)有限公司(母公司:寶庭重建發展有限公司),批租期為50年。該公司為出價最高的投標者。除中標者外,其他投標者包括信和置業(00083)旗下的佳僑有限公司及順星(香港)有限公司。 丈量約份第130約地段第2883號的地盤,面積約為18,815平方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面面積約10,160方呎,為本財政年度最細幅的住宅用地。賣地條款規定,地盤建築物不可高於6層,並要鋪設公共道路及配套,保養至交還政府,意味項目將建成低密度住宅。 這幅地皮是在山頂豪宅地皮流標後才截標,但未有影響市場對這份細地皮的估值,一來兩者的最終客戶不同,二來則是地皮的涉價較低。由於這幅地位置偏遠,交通較弱,市場之前綜合估值介乎5,600萬至7,100萬元,樓面地價介乎5,500至6,988元,料項目落成後的每方呎售價可達1.3萬元。 然而,如今地皮以8,319萬元賣出,即是較預期最低價5,600萬元高出48.55%,比最高價則高出17.17%。市場人士認為,因應目前發展成本高企,估計計入地價及建築成本後,項目的總發展成本逾1.5億元,落成後每方呎賣價要達1.5萬元才有利可圖。按中原地產的資料,地皮鄰近豫豐花園目前的平均呎價只是12,418元,雖然豫豐密度較高,但在樓市正走下坡情況看,足見這次中標的發展商相當進取。 再者,在入標之前,山頂文輝道地皮流標才流標收場,即使該地皮並非發展商不肯入標,而是政府嫌入標價不似預期而收回,惟某程度也反映大型發展商對後市的看法已轉趨審慎。同時,近年新增的政府地皮供應都是集中新界區,尤其屯門及元朗更是供應重鎮,加上藍地地皮偏細,發展潛力不大,卻仍然獲追捧,顯示市場對細地皮需求殷切,並反映政府近年推出的細地皮似乎不足讓中小型發展商參與競投,未來或許應加入更多細地皮於賣地表內,或拆細一些大型地皮,好讓更多發展商可參與競爭。 [...]

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樓市速報:山頂地流拍 政府堅離地?

山頂文輝道地皮流標,是繼2014年大埔白石角科進路地皮後另一幅具指標性地皮流標。這幅預料被建洋房及分層單位混合式發展的豪宅地,地盤面積約為17,598平方米,市場原預期地價可達263億至323億元,即每呎樓面地價達6.5萬至8萬元,地政總署最終以出價未達要求而宣告流標。 這次流標的山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號用地,共收到5分標書,入標者包括嘉華國際(00173)、長實地產(01113)、恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)等4間獨資集團,以及由九龍倉(00004)、新世界發展(00017)、南豐、華懋、中國海外(00688)和信和置業(00083)等6間發展商組成的「萬億財團」,競爭尚算激烈。 然而,地政總署於10月16日公布,「因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價,政府不接納在10月12日截標時所接獲的5份標書。」並強調「政府按既定機制在市場上公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價,政府不會出售該土地。」 該署公布還指出:「政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應,以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求。這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。政府會在適當時候考慮推出該山頂文輝道用地的安排。政府亦不會就投標者的出價作出揣測,實際上出價往往視乎種種因素,例如每幅用地對個別投標者的吸引力,投標者就市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。」 至於地皮的底價究竟多少,公布則未有披露。會德豐(00020)副主席梁志堅表示,這次投地是按市況出價,並認為這次出價好大機會中標,最終政府認為不到價,「我唔知道幾錢先到價」,對流標感到「認真失望」。他又相信因招標至截標期間有數星期,令發展商出價及政府估價有差別。不過,特首林鄭月娥回應有發展商提到政府對地皮估值有時間差是錯誤講法,解釋地政署是在截標當日才定地皮「底價」,並非提前兩個月估價「不貼市」,更質疑地產商為何不知政府地皮估值程序。她又指政府無高地價政策,但為保公帑,不會賤賣土地;更提到看不到入標未到價與空置稅有關,重申空置稅是要令一手樓盡快出售或租出,該地產商無理由囤地。 近年政府改以招標形式出售地皮後,共有4次因標價低於底價而流標,對上一次是2016年1月推出的元朗凹頭住宅地,同年8月重推時以逾9.88億元賣出;再之前是2015年11月及2014年3月的青衣細山路商住地及大埔白石角科進路臨海地。而前兩者因涉及價格較低,相對指標性作用不大。凹頭住宅地於2016年8月重推時以逾9.88億元賣出,白石角地則以逾25.42億元成功標售。 [...]