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新盤放大鏡:沙田「駿嶺薈」 萬呎豪宅吸睛

雖則社會衝突有不斷升級之勢,但面對空置稅等壓力下,發展商仍然積極推盤,當中由建滔地產發展的沙田九肚新盤駿嶺薈,就剛於週前上載樓書,項目提供逾百伙,但較特別是逾半為獨立洋房,當中更設有逾萬平方呎的大屋,相信是新界區極罕有的萬呎獨立屋。 駿嶺薈所在地皮為亞洲聯合基建(00711)前身駿和集團於2013年9月,以27.1億元投得,而當時已披露地皮以合資形式投得,駿和佔權益少於一半,之後才知道另一大股東為建滔化工(00148)主席兼大股東張國榮。所以這個項目也成為建滔在港的首個住宅發展項目。 位於沙田九肚麗坪路38號的駿嶺薈,建有兩座13層高的分層住宅及56座洋房,合共104伙。分層單位實用面積介乎1,588至2,984平方呎。洋房面積介乎2,710至10,727方呎,設有2座過萬方呎的洋房,最大為62號洋房,實用面積10,727方呎,平台面積301方呎、花園面積5,077方呎及天台面積2,991方呎。樓高3層,地庫設2個私人車位,設升降機通往各層。地面層設客飯大廳、廚房以及兩間儲物室。3層共有多達12間套房。 間隔: 項目全為大單位,最細的也有3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁,其他則包括4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及士多房、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁加士多房、5房2廳(連4套房)及儲物室連廁;洋房3房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、5房2廳(連4套房)及儲物室連廁、5房2廳(連5套房)及儲物室連廁、5房2廳(連5套房)及茶室加3儲物室和儲物室連廁、6房2廳(連6套房)及儲物室連廁、8房2廳(連7套房)及儲物室連廁加儲物室、12房2廳(連12套房)及儲物室連廁。 交通: 屋苑附近有814號專線小巴循環來往麗坪路及沙田(白鶴汀街),途經大埔公路、駿景園、銀禧花園及火炭站;亦可步行約20分鐘至中文大學崇基書院對開的大埔公路乘搭巴士或小巴到沙田及大圍等地。 配套: 樓書顯示,住宅會所面積達14,524方呎,相信會提供一般健身等其他設施,另項目地下設有3,219方呎花園或遊樂地方。生活配套上,由於鄰近全是豪宅區,亦缺乏商舖及商場,住戶只能到中文大學或沙田市中心。 同區供應: 樓盤附近的新盤供應極多,包括右前方有由百利保(00617)及富豪(00078)合作發展的富豪.山,有136伙高座分層單位及24座獨立屋;後方則是香港興業(00480)發展的尚珩,設有82伙。 [...]

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海外樓市:交通建設陸續落成 台中樓價上升指日可待

台中市在去年底陸續有數項重大交通建設落成,包括台鐵鐵路高架化後大台中車站平台正式啟用;新增設的松竹、五權等站也陸續對外使用;台中捷運綠線也開始試運轉,朝2020年底綠線全線通車目標前進。一般來說,交通建設落成,可以帶動該區的樓價,預計台中捷運,將是未來樓價的重要指標。位於台中的北屯崇德路商圈是近年被看好的熱門區域,生活圈發展成熟,樓價正跟隨上漲,由於此區以大坪數換屋的規畫為主,相對樓價亦較高。 台中市因居住環境佳、重大建設多,持續吸納人口移入,位居全台人口第二高,今年人口淨遷入最多的行政區,分別為北屯區、南屯區及太平區,因擁有完整生活機能和交通建設,再加上重畫區住宅多,部分區域房價親民,在自住、首購市場,成為民眾移居首選。 自從鐵路高架化工程完工通車與日本三井集團確定進駐開發後,台中市東區樓價持續上揚,新盤一坪索價25萬元新台幣(下同),與3年前相比,上漲幅度相當可觀。今年從第二季至年底,新盤陸續推出,是當地樓市近年來難得一見的榮景,銷售表現令人相當期待。 日本三井集團與台中市政府簽約,確定進駐湖濱生態園區內,將租下4公頃土地,並興建複合式商場,令湖濱生態園區終於備受重視。台中鐵路高架化通車後,也使得原本因為鐵軌行經而支離交錯的當地交通順暢許多。 可開發土地極少 根據台中市政府民政局人口統計數據,今年前9月全市人口淨移入達6,066人,以北屯區增加3,066人最多,其次為南屯區有1,677人遷入,太平區則是1,289人。 台中的發展向來是西重東輕,西屯區已是相當繁榮的行政區,能再開發的土地極少,其中十二期重畫區北鄰水湳智慧城,南邊則是七期新市政中心商圈,東邊為逢甲夜市商圈,西邊是台中科學園區,而「台中綠美圖」已於今年9月開工,不僅是全台灣最大的圖書館、美術館共構的建築館場,也是世界第一座融合美術館與圖書館的公共建築,位置在水湳經貿園區中央公園的北側,剛好可以結合近年來陸續開工的水湳國際會議暨展覽中心、中台灣電影中心等重大建設,讓佔地254公頃的水湳經貿園區週邊成為台中市最重要的都市發展重心,亦令十二期重畫區的樓價水漲船高。 十二期重畫區與台中科學園區距離約10分鐘車程,更具位市中心位置的優勢,加上地勢環境較低平,更顯舒適。根據十二期重畫區內的地產市道分析,置業客背景多為中科就業人士,且多為中高層主管。 十二期重畫區地處台中最重要東西向要道──台灣大道,與環繞台中市區的外環道路──七十四號快速道路兩條重要幹道的交會處,也鄰近中山高速公路的中港交流道出口,進出台中市的交通動線相當流暢。此外,綠地資源方面有兩座廣達八千坪的文修公園與節能減碳環保公園,學校有西屯國小、上安國小、至善國中、西苑完全中學以及逢甲大學等。 名校林立 至於北屯十一期重畫區以崇德路為主幹道,沿線大型連鎖品牌進駐,文教、生活一應俱全,交通便利、居住環境品質俱佳,吸引不少跨區自住客,樓價呈現穩定上漲,成屋平均單價已站穩3字頭,著名品牌的樓盤更邁向4字頭,店舖更創下每坪百萬元的新行情。十一期重畫區學校包括普霖斯頓雙語小學、美國馬禮遜學校及衛道中學,不少自住客都是衝這因素而來。 東區則是受台中火車站新站啟用,加上鐵路高架化、台74線通車、百貨商場群聚,以及日本三井承租台糖湖濱生態園區,將打造親子主題複合式商場,令樓市興旺。東區普遍樓齡高,近年新成屋確實上升,單價約24至26萬元,旱溪以東的九期重畫區新成屋、新盤單價也漲至約19至20萬元新台幣。 中古和新樓皆上漲 南區過去因鐵路軌道與南屯、西區隔絕,樓價低,在鐵路高架化、城市縫合之後,加上大慶火車站將和捷運綠線G13站雙鐵共構,推升樓價。南區樓齡約20年左右,大樓每坪約17至19萬元,若是近車站和十三期重畫區,街廓完整、公共設施多,樓價較高,新成屋每坪約18至22萬元,南區近期甚至有預售屋成交每坪約25萬元以上,中古和新樓皆上漲一至兩成。 十期重畫區,新盤多、樓齡新且樓價相對低,目前樓齡5年內新成屋,每坪從16至21萬元不等,三房加車位總價僅約800至1,000萬元,受到首購置業者歡迎,並在台74線太原匝道和精武火車站開通後,拉近台中各區域距離,亦有利樓價。 [...]

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樓市速報:租值估價齊跌 「納米樓」供應勢減少

在社會風雨飄搖之時,本年第4季已迎來入伙高峰期。據統計,本季預計共涉約6,620個單位入伙,按季大升逾七成,且當中逾四成單位為200至300平方呎的「納米樓」。市場人士認為,隨入伙單位增加,租盤供應亦大增,特別是納米戶的租金將首當其衝受壓。 其實不單止是租金,政府放寬按保後,納米樓的前景亦不被看好,納米盤估價已出現下跌,個別估價更跌近一成。有分析指,因預期「納米樓」的需求減少,發展商亦會減低發展納米樓的意欲,其新供應最快於2022年起將會減少。 今年的第4季是入伙的高峰潮,據統計,季內有14個主要新盤入伙,涉及共約6,620伙,按季大升逾七成。而第4季的入伙新盤中,以200至300方呎的「納米樓」的供應便合共高達2,871伙,佔本季整體入伙量的四成三,全數均位於港島及九龍市區,單是恒基地產(00012)便佔4個,包括西環翰林峰、西營盤藝里坊1號、香港仔田灣南津.迎岸,以及大角嘴利奧坊.凱岸。而南津迎岸自上月起便陸續收樓,提供142伙,超過六成半為實用面積164至195方呎的開放式戶,項目連錄多宗開放式戶租賃成交。 此外,美聯營業經理陳凱迪稱,預計12月入伙的翰林峰,目前亦有約98個租賃放盤,佔最多數的開放式戶租金叫價由2.1萬至2.2萬元、1房叫價約3萬元、2房則叫價3.6萬至4.2萬元。至於九龍區新入伙的馬頭角翰畋亦錄得租賃成交,資料顯示,翰畋高層C室的1房間隔單位,實用面積268方呎,以14,500元租出,呎租約54元;業主2017年12月586.9萬元購入,租金回報約3厘。 回報率難樂觀 可是,資深地產分析員林一鳴表示,因供應愈來愈多之下,納米樓的租金在近2年持續下跌,隨單位供應增加,租賃回報並不樂觀。如上季矚目的新界納米盤大圍珀玥,實用呎租曾高見72元,可媲美市區租盤,其中一個高層C室,實用面積僅201方呎,1房間隔,今年8月以月租1.46萬元租出,呎租高達72.6元,一度創出新界區呎租新高紀錄。 不過,租賃旺季過後,二手私宅租金跌勢未止。市場消息稱,珀玥最新一宗租務成交位於高層F室,實用面積258方呎,1房間隔,新近以1.4萬元租出,呎租54.3元,較高峰的72.6元低25%;業主2018年以611萬元購入,租金回報跌至約2.7厘。 他續指,自政府放寬按保後,買家可以較低的首期入市,以往主打納米樓的新盤備受投資者追捧,但近年已陸續出現二手蝕讓個案,預料樓價升幅將跑輸大市,影響投資價值。 的而且確,不但納米盤的租金回報已每況愈下,而且自10月16日政府公布新樓按措施後,樓市焦點均轉移至800萬元以下樓盤,納米單位的估值亦急挫,個別估價更下跌近10%。如細絕市區、有「房之城」之稱的紅磡環海.東岸最新估值為491萬元,較今年6月跌價4.8%。 而大埔嵐山其面積181方呎的單位,最新估值331萬元,跌幅達9%。多區代理均表示,按揭成數放寬後,物色納米盤的買家佔比已減少兩至三成。 成交突然急挫 世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出,在10月16至29日,馬鞍山全區已錄57宗成交,較上半月的18宗急增3.2倍,不過300呎以下成交於下半月只有7宗。反觀9月份,單單薈朗便錄得19宗納米盤成交,呎價更按月升3.23%,升穿1.8萬元的關口。可是,放寬樓按後,區內成交已集中於330至550餘呎的2房單位,如迎海及新港城,造價介乎600萬至900萬元,而物色納米盤的買家佔比亦隨之而減少兩成。 又如大埔嵐山不足200方呎的納米盤,去年呎價曾屢次升穿2.2萬元,但今年8月同類呎價已跌破1.9萬元,10月份同類呎價更再跌5.17%至17,815元,較去年最高位跌逾兩成。美聯物業營業經理賴嘉敏稱,《施政報告》後165呎的嵐山2座中層A室以298萬成交,呎價18,061,為同類二手造價首次低於300萬元大關。 與此同時,有業主寧蝕讓套現離場,市場消息指,環海.東岸1A座高層M室,面積僅194方呎,屬開放式設計,以429萬元沽出,實用呎價22,113元。據悉,原業主於2015年11月以429萬元一手買入,帳面看似平手,但在扣除印花稅及交易佣金後,持貨4年仍實蝕至少17萬元。另外,同屋苑的1B座高層H室,亦於施政報告發表後沽出,面積197方呎的開放式戶,成交價為420萬元,較業主一手買入價417.1萬元,帳面賺2.9萬元,但在扣除稅項及佣金後,原業主最少實蝕約13.8萬元。 不單如此,今年納米盤的一手成交亦強差人意,其中著名的屯門「龍床盤」菁雋早前連錄8宗撻大訂,據一手成交紀錄冊顯示,有8伙的買家於10月21日終止交易,放棄上會,單位全屬低於200方呎的「納米戶」,實用面積介乎164至171平方呎,買家合共遭殺訂約235.6萬元。 [...]

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樓市速報:樓市明年前景 新加坡大勝香港

羅兵咸永道(PwC)及城市土地學會(ULI)發表2020年亞太房地產報告,調查訪問94個私人投資者及463個機構代表,包括發展商、地產相關服務、基金經理等,衡量明年區內樓市前景,當中新加坡在亞洲22個城市中排行第一,而香港則由今年排行14直線滑落去22名,於亞太區敬陪末席。 上述兩者聯合發布的《2020亞太區房地產市場新興趨勢報告》指出,以價格漲幅預期衡量,新加坡成為2020年最具房地產投資前景的市場,而香港則從今年的第14位跌至榜尾。城市土地學會行政總裁沃特(Ed Walterc)指,香港明年將會成為最不受歡迎的房地產投資地方,因為旅遊和零售業遭受重創,對經濟增長構成影響,但由於本地商住物業業主槓桿比例低,大有機會靜侯風暴過去,因而未必出現太多投資機會。不過,即使零售業在風波過後迅速反彈,但香港的政治問題及金融中心地位是更大的問題所在。 報告指,新加坡的辦公室需求已經脫離供不應求的情況,空置率處於歷史低點,中期前景有所恢復,再加上投資者有意避開對地緣政治衝突地點,包括中國及香港,從而提高對新加坡物業的興趣,令新加坡成為香港困局的短期受惠者。沃特續稱,香港的困境為新加坡帶來了機遇,至少短期內是如此。他指,很多投資理論都很少涉及過往,而是更多地針對現在或未來。在過去數季度,新加坡公寓價格反彈,住宅市場顯現出恢復力,商業辦公室領域也在很大程度上消化掉了過量的供應。 香港在該份榜單去年排名第14,受到修例風波影響,排名掉到現時的第22名。沃特表示,香港的觀光及零售業受到示威衝擊,拖累經濟成長,導致排名下滑。一旦示威活動結束,各產業將反彈,但更大的議題是香港的政治前景以及金融中心地位所受影響。報告顯示,新加坡是上半年亞太地區中,為數不多的幾個房地產交易增長的市場之一,而且大多數交易由跨境資本推動。上半年新加坡房地產交易總額達到49億美元,按年增長73%。 早前高盛的報告指出,由今年6月至8月已有不少資金從本港流往新加坡,規模介乎30億至40億美元(約230億至312億港元)。新加坡海外居民存款則連升兩個月,8月份按月多5%,反映有外資流入。新加坡金融管理局局長孟文能上月承認,投資者對當地的資產配置查詢有增加趨勢,亦有少量資金流入該國,但幅度不明顯,強調不想大量資金由香港流去新加坡,因為這反映香港局勢轉差,屆時整個亞洲區的經濟都會受損。相對而言,目前香港的形勢顯然比之前為差。 [...]

香港

新盤放大鏡:元朗「山水盈」 低開搶客

位於元朗凹頭的「山水盈」,由路勁基建(1098)發展,週前公布首張價單涉及67伙,以折實平均呎價10,973元計,絕不昂貴,但由於全為3房單位,實用面積都超過900平方呎,以致入場費超過900萬元。 山水盈作為路勁基建旗下首個香港住宅項目,開門紅的意味相當濃厚,所以開價也趨向保守,定價1,105.8萬至1,443.9萬元,價單呎價12,072至14,916元,150天即供最高享18%折扣,整批單位折實為906.8萬至1,184萬元,折實呎價9,900至12,231元。 路勁基建銷售及市場推廣總監鍾彩玲形容售價為「3房勁喜價」,而所講的「喜」有「歡喜」及「起動」的意思,項目首批開價比同區一二手屋苑約有逾一成折讓,將會按市場反應考慮加價加推。首批單位分佈於第1座、2座、3座及5座,實用面積介乎916至970方呎。 因應近期發展商都為新盤提供多種優惠,這次發展商共提供6種付款方法,以即供價計,買家最高可獲得樓價18%折扣;若承做最高八成按揭,以建築期付款價計,最高則可獲樓價15%折扣;又買家提供一按最高八成,以及三成半二按,其中一按首年P減1.875厘(P以5.375厘計、即按息現為3.5厘),期後最高為P加2.615厘。 間隔: 雖然山水盈首批單位全以3房為主,但實際樓盤提供多款間隔,除分層單位,還設有洋房,間隔就由開放式、2房2廳連儲物室、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連套房)及儲物室連廁加士多房;洋房3房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、7房2廳(連4套房)及儲物室加儲物室連廁。 配套: 項目設有面積約26,112平方呎住客會所,提供包括25米恆溫泳池、獨立體育館、健身室、兒童遊樂室、水療室、瑜伽室、音樂室及宴會廳等設施;另有佔地約11,650平方呎有蓋園景區及11,022平方呎綠化空間。 交通: 項目位處港鐵西鐵線錦上路站及元朗站之間,住客往來市區需於錦田公路及青朗公路乘搭小巴及巴士,有多條小巴、巴士線往返港九新界多個地方。 同區供應: 山水盈開價偏低可以理解,為區內未來供應將以萬計。政府曾就錦田南及八鄉的土地用途檢討,計畫發展成3.4萬伙的社區,率先發展錦上路站旁3用地,擬發展9,000個公營房屋。另發展商亦積極在周邊部署,包括新鴻基地產(00016)在錦田區內東成里、長春新村、錦田北PARK YOHO項目2期及錦田北爾巒2期,向城規會申請規畫許可,涉及達7,411伙。毗鄰爾巒的下高埔村項目,新地亦申請興建4幢14層高住宅,將會提供411伙。還有西鐵錦上路站上蓋項目第1期,料明年推出,涉及2,200伙。 [...]