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屯馬綫月底通車 三區將成樓市焦點 研究料樓市最快下月破頂全年樓價升15%

上半年本港樓市升勢凌厲,一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,隨著本港疫情緩和,疫苗接種,經濟表現逐步向好,預期樓價可望短期內破頂,料下半年升勢將會在利好因素的「新引擎」刺激提速上升,樓價下半年有望錄9%升幅,調高全年樓價升幅預測至約15%,料下半年一二手交投分別創2年半及9年新高。美聯物業住宅部營運總監張子存稱,大型基建發展將成下半年樓市上升的重要燃料。當中,屯馬線於6月底正式全線通車,相信吸引本地用家及投資客外,「新香港人」及內地客將成重要動力,故看好啟德區、荃灣西及大圍等屯馬線途經規劃完善區域的樓市。 圖一:美聯樓價指數 上半年住宅交投回暖 樓價距歷史高位僅約2.2% 回顧2021年上半年,樓市一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,估計今年上半年新盤銷售量將錄得8,700伙,較去年下半年錄得的7,772伙及去年上半年的6,677伙分別上升約12%及約3成,以半年計創出2019年上半年後的2年新高。   購買力持續釋放,二手市場交投尤其暢旺。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處的資料,估計上半年二手住宅成交量(因註冊數據滯後,以今年2月至估計7月的二手住宅註冊量反映)將錄得33,700宗,不單較去年下半年約24,196宗上升近4成外,並且以每半年計算,更創出8年半新高。在經濟改善及物業需求帶動下,美聯樓價指數最新報173.04點,本年迄今樓價已累升約5.85%,較2019年歷史紀錄高位176.88點只相距約2.17%。按目前樓市走勢及市場環境,後市表現將相當樂觀。 圖二:每半年二手住宅成交量走勢 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,展望下半年,大型基建落成將利好樓市。屯馬線於6月27日正式全線通車,參考過去鐵路線經驗,將會對沿線樓市帶來支持。屯馬線第一期於去年2月已通車,而今次全線通車新增土瓜灣站及宋皇臺站2個車站,屆時由啟德站經宋皇臺站、土瓜灣站及何文田站,延伸至紅磡站,接駁現有的西鐵線,貫通新界東西。屯馬線全長56公里及涵蓋27個車站,成為全香港最長的鐵路線。另外,日後屯馬線沿線市民可於柯士甸站前往高鐵站更添方便,而通關後效應惠及馬鞍山沿線樓市將進一步浮現。   自屯馬線第一期於去年2月通車後,沿線已見不少屋苑交投跑贏大市。以第一期通車前15個月及通車後15個月二手住宅註冊量作比較,鑽石山站的星河明居的註冊大升83.7%;車公廟站溱岸8號亦升65.1%;大圍站名城則升53.8%,沙田第一城也上升51.7%。上述屋苑註冊量的升幅,皆較全港同期二手註冊量升42.6%為高,反映基建帶動交投的實況。   此外,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案並將全港劃分為88區分析,當中土瓜灣今年首5個月合共錄得約521宗二手住宅註冊,按年同期大增約7成;而首5個月九龍城合共錄得約325宗註冊,按年同期更升逾5倍,九龍城按年升幅急勁,主要是當中有不少收購註冊個案帶動,反映區內前景受市場看好。而上述2區表現較全港同期升約58.9%為佳,可見不少準買家及發展商看好區內前景。   表一:屯馬線第一期鄰近沿線屋苑通車前後交投 屯馬線全線通車後 沿線屋苑看好啟德、荃灣西及大圍區 美聯物業住宅部營運總監張子存亦指出,屯馬線將成樓市續升的「新引擎」,而當中規劃最完善的區域首推啟德區,因為該區生活配套完善,未來該區消閒購物齊備之外,政府新稅務大樓亦坐落啟德區,帶來不少就業機會,而啟德體育園將提供國際級體育比賽及表演場地,連同一系列配套設施,該區發展及樓市前景看高一線,本地客、重視規劃配套的「新香港人」及內地客將繼續鍾情該區,今年首5個月啟德區新盤銷售量便錄得約1,100伙,成為銷售量三甲區域之一。目前啟德區有多逾3,570伙單位部署推售,當中以剛獲批預售樓花同意書,涉及1,059伙的維港1號最受注目。   表二:啟德區預售樓花的住宅項目一覽 另一個規劃完善及近年有不少新屋苑落成的荃灣西站,新晉屋苑樓價表現跑贏大市。以海之戀為例,近期二手平均呎價較17年5月首日售出單位平均呎價高約17.1%,全‧城匯二手平均呎價亦較17年8月首日售出單位呎價高出約30%,柏傲灣二手呎價較17年1月首日售出單位呎價高約32.6%,至於環宇海灣二手呎價較2014年5月首日售出單位呎價更高出62.9%,上述屋苑近期二手平均呎價較首日售出單位呎價均遠高於期內全港樓價的升幅。   大圍站亦因受惠屯馬線及東鐵線兩線匯聚的優勢,該區日後前往新界東西,甚至在紅磡至金鐘段鐵路落成通車後,前往港島亦相當便捷。因此,屯馬線通車後,首選上述的啟德、荃灣西及大圍外,屯門、元朗、馬鞍山亦在全線通車後進一步釋放潛在優勢,另外如土瓜灣及九龍城等過往樓市表現落後的物業,在通車後將會受惠及看俏。   屯馬線通車及憧憬通關成升市催化劑 布少明認為,屯馬線全線通車,料為下半年樓市帶來新動力。更重要是本港疫情緩和,經濟前景轉為樂觀,資金投放磚頭,目前已不乏本地及「新香港人」支持樓市。若今年內成功「通關」,北水南下,內地買家來港入市,將會進一步刺激樓市需求,成為利好樓市的催化劑。   此外,低息環境持續,H按在低位徘徊及P按短期上升機會不大,加上估計未來5年平均每年落成量約1.8萬伙,較99至03年供應高峰期平均每年低逾3成。此外,新一年賣地目標僅1.29萬伙,較數年前1.8萬伙目標減少近3成,故預期私樓供應短期難大增。而經濟環境隨本港疫情緩和持續改善,失業率已從高位回落,加上放寬按揭保險的帶動,故為上車客造就有利入市條件。   展望下半年,一手方面,預期今年底前全新盤潛在供應單位總數有近2.2萬伙,帶動新盤持續熱銷。按區域劃分,元朗及天水圍佔最多,涉及約4,695伙,其次為啟德及紅磡,涉及4,491伙,第3位則為將軍澳及西貢,佔約3,441伙,故上述區域為供應重鎮,亦為樓市焦點區域。   圖三:估計年底前各區全新盤潛在供應單位總數 料下半年一手交投創2年半高 二手交投創9年新高 布少明稱,由於樓市氣氛持續改善,買家入市意欲增加,發展商推盤步伐可望加快,故料下半年新盤銷售量將進一步攀升,由估計上半年錄得的8,700伙,升至下半年約9,300伙,按每半年計,將會創出2年半的新高,亦將較去年下半年錄得的7,772伙上升約2成。至於二手市場料同錄增幅,估計上半年二手住宅成交量將達33,700宗,而下半年二手成交則估計可錄得約34,000宗水平,較去年上半年約24,547宗及下半年約24,196宗錄得顯著增長,並且創出9年新高。   鑑於樓市表現較預期強勁,布少明相信短期內二手樓價將突破2019年歷史高位。當樓價破頂,下半年樓價升勢將會提速,預計下半年樓價升約9%,並調高全年樓價升幅預測,由早前估計約10%,至全年升約15%。   圖四:新盤銷售量按半年走勢預測 圖五:二手住宅成交量按半年走勢預測 [...]

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樓市速報:14新盤月內推 啟德戰況激烈

受到中美貿易戰愈演愈烈影響,5月初幾個新盤推售後,月內大部分時間發展商都以新盤貨尾應戰,未敢推出新盤。由於預期貿易戰還將持續一段時間,相信發展商會於6月重新推售新盤,估計可達14個,當中啟德很大機會有兩個新盤同期發展,戰況會最激烈。 新盤銷情自去年尾開始轉趨暢旺,但踏入5月突然轉靜,全月推出新盤寥寥無幾,只有一個瑧樺力撐,海日灣II則由4月尾賣至5月,這一來是中美貿易戰突然升級,打亂了發展商的部署,二來則是政府似對發展商頻頻招標出售新盤有微言,以致地產建設商會商討後發出指引,規定中小型單位不能以招標形式銷售(1,076平方呎以下單位不可招標,但753方呎3房則可採用招標方式賣樓),影響新盤銷售計畫。   但踏入6月,相信發展商不會再觀望中美貿易戰發展,皆因從目前戰況可見,這場戰事即使中美首腦能於月內在日本G20峰會上會面,能解決雙方分歧的機會也不大,當中內地房產集團福晟國際(00627)就率先於6月3日公布,把旗下喇沙利道6號項目命名為晟林,並透露售樓書已準備階段,有機會於月內賣樓,價格將參考同區項目。 項目原本由永義國際(01218)擁有,於2017年獲福晟以9.2億元買入,之後再改變間隔,如今項目以1房及2房單位為主,面積介乎300至400平方呎,另有頂層連平台及天台複式單位提供,面積則達3,000至4,000方呎,共有單位79伙。 匯璽III受注目 由於晟林規模細,相信難成為焦點,而位於南昌站上蓋的匯璽III,共有1,172伙,料將成為新盤後市指標。匯璽之前兩期住宅發展項目,已分別於2017年的3月及11月推售,匯璽III於去年11月獲批預售樓花同意書,料最快6月可賣。發展商新鴻基地產(00016)原計畫農曆年後推售,或有見同期多個新盤推出而推遲發售日期。   而月內戰線最烈者應數啟德,因為可能會出現兩盤同期推售。由內房龍湖(00960)及合景泰富(01813)在香港首度合作發展的啟德新盤尚.珒溋,月前已作出軟銷活動,並冀於年中推盤。該樓盤屬啟1K區1號住宅項目,樓面面積超過57萬方呎,提供667伙,主打2至3房單位,佔項目逾七成。發展商曾表示項目定價會參考啟德同區及何文田區物業。 至於由嘉華國際(00173)發展的嘉峰匯,亦早於上月初透露發售計畫,而原本希望最快5月推售,相信如今月內發售機會極大。項目單位總數1,006伙,並是區內首設洋房物業的新盤。發展商指樓盤標準戶由開放式至3房間隔都有,但以2房為主打,面積200餘方呎起。 呎價料逾2萬 啟德區內近期的成交呎價逾18,000元,但個別大單位呎價可以超過25,000元,相信上述兩個新盤開售時,呎價會20,000元以上。 除了九龍區月內可能推出達5個新盤外,港島區亦大有機會推售5個新盤,只因部分項目為豪宅,所以供應單位較少。例如位於白建時道47號的皇第,只有16個單位。單位面積介乎2,846至6,867方呎,間隔涵蓋3至4房,包括3房連書房、4房連4套房,每戶採用獨立式廚房設計。 由長實(01113)發展的波老道21號1期項目,包括3幢住宅大廈,總樓面達28.6萬方呎,提供115伙分層單位。這項目的前身為政府公務員宿舍,地盤面積112,893方呎,可建樓面達435,296方呎,長實於2011年6月以116.5億元投得,是當時史上第二高價的百億地王,每呎樓面地價約26,763元,但如今看來,這項投資回報應該頗高。 [...]

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樓市速報:地價愈來愈貴 啟德新盤價勢高開

近年其一最多新盤供應之地,必然數啟德新發展區,其與將軍澳日出康城項目一樣,每次賣地,價格都比前一次高,如5月初開標的第4C區2號跑道地,就以125.9億元批出,呎價高達19,636元,創啟德住宅地新高的同時,亦創九龍東賣地呎價歷年新高。今年度啟德尚有7幅住宅地皮待招標,即使面對中美貿易戰,市場仍相信地價仍可造好,連帶稍後推出的啟德新盤也看高一線。 自從香港國際機場於1998年7月搬往大嶼山赤鱲角以後,政府已開始研究啟德發展計畫,至2004年達致一個初步發展大綱圖,並於2007年及2009年通過及作出修訂。整個發展計畫規模龐大,總規畫面積達320公頃或3,444.45萬平方呎,計劃包括設有政府、機構及社區設施、住宅和商業,以及廣泛的休憩用地網絡。 根據規畫,區內的31%或99.38公頃地皮會撥作休憩用途;其次有22%或69.94公頃用地為主要道路及其他;其他指定用途用地位18%或57.72公頃;政府、機構及社區、學校及其他指定用途位12%或37.85公頃;住宅用地共有34.69公頃或10%,當中低密度住宅地有6.56公頃(2%)、中等密度有17.7公頃(5%),高密度則達10.43公頃(3%)。 而首個啟德私宅地皮早於2013年已招標,由中國海外(00688)投得,並已發展成啟德1號兩期(1,169伙)出售,更是本港首個「港人港地」項目。之後陸續招標及已出售的項目包括建灝地產發展的天寰(822伙)、嘉華國際(00173)發展的嘉匯(900伙)、保利置業(00119)發展的龍譽(930伙)、會德豐(00020)發展的Oasis Kai Tak(648伙)。 兩項目快推出 另短期內推出的項目包括嘉華國際於區內的第2個項目嘉溋匯,以及由合景泰富(01813)及龍湖地產(00960)合作發展的尚.津。嘉溋匯由4幢住宅大廈及4座洋房組成,每幢大廈樓高6至38層,而洋房則每座樓高3層,合共提供1,006個分層住宅單位。 據嘉華方面介紹,標準戶由開放式至3房間隔,並以2房作主打,佔項目單位總數超過一半,而開放式單位實用面積介乎200餘至300餘方呎,料項目最快可於5月推出,但如今5月已盡,相信最快要6月才推售。該公司同區同系嘉匯現時的平均成交實呎價逾2萬元,最高則可達5萬元,從而推斷嘉峰匯出售時售價必然不低,呎售2萬元以上已是最低起跳。 至於尚.津溋則由2座多層住宅大樓及低座洋房組成,共設667伙,單位間隔由1至4房不等,並以2至3房為主打,佔整體項目逾七成,發展商料年中推售。至於項目價格,發展商表示將參考啟德區及何文田區價格,並預告有驚喜價。不過,以近期區內賣地價愈來愈高推斷,所謂驚喜價都不會低,尤其項目較貼近未來的沙中線啟德站。 縱觀區內項目眾多,但市場相信年度內推售的幾幅啟德地皮仍然會錄得好價。當中以4A2地皮最受關注,市場估值可超過16億元,即樓面呎價達1.5萬元,可望再創九龍區地王。原因是地皮積較大,且面向全海景,發展潛力較高。當然,4A1地皮無論規模及景觀都較遜色,但其隔離的4B1地皮於今年3月亦以近99億元高價拍出,每呎樓面地價約13,701元,相信4A1的造價有高無低。4B1地皮由會德豐、新世界發展(00017)、恒基地產(00012)及中國海外合資財團投得。 [...]

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樓市速報:地王頻生 啟德領導九龍樓市

啟德發展區再有新地王誕生,繼週前啟德跑道第4C區2號住宅地,由會德豐(00020)等6個合組財團以125.9億元奪得後,最新又有跑道首幅商業地皮以逾111.24億元成交,每呎樓地價約12,888元。每次麵粉價創新高時,都會帶動該區樓價再創新高,當啟德發展區漸趨成熟,相信區內樓價很快便會追上九龍站。另一方面,啟德週邊樓價亦會受帶動而水漲船高,特別是有沙中線優勢的土瓜灣及馬頭圍等,故吸引不少發展商已搶先在區內插旗。 剛開標的啟德第4C區4號商業及酒店地皮,上週五(10日)截標時共接獲6份標書,競爭者包括長實(01113)、新鴻基地產(00016)、會德豐(00020)、鷹君集團(00041),以及信和置業(00083),但最終由高銀集團旗下駿騰投資有限公司奪標。高銀發言人表示,對於再次投得啟德跑道地皮表示欣喜,對CBD2及起動東九龍的長遠發展潛力充滿信心, 地皮的總樓面約863,181平方呎,以中標價111.244億元計,每方呎樓面地價約12,888元,為九龍東商業地新指標。上述土地享有無遮擋維港海景,當中作酒店用途面積上限為43.2萬方呎,發展商將來不可拆售項目。業界預期,地皮估值82億至120.8億元,預計每方呎樓面地價9,500至1.4萬元,而今次中標價算是貼近預測上限。 啟德商業地都被搶高,住宅地自然更矜貴。週前開標的啟德跑道區維港景第4C區2號住宅地,是本財政年度首幅售出的住宅官地,最終由會德豐、新世界發展(00017)、華懋、中國海外(00688)、恒基地產(00012)及帝國集團合組的重量級財團,以125.9億元奪得地皮,若以總樓面逾64萬方呎計算,每方呎樓面地價高見19,636元,高出市場估值上限價。 回看區內對上一幅相同景觀,位於毗鄰的地皮,是由新地於今年1月以112.6億元投得,樓面呎價約17,360元。換言之,隨樓市氣氛進一步升溫,地價於4個月期間,上升約一成三。與此同時,今次地皮的呎價,亦打破全個啟德發展區的紀錄,舊紀錄為新地於去年5月,以逾251.61億元投得的沙中線車站旁啟德地皮,樓面呎價達17,776元,而今次亦較舊紀錄高出一成。 呎價料達4萬元 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,在近日市好轉下,地皮成交價對該區未來樓價及地價具指標作用,而是次發展商以合組財團入標,亦有利分攤投資風險,預計項目將建混合式豪宅,落成後每呎料約3.2萬元起出售。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚更認為,若連同本身地價及建築成本及息口等,項目呎價至少由3萬元起,才能收回成本,若要有合理利潤,呎價須達3.5萬至4萬元,由於項目位置臨海,加上區內配套愈見成熟,售價甚至可挑戰區內新高。 事實上,區內的樓價亦隨麵粉價提升,亦水漲船高。目前啟德區的新盤成交呎價,普遍介乎2.5萬至3.3萬多元,而部分項目的餘貨是以大單位及特色戶為主,故在樓市氣氛轉好下,成交呎價亦愈來愈高,如嘉華國際(00173)的新盤嘉匯,新近成交單位9座高層A室,實用面積964方呎,以2,928萬成交,呎價約3.03萬元;另外,建灝地產旗下天寰一特色戶,天海匯3座連天台特色戶A室,亦以5,200萬元成交,單位面積1,461方呎,另連716方呎天台及128方呎平台,呎價達3.5萬多元。 觀乎政府在啟德分了3階段賣地,第一批官地是在2013至14年間推出,即目前已入伙及即將入伙的啟德一號、嘉匯、天寰、龍譽及OASIS KAI TAK,當時這6幅地皮的呎價是由4,913元至6,530元。第二批則是在2016至2017年間,同樣是售出6幅住宅地皮,但呎價已升至10,220至13,600,其中有逾1.3萬元呎價的地皮,均由海航及旗下子公司投得,引起市場一陣哄動。至於第三批便是由去年開始賣的跑道區的地皮。 加價幅度驚人 翻查資料,啟德一號(I)於2016年8月推售時,首批折實呎價為12,741至15,562元。可是,其後於2017年2月開售的嘉匯,首張價單的折實呎價已升至15,580至20,068元,相對啟德一號(I)已整批貴約24.4%,這全因是在2016年11月時,海航以1.35萬元的呎價投得第一幅官地,從而帶動該區新盤亦可高開。 而另一次便是新地於去年5月以逾250億元投得的第1F區1號地皮,樓面呎價以17,776元再創新高,而OASIS KAI [...]

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啟德將再現「地王」

近年屢次誕生百億地王的啟德發展區,在新一年度政府賣地計畫中繼續成為供應庫,涉及9幅住宅用地。當中啟德1F區1號住宅地於本週四(29日)展開招標,估值最高234億元,可挑戰賣地史上首幅「200億住宅地王」寶座。中資發展商中國海外(00688)已表示有意再競投區內地皮,一場中港地皮爭奪戰即將又再上映。 再有啟德地皮推出市場,今次招標的用地為九龍東啟德第1F區1號住宅用地,地政總署於本月29日(本週四)推出招標,並於5月11日截標。地皮鄰近興建中的港鐵沙中線啟德站,地盤面積約17.82萬方呎,可建樓面面積達141.54萬方呎,屬地政總署累積推出13幅啟德住宅地中規模最大的一幅,預計可提供約1,470個住宅單位。其地皮招標條款中,要求中標發展商須負責興建安老院舍及長者日間護理中心,落成後交還予政府,有關設施的樓面將計算入最高可建樓面之內。 該地皮毗鄰的第1F區2號商業地皮,由南豐於去年5月以246.01億元投得,當時創全港賣地表地皮造價新高。而參考啟德1K及1L區6幅已批出的住宅地地價,每平方呎樓面地價介乎1.02萬至1.36萬元,而其中3幅,近月由海航集團以每平方呎樓面地價約1.5萬元轉售。綜合業界評估,是次啟德地皮估值由177億至234億元不等,樓面地價估值達1.35萬至1.65萬元,有望挑戰去年批出的長沙灣興華街西地王的172.9億元紀錄,成為本港首幅超過200億元的住宅官地。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,未來難有其他鄰近啟德站的住宅地新供應,參考近年的地價和海航系多幅地皮近月的轉售價格,估計1F區地皮的地價達233.5億元,樓面呎價約1.65萬元。由於項目規模龐大,料發展商合資以財團形式競投。 隨著實施內地防走資政策,內房企在香港的賣地市場已有所收斂,加上屢傳財困的中資海航集團近期接連出售3幅啟德地皮套現,內房企在本港賣地市場頗有敗走的意味。不過,啟德發展區住宅用地造價近年水漲船高,加上是市區中最後一塊大型地皮。因此,曾於2013年投得啟德發展區內首幅私宅官地,並發展出香港目前暫時唯一的「港人港地」項目啟德1 號I 及II的中海外已表示,有意再競投區內新地皮。 中國海外地產董事總經理游偉光日前指,隨著啟德1號兩期均獲理想銷情,社會大眾對啟德新發展區已有更透徹理解,集團會憑藉發展啟德1號的經驗,積極考慮參予競投區內新地皮。游更認為,有別政府過往打造以提供住宅為主導的新市鎮,啟德新發展區除住宅外,還具備商業、酒店旅遊、郵輪碼頭、大型體育場館等經濟發展和社區配套,更為多元化,發展前景可獲看高一線。 [...]