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新盤放大鏡：九肚山「澐灃」　享吐露港馬場景

現時樓市持續淡靜，可是豪宅市場受到的影響似乎有限。永泰地產（00369）及萬泰繼推出沙田九肚「澐瀚」後，上月底正式推售同系位於九肚麗坪路的「澐灃」，並以招標形式出售，至今已套現約5.48億元。沙田九肚麗坪路為近年新興豪宅集中地，雖然早前正在開盤的項目，呎價屢錄創新高成交，但澐灃遇著如此市況，或多或少亦受到影響，有幾個單位的成交呎價都有所回落。不過，發展商對項目充滿信心，皆因澐灃景觀可享吐露港海景及沙田馬場雙景，且目前主力推售洋房及海景分層大單位，故料項目可吸納換樓及家庭客。 踏入11月，新盤在淡市中持續出擊，涵蓋納米戶至豪宅洋房。其中由永泰及萬泰合作發展，位於沙田九肚的澐灃（La Vetta），上月底以招標形式開盤，至11月6日不足兩週，已累沽8伙，合共套現約5.48億元。 受到外圍利淡因素影響，項目開局似乎有阻滯，首批招標售出的4個單位中，其中H7號洋房實用面積2,066方呎，連284方呎花園及456方呎天台，成交價為4,503.9萬元，呎價僅21,800元。至於H5號洋房實用面積2,066方呎，329方呎花園及456方呎天台，成交價4,636.9萬元，呎價為22,444元；H6號屋的成交價4,675萬元，呎價22,444元。 若以此對比同系澐瀚8號屋於5月創出近5.04萬元的呎價，是次成交呎價低57%；而毗鄰新鴻基地產（00016）雲端的洋房呎價，最平亦要3萬元起，以上3個單位較其低30%之餘，亦較區內最平呎價的九肚山峰的2.79萬元低23%，呎價創九肚洋房新低。 不過，情況其後卻好轉，據成交記錄冊顯示，面積4,429方呎，設631方呎花園、233方呎平台及578方呎天台的3號洋房，連2個住客車位，以約1.741億元沽出，呎價錄得39,300元，造價及呎價同創項目新高。 澐灃於早前上載最新的銷售安排，推售H2號及H9號洋房，並以每日招標截標形式開售，截止日期為11月19日（週一）中午。永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖指，集團會因應市況，推出不同單位以滿足市場需求，現時將集中推售洋房及分層海景戶。他同時又認為，豪宅不會受市場負面因素影響。 間隔及配套： 已屆現樓的澐灃共有158伙，分別建有洋房及分層大宅，其中68幢洋房的實用面積由1,635至5,129方呎，間隔為3房及4房；另有90個分層住宅，面積由544至2,306方呎，戶型由1房至4房不等。值得注意的是，該盤的車位設於地庫，而每幢洋房的住客，均可以由室內直接前往其私家車位，增加私隱度。景觀上，項目可享吐露港海景及沙田馬場雙景，眺望八仙嶺連綿山巒以至城門河一帶。 配套設施方面，發展商斥資約1億元建造住客會所Villa La Vetta，由國際室內設計大師Yabu Pushelberg主理，會所室內面積逾1.2萬方呎，內設私人宴會廳、私人影院、恆溫室內泳池及池畔健身室等設施。另設有佔地逾4萬方呎的現代意式庭園Secret Garden，佔整個項目面積約20%，並分為5大庭園，每個庭園各具特色。 交通： 澐灃設有388個住客車位，較項目伙數還要多，方便每戶業主可自駕出入。公共交通方面，目前只有814號專線小巴循環來往麗坪路及沙田，而項目距離港鐵大學站則約5至7分鐘車程，住客如需購物可到區內的新城市廣場、火炭駿景園或銀禧花園商場。 同區供應： 除上述項目外，區內有幾個項目已經開盤，包括同系的澐瀚（Le Cap）、新地雲端及香港興業（00480）和南豐的尚珩等。未來九肚的供應亦會接踵而來，包括百利保（00617）及同系富豪酒店（00078）的麗坪路23號住宅項目富豪．山峰，提供160伙，包括136伙分層及24幢洋房，分層單位分布於7座11層高住宅大樓，實用面積約1,600至3,300方呎。而24幢洋房實用面積由2,200至5,500方呎，當中有4幢擁私人泳池，為區內第5個推出的新盤。發展商早前指，項目會在年底前以現樓形式開售。 此外，還有俊和及建滔化工（00148）合作的沙田市地段第579號，以及長實（01113）的沙田市地段第614號項目。雖然供應充裕，但市場人士認為，超級豪宅單位買少見少，預料區內新盤有望續錄新高價成交。 [...]