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美聯工商舖:上半年成交量創歷史新低

美聯工商舖表示,受到社會運動及疫症雙重打擊,工商舖市場受到重創,今年上半年工商舖成交量創下有紀錄以來的歷史新低,租售價也受壓。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,今年上半年工商舖市場全面進入「冰河時期」,受到疫症全球大流行影響,各國封關封城,正常的經濟活動近乎停頓,加上政治事件持續影響香港,投資市場氣氛大受打擊。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖僅錄1,409宗買賣,按年大挫51.9%,創下1996年有紀錄以來的歷史新低,成交金額僅得211.8億元,按年亦急挫70.1%。 近期市場對於本港的前景維持負面,包括憂慮疫症未有減退跡象,而中美關係也持續緊張,香港更成為兩國角力其中一個中心,但黃漢成認為,在多項利好因素支持下,香港最壞時刻已過,下半年工商舖交投將迎來大反彈,價格亦有望先跌後升。他指出:(1)美國推行無限量化寬鬆、(2)中概股回流香港,香港勢成為「中國納斯達克」、(3)《國安法》立法後,政治爭拗有望減少,利好營商環境、(4)股市回穩,工商舖市場料跟隨、(5)多個工商舖新盤將推售,利好市場氣氛,上述五項因素將是推動市場向好的主因。 黃漢成又指,市場的催化劑在於香港各口岸何時恢復通關,一旦下半年陸續恢復,中外資金將會回歸,市場也將會迎來復甦。展望下半年,他預期工商舖成交量將大增至2,600至3,000宗,較上半年升85%至1.1倍,全年則達4,000至4,400宗,按年跌6%至15%,視乎新盤推售進度,以及何時恢復通關等因素而定。 美聯工商舖董事陳偉志指出,受今年疫症及去年同期新盤熱賣的高基數所影響,工廈成交量按年錄得大跌,上半年僅錄740宗,按年急挫56.7%,上半年工廈租售價則表現平穩。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場呈價量齊跌,跌幅最大的為甲廈租金,上半年大挫17.6%,幅度為金融海嘯後最大,甲廈價格也跌8.6%。五十大甲廈成交量按年也大跌逾6成,市況十分疲弱,而蝕讓潮也蔓延至寫字樓板塊,市場連錄多宗乙廈及丙廈蝕讓個案。美聯旺舖董事盧展豪表示,全球肺炎疫情仍未完全受控,商舖投資氣氛淡靜,上半年商舖成交宗數僅錄413宗,按年跌30.5%,金額約71.6億元,按年跌41.6%。 [...]

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樓市速報:銅鑼灣成重災區 商舖第三季或見底

反修例事件、新冠疫情打擊經濟浪接浪,本港由旅遊天堂變成零售煉獄,美聯工商舖數據顯示,今年1至2月四大核心區空置率創有紀錄以來新高。昔日舖王盛產地銅鑼灣更成重災區,旺舖頻頻被空置。 分析認為,現時核心區舖市有機會較2003年沙士時更差,因為再難有另一個「個人遊」措施刺激本港經濟,舖價、舖租將會一跌再跌,估計最快要到第三季,空置率才有機會喘定。 不過,亦有分析指出,民生區受疫情、經濟影響較細,尤其民生區主打平民路線的外賣舖、濕貨舖,更有望成為「疫」市奇葩。 受疫情拖累,零售消費市場大受打擊,各核心購物區舖位連環出現劈價沽售情況。尖沙咀柏麗購物大道一個街舖,市傳僅以約4,000萬元易手,由於原業主於2010年1月以6,800萬元買入,交易價較十年前購入價帳面虧蝕約2,800萬元,帳面蝕讓逾四成,如計及手續費蝕讓超過3,000萬元,料為本港歷來蝕讓金額最大的地舖。 該舖位面積逾750方呎,本來由鐘錶珠寶店以每月約9萬元承租至今年中,但該店早於半年前提早結業遷出,現已交吉。分析認為,該舖位週邊位置有大面積吉舖,以及短租散貨場等,加上鄰近示威熱門地點,料短期內難以尋找租戶。 另外,銅鑼灣耀華街4號地舖,建築面積約800方呎,原叫價1.2億元,其後減價至9,000萬元仍未獲承接,近日最終以3,400萬元沽出,呎價4.25萬元,劈價達8,600萬元或71%。舖位現由中餐廳以月租11萬承租,新買家可享3.9%回報。幸原業主是於1990年7月以170萬元買入,賬面仍賺3,230萬元,升值19倍。 除了劈價求售,部分地舖亦大幅劈租,當中銅鑼灣近期劈租幅度最高的商舖為羅素街2至4號,早前由奢侈品品牌PRADA以月租900萬元租用,業主旭日國際大劈至500萬元招租,減幅約44%,以商舖面積1.5萬方呎計,呎租333元。 銅鑼灣重災區 據美聯工商舖(00459)統計四大核心購物區156條街道、共涉7,503間商舖的情況,發現今年首兩個月四大核心區包括尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環的吉舖數目,已由去年9月的482間急升43%至689間,空置率達9.2%,屬該行自2015年有統計以來新高。當中以銅鑼灣舖位空置率最高,達12.2%;中環居次,空置率11.8%,另尖沙嘴、旺角舖位空置率分別為10.9%及6.4%。 事實上,銅鑼灣曾誕生呎租舖王的景隆街,已出現大量「吉舖」,長約140米的街道,共有約40個大細不一的商舖,當中有約10個丟空,「吉舖」比例高達四分之一。 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指,銅鑼灣的空置率高,主要是由於去年以來的社會運動衝突經常發生於該區,對區內影響最為直接。至於旺角商舖空置率為四區最低,相信與該區有較多本地消費支持有關。而若按街道性質分類,主打遊客生意的一線街及多條食街的吉舖數目明顯增加,如過往依賴遊客消費的尖沙嘴加連威老道,共有29間吉舖,為統計街道中,最多吉舖的街道。 市場普遍認為,今次的新冠疫情在全球的感染規模比沙士還要強勁,尤其今次疫情的影響才開始反映出來,故預期舖位的租、價,仍是低處未算低。 當中,以旅遊區的街舖前景最為黯淡,繼去年的社運,加上疫情打擊,據旅發局最新數據,2月訪港旅客數字只得19.9萬人次,按年下跌逾九成六,遠低於2003年沙士時的旅客量,當時一個月旅客量仍有40多萬人次。 其中2月8日政府實行大幅關閉入境口岸前,每日約有1萬至2萬名旅客訪港;然而2月8日後訪港旅客平均每日僅約3,300人次,當中約八成為非內地旅客。因應疫情發展,旅發局預計3月訪港旅客數字可能會進一步減少。 傳統零售業如周大福(01929)、謝瑞麟(00417)及六福珠寶(00590)等,均有個別分店暫停營業,以及縮減營業時間。莎莎(00178)更計畫把香港25間分行結業,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙嘴等遊客區。服裝零售商包浩斯(00483)亦決定於短期內關閉香港8至10間錄得虧損之零售店舖,並遣散約100名員工。 [...]

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樓市速報:赤鱲角連接路效應 屯門商舖看高一線

零售市道轉好,核心零售區的商舖租值亦終於止跌回穩。然而,自內地旅客消費模式改變,核心區商舖已難回復昔日光輝。佐敦一帶舊區商舖則因高鐵西九龍站開通而租值急升。有市場人士認為,近年來港的自由行客多屬即日來回,加上陸續有不少大型基建落成,故上水、元朗、屯門甚至荃灣一些新界民生區的商舖備受看好。 據政府統計處數據,1月份的零售業總銷貨價值的臨時估計為481億元,按年增長7.1%,遠超市場預期。本港零售業持續好轉,核心零售區商舖的租值亦止跌回穩,據差餉物業估價署公布2019至20年度應課差餉租值,近年一直高踞全港呎租最高的銅鑼灣景隆街2號地下A2號舖,在租值連續2個財政年度下跌後,新一個財政年度的租值終於錄得持平。 資料顯示,該舖在2016至17年度的租值一度達300萬元,但其後便急跌兩個年度,累積跌幅44.8%。現時月租13.8萬元,實用呎租4,600元,已較2015年最高峰呎租8,667元下跌46.9%。 近年內地旅客消費模式改變,銅鑼灣舖租已由高位大幅回落,資料顯示,銅鑼灣多個街舖包括羅素街、波斯富街等,下年度租值跌幅由4.7%至20%不等,跌幅明顯放緩,其中羅素街一間原為鞋店的地舖已由藥房承租,下年度租值約444萬元,按年下跌約5%。 旺區神話破滅 核心旺區商舖狂升的神話似乎已成絕響,然而,近年一直專攻內地客及水貨客市場的上水區商舖,其租值一直未受早年零售寒冬影響,租值連年上升。據差估署資料,區內新康街23號地舖,新一個財政年度的租值81.6萬元,較今個財政年度的74.4萬元,再升約9.7%,過去3年的累積升幅已達21.4%,近年租值走勢明顯跑贏傳統零售區。美聯旺舖營業董事陳起指出,內地旅客訪港模式改變,上水商舖租金升幅甚至超越傳統旅遊區。 基建帶動消費,從而帶動商舖租值已有不少例子,除了東涌外,與高鐵西九龍站一橋之隔的佐敦亦是如此。觀乎自高鐵西九龍站開通後,內地訪港旅客激增,而佐敦一帶的舊區地舖亦水漲船高,據差估署最新的重估差餉租值顯示,佐敦地舖租值急升,其中文匯街一間藥房下年度的租值約30萬元,按年上升30%;同一條街有食肆下年度的租值更達180萬元,按年急升60%。 事實上,近年屯門區都吸引不少內地客前往消費,該區的商舖租售價亦十分堅挺。美聯工商舖資料研究部的報告指出,隨著屯門赤鱲角連接路等大型基建即將落成,該區連接機場及港珠澳大橋的距離便會更接近,將可吸引更多內地客。 報告指出,當屯門赤鱲角連接路預計於明年落成後,由屯門南前往機場及港珠澳大橋只需約10分鐘車程,屆時屯門將成為香港往返珠海、澳門,以至大灣區各城市的橋頭堡,估計日後將有直通車由內地直達屯門,大量內地客將湧到該區,並帶來龐大的消費力。正如早前內地客逼爆東涌的經驗,認為「今日東涌,明日屯門」,預計屯門商舖前景可望看高一線。 東涌遊客轉移 觀乎自港珠澳大橋於去年10月通車後,內地旅客大幅上升,首個週日出入境人次已達7.8萬人次,第二個週末更超過9萬人次,當中有大批於客湧到東涌一帶購物及消費,旅客之多是市場始料不及。美聯工商舖認為,只要連接路落成,便可將部分由東涌的旅客轉移至屯門消費。 值得注意的是,未來最少仍有4至5項鄰近屯門的大型交通基建將會落成,如屯門西繞道、深中通道及前海—洪水橋跨境鐵路,連同現時的港珠澳大橋等大型基建在內,日後新界西,特別是屯門將會與深圳、廣州、中山、珠海及澳門連成一個1小時生活圈,屯門會成為大灣區其中一個重要樞紐。 除了有外力支持外,屯門區本身亦有龐大的消費力支持。據規畫署《人口分布推算2018至2026》報告指出,屯門新市鎮在2016年佔所有新市鎮人口最多,佔14.2%。在2016年至2026年期間,屯門新市鎮預計增加8.26萬人至57萬人,是僅次於北大嶼山新市鎮,以推算人口數目增長第二大的新市鎮,以16.9%的增長率跑贏所有新市鎮平均7.5%的增長率。 據統計處資料,2014至15年的每人每月平均開支為9,253元,較2009至10年度增加29.6%,當中新界住戶於外出用膳、食品及雜項等開支,合共佔每月開支約四成。假設未來通脹率平均每年約3%,而屯門居民會將每月約兩成開支用於消費,以規畫署的估算,在2026年屯門區人口將較2016年增加8.24萬人,意味該區每月會額外增加接近2億元的消費力。 人口增長迅速 [...]

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【商舖投資】 銅鑼灣舖租貴絕全球,網購促使實體店轉型

每個城市的商業大街,都是反映當地的經濟走勢的一面鏡。近期本港樓市回軟,但商舖租金就仍然貴絕全球。根據戴德梁行《全球主要大街》年度報告指,香港銅鑼灣羅素街再次問鼎全球舖租最高的商業街,至於名列第二的美國紐約第五大道上段,今年排名跌至第二位,租金跌幅達二成五之多,當中主要原因是因為網購大行其道,成當地零售業的致命打撃。在網購的大時代下,實體店的定位應何去何從?各地的舖租走勢又會否受到影響? 撰文:余美玉   今年的戴德梁行《全球主要大街》報告,一共追蹤全球446條主要商業街道,以截至2018年第二季度的租金為準,香港銅鑼灣的舖租為每平方呎2,671美元,雖然租金按年下跌了1.5%,但仍然繼2013年後再次榮登全球最昂貴商業街的寶座。至於美國紐約第五大道上段今年因舖租下滑至每平方呎2,250美元,排名跌至全球第二位。 歐洲方面,倫敦新邦德街的舖租與去年相若,維持在每年每平方呎1,744美元的水平,反映倫敦仍然是奢侈品與高檔零售品牌的必爭之地。全球十大最昂貴商業街之中,巴黎香榭麗舍大道排名第四,米蘭的蒙特拿破崙大街緊隨其後,東京銀座則是亞洲第二貴的商業街。至於全球舖租最便宜的商業街,大多位於非洲及拉丁美洲的新興市場,最低的租金僅為每年每平方呎20至30美元。 香港商戶租約短轉型快 對於銅鑼灣羅素街榮膺全球最昂貴商業街,戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示,香港的經濟周期較短,因此復甦速度較紐約更快。在過去一年,受到遊客人數回升所帶動,香港零售市場出現反彈,而本地的大額租約期約三年,因此租金很快便追上經濟步伐,令轉型更快。 他又指,雖然傳統一線街都是以珠寶鐘錶等奢侈品為主,但現時消費者較傾向生活用品及輕奢侈品的品牌,其中內地客戶的消費習慣既主導租金走勢,也決定了租戶的類別,因此銅鑼灣的商戶組合已由珠寶鐘錶等轉型至個人護理用品、化妝品等。至於新開的珠寶店則比較少,反而有趨勢搬遷到較平租金的舖位。截至今年11月底,銅鑼灣羅素街的空置率為0%。 中美角力成市場不穩因素 至於今年第四季至明年首季的租金展望,該行持保守態度,林應威解釋指:「下半年由於經濟大環境力存有不少不穩的因素,如中美貿易角力,以及內地降低關稅等,均削弱了本地零售市場的價格競爭力,預料第四季的商舖租金市場前景將受到影響。事實上,我們亦留意到零售商及業主都相對審慎,前者都按兵不動,暫時擱置擴充計劃。業主方面也較為務實,續租的開價都不會太進取,期望留住有質素的客戶。」 該行預期,銅鑼灣年內會有3%的租金升幅,中環則會跌一成至一成半,旺角市況穩健,全年租金料可升5至8%,至於尖沙咀則會有3%升幅。此外,隨着港珠澳大橋的開通,會增加各商業區的人流,但是否能惠及所有零售商戶,則是個未知之數,但長遠而言肯定是有幫助,因為「個餅做大了」,商戶自然也可獲益。 紐約第五大道空置率達兩成 左右租金走勢的,除了經濟環境外,網上購物也是主要因素。現時全渠道零售(omnichannel retail)已成為今日全球各地零售業的常態,對各地的商業街租務也有一定衝擊。其中,紐約第五大道上段由於當地空置率上升至20.3%,令舖租自去年的平均每平方呎3,000美元,跌至今年的2,250美元,一年間的跌幅多達25%,這其實與網購的盛行有莫大關係。然而,網購的影響力並非在每個地方都如此巨大,其中作為網購大國的中國,其商舖租務市場卻沒有受到太大打撃,主因是內地租金升幅溫和,而且購網的發達也不是這一、兩年間的事,市場早已適應,並已反映在租金上。香港則因商戶較為密集,對消費者而言購物非常方便,他們多會在網上搜集資料及格價比較,再到實體店購買,因此商舖租金受網購的影響亦較細。 實體店朝多功能平台發展 [...]