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新盤放大鏡:嘉峰匯 低價招徠

受社會運動激化一度推遲開售的啟德住宅項目嘉峰匯,終於上週三(27日)發表價單,首張價單水涉208伙,折實平均呎價22,888元,相對9月同區推售的新盤尚.珒溋首批呎價24,310元,嘉峰匯開價低約5.8%。有見市場反應佳,週二(3日)發布第2張價單加推103伙,折實平均呎價24,110元,較首張價單貴5.3%,仍比尚.珒溋便宜。 嘉峰匯首張價單涉208伙,包括23伙開放式,23伙一房,144個兩房戶,以及18個3房連工作間套房。該批實用面積287至766平方呎,價單售價765.6萬至2,352.8萬元,價單平均呎價26,727元。計及最高即供折扣15%,折實售價650.8萬至1,999.9萬元,折實呎價19,887至26,245元。 第2號價單涉及103伙,實用面積287至766方呎,價單售價808.4萬至2,451.3萬元,呎價24,259至32,167元;計及最高即供折扣15%,折實售價687.2萬至2,083.7萬元,呎價20,622至27,345元。 間隔: 樓盤單位間隔涵蓋開放式至3房,當中以2房戶為主要供應,佔供應量逾半數。而項目最小單位則位於第1A、1B座1至39樓F室,實用面積均為287平方呎,屬開放式間隔。至於洋房設有4層,包括地庫、地下、1及2樓(另設有天台),戶戶配置一部室內升降機、61方呎露台、25方呎平台、391至722方呎花園、706方呎天台及35方呎梯屋。 配套: 樓盤設有約26,326平方呎住客會所,提供包括戶外泳池、兒童游泳池及多用途球場等設施;另有28,831平方呎園景區及約7,077空中花園供住戶休憩散步。車位方面,住宅車位有117個、住宅電單車位11個及單車位59個,另設有5個訪客車位。生活上,因樓盤設有近1.59萬平方呎的兩層商場,購置生活所需可說不假外求 交通: 項目鄰近未來港鐵沙中線啟德站,距離港鐵彩虹站則約16至20分鐘步程。另於啟晴邨一旁之沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶,提供多條巴士或專線小巴路線,穿梭九龍城、黃大仙、九龍灣、藍田、紅磡、中環至北角寶馬山等多處地方。 同區供應: 啟德是九市區主要供應重鎮,單是從前由海航轉售地皮就有4幅,當中兩幅1K3及1L3地皮由恒基地產(00012)購入,前者可建樓面達63.07萬方呎,後者也有39.7萬方呎樓面;另由會德豐(00020)接手的1L1可樓面達42.56萬方呎,1L2地皮可建樓面55.1萬方呎。此外,今年也批出多幅啟德住宅地皮,包括啟德4C3、4B1、4B2、4C1及4A1等地皮,分別可建樓面達64.8萬方呎、72.2萬方呎、64.1萬方呎、71.4萬方呎及107.6萬方呎。 [...]

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海外樓市:六都中樓價最低 台南樓市漸受重視

台南未必是遊客的首選之地,但卻是置業者必然考慮的地區,皆因當地樓價明顯上揚,較去年同期上漲4.11%,增幅居六都之冠,但樓價仍是六都最低。當地房地產代理分析,由於台南樓價基期較其他五都低,加上交通等重大建設才剛開始,又陸續有重畫區標售和南科大廠加碼投資,均帶動漲勢。 近年台南的公共建設眾多,包括台南市立圖書館總館、沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心、安平港遊艇碼頭、亞太國際棒球訓練中心等,尤其鐵路地下化、捷運都在推進當中,而且台南房價基期相對低,所以未來樓價應該還會有一些發展空間。 由於平實營區、高鐵特定區、九份子重畫區等重大開發區持續標售,吸引建商溢價購地推案,同樣抬升價格,以平實營區為例,除了有建商以每坪近百萬元新台幣(下同)標下土地外,因將設置轉運站,又鄰近南紡購物中心二期,建設持續推進,更進一步推升週邊樓價上漲。 樓市需求強勁 東區東興路一棟樓齡13年的大樓,今年成交單價衝上3字頭,永康區中華路上樓齡7年的大樓,先前單價多約落在17至18萬元,近2年有成交在20至22萬元,兩路段均是受到平實營區議題而被帶動,且高出區域平均行情,近期也感受到買方有感樓價上揚,所以有加快置業的速度。 另外,台積電與聯電等大廠於南科擴廠,帶來龐大就業人口紅利,致使週邊安南區、永康區、善化區人口逆勢增漲,樓市需求強勁,也是樓價上漲的重要因素之一。 東區今年受益於整體買氣回溫,加上平實營區標售和南紡購物中心二期議題,把週邊樓市都帶旺,例如東興路屋齡10多年的大樓,去年成交單價約27至28萬元,今年就有達3字頭的行情;林森路一段是豪宅社區,原本單價就高,但交易量也明顯被帶動。 中西區因發展甚早,古蹟眾多、人文歷史豐富,住宅屋齡普遍較高,但衛民街因鄰近火車站,鄰近熱鬧的北門路或熱門景點美術館、孔廟,不僅地段和機能好,再加上新屋的稀有性,以致成為房價最高路段,近期成交單價衝上3字頭,與其他老舊物件形成價差。 中古屋同樣受惠,行情也跟著升溫,平實營區週邊後甲商圈、成大商圈享有最大利多,樓齡20至30年大樓,依照地點和屋況不同,單價約15至20萬元,但今年在莊敬路,因近南紡購物中心及平實營區,甚至有成交在每坪23萬元;大鵬國宅最近也有單價15萬元的行情出現。 樓價穩步上升 相對於台北樓價驟然上漲,又向下修正調整,台南的樓價趨勢算是穩定發展、市場比北部穩定;台南市政府表示,當地的樓價與台北市相差有14倍,新北市超過12倍,台南算是六都中最可以負擔的。 今年第三季國泰指數顯示,相較上一季價漲量穩,相較去年同季價量俱漲。今季開價維持穩定,議價率縮減,成交價小幅上漲;推案戶數小幅減少,銷售率維持穩定,成交量亦維持穩定。整體而言,近一年來台南市成交價大幅上漲,推案戶數中幅增加,銷售率亦小幅增加,故成交量中幅增加,表現持續繁榮。 28項建設 台南目前房價雖然仍比其他五都低,但近6年來卻已上漲兩成,實價登錄顯示,2013年平均房價僅11.9萬元,2014、2015年為樓市高點,上漲至13.3至13.4萬元,之後受打房政策、房地合一稅的影響,房價才開始向下修正,2017年景氣低迷,緩跌至13.1萬元,2018年全台樓價止跌,樓價才又飆升至14.3萬元。 此外,台南市政府加碼公布28項建設,亦是房地價上漲的一大推力,包括沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心、安平港遊艇碼頭、亞太國際棒球訓練中心等,加上平實營區、高鐵特定區、九份子重畫區、水交社重畫區、運河星鑽重畫區等重大開發區持續熱銷,吸引更多發展商溢價購地推案,進一步帶動價格上揚。 [...]

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樓市速報:舖市蝕讓放盤增 農曆年後或更差

連月來的反修例風波,令零售市道大受打擊,商舖蝕讓成交個案陸續湧現,現時更有大量業主看淡後市,不惜以低於買入價放售物業。美聯工商舖資料顯示,截至截至本月20日,便錄得60宗街舖蝕讓放盤個案,當中兩成八的叫價更低於買入價三成或以上。有分析認為,若社會衝突持續,農曆新年後更是災情爆發的一刻,料明年初核心區舖租會大跌四成。 反修例風波持續5個多月,至近期區議會選舉後才稍為平靜下來。然而,在這段時期中,食肆及零售生意重創,商舖蝕讓成交個案不斷,現時更有大量業主以低於買入價的叫價放售物業。 美聯工商舖資料研究部顯示,截至本月20日,該行便錄得60宗街舖蝕讓的放盤個案(即不包括場的商場舖),當中有28%的叫價更低於買入價30%或以上。該行認為,由於受到暴力衝突打擊,投資者看淡後市,預期新年過後大量零售業店舖和飲食業食肆面臨結業倒閉危機,屆時空置店舖急劇增加,街舖蝕讓的放盤個案將會繼續上升。 事實上,因過去幾個月的政治衝突,內地訪港旅客人數大減。據旅發局的數據顯示,9月整體訪港旅客為310萬人次,按年下跌34.2%,連續3個月錄得跌幅,其中內地旅客人次減少35%,而非內地旅客人次亦減少31.2%。若以地區計算,9月份短途地區市場(不包括中國內地及澳門)旅客人次減少40.7%,當中南韓旅客更是減少近六成;長途地區市場亦減少23.9%,當中美國旅客減少31.2%。 食肆收益跌一成二 不單止是旅客減少,就算是本地市民外出消費的意欲亦下降,從而令食肆及零售業生意慘淡。今年第3季,食肆的總收益按年下挫11.7%,為2003年第2季沙士爆發以來最大的按年跌幅。零售表現亦欠佳,8月份零售業銷售錄得有記錄以來最大的單月按年跌幅,比亞洲金融風暴期間更差。 政府統計處公布,本港今年9月份零售總銷貨價值估計為299億元,按年跌18.3%,雖跌幅較8月的22.9%收窄,但香港零售管理協會主席謝邱安儀表示,預期10月份的跌幅將再次擴大,跌幅與8月份的兩成多相若。今年首9個月的零售業總銷貨價值估計則按年跌7.3%。 政府發言人表示,零售業銷售在9月再度顯著下跌,反映社會事件持續令訪港旅遊業及消費相關的活動受到重創。由於涉及暴力的示威活動繼續令遊客卻步及本地消費減少,經濟前景欠佳亦削弱消費情緒,零售業銷售表現短期內料仍然疲弱。政治事件仍未平息,公共交通受阻,正常商業活動大受影響,部分飲食及零售商戶都停業或提早關門,令商戶大失預算。 莎莎計畫關30店 正如大大受到打擊的莎莎國際(00178),截至9月底止中期業績,期內轉盈為虧,蝕3,653萬元,莎莎在業績報告提到,香港經營環境極度困難,為爭取生存空間,集團積極減低租金支出,目前在本港有118家店舖,未來1年目標關閉30間店舖,商討續租時業主至少減租五成才作考慮。然而,管理層亦透露,即使有業主願意減租五成至六成,但依然「計唔掂數」,可能會蝕錢,因此亦不會再租舖。關閉的店舖將主要位於尖沙咀、旺角及銅鑼灣等旺區。 美聯旺舖董事盧展豪認為,中美貿易戰及本港政治衝突繼續影響舖市,令零售及飲食商戶的生意大減。有投資者於當年旺市時買入商舖,憧憬未來舖市發展前景良好,但現實情況卻不似預期,現時零售消費市道疲弱,也令舖位價值大幅回落。部分業主或因資金週轉問題,需要大幅劈價蝕讓舖位。該行資料顯示,蝕讓放盤個案中,部分投資者於舖市高峰期時買入,若按蝕讓幅度劃分,蝕讓三成以下的放盤個案錄43宗,佔總數約七成二;蝕讓三成或以上的則錄得17宗,佔比約28%。 若按地區畫分,截至本月20日為止,香港區的蝕讓放盤個案共錄21個,佔總數35%。而新界區則錄12個,佔總數的20%。九龍區的蝕讓放盤個案則最多,最新報27個放盤,佔總數的45%。當中4大核心區的銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角的蝕讓放盤個案,合共佔約一半。約四成的蝕讓放盤個案的租客為食肆,包括中式餐館、非中式餐廳、小食店及咖啡店;餘下60%商戶則包括診所、藥房、找換店及超級市場等。 業主擴議價空間 盧展豪續指,本港社會爭端仍未平息,令商戶生意雪上加霜,不少投資者都看淡後市。雖然該行錄得蝕讓的放盤個案有60宗,但由於市場上的議價空間擴大,個別個案在連番減價後或會蝕讓,所以相信實際願意蝕讓出售的個案會較60宗為多。下半年市場上已出現不少蝕讓的成交個案,預計情況短期內將會持續,而蝕讓的放盤個案料會繼續增加。 另外,盛匯商舖基金創辦人李根興透露,在暴力衝突打擊各行各業下,紅磡區亦有街舖業主選擇蝕讓離場。有消息指,紅磡庇利街23號碧麗花園地下5號舖,建築面積703方呎,6月中之前業主原本叫價1,860萬元放盤,最近業主心淡欲移民,大幅減價41%後,最終於日前以1,100萬元易手。原業主於2016年以1,048萬元買入,持貨3年半,帳面微利52萬元,如今易手料要蝕手續費,最終料蝕近50萬元。 [...]

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新盤放大鏡:四大港島新盤 整裝待發

  因為反修例運動持續升溫,甚至影響本港交通狀況,打亂不少新盤銷售部署,但隨時年尾已近,加上市場憧憬中美快簽署首階段貿易協議,利好大市氣氛,遂各大發展商又蠢蠢欲動,好趁年底前推售新盤,當中港島區料成為焦點,皆因預計還有一個月多點的時間,或有4個新盤推出,涉及共340伙。 所講的4個港島新盤,分別是由長實(01113)發展的中半山波老道項目,涉及181伙;恒基地產(00012)發展的西半山羅便臣道項目,涉及90伙;新鴻基地產(00016)發展的東半山CENTEAL PEAK,共有53伙;以及由資本策略(00497)、泛海(00129)及高富諾合作發展的東半山皇第,共有16伙。 當中長實的中半山波老道豪宅,早在今年8月已有意推售,惜當時社會氣氛仍然緊張,集團明言若現階段推出,銷售存在一定難度,以致暫時煞停了銷售計畫。不過,此一時彼一時,在剛舉行完的區議會選舉,社會氣氛轉趨平靜,而且中美貿易談判又見轉機,再加上俗稱「空置稅」的《差餉(修訂)修例草案》已在立法會進行首讀,豪宅市場將大受影響,市場遂估計各大新盤豪宅會加快推出市場,包括長實的波老道項目。 資料顯示,波老道21號第1期包括3幢住宅大廈,總樓面達28.6萬平方呎,共提供115伙分層住宅,間隔以4、5房為主。而整個波老道21號項目共包括5幢住宅大廈,每幢樓高18至22層,合共提供181伙分層單位。 前身為公務員宿舍 波老道21號項目所在地皮位於波老道21、23及25號,前身為前政府公務員宿舍,地盤面積達112,893平方呎,可建樓面面積為435,296平方呎。項目地皮由長實於2011年6月9日以116.5億元投得,僅較1997年小西灣地王低1.7億元,成為當時香港史上第2高價的百億地王,每呎樓面地價約為26,763元,成交價屬市場預期下限。 至於西半山羅便臣道項目,涵蓋西摩道6號、羅便臣道62C號兩塊地皮,地盤面積分別為約1,500平方呎及約2,353平方呎,均屬於「住宅(甲類)」用途。據悉,西摩道6號早於1988年已被恒地以1,060萬元購入,但由於該地盤面積細,加上交通不便,重建潛力低,故待收購羅便臣道62號才合併發展。而2015年7月,恒地就出手以1.12億元購入羅便臣道62C號4伙單位,連同之前購入的一伙單位,已成功收購全幢物業,總代價約1.4億元。 據可得資料顯示,項目的可建樓面面積約30,824平方呎,預計提供90伙住宅單位。由於屋苑位處高地,預料部分向北高層單位可享有海景,中低層單位主要以周邊樓景為主;而向南高層單位眺望翠綠山景。 原定8月招標出售 由新地發展的東半山CENTEAL PEAK,為司徒拔道18號1期項目,原定8月以現樓招標方式銷售,惜一直只聞樓梯響。樓盤共分兩期發展,涉及72伙,包括19憧洋房及5幢分層住宅,當中1期項目主打4房大單位,涉及5幢分層住宅,提供53伙,包括連天台及天台特色戶,單位間隔最少3房,面積約1,700平方呎,4房面積則約2,100方呎,最大特色單位約3,000方呎。至於2期項目就涉及19幢洋房,分別採用2至3層高設計,預計關鍵日期為2020年4月30日 位於渣甸山白建時道47號的皇第,只月16伙,其早在去年10月,就在英國倫敦舉行首個樓盤命名發布會,並公布樓盤資料。當時透露項目的各單位實用面積逾2,800至近7,000方呎,售價會參考島區同類地標式超級豪宅,如九龍倉(00004)及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON,以及太古(00019)東半山傲璇,冀開售時每方呎售價可挑戰10萬元水平,市場則料入場費約3億元。 [...]

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樓市速報:社會氣氛緩和 新盤撻大訂緊張

區議會選舉前後,本港社會氣氛雖說稍為平靜,但不少買家對後市依舊看淡。長實(01113)荃灣海之戀.愛炫美11月26日單日就錄得4宗撻大訂,買家遭沒收20%訂金,支付總價介乎481萬至500萬元,發展商總共沒收逾1978萬元訂金。截止11月26日為止,主要新盤累積錄得約28宗撻訂,直逼10月的31宗。不過和今年一月「破紀錄」的38宗有段距離,反映撻訂潮並非和社會運動有直接關係。 資料顯示,上述海之戀‧愛炫美4個新撻大訂單位,全屬實用面積1162方呎、4房1套連儲物室間隔,可望荃灣海景,其中5A座41樓B室,去年5月以2494.2萬元售出,估計買家遭沒收20%訂金涉逾498萬元;另外,5A座42樓B室,於去年5月以2504.1萬元售出,買家同遭沒收20%訂金涉501萬元。 至於,5A座31樓A室、及5A座31樓B室由同一組買家購入,於去年3月以2487.1萬及2406.2萬元售出,料該組買家損手接近979萬元離場,即發展商總共沒收4個單位的買家逾1978萬元訂金。上述買家均使用「輕鬆置業付款B計畫」付款,須於簽署臨時買賣合約後360天繳付共樓價20%。發展商亦隨即公布銷售安排,於12月2日至明年2月24日期間,以招標形式沽售上述4伙撻訂戶。 換言之,在11月26日前的一個星期,市場至少出現了13宗撻訂。值得留意的是,錄得撻訂的項目在銷售時候大多異常火爆,博盡眼球,「一Q清」。早前,消費者委員會就《一手住宅物業銷售條例》提出多項意見,其中就要求包括延長新盤銷售「冷靜期」及調整殺訂金額等。 據發展商公布數字顯示,主要新盤截止11月26日為止,累積錄得約28宗撻訂,直逼上月錄得的31宗。而單在11月18日就錄得8宗撻訂,涉及殺訂總額近510萬元。當中包括佳明(01271)青衣明翹匯連錄4宗撻訂,撻訂單位分別於11月8日至9日售出,成交價513.7萬至713.3萬元成交,買家其後取消交易,預計各買家損失5%訂金,各涉25.6萬至35.6萬元,發展商共涉殺訂金額114.6萬元。 另外,長實旗下已屆現樓的中環 MY CENTRAL則錄撻大訂;單位為12樓F室,實用679方呎,原於2017年10月以1964.5萬元售出,買家亦於同年11月簽署正式買賣合約,但11月18日取消交易,由於買家採建築期付款,預料遭沒收15%訂金涉近295萬元。屯門菁雋亦撻大訂個案,單位為17樓25室,屬開放式戶,原於今年7月以292.4萬元沽出,估計買家被沒收29.2萬元的10%訂金,但有關單位已於11月18日以原價再售出。 九建(00034)油塘新盤海傲灣,亦出現買家撻訂,料損手近62萬元。11月19日,由永泰發展的屯門THE CARMEL錄得撻訂個案,買家損失約45萬元。 [...]