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汪敦敬:很對!香港住房問題需要解決!

中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在三月七日表示:「香港住房問題需要解決!」,中央表態,市場當然非常重視。 我十分同意中央多關注香港的房屋問題,作為市民,當然認同《國安法》令香港回復安寧!在疫苗上中央亦照顧香港不少,政制上的問題中央也正為香港去蕪存菁,並不是作為市場想依賴中央,香港問題多,地產上的分配不均勻是一個深層次的問題,而是我希望香港作一次性的變革,然後香港人就要靠自己努力了!我當然也認同香港政制是需要改革,視野短線而且充滿民粹的西方民主方式,來到現代已經駕馭不到煽情爆炸的手提電話年代,中央改革香港選舉制度並不是倒退而是以更正確方向繼續前進! 要解決香港土地問題其實並不難,因為我們根本有足夠土地!問題之一是香港裡面的既得利益錯綜複雜,甚至盤根錯節,並且力量強橫,所以歷屆香港政府都未能解決。正正因為難解決,所以才會出現「明日大嶼」計劃,但亦可以倒過來說,如果我們解決了土地問題,「明日大嶼」的填海計劃規模就自然會縮小,不單只花費公帑會減少而且可以有更快的時間效益,要解決土地問題中央出手是最快的方式,我認為最快解決的就是針對最少既得利益者的部分,就是為綠化土地方面定下清晰的規劃,其實只要動用香港2%的綠化土地,就可以滿足香港未來年輕人20年的需求。一直以來,大部分香港人都是被傳媒所渲染,錯誤認為:「發展等於破壞環保!」其實環保是管理上的問題,管理得好,發展不單只不會損害環保,甚至有利環保,新加坡就是一個好例子! 另一個我認為十分有效卻只有中央能夠做到的就是活化丁權,順便一次過解決歷史上的問題! 很多人都說地產霸權,但是地產霸權的衍生我不認為是單向形成,而是由制度不足、和環境欠佳互動而來,不少發展商都是對香港建設很有貢獻的,只要我們善於運用去重新規劃土地上的分配,發展商是可以由厚利待沽變為薄利多銷的形式,那樣很多問題亦可以解決到! 我強調特區政府亦要作行政改革去加快效率,放開以前的官僚制度,追求「中國速度!」。最後,香港年輕人拼搏不足,而且有個別是對中國的高速發展因被誤導而有了偏見,所以在投資上追不到大時代,在這世道某程度亦可以算是「因概念誤差引起的貧富懸殊」,我認為,香港要重振拼搏精神,結構性改革中央可以幫到你,但前途始終要靠自己去打拼啊!   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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【新股基本分析】阿發:睇好地產霸權,晉安實業(2292)值搏

近日媒體廣泛報導中環連續第二年成為全球最昂貴寫字樓地區。上月仲量聯行發表的研究報告顯示,全球寫字樓租金最高的城市為香港,其次依次序為紐約中城區、倫敦West End、北京金融街和加州矽谷。 寫字樓租金高企,亦引來大行注視。美銀美林今日(1月2日) 發表報告,指中環寫字樓2017年第四季租金按季升1.1%,2017年全年則升5.6%。翻查差餉物業估價署數據,甲級寫字樓租金水平自2010年以來已連續升了七年,升勢穩健。此外,美銀美林亦指零售正在復甦,周生生和祟光百貨等錄得良好銷售增長,商場基本租金上季錄2016年第二季以來首次上升。據此,美銀美林推介收租股,並推介恆隆地產(0101)和九龍倉置業(1997)。 香港優質寫字樓租金高企,是由於持續的供應短缺,以及中資企業的龐大需求所致。仲量聯行更預料中資企業明年會於中環寫字樓租賃市場持續活躍,預期明年將上升最多5%。2017年11月,長實便以402億元把中環中心75%業權售予中資。在中資對香港寫字樓的龐大需求下,甲級寫字樓預料將持績有價有市。 如果你和我一樣看好地產霸權的發展,就不妨炒一下地產霸權概念股。1月16日正有一隻收租股上市,就是晉安實業(2292)。晉安實業在香港從事物業投資,主業為「辦公室、零售及工業物業租賃」和「物業管理業務」為重心。其主要收入來自經常性租金收入。集團投資的物業組合涵蓋核心商業區的甲級寫字樓(中環及灣仔)、市區優越地點的零售商舖(灣仔、北角、旺角及觀塘)及已發展城市區的工業廠房單位(柴灣)。 截至2017年9月30日,集團擁有由36項物業組成的投資物業組合,總實用面積約為92,136平方呎,而經物業估值師估值於2017年9月30日的集團應佔總價值約為16.19億元。 其中, 辦公室總實用面積為36,049平方呎,零售為21,107 平方呎,工業為34,980平方呎。 擁有龐大吸金地段物業,再加上料將向好的需求,晉安實業的盈利實力惹來無盡暇想。此股的招股價為1 – 1.24元,預期市值為7.2億至8.92億,市值十分細小。但其盈利實力強大,2014/15/16的ROE分別為19.56/26.88/23.96,水平偏高,純利則分別為1.09億/2.05億/2.4億,盈利呈持續增長。經計算,市盈率僅為3.1 – 3.8倍,而市帳率僅為0.34 [...]