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吳老闆週記

吳老闆週記 :土地政策 牽連經濟(6月16日)

吳老闆週記(6月16日) 土地不足與勞動力不足一樣,會窒礙到經濟發展。 解決30年來的問題不足夠,還要考慮未來30年。 大量增加土地供應,一是北部都會區,二是填海。 土地政策 牽連經濟 本欄上期提到,候任特首李家超上任後亟需檢討人口政策,今期不如分析一下與之息息相關、相輔相成的土地房屋問題。皆因若要提升香港的競爭力,就要大量增加人口流動,內地超大城市常住人口就達1,000萬,新加坡過去30年經濟增長得如此急,也是由於放鬆了人口政策,人口增加了近九成,當中一大部分是流動人口。 反觀香港,同期人口只從600萬水平,增加到750萬,以致各行各業缺乏發展動力,可食老本的,便食老本;被廢了武功的,卻無新行業頂上。淨計娛樂圈,以前明星輩出,花邊新聞一籮籮,早已今非昔比;更遑論商界,完全沒有新的本地富豪崛起。且看內地,就有一批靠電商起家的;再看美國,也有靠電動車發達的。 因此,香港未來需要大量吸納人才,除了中資外資派駐的,還有市場力量吸引過來搵食的,例如大灣區的年輕人,而非單向地鼓勵香港年輕人北上,目標是10年內將人口谷上900萬甚至1,000萬,而這就需要適合的土地房屋政策。 照顧周到  全球最好 香港現時的土地問題,乃過去30年累積下來的,一直無去處理——土地不足,無去規劃大量增加供應,這與勞動力不足一樣,窒礙到經濟發展。本欄提出過很多次,香港可發展的產業不少,例如醫療、教育等,但全部都需要地。值得注意的是,現時處理30年來累積下來的問題,尚未足夠,還要考慮未來30年的發展。 至於房屋問題,則出在太傾斜於照顧低下階層,着重興建公營房屋,以前公私營房屋建屋比例是六比四,現時已提高至七比三,未來10年仍然如是。近日看到一段網上直播,訪問了一位老人家,70歲還未退休,仍在打工,月薪幾千元;被問到為何不返回內地居住,其答案正是癥結所在:內地太貴了,淨計住,都負擔不起;現時則住在公屋,月租不足2,000元,這還未計其他福利,包括「生果金」、長者生活津貼,以至醫療等。此類個案相信不少——有工可做,有公屋可住,有津貼可領,醫療也照顧埋,如此周到,誰還會走?就算想走,也走不到,除非早年已在內地置業,否則上了年紀的,難以返回內地退休。如此看來,香港乃全球對市民最好的地方。 然而,這個扭曲市場的政策,已無法扭轉。唯今之計,只能盡量減少興建公屋,多建居屋,讓公屋住戶「升級」;此外,再將位於市區的舊公共屋邨清拆,把寶貴的土地資源,用於符合其價值的用途上。 望着未來20年規劃 此前港府曾經用過一招,以為私樓暴利,可借助內地發展商入來競爭,便可令樓價下降。然而,這個如意算盤打不響。事關樓價高的原因,在於無地。正如一間餐廳,要煮3個菜,本來只需2個廚師,店主卻多聘3個廚師返來,結果人工由誰來付?當然就是顧客埋單,策略完全錯誤,浪費了時間與資源。 其實,香港土地問題很易解決。第一,是好好規劃及利用北部都會區,不要只顧解決低下階層居住問題,而是放遠目光,照顧1,000萬人口所需,甚至能夠容納更多產業發展,望着未來20年甚至更長時間去做,否則放鬆了人口政策,經濟發展仍受制於土地不足。 事實上,北部都會區面積不少,廣達300平方公里,相當於全港1,106平方公里的約三成,或相當於兩個大嶼山,可大量增加土地供應,政府可考慮不同政策,讓之提速發展。 例如限制私人發展商囤積農地,旗下農地需在指定時間內申請補地價發展,否則要以特定價錢轉讓予政府;至於批准了改用途的農地,亦需在指定時間內動工,否則罰錢。隨着農地以至棕地的地積比極低,低至小於1,獲得發展後,地積比便大大提高,到時就可興建大量樓面,以供住宅以至其他物業種類發展之用。 環顧全港  填得就填 第二,就是本欄過去十多年來不停提到的填海。不止「明日大嶼」計劃的部分,而是環顧全港,可填海的,都盡量填。例如沿着青山公路填出去,抑或將軍澳還有無得再填? 總括而言,新加坡經濟如此好,除了歸功於人口政策,其土地政策也是功臣,香港需要急起直追,制定與「大都會」匹配的人口政策及土地政策,才能追回落後了很多年的經濟,才能達到內地寄予香港的期望。 南華證券錢莊 隨着美國公布的通脹數據進一步惡化,達到40年以來最高,市場憂慮聯儲局將加快「收水」步伐及大手加息,幅度達到0.75厘甚至1厘,美股徐徐下跌,截至當地時間本週二(14日),道指連跌5日,累計下跌2,816,相當於8.5%,收報30,364點;標指同樣連跌5日,累計下跌425點,相當於10.2%,收報4,160點,從今年1月高位計,已下跌超過20%,繼納指後踏入技術性熊市。 美股大跌,港股自然難以獨善其身,恒指本週一(13日)一度下跌逾800點後跌幅收窄,本週三(16日)於聯儲局公布議息結果前夕回升240點,但一週計,仍下跌3.2%,相當於707點,收報21,308點,期間曾跌穿21,000點;國指跑輸大市,下跌4.0%,相當於227點,收報7,453點;科指跑贏大市,下跌2.4%,相當於114點,收報4,704點。 事實上,正如上期提到,港股近日回升,主要是靠科網股帶動,投資者不妨先博龍頭,然後才轉向落後股份。   每週焦點股份——新東方在線(01797) 港股經過此前一輪上升,今個星期回一回氣;不過,跌市當中,也有表現亮麗的板塊,就是內地教育股;當中,要數最矚目的,非新東方在線(01797)莫屬,截至本週三(16日),已連升8日,由6月2日的3.65元,節節上升至16.56元,累計升幅達到3.5倍,氣勢甚於破竹,並帶挈其母公司新東方(09901)也連升8日,由10.10元,上升至17.88元,就連其他教育股也一併炒起。 一切源於新東方在線在去年中央祭出「雙減」(減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔)政策後「轉型」,進行直播帶貨,本來成績一直平平,直至創辦人之一兼集團主席俞敏洪近日在「東方甄選」直播間進行中英雙語直播帶貨,吸引到網民看直播「免費學英文」,便一炮而紅,6月9日至11日短短3日間,「東方甄選」直播間粉絲單日分別增長44萬、77萬、30萬,交易額增長262萬、1,123萬、522萬人民幣,在線觀看人數達10萬人,相比之前的峰值上漲了超10倍。 值得一提的是,新東方在線備受追捧,除了因為殺出一條血路,還因股價跌得太殘,此前最高市值達420億元,最低跌至28億元,現時回升,也只及高峰時三分之一。 [...]

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何民傑:遷碼頭建海景新都會區

香港回歸以來經歷任特首,每一位都非常重視房屋問題,但都無法解決,現時全港21萬人居於劏房單位,輸候上公屋時間也屢創新高,本港樓價高據不下,市民在香港難擁有安樂窩,自然產生怨氣。   特首林鄭月娥最新發表的施政報告中,對土地房屋問題着墨甚多,但一個不能迴避的事實是,施政報告的焦點「北部都會區」計劃要20 年才能完成,而且地點毗鄰邊境,遠離市中心,居民日後上班將甚不方便。   故此,除「北部都會區」,政府亦有需要在市區覓地建屋,滿足市民的住屋需求。香港房地產協會會長黃俊康及副執行委員會主席葉少明日前接受筆者電台節目時提出,議把葵涌貨櫃碼頭搬遷至珠海管轄的桂山島,騰出土地發展為海景新都會區,以連接西九龍及荃灣。他們認為,項目不單對香港有重大益處,同時對整個廣東及粤港澳大灣區的發展有重要意義,相信只要特區府積極推行,中央政府會予以支持。   搬遷葵涌貨櫃碼頭用地作房屋發展並非新建議,於2018年「土地大辯論」中,18個選項亦包括「重置葵涌貨櫃碼頭」及「葵涌貨櫃碼頭上蓋發展」兩個選項。可惜土地供應專責小組在最終報告中,並未有將這兩個選項列入優先建議,但近期不少議員及智庫重提此計劃。連特首林鄭月娥也曾稱,搬遷葵涌貨櫃碼頭屬「正路」想法,《施政報告》未有提及上述計劃,料很大程度基於未能決定搬遷的選址。   事實上,香港房地產協會提出的建議選址桂山島,島上約10平方公頃的陸地經開山填海後,可馬上作貨櫃碼頭用途,減省約五至八年的發展時間。該地同時與大嶼山相鄰,並擁有水深優勢,適合作為貨櫃碼頭的新選址,同時也可作為粵港澳「智能物流」產業園,提升香港航運動業的競爭力。   葵涌貨櫃碼頭佔地約380公頃,而且位處市中心,附近有完善的基建及交通配套,無需再花大量公帑興建交通接駁,有研究指若利用整塊土地來建屋,落成的私人住宅規模將等同9個太古城,大大紓緩香港的住房短缺的問題。   搬遷葵涌貨櫃碼頭,再在原址打造成海景新都會區,特區政府值得再深入研究。   [...]

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王涵:搬遷貨櫃碼頭釋放市區用地

特首林鄭月娥日前發表其任內最後一份《施政報告》,土地及房屋問題為最大亮點,包括提出花20年時間構建面積約300平方公里(3萬公頃)的「北部都會區」,即佔近三成香港土地面積,涉及住宅單位總數達92萬個,可容納人口250萬。再加上「明日大嶼」交椅洲人工島填海,房屋短缺問題長遠有望逐步紓緩。   然而,政府新覓土地集中在新界偏遠地區,市區大面積新造土地卻完全欠奉,難免令不少人感到失望。市區是否真的沒有大面積土地可供發展?當然不是。   近年不少本港政治人物及智庫團體都提出葵青貨櫃碼頭重置,原址300多公頃用地改作房屋發展。有專家便曾估計,若騰出葵青貨櫃碼頭用地建屋,如果以五倍地積比率及每個單位平均面積為500方呎計算,整個貨櫃碼頭能夠提供約38萬個單位,亦即等於9個太古城的規模。再者貨櫃碼頭的交通配套早已完成,只要解決搬遷的問題,相信面對的難題不會太多。   香港房地產協會近日亦再提出,把葵青貨櫃碼頭搬往位於珠海的桂山島,認為該位置符合政府土地供應小組考慮覓地建港口時,提出每個泊位提供25公頃的貨櫃堆場等條件,可望發展成粵港澳智能物流產業園,而葵涌貨櫃碼頭原址即可釋放300多公頃土地,解決房屋供應之餘,可連接西九龍至荃灣一帶發展。   提及資金問題,協會認為港府可以通過香港資本市場向全球投資者發債集資,又可以如七十年代開發沙田新市鎮般,推動公私營合作,以減少政府支出,或在規劃完成後以預售方式先向市場出售部分土地給私人發展商作發展,相信可減少動用政府儲備,免被抨擊為掏空庫房。   事實上,隨著內地碼頭的容量不斷擴張,沿海運輸權陸續開放及一帶一路的新航線發展,本港航運貨物吞吐量難免持續下降。另一方面,本港的貨櫃碼頭成本太高,逐漸失去競爭力。當局應配合未來大勢,引入新思維,研究土地契約條款及探討將貨櫃碼頭遷往其他地方,以釋放葵涌貨櫃碼頭用地,解決市區土地不足問題。   撰文:王涵 香港理工大學在讀博士 堅策研究中心研究員 [...]

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施雨茵:夕陽的香港港口經濟

香港這個面積僅1,105.6平方公里的彈丸之地,曾經連續多年穩居全球集裝箱港口第一的寶座。但是,香港作爲世界航運中心的風采正日漸式微。   據團結香港基金發表的土地房屋政策研究報告,香港港口的堆場面積與貨櫃吞吐量之比例在世界十大港口中倒數第一,最繁忙港口的地位被區內其他競爭港口所取代,其排名由第一名一直下挫至第九位。細心觀察可發現,除了新加坡和釜山,排名靠前的全部都是中國港口。可見香港作爲海運中轉站的作用被削弱,分流已成必然趨勢。香港若沒有自貿港特殊政策,長遠來説有可能比不過一個二綫城市的港口業。另一方面,基金會的分析顯示,葵青貨櫃碼頭附近有超過四成的港口後勤用地卻未盡用。 優柔寡斷、官僚保守不是選擇。因此,香港港口業是時候作出改變。 基金會在2017年發表的報告《重啓大型填海 共建美好家園》曾建議將葵青貨櫃碼頭遷往遠離市區,位於長洲南的人工島,亦有專家建議,在香港水域外西南的島嶼興建大型港口。搬遷碼頭可以創造機會,對港口基建進行現代化升級,建設如同新加坡大士港、上海洋山港的現代化設施,並藉此整合大灣區内各主要港口,吃盡新一輪的時代紅利。 搬遷碼頭除了有利於港口現代化建設以外,還有助於改善民生問題。日前,行政會議成員、新民黨主席葉劉淑儀建議,香港可以考慮釋放葵涌貨櫃碼頭部分用地,改作建屋。的確,遷置貨櫃碼頭可騰出市區核心地帶的寶貴土地。葵青貨櫃碼頭連同周圍的工業用地,再加上政府建議的青衣南填海區,合共佔地近790公頃。這些土地坐落於市區核心地帶,交通網絡完善,用作住宅再合適不過。相信大部分工時長并且早出晚歸的香港市民非常需要居住在交通便捷的市區,而葵涌貨櫃碼頭位置則十分符合這類市民需求。並且,貨櫃碼頭加上後勤用地共約380公頃,可建單位的數量媲美9個太古城的規模,可幫助港府釋放不少房屋壓力。 在珠三角港口崛起的今天,香港港口業若不想落後於人前,則應適時做出改變,提高競爭力,止住頹勢。不得不説,這確是一條披荊斬棘的道路。   撰文:堅策研究中心研究員  施雨茵 [...]