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樓市速報:14新盤月內推 啟德戰況激烈

受到中美貿易戰愈演愈烈影響,5月初幾個新盤推售後,月內大部分時間發展商都以新盤貨尾應戰,未敢推出新盤。由於預期貿易戰還將持續一段時間,相信發展商會於6月重新推售新盤,估計可達14個,當中啟德很大機會有兩個新盤同期發展,戰況會最激烈。 新盤銷情自去年尾開始轉趨暢旺,但踏入5月突然轉靜,全月推出新盤寥寥無幾,只有一個瑧樺力撐,海日灣II則由4月尾賣至5月,這一來是中美貿易戰突然升級,打亂了發展商的部署,二來則是政府似對發展商頻頻招標出售新盤有微言,以致地產建設商會商討後發出指引,規定中小型單位不能以招標形式銷售(1,076平方呎以下單位不可招標,但753方呎3房則可採用招標方式賣樓),影響新盤銷售計畫。   但踏入6月,相信發展商不會再觀望中美貿易戰發展,皆因從目前戰況可見,這場戰事即使中美首腦能於月內在日本G20峰會上會面,能解決雙方分歧的機會也不大,當中內地房產集團福晟國際(00627)就率先於6月3日公布,把旗下喇沙利道6號項目命名為晟林,並透露售樓書已準備階段,有機會於月內賣樓,價格將參考同區項目。 項目原本由永義國際(01218)擁有,於2017年獲福晟以9.2億元買入,之後再改變間隔,如今項目以1房及2房單位為主,面積介乎300至400平方呎,另有頂層連平台及天台複式單位提供,面積則達3,000至4,000方呎,共有單位79伙。 匯璽III受注目 由於晟林規模細,相信難成為焦點,而位於南昌站上蓋的匯璽III,共有1,172伙,料將成為新盤後市指標。匯璽之前兩期住宅發展項目,已分別於2017年的3月及11月推售,匯璽III於去年11月獲批預售樓花同意書,料最快6月可賣。發展商新鴻基地產(00016)原計畫農曆年後推售,或有見同期多個新盤推出而推遲發售日期。   而月內戰線最烈者應數啟德,因為可能會出現兩盤同期推售。由內房龍湖(00960)及合景泰富(01813)在香港首度合作發展的啟德新盤尚.珒溋,月前已作出軟銷活動,並冀於年中推盤。該樓盤屬啟1K區1號住宅項目,樓面面積超過57萬方呎,提供667伙,主打2至3房單位,佔項目逾七成。發展商曾表示項目定價會參考啟德同區及何文田區物業。 至於由嘉華國際(00173)發展的嘉峰匯,亦早於上月初透露發售計畫,而原本希望最快5月推售,相信如今月內發售機會極大。項目單位總數1,006伙,並是區內首設洋房物業的新盤。發展商指樓盤標準戶由開放式至3房間隔都有,但以2房為主打,面積200餘方呎起。 呎價料逾2萬 啟德區內近期的成交呎價逾18,000元,但個別大單位呎價可以超過25,000元,相信上述兩個新盤開售時,呎價會20,000元以上。 除了九龍區月內可能推出達5個新盤外,港島區亦大有機會推售5個新盤,只因部分項目為豪宅,所以供應單位較少。例如位於白建時道47號的皇第,只有16個單位。單位面積介乎2,846至6,867方呎,間隔涵蓋3至4房,包括3房連書房、4房連4套房,每戶採用獨立式廚房設計。 由長實(01113)發展的波老道21號1期項目,包括3幢住宅大廈,總樓面達28.6萬方呎,提供115伙分層單位。這項目的前身為政府公務員宿舍,地盤面積112,893方呎,可建樓面達435,296方呎,長實於2011年6月以116.5億元投得,是當時史上第二高價的百億地王,每呎樓面地價約26,763元,但如今看來,這項投資回報應該頗高。 [...]

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樓市速報:地價愈來愈貴 啟德新盤價勢高開

近年其一最多新盤供應之地,必然數啟德新發展區,其與將軍澳日出康城項目一樣,每次賣地,價格都比前一次高,如5月初開標的第4C區2號跑道地,就以125.9億元批出,呎價高達19,636元,創啟德住宅地新高的同時,亦創九龍東賣地呎價歷年新高。今年度啟德尚有7幅住宅地皮待招標,即使面對中美貿易戰,市場仍相信地價仍可造好,連帶稍後推出的啟德新盤也看高一線。 自從香港國際機場於1998年7月搬往大嶼山赤鱲角以後,政府已開始研究啟德發展計畫,至2004年達致一個初步發展大綱圖,並於2007年及2009年通過及作出修訂。整個發展計畫規模龐大,總規畫面積達320公頃或3,444.45萬平方呎,計劃包括設有政府、機構及社區設施、住宅和商業,以及廣泛的休憩用地網絡。 根據規畫,區內的31%或99.38公頃地皮會撥作休憩用途;其次有22%或69.94公頃用地為主要道路及其他;其他指定用途用地位18%或57.72公頃;政府、機構及社區、學校及其他指定用途位12%或37.85公頃;住宅用地共有34.69公頃或10%,當中低密度住宅地有6.56公頃(2%)、中等密度有17.7公頃(5%),高密度則達10.43公頃(3%)。 而首個啟德私宅地皮早於2013年已招標,由中國海外(00688)投得,並已發展成啟德1號兩期(1,169伙)出售,更是本港首個「港人港地」項目。之後陸續招標及已出售的項目包括建灝地產發展的天寰(822伙)、嘉華國際(00173)發展的嘉匯(900伙)、保利置業(00119)發展的龍譽(930伙)、會德豐(00020)發展的Oasis Kai Tak(648伙)。 兩項目快推出 另短期內推出的項目包括嘉華國際於區內的第2個項目嘉溋匯,以及由合景泰富(01813)及龍湖地產(00960)合作發展的尚.津。嘉溋匯由4幢住宅大廈及4座洋房組成,每幢大廈樓高6至38層,而洋房則每座樓高3層,合共提供1,006個分層住宅單位。 據嘉華方面介紹,標準戶由開放式至3房間隔,並以2房作主打,佔項目單位總數超過一半,而開放式單位實用面積介乎200餘至300餘方呎,料項目最快可於5月推出,但如今5月已盡,相信最快要6月才推售。該公司同區同系嘉匯現時的平均成交實呎價逾2萬元,最高則可達5萬元,從而推斷嘉峰匯出售時售價必然不低,呎售2萬元以上已是最低起跳。 至於尚.津溋則由2座多層住宅大樓及低座洋房組成,共設667伙,單位間隔由1至4房不等,並以2至3房為主打,佔整體項目逾七成,發展商料年中推售。至於項目價格,發展商表示將參考啟德區及何文田區價格,並預告有驚喜價。不過,以近期區內賣地價愈來愈高推斷,所謂驚喜價都不會低,尤其項目較貼近未來的沙中線啟德站。 縱觀區內項目眾多,但市場相信年度內推售的幾幅啟德地皮仍然會錄得好價。當中以4A2地皮最受關注,市場估值可超過16億元,即樓面呎價達1.5萬元,可望再創九龍區地王。原因是地皮積較大,且面向全海景,發展潛力較高。當然,4A1地皮無論規模及景觀都較遜色,但其隔離的4B1地皮於今年3月亦以近99億元高價拍出,每呎樓面地價約13,701元,相信4A1的造價有高無低。4B1地皮由會德豐、新世界發展(00017)、恒基地產(00012)及中國海外合資財團投得。 [...]

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樓市速報:地王頻生 啟德領導九龍樓市

啟德發展區再有新地王誕生,繼週前啟德跑道第4C區2號住宅地,由會德豐(00020)等6個合組財團以125.9億元奪得後,最新又有跑道首幅商業地皮以逾111.24億元成交,每呎樓地價約12,888元。每次麵粉價創新高時,都會帶動該區樓價再創新高,當啟德發展區漸趨成熟,相信區內樓價很快便會追上九龍站。另一方面,啟德週邊樓價亦會受帶動而水漲船高,特別是有沙中線優勢的土瓜灣及馬頭圍等,故吸引不少發展商已搶先在區內插旗。 剛開標的啟德第4C區4號商業及酒店地皮,上週五(10日)截標時共接獲6份標書,競爭者包括長實(01113)、新鴻基地產(00016)、會德豐(00020)、鷹君集團(00041),以及信和置業(00083),但最終由高銀集團旗下駿騰投資有限公司奪標。高銀發言人表示,對於再次投得啟德跑道地皮表示欣喜,對CBD2及起動東九龍的長遠發展潛力充滿信心, 地皮的總樓面約863,181平方呎,以中標價111.244億元計,每方呎樓面地價約12,888元,為九龍東商業地新指標。上述土地享有無遮擋維港海景,當中作酒店用途面積上限為43.2萬方呎,發展商將來不可拆售項目。業界預期,地皮估值82億至120.8億元,預計每方呎樓面地價9,500至1.4萬元,而今次中標價算是貼近預測上限。 啟德商業地都被搶高,住宅地自然更矜貴。週前開標的啟德跑道區維港景第4C區2號住宅地,是本財政年度首幅售出的住宅官地,最終由會德豐、新世界發展(00017)、華懋、中國海外(00688)、恒基地產(00012)及帝國集團合組的重量級財團,以125.9億元奪得地皮,若以總樓面逾64萬方呎計算,每方呎樓面地價高見19,636元,高出市場估值上限價。 回看區內對上一幅相同景觀,位於毗鄰的地皮,是由新地於今年1月以112.6億元投得,樓面呎價約17,360元。換言之,隨樓市氣氛進一步升溫,地價於4個月期間,上升約一成三。與此同時,今次地皮的呎價,亦打破全個啟德發展區的紀錄,舊紀錄為新地於去年5月,以逾251.61億元投得的沙中線車站旁啟德地皮,樓面呎價達17,776元,而今次亦較舊紀錄高出一成。 呎價料達4萬元 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,在近日市好轉下,地皮成交價對該區未來樓價及地價具指標作用,而是次發展商以合組財團入標,亦有利分攤投資風險,預計項目將建混合式豪宅,落成後每呎料約3.2萬元起出售。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚更認為,若連同本身地價及建築成本及息口等,項目呎價至少由3萬元起,才能收回成本,若要有合理利潤,呎價須達3.5萬至4萬元,由於項目位置臨海,加上區內配套愈見成熟,售價甚至可挑戰區內新高。 事實上,區內的樓價亦隨麵粉價提升,亦水漲船高。目前啟德區的新盤成交呎價,普遍介乎2.5萬至3.3萬多元,而部分項目的餘貨是以大單位及特色戶為主,故在樓市氣氛轉好下,成交呎價亦愈來愈高,如嘉華國際(00173)的新盤嘉匯,新近成交單位9座高層A室,實用面積964方呎,以2,928萬成交,呎價約3.03萬元;另外,建灝地產旗下天寰一特色戶,天海匯3座連天台特色戶A室,亦以5,200萬元成交,單位面積1,461方呎,另連716方呎天台及128方呎平台,呎價達3.5萬多元。 觀乎政府在啟德分了3階段賣地,第一批官地是在2013至14年間推出,即目前已入伙及即將入伙的啟德一號、嘉匯、天寰、龍譽及OASIS KAI TAK,當時這6幅地皮的呎價是由4,913元至6,530元。第二批則是在2016至2017年間,同樣是售出6幅住宅地皮,但呎價已升至10,220至13,600,其中有逾1.3萬元呎價的地皮,均由海航及旗下子公司投得,引起市場一陣哄動。至於第三批便是由去年開始賣的跑道區的地皮。 加價幅度驚人 翻查資料,啟德一號(I)於2016年8月推售時,首批折實呎價為12,741至15,562元。可是,其後於2017年2月開售的嘉匯,首張價單的折實呎價已升至15,580至20,068元,相對啟德一號(I)已整批貴約24.4%,這全因是在2016年11月時,海航以1.35萬元的呎價投得第一幅官地,從而帶動該區新盤亦可高開。 而另一次便是新地於去年5月以逾250億元投得的第1F區1號地皮,樓面呎價以17,776元再創新高,而OASIS KAI [...]

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啟德將再現「地王」

近年屢次誕生百億地王的啟德發展區,在新一年度政府賣地計畫中繼續成為供應庫,涉及9幅住宅用地。當中啟德1F區1號住宅地於本週四(29日)展開招標,估值最高234億元,可挑戰賣地史上首幅「200億住宅地王」寶座。中資發展商中國海外(00688)已表示有意再競投區內地皮,一場中港地皮爭奪戰即將又再上映。 再有啟德地皮推出市場,今次招標的用地為九龍東啟德第1F區1號住宅用地,地政總署於本月29日(本週四)推出招標,並於5月11日截標。地皮鄰近興建中的港鐵沙中線啟德站,地盤面積約17.82萬方呎,可建樓面面積達141.54萬方呎,屬地政總署累積推出13幅啟德住宅地中規模最大的一幅,預計可提供約1,470個住宅單位。其地皮招標條款中,要求中標發展商須負責興建安老院舍及長者日間護理中心,落成後交還予政府,有關設施的樓面將計算入最高可建樓面之內。 該地皮毗鄰的第1F區2號商業地皮,由南豐於去年5月以246.01億元投得,當時創全港賣地表地皮造價新高。而參考啟德1K及1L區6幅已批出的住宅地地價,每平方呎樓面地價介乎1.02萬至1.36萬元,而其中3幅,近月由海航集團以每平方呎樓面地價約1.5萬元轉售。綜合業界評估,是次啟德地皮估值由177億至234億元不等,樓面地價估值達1.35萬至1.65萬元,有望挑戰去年批出的長沙灣興華街西地王的172.9億元紀錄,成為本港首幅超過200億元的住宅官地。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,未來難有其他鄰近啟德站的住宅地新供應,參考近年的地價和海航系多幅地皮近月的轉售價格,估計1F區地皮的地價達233.5億元,樓面呎價約1.65萬元。由於項目規模龐大,料發展商合資以財團形式競投。 隨著實施內地防走資政策,內房企在香港的賣地市場已有所收斂,加上屢傳財困的中資海航集團近期接連出售3幅啟德地皮套現,內房企在本港賣地市場頗有敗走的意味。不過,啟德發展區住宅用地造價近年水漲船高,加上是市區中最後一塊大型地皮。因此,曾於2013年投得啟德發展區內首幅私宅官地,並發展出香港目前暫時唯一的「港人港地」項目啟德1 號I 及II的中海外已表示,有意再競投區內新地皮。 中國海外地產董事總經理游偉光日前指,隨著啟德1號兩期均獲理想銷情,社會大眾對啟德新發展區已有更透徹理解,集團會憑藉發展啟德1號的經驗,積極考慮參予競投區內新地皮。游更認為,有別政府過往打造以提供住宅為主導的新市鎮,啟德新發展區除住宅外,還具備商業、酒店旅遊、郵輪碼頭、大型體育場館等經濟發展和社區配套,更為多元化,發展前景可獲看高一線。 [...]

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GRAND OASIS KAI TAK 提價加推

本港股樓繼續暢旺,過去週末更出現4盤同日開售的局面,不過,這亦無阻各自的銷情,去貨逾98%,其中會德豐(00020)的GRAND OASIS KAI TAK首批單位更是一鋪清袋,可見市場購買力強勁。 啟德項目成為市場焦點,而GRAND OASIS為今年啟德首個推出的項目,故呎價亦相對克制。眼見市場反應如此熱烈,發展商於週二提價2%加推66伙。觀乎區內地皮呎價已升至1.3萬元,計及建築成本後,成本價貼近2.5萬元,故料未來幾年區內樓價會穩步上升。 美國雖然即將加息,但仍無阻市民入市的熱情,過去週末一手新盤上演搶客大戰,4個全新項目同日開售,包括會德豐地產九龍東啟德OASIS KAI TAK第二期(GRAND OASIS KAI TAK)、新鴻基地產(00016)馬鞍山雲海一期和西半山巴丙頓山,以及雅仕圖遠東牽頭發展的長沙灣單幢盤悅雅,涉及合共194伙。 即使4個項目直接競爭,結果卻是皆大歡喜,去貨逾98%。其中會德豐GRAND OASIS KAI TAK的成績最好,首推的84伙,開售後約2小時已全數沽清,有大手客斥資逾3,880萬元掃3伙,套現近10億元。消息指,70%為用家,投資客約30%,買家以年輕上車客及小家庭客為主,不乏專業人士入市,而內地客比例則少於10%。 觀乎項目首批單位,平均呎價為27,143元,在扣除會員優惠及印花稅優惠等最高16.5%折扣後,折實平均呎價仍要22,665元,相對去年9月推售首批調高12.1%,卻比對上一張價單折實呎價約2.31萬元低1.7%,難怪大收旺場。 事實上,啟德區早前推出的新盤包括龍譽、啟德1號(II)、天寰及嘉匯,而最近兩個月售出單位的平均成交呎價為約2.25萬至2.65萬元,故今次GRAND OASIS實際上是以市價推售。有見銷情持續熾熱,發展商於週二已提價加推66伙,折實價由796.1萬至2,040萬元。會德豐地產常務董事黃光耀稱,考慮區內配套日趨完善,加上地鐵站預計於明年開通,且本年度市場亦預期再有住宅地王於區內誕生,料下一階段推售時價錢仍有上調空間。 間隔及配套: GRAND OASIS KAI TAK為項目為第二期,包括第一及第二座,涉及單位為308伙,包括306個標準戶,實用面積由293方呎至797方呎;以及2個天際特色單位,面積由1,499至1,530方呎。此兩座雖主力提供2房單位,但今次是首次推出3房,參考發展商設有一個3房的示範單位,間隔方正實用,不設工作平台或窗台,實用度高;而客飯廳的設計面積逾200方呎。主人套房有足夠空間放置雙人床,更可三邊落床,更預留逾7呎衣櫃位置。另外,項目採全玻璃幕牆設計,採光度充足,客廳及飯廳更使用有色玻璃,能有效提升室內隔熱節能效果。 項目自設4層住客會所,名為「CLUB OASIS」,融入酒店式設計概念,佔地2.2萬方呎,引入「BODY [...]