香港
舖市「新正頭」連釀兩「血案」!! 小業主接優品360林子峰貨全損手 新年流流慘輸「半球」至「一球」掟劏舖!!
2021/02/19
儘管年初六錄得街市菜檔天價成交，呎造甚至貴過尖沙咀旺舖，惟核心區零售飲食仍然低迷，尤其二三線細商場更是水盡鵝飛，連帶此類商舖亦慘不忍睹！油麻地商場「現時點」接連有小業主無懼新年流流「見血」，寧願蝕讓「半球至一球」，亦要趕於「新正頭」急急沽出手上劏舖輸少當贏！連同今次的牛年「雙血案」，「現時點」今年已錄得4宗劏舖成交，不僅全部「損手」收場，更全是當年從優品360林子峰手上接貨的小業主！ 初六初八「現時點」連錄劏舖蝕讓 今日年初八 (2月19日)，市場剛錄得油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場2樓252號劏舖買賣成交，舖位建築面積約150方呎，實用面積約80方呎，今日以218萬元沽出，建築面積呎價約14,533元，實用面積呎價約27,250元。原業主於2015年7月以310萬元買入上址，持貨5年半帳面蝕讓92萬元，物業貶值近三成。 其實，早在日前年初六 (2月17日)，正當「新界仔菜檔」以2,420萬元轉租為買，購入天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號街市舖，實呎價更高達7.1萬元，貴過尖沙咀旺舖時；油麻地「現時點」商場於同日已再錄劏舖蝕讓！該成交為現時點2樓248號舖，建築面積147方呎，實用面積81方呎，以268.8萬元易手，建築面積呎價約18,286元，實用面積呎價約33,185元。原業主於2014年11月以320萬元商場一手劏出時買入上址，持貨6年多帳面蝕51.2萬元，物業跌價16%，輸少當贏！ 油麻地「現時點」商場平面圖。 年初八最新成交的252號舖位置。 「現時點」今年累錄4成交全損手 油麻地「現時點」商場由年初至今已累錄4宗成交，惟全部蝕讓！另外兩宗較早成交分別為2樓279號舖，原業主於2015年7月以300萬元買入，以200萬元沽出，帳蝕100萬元或33.3%；另一宗為1樓147號舖，原業主於2016年3月以345萬元購入，以262萬元賣出，帳蝕83萬元或24.1%。 以上4宗蝕讓業主均是從優品360林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位，共2.5萬平方呎；同年，林子峰分拆舖位出售，入場費50萬元起，最終套現約4億元。該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位，2014年拆售時已全數出租。 油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場。 林子峰狂推「優惠」誘買家 當年林子峰拆售舖位時，以大量「優惠」吸引買家接貨，「優惠」包括： 1）包租金保證2年5厘回報； 2）送全數厘印費，高達樓價4.5%以上； 3）送律師費； 4）送2年管理費及差餉； 5）買家免佣。 結果，接貨的小業主全部輸錢。雖然現時區內人流已較疫情初期回復很多，但「現時點」小業主到今日仍要蝕讓，因為當初劏售時太貴！小業主接了林子峰貨後，想必每日都問自己「現時點」了。 專家教路：劏場舖分3大類 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興教路，劏場舖大致分3類型： (1) 第一手劏出，未有租客，只睇圖則。例如尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場（經典，死足29年）等等，此類劏場通常連「X年X%保證回報」。第一手劏售接貨有極大風險，近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好，有二手賺錢個案，其他好大機會蝕近七八九成！勸大家避之則吉，不要買！ (2) 商場已成型，已經有租客及人流，大業主分拆出售細舖。例如油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場等等。此類劏舖通常「蝕少啲」（蝕二至四成），但「買啱位」都有機會賺錢。 (3) 當「劏場」已淪為「死場」， 當每間舖由幾百萬元，跌至幾十萬元時， 跌足八九成。如果閣下「有錢冇碇使」，可以買幾間分散風險，搏一搏；好彩的話，分分鐘以倍數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖，2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬元買入，2017年7月以30萬元沽出（5年蝕92.5%），接手的業主於2019年4月再以90萬元沽出。21個月賺2倍！相信是近期香港升值紀錄。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興。 工廈劏房同樣「血流成河」 不過，李根興總結，時間是街舖的朋友，因為人不會因為條街「舊」而不再行，「舊街」反而有重建潛力；但時間則是商場舖的敵人，因為越舊的商場，欠缺中央管理，越無人入。香港歷史上，從來沒有成功收購重建劏場的例子。劏場細業主投資者大部份損手離場，李根興指自己從來不會投資劏場，即不買不沽不沾手。 除了商場劏舖，另外亦有代理透露，近年興起的工廈劏工作室（變相工廈劏房）第一手買家都「輸得好慘」（未計違規及人命風險），絕大多數蝕讓幾成。好多小業主「想走都走唔到」，真正的變成「不動產」— 無人問津。 李根興強調：「其實有啲錢，明知下手幾近蝕硬，真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖或劏工廈房賺大錢，反而後悔多，因此我從來唔做。」 李根興更笑言，如果他朝有日他本人做「劏場」，要大家記得「罵叉」他呢！ 放心，李生，小編一定會！ [...]
