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樓市速報:地價愈來愈貴 啟德新盤價勢高開

近年其一最多新盤供應之地,必然數啟德新發展區,其與將軍澳日出康城項目一樣,每次賣地,價格都比前一次高,如5月初開標的第4C區2號跑道地,就以125.9億元批出,呎價高達19,636元,創啟德住宅地新高的同時,亦創九龍東賣地呎價歷年新高。今年度啟德尚有7幅住宅地皮待招標,即使面對中美貿易戰,市場仍相信地價仍可造好,連帶稍後推出的啟德新盤也看高一線。 自從香港國際機場於1998年7月搬往大嶼山赤鱲角以後,政府已開始研究啟德發展計畫,至2004年達致一個初步發展大綱圖,並於2007年及2009年通過及作出修訂。整個發展計畫規模龐大,總規畫面積達320公頃或3,444.45萬平方呎,計劃包括設有政府、機構及社區設施、住宅和商業,以及廣泛的休憩用地網絡。 根據規畫,區內的31%或99.38公頃地皮會撥作休憩用途;其次有22%或69.94公頃用地為主要道路及其他;其他指定用途用地位18%或57.72公頃;政府、機構及社區、學校及其他指定用途位12%或37.85公頃;住宅用地共有34.69公頃或10%,當中低密度住宅地有6.56公頃(2%)、中等密度有17.7公頃(5%),高密度則達10.43公頃(3%)。 而首個啟德私宅地皮早於2013年已招標,由中國海外(00688)投得,並已發展成啟德1號兩期(1,169伙)出售,更是本港首個「港人港地」項目。之後陸續招標及已出售的項目包括建灝地產發展的天寰(822伙)、嘉華國際(00173)發展的嘉匯(900伙)、保利置業(00119)發展的龍譽(930伙)、會德豐(00020)發展的Oasis Kai Tak(648伙)。 兩項目快推出 另短期內推出的項目包括嘉華國際於區內的第2個項目嘉溋匯,以及由合景泰富(01813)及龍湖地產(00960)合作發展的尚.津。嘉溋匯由4幢住宅大廈及4座洋房組成,每幢大廈樓高6至38層,而洋房則每座樓高3層,合共提供1,006個分層住宅單位。 據嘉華方面介紹,標準戶由開放式至3房間隔,並以2房作主打,佔項目單位總數超過一半,而開放式單位實用面積介乎200餘至300餘方呎,料項目最快可於5月推出,但如今5月已盡,相信最快要6月才推售。該公司同區同系嘉匯現時的平均成交實呎價逾2萬元,最高則可達5萬元,從而推斷嘉峰匯出售時售價必然不低,呎售2萬元以上已是最低起跳。 至於尚.津溋則由2座多層住宅大樓及低座洋房組成,共設667伙,單位間隔由1至4房不等,並以2至3房為主打,佔整體項目逾七成,發展商料年中推售。至於項目價格,發展商表示將參考啟德區及何文田區價格,並預告有驚喜價。不過,以近期區內賣地價愈來愈高推斷,所謂驚喜價都不會低,尤其項目較貼近未來的沙中線啟德站。 縱觀區內項目眾多,但市場相信年度內推售的幾幅啟德地皮仍然會錄得好價。當中以4A2地皮最受關注,市場估值可超過16億元,即樓面呎價達1.5萬元,可望再創九龍區地王。原因是地皮積較大,且面向全海景,發展潛力較高。當然,4A1地皮無論規模及景觀都較遜色,但其隔離的4B1地皮於今年3月亦以近99億元高價拍出,每呎樓面地價約13,701元,相信4A1的造價有高無低。4B1地皮由會德豐、新世界發展(00017)、恒基地產(00012)及中國海外合資財團投得。 [...]

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樓市速報:中資缺水 地價難大升

豬年首幅推出地皮大埔白石角地皮於2月8日截標,但在入標的10個財團中,中資的身影可謂十分罕見,似乎中資發展商在港投地意欲有減退跡象。數據顯示,原來去年政府推出招標出售的11幅住宅地皮中,中資發展商只投得3幅,中標率更由2017年的七成大跌至兩成七。事實上,隨中國經濟增長放緩,加上中美貿易戰的陰霾仍未散,中國已嚴謹採取防止資金外流的措施,令中資融資因難,在港投地的難度增加不少,故仍未敗走的中資企業對投地態度改變,並改變策略進軍本港地產市場,本港地價再難大升。 送狗迎豬,地政總署推出大埔白石角優景里與博研路交界住宅地於上週五截標,共有10家發展商或財團入標競投,屬於該區自2014年5月以來標書數目最少的一幅地皮,較2015至16年普遍收到13至17份標書數目大減。 優景里地皮屬地政總署自2007年以來,在白石角一帶推出的第12幅住宅地,鄰近香港教育大學運動中心,地盤面積約35.41萬方呎,料可興建的總樓面面積約94.94萬方呎,並且為12幅白石角地皮中總樓面面積第2多的地皮。優景里地皮坐落在吐露港公路的另一邊,日後住宅單位可享的景觀料以山景為主。 是次入標的發展商多屬本港財團,包括獨資形式入標的長實(01113)、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)、會德豐(00020)、嘉華國際(00173)、遠東發展(00035)和建灝地產,麗新發展(00488)則與利福(01212)、泛海(00129)和資本策略(00497)合組財團入標。而今次入標的中資則有兩家,包括是中信泰富,以及中國海外(00688)夥拍信和置業(00083)合組財團入標。 僅兩內房參與 觀乎是次入標的財團,除了兩家在香港地產市場發展已有一段時間的中海外及中信泰富之外,過去幾年才以新進過江龍攻入本地樓市的中資,已鮮有見到其身影。事實上,從近幾次招標的地皮中,參與的財團都以本地薑為主。如剛流標的啟德跑道區首幅商業/酒店地,入標全屬本地發展商,包括長實、新地、信置、九龍倉(00004)、鷹君(00041)、嘉華等。 至於今年1月下旬批出給新地的啟德機場跑道區上首幅臨海地皮,亦是以本地地產商為主,包括長實、嘉里、會德豐地產財團等。 據仲量聯行的《住宅銷售報告》,去年中資發展商在港賣地市場競投住宅地皮中標率顯著下跌,由2017年的70%大跌至去年的27%。可見,中資財團在港狂掃地皮的光景已不復再。 翻查資料,去年政府推出招標的11幅住宅地皮當中,只有3幅是由中資發展商投得,包括由保利置業投得的油塘住宅地皮,以及高銀(00530)及中國海外發展分別投得的舊啟德機場跑道的兩幅地皮,其中兩幅地皮中標價為市場估值下限,其他住宅地皮則大多由本地大型發展商投得。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示,短期內中資發展商在港投地仍會傾向細選地皮,以及抱審慎態度,若政府進一步收緊資金外流,將加劇中標率下跌的情況。 海航折戟而返 講起過江龍,最令人印象深刻的非海航集團莫屬,皆因每呎1.3萬元的啟德樓面地價便是由海航所帶起的。在2016年11月,海航以88.37億元投得首幅啟德地皮,樓面呎價為1.35萬元,在1個月後,集團再下一城,以54.12億元投得第2幅地皮。集團在短短5個月內,斥資約272億元鯨吞4幅啟德地。發展商更曾指出,擬將4幅地皮作統一規畫,興建國際級大型住宅綜合項目,提升整體的協同效應。 可惜,好景不常,2017年內地逐步加強資金管制,限制企業到海外併購及擴張,中銀監針對明星級民企進行排查,除萬達、安邦外,海航亦是被點名的民企之一。其後,海航因資金鏈出現問題,頻頻出售旗下資產之餘,亦不得不賣地自救,去年2月集團將2幅啟德地皮賣給恒地;相隔1個月,海航再以63.6億元將1L區1號地皮售予會德豐。 至於僅餘的1幅1L區2號地皮,集團曾多次向外表示,會將地皮保留發展,更有消息指項目料明年底起預售,可是最終卻是以68.9億元蝕讓給會德豐,意味海航於本港的地產夢亦正式破碎。 觀乎目前中國經濟增長放緩,據中國商務部數據顯示,春節期間全中國的零售和餐飲企業銷售額增長率按年下降1.7個百分點,雖然電商企業京東春節期間的交易額大幅增長約42%,對消費有拉動作用,但是百貨商場和購物中心的銷售則表現不振,拖累整體。 內地經濟轉弱 [...]