香港

寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 福晟持有的企業廣場樓面包括41樓、43樓、45樓、47樓及49樓全層,每層面積介乎1.41萬至1.61萬平方呎,合共面積約7.28萬平方呎,另連16個車位及3個廣告招牌位等。值得一提,上述由福晟持有的企業廣場樓面,目前全數樓層交吉,未有租客使用。 福晟持貨3年勁蝕5.4億 住宅晟林開盤逾年僅沽3成 據了解,該批樓面曾由思捷環球持有作為總部,於2015年以9.2億元轉售予豐泰地產及資本策略地產;福晟再於2017年以約13.3億元接貨,當時呎價約1.67萬元。不過直至去年11月,由於福晟國際的附屬公司福晟集團未能支付公司債券利息及回售本金共約6.3億元人民幣,陷入債務違約危機,福晟當時已開出蝕讓價約10.3億元放售上述企業廣場3期樓面。若現時福晟果真再劈價2.4億元或23.3%,以約7.9億元沽出上述樓面,意味福晟帳面勁蝕約5.4億元或40.6%,料為近年蝕讓幅度最大的商廈成交。 其實,福晟國際在本港亦有住宅項目,為何文田喇沙利道6號晟林,提供79個單位,於2019年11月開售。不過成交紀錄冊顯示,項目開盤迄今近一年半,僅沽出25伙,佔可售單位約31.6%,成交價介乎631萬至1,248.7萬元,套現金額約2.4億元。 福晟國際持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面。 商業樓宇空置率升至11.4% 零售業樓宇租金按年回落7.4% 差估署報告亦指,2020年私人商業樓宇的落成量減至6.7萬平方米,新界佔當中的48%。年內錄得負數10.8萬平方米的使用量,而空置率則攀升至11.4%,相當於132.1萬平方米。預計2021年私人商業樓宇的落成量將進一步下降至5.3萬平方米,當中以灣仔供應最多,佔預計供應量的30%。至2022年,落成量將升至17.3萬平方米,當中九龍城和沙田將為主要供應區,佔總供應量的56%。 在零售市道疲弱、經濟氣氛欠佳和旅遊業相關活動減少的情況下,私人零售業樓宇的租金在2019年第四季與2020年第四季相比下,按年回落7.4%,而售價則大致保持平穩。2020年內交投量與2019年相比沒有改善跡象。 分層工廠大廈使用量見負數 租售價按年跌0.9%及2.8% 署方報告又指,2020年私人分層工廠大廈的落成量下降至3.8萬平方米,主要來自屯門、觀塘和南區。年內使用量達負數11萬平方米。年底空置量上升至6.4%,相當於103.8萬平方米。署方預計落成量在2021年將增加至6.8萬平方米,並於2022年進一步上升至17.3萬平方米。 2020年分層工廠大廈的市場交投較前一年更為疲弱。以2019年第四季與2020年第四季相比,售價和租金分別下跌2.8%和0.9%。 私人工貿大廈無新供應但空置率升逾一成 2020年並無私人工貿大廈落成。與分層工廠大廈情況相若,私人工貿大廈的使用量轉至負數1.3萬平方米,空置率上升至10.2%,即5.6萬平方米。政府預料這類物業在2021和2022年均不會有新供應。 [...]

香港

2月整體甲級寫字樓租金連續第21個月下跌 投資者今年第二季將注視商舖及工廈物業

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出,由於寫字樓租賃需求仍然疲弱,今年2月整體甲級寫字樓租金已連續下跌21個月。 整體甲級寫字樓租金1月按月下跌0.6%後,2月再按月下跌0.8%;尖沙咀租金按月下跌1.7%,跌幅為各主要商業區最高。相反,港島東及東九龍等非核心商業區租金則保持穩定。 隨著寫字樓租賃需求疲弱,上月整體甲級寫字樓市場錄得55,100平方呎的負吸納量。經濟欠佳下,部分企業為節省成本縮減寫字樓規模,導致招頂樓面升至177萬平方呎,為有紀錄以來最高。 不過,整體寫字樓的空置率仍然保持穩定,中環空置率於2月底維持在7.5%的水平,區內亦錄得租賃成交,例如財經印刷服務供應商緯豐據悉承租中環中心21,300平方呎寫字樓樓面。 仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「疫情令租戶重新調整其地產需求,部分租戶則轉而追求靈活性的辦公空間,導致近期彈性工作間的營運商繼續在香港擴張,大型企業也為員工尋求可以到處工作的辦公室選擇。」 物業投資市場方面,仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「由於預期商舖租金於未來數月將會見底,加上疫情爆發推動電子商貿的增長步伐,刺激商舖、物流業和儲物空間的投資需求。另外政府推出工廈重建標準補地價先導計劃,鼓勵投資者購買工廈作重建。我們預期投資者於今年第二季將繼續聚焦商舖及工廈物業。」 甲級寫字樓空置率 日期 整體 中環 灣仔/銅鑼灣 港島東 尖沙咀 九龍東 [...]

香港

旺角樓上舖大蝕讓 跳樓價高位勁跌六成蝕過千萬

旺角彌敦道703至705號金鑽璽再現大蝕讓!成交單位是金鑽璽12樓全層,建築面積1,835方呎,於去年12月尾由銀主以1,368萬元沽出,呎價7,455元。原業主於2017年以公司股份模式買入,當時買入價2,587萬元,其後淪為銀主盤,現經忠誠拍賣行成交1,368萬元,帳面勁蝕1,219萬元或47.1%。此單位於2013年1月尾曾經「摸出」3,372.7萬元,惟之後交易取消,意味現時物業價格已由高峰勁跌59.4%。 銀座式商廈金鑽璽位處旺角核心區,比鄰港鐵站,於2012年底樓花期拆售。物業樓高20層, 前身為住宅,由德祥地產重建作商業用途。2012年12月資本策略以7.3億港元向德祥地產購入全幢物業,一星期後馬上拆售樓上16層。當時拆售反應熱烈,3日內已沽出超過九成,套現5.69億元,惟現時個個小業主都損手離場。 對上蝕讓為金鑽璽兩層單位 (4及5樓),於去年2月尾以5,200萬元易手,新買家為旅港番禺會所,兩層舖位樓面面積共約5,314方呎,呎價僅9,785元。原業主李子彬為知名鞋履零售品牌萊爾斯丹(Le Saunda)創辦人,現為品牌非執行董事。李氏於2013年8月各以4,729.46萬元一手購入上述兩舖,合共9,458.92萬元,持貨7年帳面蝕至少4,258.92萬元,若計及代理佣金等雜費,估計損手約5,000萬元,料為近一年最大宗銀座式商廈蝕讓個案。 旺角金鑽璽近年成交均錄蝕讓,項目中層一個面積1,835方呎單位,於2019年7月份以2,038萬元易手,呎價11,106元。原業主持貨7年帳面亦蝕1,228萬元。 [...]

香港

疫情 貿戰 社運三大利淡漸退 工商舖交投料反彈至逾五千宗按年增三成

受到疫情及經濟疲弱打擊,去年工商舖市場表現沉寂,價量齊跌,整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣),創下1996年有紀錄以來新低,工商舖三個板塊租售價齊跌,當中核心區舖表現最差。不過,隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退,加上政府去年底落實非住宅物業撤辣,未來又有多個新盤項目推售,預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平,按年增三成,當中又以舖位的前景看高一線。 去年工商舖成交創紀錄新低 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,受到疫情及經濟疲弱打擊,工商舗2020年價量齊跌,根據本行資料研究部數據顯示,連同逾億元公司轉讓成交在內,整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗,按年再跌18%,創下1996年有紀錄以來歷史新低,成交額僅807.5億元,按年跌逾21%,工商舖租售價更全面報跌,其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。 他認為,2021年工商舖表現有望好轉,因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退,相信市場的最壞時刻已過。另一方面,受惠去年的低基數效應,加上政府落實撤辣,而未來亦有多個工商舖新盤可望應市,預計整體成交量可望反彈,全年預計約5,050宗,按年升約30%,當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期,今年中資買家的比率會有所增加,外資則會減退。 新盤帶動 工廈交投料升25% 美聯工商董事陳偉志表示,2020年雖然有工廈新盤帶動,惟疫情持續近一年,全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗,創自1996年有紀錄以來新低,售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年,受活化工廈2.0及新盤帶動,再加上撤辣及低基數效應,工廈成交量預計會較去年上升25%,租售價料升5%以內。 陳偉志續指,去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃,方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本,增加重建工廈誘因,或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定,若全球疫情受控,陸路及海路航運逐漸恢復,將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存,再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行,預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。 他又指,短線而言,荃灣工廈值得留意,主要是該區是傳統工業區,而且價格低水,加上今年將有工廈新盤推出,相信該區或會成為焦點。長線而言,黃竹坑也具發展潛力,主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃,加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後,黃竹坑也逐漸轉型為商業區,交通及民生配套漸趨完善,相信會為該區工廈租售價帶來支持。 核心區商廈供應罕 料跑贏非核心區 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,2020年受到疫情打擊,商廈價量齊跌,其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%,中環甲廈售價更大跌22.3%,至於商廈全年僅錄655宗買賣,創下1996年有紀錄以來新低。另外,由於疫情嚴峻,寫字樓空置率急升,至去年底為止,中環甲廈空置率高見8.0%,東九龍更錄得14.4%,雖然較11月高位回落,但仍然高於08-09年金融海嘯水平。 翁鴻祥預期,今年市況走向仍需視乎疫情發展,但預計今年有望恢復通關,屆時「北水」將會重投寫字樓市場,意味著整體售價有望喘定。他認為,核心區商廈由於供應較少,加上去年跌幅顯著(例如金鐘),因此反彈力度也會較大。至於非核心區,由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成,大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租,將對租金構成壓力,預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年,他預計非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。 他補充,隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後,將推動中資公司來港拓業務,預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加,惟部分外資或會因經濟不明朗,以及《港區國安法》立法後而撤離,相信外資客會減少入市。 谷底反彈 [...]