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博客

汪敦敬:爭取短期供應才是市民最大福祉

樓價進入上升軌已無懸念,眼前面對的就是積聚兩年天災人禍下的購買力,甚至很多購買力其實更加積聚數以十年計,例如樓市辣招抑壓下的換樓鏈,樓價在破頂之後,我們更加要面對可能「高通脹的上升壓力」,香港住宅本來已經長期供應不充足,近年更面對立法會「拉布」而影響政府效率、社會事件加上新冠疫情,亦大大影響到住宅的動工量及落成量,我同意立法會議員(批發與零售界)邵家輝所說的,現在房屋供應短缺是處於「十萬火急」的情況。 經民聯早前亦發表了其對房屋政策的一些建議,我是同意的。因為内容都是追求多元化造地,而且是合適地反映出房屋需求的緊急,經民聯的建議和前特首梁振英都同樣有強調開發郊野公園的邊陲地帶,我認為郊野公園的土地是屬於港人的,香港亦有不少人對居住的需求是遠高於行山,自從二零零八年《施政報告》宣佈,擴大了郊野公園範圍之後,就令到建屋發展的空間大幅減少,現在回想的而且確是一個失策的,如果綠化地是代表了香港人資產的話,環保人士就突然之間變了暴發戶,現在要求暴發戶連取出1%至2%土地,出來建樓給下一代年輕人自住也不願意,是否一毛不拔?至於說「明日大嶼」其實是一個遠水,如果在立法會被「拉布」騎劫情形之下,的確是一個無辦法之中的辦法,但在《國安法》實施之後,特區政府的行政和立法力量已經回復正常,其實我們是應該捨遠求近,那麼「明日大嶼」的規模可以自然地縮小,反而應該全力發展短期可以提供土地的方案,這才是對市民的最大利益。 所謂最短期可以衍生的土地,當然最接近水電供應的地方是最容易造就熟地,個別郊野公園的邊陲地帶是一個不二之選,當然已有水電供應的,例如一些因人口老化而荒廢的學校,這個數量亦相當大的,因為甚麼官場之間的平衡要保留,作為小市民是應該表示質疑的;當然,我們可以將興建需時4年的建屋供應提早變做3年可推出,3年的供應變為2年,用這種方案來管理供應量的問題,辛苦了香港各位官員,這兩年事實上是遇上很大困難,但是地產代理是市場的見證人,我必須要強調香港是需要短期的供應,不要放棄透過管理去衍生短期供應給年輕人置業的。     撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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思考對談:中央關注港住屋 農地加快變住宅?

主管港澳事務的國務院副總理韓正日前在北京與港區人大代表會面,關注香港住屋問題,指要解決難度很大,但總要有開始的時候。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中亦同意住屋問題急需解決,政府應從土地供應着手,預視新界大量農地未來或改任住宅用地。另外,主持仍邀請東瀛遊執行董事禤國全作嘉賓,親述旅遊業在疫情下的苦困,並提出助業界走出困境的建議。 湯:湯文亮 何:何民傑 禤:禤國全   整理:何民傑、本刊編輯部   何:首先講下北京真接關注香港樓市的情況。   湯:由「明日大嶼」開始,北京已經關注本港樓市,填海屬於中央政策,是主權問題,並非香港想填便可以填。前年11月特首林鄭月娥由北京返來香港,政策應開綠燈,但由於之後社會事件及疫情問題,進展確比較緩慢。   何:主管香港事務的國務院副總理韓正於北京會見全國政協及港區人大代表,與會人士指,韓正關注本港的樓房問題,提出要根本解決住屋的大問題,要凝聚共識,在頂層設計着手。這究竟背後有甚麼意思呢?   湯:頂層設計,我相信是指在樓宇供應方面着手,從增加土地供應解決問題。除了商業用地、工業用地可轉作發展為住宅用地,還可以着眼農業用地。目前不少農地落在地產商手中,要補地價才能發展作住宅用地。   [...]

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施雨茵:誰來給港人一個家?

香港過去近20年相對畸形的土地供應及使用機制,早已衍生出房屋供不應求、房價高企、公屋輪候時間增加等諸多問題。根據房委會公布的公屋輪候數據,截至2020年6月底,輪候冊共有25.97萬宗申請,較3月25.71萬宗增加了2,600宗;一般申請者平均輪候時間則由3月底的5.4年,增至6月底的5.5年。而截至2015年6月底,輪候時間僅為3.4年。若任其發展下去,可預見房屋輪候時間會逐漸延長,將加深港人住房問題的矛盾。   為了開拓更多土地滿足可持續發展需求,香港應多管齊下,尋覓土地新來源。例如「明日大嶼」計劃、桂山島填海、葵涌貨櫃碼頭搬遷等措施,既開源節流亦符合社會民意差距,為跨越利益糾葛,改變土地政策尋找可能途徑。 實際上,不涉及清拆與安置,不用跟地產商或者原有業主爭拗業權及賠償,彈性和空間較大的填海造地,可以說是香港目前唯一具有操作性的新增土地的渠道。而在大嶼山以南的桂山島填海,再將葵涌貨櫃碼頭搬遷至島上,便可釋放香港更多土地。若搬遷「產能過剩」的葵涌貨櫃碼頭,可釋放土地約380公頃,解決20萬人的居住問題。並且,葵涌貨櫃碼頭鄰近地鐵站,由美孚站步行至六號及七號貨櫃碼頭只需15分鐘,而一號至五號貨櫃碼頭與荔景站的距離也是相若。便捷的交通網絡,也是上車族置業考慮的重要因素。 隨著資助房屋與私樓價錢逐漸拉近,前者的吸引力對於部分港人來說已不如前。疫情下,新盤交易再現瘋狂。可知,縱使經濟低迷仍然無阻港人置業的慾望。近日,新世界發展位於大圍站的柏傲莊成為了市場矚目焦點,首次推售時連日收逾2.27萬票,超額登記逾57倍,屬1997後新盤收票王。上週末開售時更有數百個單位被全數沽清,發展商隨即要加推單位。 從公屋和私樓的需求程度可見,港人對家的渴望之深。嚴重短缺的住宅供應,封閉狹小的住宅空間,動盪不安的社會環境,這一切的一切,難道是文明的另一種解釋嗎?因此,按照香港目前的社會環境,港府必須以民為本,積極面對民生問題,加快建屋步伐,讓市民可以安居樂業。社會才可恢復穩定,重拾繁榮經濟,刻不容緩。 撰文:施雨茵  堅策研究中心研究員   [...]

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樓市速報:反修例過後 土地供應更緊絀

樓價持續高企,政府銳意增加供應以緩解此困局,可是基於土地供應缺乏下,政府推出的私樓住宅單位愈來愈少,今年第2財季僅推出2幅住宅用地,就算連同私人發展及重建項目等土地供應,亦僅可提供約2,480個單位,較首季減少15.6%,同時亦僅達全年供應目標1.35萬伙的四成。 最重要的是,目前香港處於政治亂局中,正等待討論土地供應議題亦被逼押後,長遠供應可謂岌岌可危。業界人士認為,若長期供應不足,將拖低日後相應的落成量數字,令樓價更加高企難下。 政府一直強調會增加供應,以緩解樓價飆升的局面,可是因應公私營房屋比例由6:4上調至7:3,政府2月公布新年度推地計畫時,已將新財年土地供應目標由以往的1.8萬伙大幅下調至1.35萬伙,因此,最近兩財季的私宅土地供應量都較以往少。上週五(6月28日)發展局公布2019至2020財政年度第2季度的賣地計畫,僅推出2幅賣地表住宅地,分別是九龍東啟德及屯門區,合共提供1,350伙,按季減少35.7%。 除2幅官地外,下季港鐵(00066)亦會就黃竹坑站第4期進行招標,提供約800伙單位,連同私人發展及重建項目的土地供應,本港於第2季度的土地供應可提供約2,480個單位。回顧首財季供應,因私人市場的供應有所增加,由原預計的300伙,增至約840伙,故首季單位錄得2,940伙,換言之,第2財季的住宅供應較首季減少15.6%。而兩個季度土地供應合共可提供5,420伙,僅達全年供應目標13,500伙的四成。 面對私人住宅土地新供應減少,發展局局長黃偉綸表示,政府全年的供應目標1.35萬伙中,預料有3,000多個住宅新供應屬於私人發展或重建項目,而這個部分於首兩季已達1,170伙,若果餘下兩季都可以維持這個數量,有信心全年度整體私人住宅供應可以達標。 啟德地較矚目 回看這2幅住宅地,其中啟德第4A區2號住宅地較為矚目,是享有維港景的跑道區「前排」靚地,可建樓面面積約120.51萬方呎,發展商需要提供長者和兒童相關的社福設施,測量師估計地皮市值達204.9億至229億元,勢挑戰跑道區一帶住宅地造價紀錄,每方呎樓面地價約1.7萬至1.9萬元。至於屯門那幅住宅地,位於屯門景秀里和景峰徑交界,鄰近新鴻基地產(00016)上月開售的御半山II期,可建樓面僅3.76萬方呎,估值約1.9億至2.6億元。 商業地方面,政府將會招標出售位於西九高鐵站上蓋商業用地,這是近年最大型單一出售的商業發展項目,佔地面積約64.15萬方呎,市場估計項目可建樓面高達300萬方呎,較國際金融中心項目的43.6萬方呎大6倍。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文預計,高鐵上蓋商業項目樓面地價介乎2.5萬至3萬元,估值料約790億至1,100億元,預計總投資額約1,000億至1,400億元,料可與中環甲廈匹敵。不過,由於涉及投資額巨大,料只有2至4個財團入標,或以合組財團方式參與競投。 話說回來,如今私人住宅地可提供的單位供應明顯大減,甚至更追不上新盤的銷售速度。據中原地產的資料顯示,6月份一手私人住宅錄得1,062宗成交,成交金額為147.19億元,按月下跌66.9%及54.8%。總結今年上半年的宗數及金額分別錄12,277宗及1,357.0億元,按半年度升56.1%及19.7%。金額打破2017年上半年1,356.1億元的歷史高位,創下自1995年有紀錄以來按半年歷史新高;宗數則創2004年上半年15,467宗後15年新高。 其中在6月份登記宗數最高的是海日灣II,其次是日出康城7A期Montara,第三則是將軍澳日出康城6期LP6。而今年1至6月來自各渠道的私人住宅用地僅可建約8,020伙,換言之,已超出約53%;而單計3月新盤售出2,812伙,已較下一季整體住宅供應量約2,480伙多約13.4%。 推地速度放慢 萊坊林浩文相信,政府本財政年度第3及第4季度推地「唔會快」,由於市場上依然有多項不穩定因素,估計下半年發展商投地出價亦不會過於進取,料入標時將更具選擇性和策略性。 值得注意的是,除了短期供應減少外,長遠的土地供應能否達標如今亦成疑。皆因近期本港政治局勢緊張,令政府施政更為困難,或會進一步拖慢長中短期土地供應,如「明日大嶼」計畫的長遠供應及「土地共享先導計畫」的短期供應等。 先是「明日大嶼」計畫,立法會財委會原本會於上月21日審議「明日大嶼」中部水域人工島研究撥款,但由於近期社會政治氣氛高漲,為免有爭議的「明日大嶼」方案會再引起更多紛爭,財委會主席陳健波指出,政府將中部水域人工島研究撥款調到第21項,即是最後一項。 他解釋說,政府不會抽前討論,而且又表明「明日大嶼」討論非一、兩小時可以處理,因此承諾即使財委會完成討論尾二議程,他都不會展開審議最後一項「明日大嶼」議程。再加上,立法會經過週一的衝擊後,如今要進入「災後重建」工作。立法會主席梁君彥表示,現時立法會大樓內的供電、消防系統,以及一樓會議廳及辦公室均有不同程度損毀,故未來兩週不能舉行會議,陳健波亦言,意味立法會暑假休會前難以通過撥款。 [...]