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舖市「新正頭」連釀兩「血案」!! 小業主接優品360林子峰貨全損手 新年流流慘輸「半球」至「一球」掟劏舖!!

儘管年初六錄得街市菜檔天價成交,呎造甚至貴過尖沙咀旺舖,惟核心區零售飲食仍然低迷,尤其二三線細商場更是水盡鵝飛,連帶此類商舖亦慘不忍睹!油麻地商場「現時點」接連有小業主無懼新年流流「見血」,寧願蝕讓「半球至一球」,亦要趕於「新正頭」急急沽出手上劏舖輸少當贏!連同今次的牛年「雙血案」,「現時點」今年已錄得4宗劏舖成交,不僅全部「損手」收場,更全是當年從優品360林子峰手上接貨的小業主! 初六初八「現時點」連錄劏舖蝕讓 今日年初八 (2月19日),市場剛錄得油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場2樓252號劏舖買賣成交,舖位建築面積約150方呎,實用面積約80方呎,今日以218萬元沽出,建築面積呎價約14,533元,實用面積呎價約27,250元。原業主於2015年7月以310萬元買入上址,持貨5年半帳面蝕讓92萬元,物業貶值近三成。 其實,早在日前年初六 (2月17日),正當「新界仔菜檔」以2,420萬元轉租為買,購入天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號街市舖,實呎價更高達7.1萬元,貴過尖沙咀旺舖時;油麻地「現時點」商場於同日已再錄劏舖蝕讓!該成交為現時點2樓248號舖,建築面積147方呎,實用面積81方呎,以268.8萬元易手,建築面積呎價約18,286元,實用面積呎價約33,185元。原業主於2014年11月以320萬元商場一手劏出時買入上址,持貨6年多帳面蝕51.2萬元,物業跌價16%,輸少當贏! 油麻地「現時點」商場平面圖。 年初八最新成交的252號舖位置。 「現時點」今年累錄4成交全損手 油麻地「現時點」商場由年初至今已累錄4宗成交,惟全部蝕讓!另外兩宗較早成交分別為2樓279號舖,原業主於2015年7月以300萬元買入,以200萬元沽出,帳蝕100萬元或33.3%;另一宗為1樓147號舖,原業主於2016年3月以345萬元購入,以262萬元賣出,帳蝕83萬元或24.1%。 以上4宗蝕讓業主均是從優品360林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位,共2.5萬平方呎;同年,林子峰分拆舖位出售,入場費50萬元起,最終套現約4億元。該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位,2014年拆售時已全數出租。 油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場。 林子峰狂推「優惠」誘買家 當年林子峰拆售舖位時,以大量「優惠」吸引買家接貨,「優惠」包括: 1)包租金保證2年5厘回報; 2)送全數厘印費,高達樓價4.5%以上; 3)送律師費; 4)送2年管理費及差餉; 5)買家免佣。 結果,接貨的小業主全部輸錢。雖然現時區內人流已較疫情初期回復很多,但「現時點」小業主到今日仍要蝕讓,因為當初劏售時太貴!小業主接了林子峰貨後,想必每日都問自己「現時點」了。 專家教路:劏場舖分3大類 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興教路,劏場舖大致分3類型: (1) 第一手劏出,未有租客,只睇圖則。例如尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典,死足29年)等等,此類劏場通常連「X年X%保證回報」。第一手劏售接貨有極大風險,近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好,有二手賺錢個案,其他好大機會蝕近七八九成!勸大家避之則吉,不要買! (2) 商場已成型,已經有租客及人流,大業主分拆出售細舖。例如油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場等等。此類劏舖通常「蝕少啲」(蝕二至四成),但「買啱位」都有機會賺錢。 (3) 當「劏場」已淪為「死場」, 當每間舖由幾百萬元,跌至幾十萬元時, 跌足八九成。如果閣下「有錢冇碇使」,可以買幾間分散風險,搏一搏;好彩的話,分分鐘以倍數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖,2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬元買入,2017年7月以30萬元沽出(5年蝕92.5%),接手的業主於2019年4月再以90萬元沽出。21個月賺2倍!相信是近期香港升值紀錄。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興。 工廈劏房同樣「血流成河」 不過,李根興總結,時間是街舖的朋友,因為人不會因為條街「舊」而不再行,「舊街」反而有重建潛力;但時間則是商場舖的敵人,因為越舊的商場,欠缺中央管理,越無人入。香港歷史上,從來沒有成功收購重建劏場的例子。劏場細業主投資者大部份損手離場,李根興指自己從來不會投資劏場,即不買不沽不沾手。 除了商場劏舖,另外亦有代理透露,近年興起的工廈劏工作室(變相工廈劏房)第一手買家都「輸得好慘」(未計違規及人命風險),絕大多數蝕讓幾成。好多小業主「想走都走唔到」,真正的變成「不動產」— 無人問津。 李根興強調:「其實有啲錢,明知下手幾近蝕硬,真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖或劏工廈房賺大錢,反而後悔多,因此我從來唔做。」 李根興更笑言,如果他朝有日他本人做「劏場」,要大家記得「罵叉」他呢! 放心,李生,小編一定會! [...]

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憂商場提早關門掀結業潮 學會:零售餐飲水深火熱

食物及衛生局日前提出,將研究商場是否要提早關門,商場管理學會對此表示高度關注,憂慮上述措施一旦實行,將進一步打撃市民的消費信心,嚴重影響商場及商戶的生計,故強烈反對政府研究商場提早關門措施。 學會指,自疫情爆發以來,商場與商戶受制於收緊人流控制的措施,令商場人流大減,零售及餐飲業蒙受龐大損失。聖誕及農曆新年為傳統消費旺季,假如政府進一步規管營業限制,預料商場及零售業的經營環境將面臨極大挑戰,或會掀起新一波結業潮。 商場管理學會主席高寶豐表示:「除了商戶結業潮,商場提早關門定必嚴重影響民生所需及商舖生意。現時零售和餐飲正處於水深火熱中,特別是餐飲業,有九成食肆於晚上6時後轉做外賣,以解決民生需求,但整體生意額仍大跌七至八成。業界難以理解政府為何在不作任何諮詢的情況下,便草率提出研究商場提早關門政策,一旦落實推行,對業界無疑是雪上加霜,令45萬名零售餐飲從業員的生計岌岌可危。」 根據政府最新數據,整體零售業正被「陰乾」,2020年11月的零售業總銷貨價值按年跌4%,跌勢持續近兩年,可見零售業正深陷逆境,而且該數字仍未完全反映第四波疫情爆發的影響,加上訪港旅客於去年11月只有5,962人次,按年下跌 99.8%,去年1至11月訪港旅客只有356萬人次,按年大跌93.2%,零售業全靠本地消費者支撐。 商場管理學會榮譽顧問兼香港大學城市規劃及設計系陳振光副教授認為:「近日大型個案群組主要涉及安老院舍、地盤、以及其他工作群組,商場並不牽涉在內,政府只針對規管商場營業時間的做法並不公平,提早關閉商場亦不能對症下藥,有效防止疫情爆發。」 商場管理學會榮譽顧問兼香港理工大學建築及房地產學系許智文教授表示:「防疫工作須全港業界及市民同心抗疫,謹針對零售行業進行防疫工作,絕不能有效遏止疫情。」 學會表示,經歷第四波疫情,商場仍可控制安全環境。學會期望政府在專注防疫工作的同時,亦顧及本地經濟及零售活動。商場業界一直以來積極配合政府的抗疫工作,例如嚴守社交距離措施工作、關閉大型節日裝飾、張貼『安心出行』場所二維碼,加派人手進行清潔及消毒工作、於出入口增設搓手液及全身消毒機等、為顧客量度體温、提供口罩等,務求提供最安全衛生的環境,保障員工安全及健康。 [...]

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日出康城商場開幕 美聯7位數租舖疫市擴充

日出康城商場「康城」於周日(23日)開幕,商戶隨即陸績進駐,美聯物業康城分行亦於今日正式(26日)啟用。美聯物業住宅部行政總裁布少明透露,美聯康城新舖面積597平方呎,月租達7位數,不過「實際租金係100、200定300萬元,就唔講得」,但強調分行「位置靚,係正頭位」,集團不惜工本。集團未來仍會繼續於潛力較大的市場開分行,如新盤多的地區及豪宅區。布氏相信,隨租金下調,集團可以進取少少,會持續開舖。 布少明補充,個人睇好區內發展,而過往由於交通不便及配套未完善,康城區樓價較其他區偏低,但現時隨商場開幕,區內樓價及租金將現可觀升幅,甚至跑贏大市。 長實SEA TO SKY累售771伙 料9月加價2至3% 同場亦有多間發展商派員出席。長實高級營業經理楊桂玲表示,隨康城商場開業,區內配套逾趨完善,換樓客入市速度亦見加快,當中更不乏區外客。以長實旗下的日出康城第8期SEA TO SKY為例,昨日(25日)已一口氣沽出3伙,而項目於8月份的成交中,近6成為外區客,包括來自東九港及港島的買家。   SEA TO SKY開售以來已累售771伙,套現81億元,當中售出超過400伙3及4房海景單位,反映項目及康城區受換樓客追捧。楊桂玲透露,隨商場啟用,SEA TO SKY好大機會於9月份加價及削減部分優惠,並將視乎疫情及限聚令情況推盤。她指,康城區樓價向來比大市稍稍落後,但隨配套漸趨成熟,項目有條件追落後,甚至可以跑贏大市。而由於SEA TO [...]