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博客

黃敏碩：地產商盈利紛倒退未來地價勢將下跌

2023-02-28

近期多間大型地產商相繼公布業績, 大部份皆表現欠佳, 像希慎去年虧損 11.6億元, 信和置業少賺 42%, 新地及新世界純利分別下跌 44%及 15%, 另九倉也發出盈警。然而是次本地地產界龍頭企業盈利紛紛倒退, 甚至出現虧損情況, 是否意味著地產發展商的黃金時代已成過去？事實上面對息口上升, 致令建築成本增加, 加上項目工程審批程序繁複, 使地產商邊際利潤逐漸減少, 預料後者投地出價只會更趨保守。政府剛公布 2023/24 年度的賣地表, 將提供 12 幅住宅地皮, 共可興建逾9,000 個單位；此外近數月已先後有政府赤柱環角道豪宅地、市建局觀塘商業項目及港鐵小蠔灣項目均相繼流標, 其中赤柱環角道豪宅地再次放在今年買地表, 最後賣出未來投地結果將會如何, 仍需拭目以待。中港通關帶動香港1月份樓價及成交量均按年上升，近期樓市回暖是基於本地買家在觀望樓市後借通關契機採取行動，而非內地人來港的即時效果，因內地旅客目前僅回復至疫情前約兩成。但由於通關較預期早，他最新預期，在1.8萬伙未售單位供應下，今年樓價「平穩」，豪宅市場則上升5%。長遠而言，他認同內地人來港為最大機會推動樓市。近期有地產股配股集資，投資者自去年11月內地重新開放以來, 追逐啤打值高的股份博反彈的傾向或告一段落。不過花旗報告指, 隨著香港與內地恢復通關, 本港住宅樓價或已見底, 零售銷售有望逐步按月改善, 此輪地產股調整, 或提供更多部署優質股份的機。另新世界鄭志剛指, 即使本港樓價過去一年因外圍和加息不利因素影響有所調整, 但樓市有剛性需求, 加上恢復全面通關和搶人才措施帶動, 預期買家下半年重臨市場, 使下半年香港經濟和樓市恢復元氣。撰文：黃敏碩註冊財務策劃師協會會長延伸閱讀：黃敏碩：內地發展電競較本港具優勢深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ [...]

吳老闆週記

【吳老闆週記】2027年或之前中國經濟勢超美（12月15日）

2022-12-15

吳老闆週記（12月15日）．北方疫情擴散速度將較南方快。．內地疫情今個月內將達到高峰。．撈埋做生意，中東局勢更安全。港府本週二（13日）公布，放寬一系列防疫抗疫措施；當中較重要的調整，包括撤銷入境人士的「黃碼」安排，以及撤銷前往內地或澳門人士在口岸的離境額外核酸檢測安排。雖然前者仍需在抵港後第2日進行核酸檢測，以及進行快測至第5日，但總算提升到方便度，起碼不會被阻着在社區正常活動，相信此舉可增加香港對商務旅客以至遊客的吸引力，旅遊業包括航空、餐飲及消費等將慢慢復甦。始終，放寬措施後遊客不會立即來，會有時間滯後，業界也需要時間做準備工夫。因此，以此角度看來，香港放寬防疫措施的步伐還是慢。此外，本欄一提再提，現時香港的新冠死亡率仍偏高，每日還有雙位數字的死亡個案，本週二有37宗，創反彈後新高，本週三（14日）也有35宗，政府實在需要嚴正審視問題，盡快解決。北方傳播較南方快反觀內地，放寬防疫措施的步伐則十分快，短短一個月內兩度優化，在「新十條」下，已不再對跨地區流動人員查驗核酸檢測陰性證明和健康碼，本週二還取消了「行程碼」。隨着變種病毒的傳播力極強，估計很快便會有很多人受感染。尤其是北方，包括東北三省、河北，以至北京、瀋陽等，由於天氣嚴寒的關係，在供暖系統下，空氣較不流通，疫情擴散速度將較南方快。由於病毒的毒性已降低，絕大部分患者都無病徵；就算有，病徵也較輕微，只是發燒、喉嚨痛等，自己食藥便可處理，加上政府大力宣傳，個人是健康的第一責任人，以及如何判斷自己是否需要入院等，因此，即使短期內有大量人受感染，也沒造成恐慌，只是相關藥物被搶購一空、醫護中招也要返工等，情況不算混亂，比香港爆發第五波時好得多。或暫不放入境政策根據目前「進度」判斷，內地疫情將於今個月內達到高峰，然後再在一個月後搞掂，即是大約在農曆新年前。國家傳染病醫學中心主任、復旦大學附屬華山醫院感染科主任張文宏的團隊就指出，新冠疫情正在進入「最後一程」，並最終會向季節性流行病轉變。事實上，新冠病毒並無群體免疫這回事，因為病毒會不停變，但會愈變愈弱，弱到能與人類「共存」，成為身體的「自己友」，毒性愈變愈「無料到」，還溫和過流感。 [...]

博客

王涵：寫字樓業務承壓地產股難以倖免

2022-08-25

受到疫情因素的影響，商辦市場的需求出現下降。據仲量聯行的《香港地產市場觀察》報告指出，6月整體寫字樓市場錄得負9.78萬方呎凈吸納量。由於部分租戶在搬遷後退租，截至6月底，中環區空置率回升至7.4%，租務活動主要涉及小型單位。報告顯示，空置率上升導致租金受壓，6月整體寫字樓租金因此按月下跌0.6%。考慮疫情持續及受經濟影響滯後性，預計下半年新租約租金會進一步下調。究其原因，企業削減成本、員工在家工作、封關措施致遊客大幅減少等因素令市場對商業物業需求削減，因此租金下跌，從而影響商廈資產價格估值。以物業出租為主營業務的九龍倉置業在經濟低迷大勢下當然無可幸免，業績不容樂觀。8月4日，九龍倉置業（01997）披露2022年中期業績。數據顯示，集團收入減少17%至62.1億港元，2021年同期為74.85億港元。此外，九龍倉置業在公告中表示，因新冠肺炎疫情的影響，公司收入和營業盈利仍然處於較低水平，下行壓力稍有舒緩，投資物業的半年度重估出現超過50億港元的未變現虧損，將集團由盈利推向虧損。雖然企業在第五波疫情後隨即斥資進行市場推廣活動刺激銷售，商場的人流和消費意欲得以迅速恢復過來。但寫字樓市場仍然疲軟，因大多數企業在脆弱的經濟狀況下推遲了擴充和租賃的決定，且酒店業則仍非常倚賴香港本地市場，相信未來很長一段時間內企業業績仍會處於較低水平。希慎興業（0014）業績同樣受投資物業重估溢利減少影響。8月23日，希慎公佈集團2022年中期業績，截至6月底止上半年，集團投資物業重估價值虧損接近10億港元，上半年營業額下跌3.1%至17.8億元，集團寫字樓業務組合的營業額減少8.5%至8.05億元。受投資物業公平值變動拖纍，集團純利7100萬港元，大跌86%，上半年基本溢利12.35億港元，按年增4.93%。其實，無論是九龍倉置業抑或是希慎興業，在經濟下行大趨勢下，香港寫字樓業務表現疲弱是普遍現象。若疫情管控放鬆，恢復通關，加上政策刺激，各企業有序恢復業務運作，下半年寫字樓市場需求有望回升，但租金方面短期內難以大幅反彈。撰文：王涵堅策研究中心研究員 [...]

吳老闆週記

【吳老闆週記】2022年三個願望

2021-12-30

吳老闆週記（12月30日）．第一個願望，是中港盡快通關。．第二個願望，是冬奧圓滿舉行。．第三個願望，是港股拗身而上。 2022年三個願望本文刊出之日在12月30日，還有兩日便踏入2022年，雖然並非農曆新年，但仍在此恭祝各位讀者——恭喜發財！身體健康！在2022年，本欄共有三個「願望」希望可以實現。首先，是中港通關，市民可免隔離自由往返兩地。然而，第五代變種病毒Omicron來勢洶洶，本港近日新增確診的輸入個案當中，就有九成涉及Omicron，第四代的Delta已企埋一邊，例如本週二（28日）的6宗確診當中，便有5宗感染了Omicron；更大鑊是當中3宗屬於獲豁免檢疫群組的機組人員，有2人曾「不必要地」進入社區，反映外地輸入隨時引起社區爆發，造成第五波疫情。為免走漏作出嚴懲雖然港府已立即堵塞機組人員免檢疫的防疫漏洞，從留在家居健康監察，改為需到酒店隔離3日，雖然專家指出，至今累計的74宗Omicron確診個案當中，有超過50宗是患者抵港第4日或之前確診，只得零星個案是在抵港第5或第6日確診，但為免掛萬漏一，3日還是不夠，7日才較穩陣。如果因為一次走漏，掟了個炸彈落香港，經濟成本很貴。因此，港府除了延長機組人員的隔離時間，還有一招可做，就是萬一有機組人員確診，就罰航空公司；萬一有機組人員確診兼曾走入社區，就連該機組人員都要罰。事關根據過往經驗，確診的機組人員，並非無辜的第三者，確診只因在外地時並無遵守閉環式管理，或個人防護措施做得不足，如無戴口罩等，因此公司及個人都有責任，需要嚴懲。事實上，Omicron的傳播速度快得驚人。由南非11月24日首次向世衞通報計，短短一個月，已擴散至全球超過100個國家。歐美疫情相當誇張——英國聖誕3日假期共錄得32.1萬宗確診；法國單日新增首次突破10萬；美國單日更錄得超過51萬宗，遠遠拋離年初1月8日的29.4萬宗紀錄，創出歷史新高，當中，Omicron佔了約59%，在紐約及新澤西州等地區更佔88%。如此這般，香港若不嚴防外地輸入，做到滴水不漏，本地零確診必將失守。另一方面，為了加強本港的防疫屏障，便要提高疫苗接種率，減低感染的可能；就算「中招」，也能降低重症甚至死亡的風險。理論上，隨着滅活疫苗由殺滅病原體製成，對變種病毒的抵抗力，應有效過使用其他技術製成的疫苗。可是，香港開始疫苗接種已300日，第一劑接種率只得72.2%，第二劑只得69%，第三劑更只得35.6萬人；當中，長者接種率極低，70歲或以上只有47%，80歲或以上更只有19%。祝冬奧成功防外輸入除了希望中港盡快通關，也祝願北京冬季奧運會能順利兼圓滿舉行。始終，現時Omicron在全球爆到七彩，內地在堅持清零政策下，如何確保從高風險地區一湧而至的運動員，不會造成外地輸入確診個案一下子飆升，繼而傳染到內地的工作人員，最後搞到病毒在社區擴散？尤其是很多外國人都習慣了不戴口罩，感染風險高，病徵卻可能無；反觀香港控得這麼好，都仍閘着，未能通關。 [...]

股市

【投資策略】土星回復順行，地產建築股回升

2021-10-11

踏入十月，恒指上周總算有點起色，雖然周二曾跌至23,681點的本年低位，但之後開始回升，星期五曾嘗試重回25,000點之上，開市時已見全日高位25,064點，惟最終仍告失守，一周收報24,837點，升262點。上周冥王星回復順行，所對應的地下資源，以及其對應商品的價格繼續拾級而上，尤其是油價更是挑戰80美元的水平，為三年以來的高位。油股自然水漲船高，中國石油 (857)上周亦創了一年新高。資源類別在大市疲弱之下，仍然保持一支獨秀，可以繼續留意。至於本周，土星也會回復順行。土星特別對應大企業、房地產、建築相關的行業。上周新一份施政報告，表示會大力發展「北部都會區」，本地地產股全線向好，亦帶動大市上升，亦即代表早前對於「針對地產商」的疑慮一掃而空。當土星回復順行後，看來地產、建築、基建等相關的行業，都會有回升的空間。其實這兩周，好些行星陸續回復順行，不同行星對應不同的行業，亦即是不同行業都開始有轉向的契機，有望為大市增加動力。撰文：Jupiter Lai – 占星師 [...]