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樓市速報:屯馬線帶挈 啟德價租齊升

運房局近日宣布,屯馬線一期開通在即,沿線屋苑即時起哄。然而,途經的多個鐵路站均位處已發展區分,唯獨啟德站一帶仍屬新發展區,交通仍不便,致發展潛力仍未全面反映。 一直以來,只要屋苑貼上「鐵路沿線」標籤,樓價自然水漲船高。如觀塘延線開通至今,黃埔花園樓價已累升近兩成。有業界人士認為,隨著啟德鐵路通車,加上區內位處名校網,配套愈趨成熟,將可吸引區外租客進駐,不但樓價可止跌回升,租金水平亦可有逾一成升幅。 動工7年多的沙中線,終於開通有期,運輸及房屋局局長陳帆上週五(17日)宣布,「屯馬線一期」即大圍站至啟德站將於2月14日通車,通車後繁忙時段的列車間距最少為3.5分鐘一班,可為新界東、北市民提供更方便及快捷鐵路服務,而由大圍至鑽石山的車程時間亦由原先17分鐘縮減至9分鐘。 「屯馬線一期」開通,代表新建的顯徑站、鑽石山站擴建部分及啟德站將啟用,沿線屋苑即時有反應,如鑽石山站,利嘉閣地產何雲德稱,預約睇樓即時增加4至5組,不過距離港鐵站較近的屋苑,如星河明居及龍蟠苑,成交價早前已「升咗一浸」,故暫未見有即時加價封盤,不過預料這類情況會漸漸增多,未來跑贏大市機會很高。 而距離鑽石山站稍遠的黃大仙鳳德邨,最近亦誕生「公屋王」,據土地註冊處資料,鳳德碧鳳樓中層20A室,實用面積153方呎,上月23日簽正式買賣合約,於自由市場以298萬元沽出,呎價達19,477元,打破屋苑去年7月錄得的每方呎19,226元的紀錄,是相隔5個月再誕公屋王。 顯徑頻誕全港公屋王 相對鑽石山站而言,因顯徑及啟德均是全新車站,區內交通得以大為改善,受惠的程度便更高。先是顯徑站,萬方地產葉搏麟表示,自屯馬線工程落實後,顯徑區的成交便一直暢旺,每月平均錄得4至5宗居二市場成交,呎價亦累積一定升幅,並屢現「公屋王」,預料未來該區樓價將受惠通車而錄得升幅。葉氏續指,該區放盤量不多,顯徑及嘉田苑分別只有5個及3個放盤,前者綠表價最平385萬元起,後者自由市場價由535萬元起。 年初時,顯徑邨更刷新全港公屋次高紀錄。市場消息指,顯徑邨顯富樓中層7室,實用面積544方呎,以618萬元易手,實用呎價11,360元。資料顯示,目前全港公屋自由市場最高成交價為同屋顯貴樓中層10室,於2018年以665萬元成交,即上述成交為全港公屋的次高紀錄。 啟德租金回報屬偏低 至於啟德區,通車消息甫公布,利嘉閣地產高級經理黃民傑表示,預約睇樓量即時增加三至四成,並有2組客戶要「即日睇樓」。其中鄰近啟德站的指標屋苑新蒲崗譽.港灣率先出現反價個案。6座中層的2房單位,原本叫價1,100萬元,因得知屯馬線即將開通,決定加價至1,150萬元放售。 黃民傑指出,該區放盤實在不算多,整個啟德大約有30至40個放盤,貼市價的只佔15個。當中,主要為譽.港灣及啟德一號,分別有14個及8個,前者2房入場價由960萬元起,3房由1,300 萬元起,後者1房由950萬元起,2房則由1,300萬元起。 有業界人士認為,鑽石山的樓盤由於原有交通已非常便利,料新線通車對帶動樓價影響不大,反而有利啟德區一帶住宅物業。皆因啟德站一帶仍屬新發展區,現時市民出入主要靠鄰近的巴士線及駕車等,致發展潛力仍未全面反映。代理界人士預料,該區短期樓價有望上升5%至8%,租盤價更飆升15%。 美聯物業區域聯席董事何家豪稱,目前市場暫未見反價,他舉例說,車站旁邊的啟德一號,距離車站僅50米路程,方便程度接近港鐵上蓋物業,其他私人屋苑包括天寰、龍譽、OASIS KAI [...]

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新盤放大鏡:嘉峰匯 低價招徠

受社會運動激化一度推遲開售的啟德住宅項目嘉峰匯,終於上週三(27日)發表價單,首張價單涉208伙,折實平均呎價22,888元,相對9月同區推售的新盤尚.珒溋首批呎價24,310元,嘉峰匯開價低約5.8%。有見市場反應佳,週二(3日)發布第2張價單加推103伙,折實平均呎價24,110元,較首張價單貴5.3%,仍比尚.珒溋便宜。 嘉峰匯首張價單涉208伙,包括23伙開放式,23伙一房,144個兩房戶,以及18個3房連工作間套房。該批實用面積287至766平方呎,價單售價765.6萬至2,352.8萬元,價單平均呎價26,727元。計及最高即供折扣15%,折實售價650.8萬至1,999.9萬元,折實呎價19,887至26,245元。 第2號價單涉及103伙,實用面積287至766方呎,價單售價808.4萬至2,451.3萬元,呎價24,259至32,167元;計及最高即供折扣15%,折實售價687.2萬至2,083.7萬元,呎價20,622至27,345元。 間隔: 樓盤單位間隔涵蓋開放式至3房,當中以2房戶為主要供應,佔供應量逾半數。而項目最小單位則位於第1A、1B座1至39樓F室,實用面積均為287平方呎,屬開放式間隔。至於洋房設有4層,包括地庫、地下、1及2樓(另設有天台),戶戶配置一部室內升降機、61方呎露台、25方呎平台、391至722方呎花園、706方呎天台及35方呎梯屋。 配套: 樓盤設有約26,326平方呎住客會所,提供包括戶外泳池、兒童游泳池及多用途球場等設施;另有28,831平方呎園景區及約7,077空中花園供住戶休憩散步。車位方面,住宅車位有117個、住宅電單車位11個及單車位59個,另設有5個訪客車位。生活上,因樓盤設有近1.59萬平方呎的兩層商場,購置生活所需可說不假外求 交通: 項目鄰近未來港鐵沙中線啟德站,距離港鐵彩虹站則約16至20分鐘步程。另於啟晴邨一旁之沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶,提供多條巴士或專線小巴路線,穿梭九龍城、黃大仙、九龍灣、藍田、紅磡、中環至北角寶馬山等多處地方。 同區供應: 啟德是九市區主要供應重鎮,單是從前由海航轉售地皮就有4幅,當中兩幅1K3及1L3地皮由恒基地產(00012)購入,前者可建樓面達63.07萬方呎,後者也有39.7萬方呎樓面;另由會德豐(00020)接手的1L1可樓面達42.56萬方呎,1L2地皮可建樓面55.1萬方呎。此外,今年也批出多幅啟德住宅地皮,包括啟德4C3、4B1、4B2、4C1及4A1等地皮,分別可建樓面達64.8萬方呎、72.2萬方呎、64.1萬方呎、71.4萬方呎及107.6萬方呎。 [...]

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樓市速報:啟德地價回調 無阻發展潛力

本港的社會運動愈演愈烈,不但影響本港經濟,樓市亦受到損害,發展商投地亦相對審慎,如最近啟德跑道區一幅住宅地皮以159億元成交,每方呎樓面地價約1.32萬元,相對上幅開標啟德地的中標價,5個月間挫26.8%,是跑道區前排臨海住宅地樓面呎價新低。今次奪標集團是由中國海外(00688)及九龍倉(00004)等合組財團。其實過去1年間,跑道區先後批出9幅住宅地皮,其中6幅便是由中海外及會德豐(00020)系內公司投得,他們已成為區內大地主。雖然目前市況令地皮的價值回調,可是啟德發展區配合沙中線通車等基建發展,區內的發展潛力深厚。 本港持續5個多月的示威活動不斷升級,已直接影響本港經濟,政府公布香港第3季實質經濟增長按年下跌2.9%,經季節性調整,期間經濟按季下跌3.2%,連跌兩季步入技術性衰退。政府經濟顧問歐錫熊表示,今年首3季GDP累計按年下跌0.6%,又同時下調全年經濟增長預測,由8月份覆檢時的0至1%降至-1.3%,這將是2009年以來首度出現年度跌幅。 不單止政府,私人機構亦看淡本港經濟前景。花旗的最新報告指出,由於堵路導致交通嚴重受阻,加上商場關閉進一步打擊本地消費、旅客訪港數字等,導致商業信心持續下降,商業活動亦相應減少,因此,調低香港第4季經濟增長預測至收縮3%,2019年經濟負增長1.3%。 政治事件持續發酵,已動搖市場對樓市前景的信心,亦影響發展商投地的取態。正如政府於新房策後推出的首幅住宅地啟德4A區2號臨海地皮,於本月8日截標後,在市場一片睇淡下,最終由九龍倉(00004)、中國海外(00688)、恒基地(00012)和嘉華國際(00173)合組的財團以159.529億元投得,每呎樓面地價13,238元,較6月份4C區1號地盤每呎樓面地價逾1.8萬元低27%,較5月份高位逾1.9萬元更低逾三成,亦屬現時批出的跑道區前排享全維港景地皮中,樓面呎價最低。 標價低估值下限11% 與此同時,因受到近期社會事件影響,市場已將地皮估值較年初調低10%至15%,至約180億至198億元,每呎地價1.5萬至1.65萬元,可是這次成交價仍低於估值下限約11%。若對比啟德舊跑道區過往售出的住宅用地中,呎價最接近為中國海外去年12月,以約80億元投得的內港景的4B區2號地皮,樓面呎價約13,523元,反映地價重回去年底前水平。 該合組財團發言人稱,項目位於舊跑道區前排位置,大部分單位均享維港海景,屬市區罕有優質地皮,發展潛力優厚,且財團於區內擁有豐富的發展經驗,同時看好區內前景,共同建設啟德國際都會。項目可建樓面逾120萬方呎,屬跑道區內規模最大的地皮,中標財團將負責興建安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。 會德豐副主席梁志堅表示,是次中標價屬市價水平,料項目投資額超過200億元。雖然樓面呎價對比毗鄰同景觀的地皮為低,但他認為現時市況明顯遜於今年初,加上近期社會運動持續升級,令發展商出價亦變得更加保守審慎。不過,他認為政治事件只屬短暫性影響,終有落幕的一天,儘管現時市場觀望氣氛籠罩,惟仍看好後市發展。另外,集團於區內已持有多幅地皮,開則及景觀將會互相配合,將會發揮協同效應。 話說回來,地政總署自去年11月起約1年間,先後批出9幅位於跑道區的住宅地皮,有5幅屬於面向觀塘方向的「後排」地皮,其餘4幅則為前臨維港景的「前排」用地,由12家發展商以獨資或合資持有,而其中6幅便是由中海外及會德豐系獨資或合資投得。 大地主會德豐中海外 除了上述地皮外,以會德豐、中海外為主的一個「超級財團」,早已在啟德跑道區多處「插旗」,至今整個財團合共有7間發展商成員,當中還包括恒地、嘉華國際、新世界、帝國集團及華懋。 翻查資料,去年11月,會德豐曾夥拍新世界、恒地及帝國集團以83.33億元中標第4B區3號地盤。及後在今年3月尾,會德豐再與恒地、新世界、中海外組成的財團以98.93億元投得第4B區1號地盤。今年5月,會德豐再與新世界、中海外、恒地、華懋及帝國集團6間發展商所合組的財團,豪斥125.9億元投得啟德第4C區2號地盤。而中國海外則獨力於去年12月以約80.33億元投得第4B區2號地盤。 換言之,他們已囊括前跑道區6幅地皮,地價總涉資約675.319億元,總樓面約481.3萬方呎。由於各幅地皮相鄰,相信未來發展商在規畫方向及推盤時間等料會有所溝通。 值得留意的是,會德豐及中海外已是跑道區的大地主。中海外更是最早在啟德區「插旗」的發展商,其於2013年奪得1H1及1H2兩幅「港人港地」地皮,並興建成為啟德1號(I)及啟德1號(II)兩2個項目,由2016年開賣至今已近沽清。 取得區內9幅地皮 [...]

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新盤放大鏡:啟德「尚.珒溋」 開價進取

 軟銷多月的啟德新盤尚.珒溋,終於在週三(18日)開價,首張價單的138伙最低入場費728.88萬元,整批單位折實平均呎價24,310元,為區內歷來新盤開價新高,反映發展商對項目甚具信心。 由龍湖集團(00960)及合景泰富(01813)合作發展的啟德尚.珒溋,坐落沐泰街11號,由2座高座住宅及5座低座住宅組成,共有667伙單位,主打實用面積介乎538至854平方呎的3房單位,共有320伙,佔項目的48%;另有逾兩成半為2房,面積由465至585方呎。58伙為採用開放式廚房的1房單位,面積332至334方呎。2幢高座住宅提供1至4房單位,另有特色戶面積介乎332至2,204方呎。其餘5座分別是4座低座河畔大宅及1幢池畔大宅組成。 首張價單涉及138伙,提供最高18%折扣,折實平均呎價24,310元,比去年1月會德豐(00020)的Grand Oasis Kai Tak首批單位呎價22,700元高7%。據價單顯示,首批單位分佈第2座,1房佔28伙,2房佔82伙,3房佔28伙,實用面積332至752方呎。 合景泰富市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻形容開價是「市價當中有驚喜」。對於較去年1月的Grand Oasis Kai Tak叫價更高,她解釋要視乎地價成本、營商成本及樓宇質素等因素開價。 間隔: 尚.珒溋整個項目的單位面積由最細的332方呎至最大的2,566方呎,間隔多元化,由最細的1房2廳,至2房2廳、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、4房2廳(連套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室加儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室加儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁。 配套: 樓盤設有2層商業樓面,有關商舖應可應付日常生活所需,否則鄰近的樓盤煥然壹居、啟德一號也設有商舖。至於會所面積達3.6萬方呎,當中設有健身室及泳池等常用設施;車位則設有179個。景觀方面,項目共享3個景觀,分別為河景、獅子山景及車站廣場景色。 [...]