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香港

解決土地荒 填海唯一出路

即使美國已開始加息步伐,可是本港樓價繼續步步高陞,據差估署數字,樓價已連升24個月。樓價能如此強勢,最大原因莫過於是供不應求,政府為加快供應,亦積極尋覓土地,土地供應專責小組日前正式宣布,就18個供應選項向公眾諮詢。同時,政府另一方面亦以新技術,加快填海速度。然而,即使如此,本港長遠仍欠缺1,2000公頃土地,難怪有業界人士直言,本港樓市不會低。 美國雖已加息數次,可是本港仍未有跟隨,樓價節節向上。據差估署最新公布,3月份私人住宅樓價指數報368.4點,按月升1.01%,升幅雖較上月略為收窄,但按季則升4.45%,升幅屬4個季度最多,亦屬連續24個月向上,延續歷來最長升浪紀錄,累積升幅35.7%,平均按月升約1.49%。該指數自2016年11月起突破歷史高位後,已連續17個月創歷史新高,相對上一個升浪高位2015年10月的301.6點,高出22%。 土地供應專責小組提出18個供應選項,按照時間性歸類為短中期(10年內)、中長期(10至30年內)及概念性選項(未能確定時間及供應量)。短中期的選項包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備、私人遊樂場地契約用地作其他用途、重置或整合佔地廣闊的康樂設施;中長期的選項則有在維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間、發展郊野公園邊陲地帶兩個試點等;而概念性建議便有長遠發展香港內河碼頭用地及鄰近用地、增加「鄉村式發展」地帶的發展密度、於現有運輸基建設施上作上蓋發展及重置葵涌貨櫃碼頭等。 東涌填海 小組主席黃遠輝強調,香港土地房屋問題已逼在眉睫、刻不容緩,「社會再無拖延的空間」,解決土地房屋短缺的王道方法是持續穩定增加土地供應,沒有單一方案能解決所有問題,故多管齊下是必然方向,但所有方案均會對不同持分者帶來不同程度的影響,直言「沒有選項是無痛。」他續指,在18個選項中,只有發展郊野公園邊陲地帶肯定會用作興建公營房屋及社福設施,其餘選項仍未決定土地用途。他解釋,若訂立用途即代政府進行規畫,某程度上預見哪幾個選項是最終的方案。 話說回來,大辯論提出18個選項,其中4項短中期土地供應,即使全部落實亦只佔約400公頃,僅佔未來8年短缺815公頃的一半。而屬中長期供應的填海,由於可提供龐大土地面積,據了解,政府為加快釋出土地供應,將採用多項安排以縮短施工的時間,並率先在東涌填海計畫試行。資料顯示,東涌東填海涉及130公頃,在今年初正式展開填海,若要完成整個填海工程一般需要4至5年。 據土地供應諮詢文件指,填海造地通常需時10年或更長,包括2年半左右的技術可行性研究,2年至3年的規畫及工程研究,包括多輪公眾諮詢等,其後更須進行環評、城規會及填海刊憲等法定程序,亦佔1至2年時間,中間還未計及向立法會申請撥款的時間。總括來說,所有前期研究、諮詢等程序涉及的時間已長達7年或以上,佔整個填海計畫時間達7成,餘下填海工程時間只佔3至4年,即使政府要盡辦法去加快工程,但壓縮工程的空間其實仍有限。 分期施工 但據消息人士指,當局採用分階段施工的安排,故此在2020年中已能將首幅15公頃的土地交予房委會建屋,較原定時間加快2至3年釋出土地。所謂分階段施工的模式,即是將要用來建屋發展的土地,在填海完成沉降後先撥地予有關機構進行地基工程,而週邊作基建用途的土地則繼續填海,在完成後才鋪設一般的水、電、渠等並接駁至已進行地基工程的房屋土地。 這樣分期施工可縮短整個發展時間,以東涌東填海為例,預計2年多時間已有首批土地供應,涉及15公頃,能提供7,000至8,000伙的公營房屋,佔1年公營房屋供應目標逾四分之一,最快2023年已能夠供2萬人居住。除提供多達4萬伙供應的東涌外,政府亦計畫進行5個近岸填海計畫,包括馬料水填海60公頃,將連同沙田污水處理廠用地興建1.1萬伙,另東大嶼都會亦計畫填海逾千公頃。 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,短中期方案的「利用私人新界農地儲備」以及中長期方案的「維港以外近岸填海」較為適合。目前發展商有不少農地儲備,單以主要發展商計算,已涉多高達1億平方呎,假設當中三成農地透過補地價轉換住宅用地,並以2倍地積比率及平均每個單位面積為500呎計算,有機會提供逾10萬個單位。 供應不足 單以10萬個單位作粗略推算,即超過9個沙田第一城。若然當局加快農地轉換進度,相信可於短期內釋放不少土地。中長期方面,填海是其中較合適的方案。事實上,填海過往是香港新增土地行之有效之法,如荃灣、將軍澳、屯門及沙田等亦是從填海得來。 即使政府積極增加土儲,可是政府《香港2030+》估算指,香港未來30年的土地需求不少於4,800公頃,即使計及所有已落實的項目等所供應的3,600公頃土地,保守估計長遠仍欠缺1,200公頃土地,面積相當於60個維園。黃遠輝指出,由於可提供3,600公頃土地當中仍存在多項變數,包括發展區可能出現延誤、規模縮小等情況,加上相關估算不包括市民對改善人均居住面積的訴求,亦沒有應對人口老化所需的醫療、安老設施,他相信實際短缺數字將遠較1,200公頃高。既然長遠而言,土地供應仍是不足,且在需求不減之下,樓價難有下跌之理。恒隆集團董事長陳啟宗亦直言,香港不可能成為一個低樓價的地方。 [...]

大中華時事

中國問題專家 初探十九大新風

十九大會否在港澳事務的管治上作出改變?而這些改變又會否影響香港社會的穩定及其金融中心地位?在大會即將召開之際,本刊走訪了對中國素有研究的美國學者、香港城市大學亞洲及國際研究系林丹教授(Prof. Daniel C. Lynch)。訪談中,林教授對中國在發展過程中積累的問題作了梳理,也對十九大後國家的政經前景,包括對港政策作出剖析。 中國的經濟增長有目共睹,但發展過程中「積壓」的一些重大問題也引起關注。林教授表示,近10年間,中國的GDP增長很快,甚至過快,導致債務大量膨脹,這一問題在過去七、八年來尤甚,地方政府不得通過出售國有資產來減低債務,其中不乏利用公積金來投資以取得回報,但又衍生出新的債務,如此循環,使問題更嚴重。此外,地方的大舉投資雖然是拉動GDP的主要因素,但也因此產生債務,地方政府應盡量保持平衡,相應減少投資。因為中國這一情形,和1990年代的日本很相似,經濟泡沫達到巔峰後,日本的增長一直處於低迷狀態,維持至今,所以中國要做的,是避免重蹈覆轍。 憂勞動人口下降 另一個隱憂是中國的人口結構問題,特別是2013年以來,中國勞動人口不斷萎縮,勞動人口的減少,對於國家經濟而言,是一個嚴重問題。而中國改革造成的諸如通脹上升、薪資成本上漲等問題,也給社會帶來巨大壓力。 此外林教授還談到土地問題。他提出,中國可以嘗試推行農地私有化政策,「因為現在的中國,很多人不再種地,但土地又無法自由買賣。農民對土地並無擁有權,不能將土地作為私有財產出售賺錢,除了種地,他們沒有其他的生活資源,所以如果他們進入城市,也沒有生活來源。」土地實現私有化,就能吸引農民留在農村,林教授不知道這一想法未來有沒有可能實現。當然土地私有化也影響著中國的城鎮化(Urbanization)比率,但如果土地私有制問題得到解決,農民進城沒有了後顧之憂,對促進城鎮化和中國經濟的持續發展有正面意義。 料港澳政策溫和 最近東北亞地區局勢緊張,北韓不斷試射導彈,似在挑戰國際尤其是美國的耐性,不過林教授坦言,就中美關係的發展而言,這或許是一個好機會。他表示,美國總統特朗普對國際政治外交缺乏經驗,包括對華政策。希望在面對北韓問題的同時,特朗普可從中學習到一點什麼,並嘗試與中國攜手解決北韓引發的危機。他相信,這樣的機會未來還會更多。「無論北韓做什麼,也並不會引起中國的興趣,即使北韓的政權有一天真的垮台,中國和美國也可以合作,針對之後的形勢作出決策。對於中美關係的未來,特別是在處理北韓問題上,我比較樂觀。」 至於港澳政策,林教授認為,習近平在香港問題上一向堅持並強調「一國兩制」,相信十九大後這一立場不會改變。「我相信習近平不想香港出問題,對台灣也是如此一樣。目前他的最主要任務是中國的經濟改革,而且他要面對的國內外挑戰也不少,比如中國的環境問題、北韓問題等;我想習近平及其團隊成員,都避免在港引起事端,及干涉香港現有的自由,所以在香港事務上,新一屆政府應該不會有太大的改變。」 在不斷的「去中國化」意識形態下,台灣島民也曾對兩岸日後的走向深深擔憂,不過根據對現任蔡英文政府的觀察,林教授相信對方的態度也是維持兩岸的穩定。而美國特朗普政府如果隨意干涉兩岸問題,可能導致中國反彈,所以在處理海峽爭端、南海領土問題等方面,美國需要小心。 繼續慎防資本外流 2014到2016年間,中國的資本外流非常嚴重,成為影響中國經濟的不穩定因素,因此林教授相信中央仍會控制資本市場,以防資本外流。人民幣政策,包括匯率、人民幣國際化等方面,也不會出現重大轉變。 林教授總結,十九大的效應可能不會立刻浮現,但明年開始見端倪。有一點很肯定,就是新一屆的領導人希望穩中求進,解決國家近幾年積累的問題,故此政府未來的重點工作,將會放在減少負債、平衡經濟發展上。特別是房價上漲、信貸危機、金融槓桿現象嚴重等問題,如果不解決,它們必將會拖慢中國的經濟。其中一個舉措,是逐步收縮貸款規模。資料顯示,今年7月份的社會融資總額(Total [...]

本港時事

【土地問題】閒置土地初探

撰文:林筱魯(資深規劃師,古物諮詢委員會主席)   土地供應問題長期纏擾香港,特區政府近日亦成立了專責推動尋求社會共識的諮詢組織,以求突破。形形式式的論調之中,政府未有善用手上的閒置土地,與及批地續租政策存在不公義情況,可說是反對政府開發新土地的主打課題之一。 政府在2012年時向外公布,全港約有近4,000公頃未經批租或撥用的官地,扣除道路、斜坡等不適合發展地皮,仍有2,347公頃土地,其中約392公頃劃作住宅發展用途、933公頃作鄉村式發展、173公頃作工商業用地、384公頃作各類公眾設施用途,餘下的作休憩空間。但這些所謂閒置土地,並不包括已批出的政府土地。 坊間就此的討論牽涉兩個不同焦點: 政府以象徵式地價批地予非牟利團體發展體育康樂設施的政策是否過於寬鬆,以至應否收回某些土地作發展房屋之用; 政府批出短期租約予一些棕地或私人休閒用途,在政策和執行上的一系列問題。 短期租約土地惹爭議 據政府最新的資料顯示,批出的私人遊樂場地契約總共66宗。受惠的團體包括社福機構、制服團體、公務員團體,及其他康樂及體育組織或會所。而當中較具爭議性的私人體育會所佔地則逾四百公頃。短期租約方面,共批出5,300宗,涉及2,450公頃土地;而以臨時政府撥地方式批出的個案共有295宗,涉及3,015公頃土地。這些土地的用途包括機場第三條跑道的施工區、各類基建工程所需的臨時用地、停車場、露天倉儲及廢棄物回收用地,及近日引起不少關注的私人康樂休閒用途(花園、游泳池及網球場等)。 坊間批評者的指向主要有幾個重點:既然仍有那麼多閒置或未盡其用的土地,就算有發展需要,也好應先利用這些地;政府容忍各類「富豪用地」繼續存在,但要拆遷寮屋和畜牲農地,極不公義;政府批地及續租事務上的透明度不足,既是黑箱作業,亦易招利益輸送之嫌。 政府的典型回應是土地批租和續約的行政措施和程序一直行之有效,既有不同部門參與決定土地是否有更合適用途,也有專業人員評估土地租值,更有足夠的內部監管;亦正在全面檢討批予非牟利機構的康樂體育用地的相關政策,過程中亦已在契約中加入條款要求相關機構按條件開放予公眾使用。 政府的回應肯定未能滿足批評。在公民社會中處理這類問題的第一步必然是盡量公開資料,希望政府能儘快進行。然而土地批租的決策過程並非簡單數字或圖象可以交代,牽涉專業判斷的日常行政工作亦不可能容許七咀八舌式的公民參與,重點在於社會大眾是否掌握和理解箇中原則;至於批評是否屬於政治操作則並非本文的焦點。 現時坊間的批評主要立足在制度公平及「階級公義」的問題上,那我們必須提出兩個基本問題: 一:針對非牟利團體康體用地的問題,是否指向某些特定運動?抑或是指向使用團體的「群眾基礎」? 二:公平或者「階級公義」是否完全凌駕城市規劃、設計及成本效益的考量。 [...]