香港
傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行：網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌
2021-04-14
買舖自用向來好少人後悔，除非你好似「大班西餅」咁，接「摸貨」接燶，要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成，以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入，現時轉售，帳面損手330萬元，實際勁蝕逾640萬元。另外，雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%，而短期租約湧現亦提升街舖佔用率；然而，銷售數字仍較2019年同期大減3成，現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅，有研究更預測，街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢，今年首兩個月網上零售額已達41.7億元，按年激增74.5%，預料線上消費已經成形，疫後網上零售額雖會回落，但仍會保持一定份額，比疫前強勁，對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指，舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交，地下舖位建築面積700方呎，入則閣700方呎，總面積合共1,400方呎，門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」，最初叫價6,300萬元放盤，最終劈價至4,750萬元沽出，呎價33,929元，減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用，每月租金13.5萬元，租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿；市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位，為期3年。若以現時租金及最新成交價計算，舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示，原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址，現持貨近9年易手，帳面蝕讓330萬元，物業貶值6.5%，扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖，「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手（俗稱「摸貨」），帳面勁賺500萬元。 有業內人士指，上述舖位位處旺角「重災區」，以往快富街一帶人流勁旺，惟今時今日已靜了好多， 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入，惟所謂「售後租回」通常有「水份」，以今時今日區內租金計，該舖市值租金頂多約10萬元，租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來，已經從谷底開始逐步回升，本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%，而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率；然而，主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅，戴行更預料，街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客，本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度，在本地零售消費力推動下，銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字，2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加（表1），期內零售銷售總額按年增長30%，當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶（114.1%）以及時尚與配飾（89.4%）的驅動。 然而，若對比2019年1至2月份數據，今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%，其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額，分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善，零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後，開始願意接受更多短期租約，但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度，銅鑼灣的租金按年下跌 35%，而中環的租金亦下滑 30.5%；至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%；而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」，兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅（表2）。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言：「我們相信，本港一日未能通關，主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年，戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅；至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定，區內商戶均認為最壞情況已經出現，而棄租及招頂租應該已於上年完成，相信租金跌勢已經「見底」，不過由於尚未通關，而零售市道亦需一段較長時間恢復，因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀，估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善（表3），惟大部分新租賃街舖均以短租為主，例如口罩及手機配件舖，相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主，尤其是主要零售區，除了接受短租，更會趁空置而將舖位重新改動或裝修，例如改動旗艦店大舖的結構，將大舖劏細，期望下半年旅客能陸續回流，才準備洽談長約，現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想（表4），雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊，但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長，尤其茶飲類增加不少，可能由於部分人失業故轉而創業，帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想，需求較強勁。 林應威指：「 雖然疫情延長帶來挑戰，但在過去6個美食市集勢力興起，並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開，加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略，令商鋪市場氣氛有所改善。不過，餐飲業的復甦能力比其他行業明顯，估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計，今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外，在疫情期間網上購物已成為一種趨勢，1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長（表5）。2021年首季度的前兩個月，網上零售額已達41.7億港元，較去年同期的23.9億元，按年激增74.5%。由於香港向來消費方便，以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台，但疫情促使商戶投資更多落網上銷售，並衍生出新服務平台及新物流方式，林應威相信，疫後網上零售額雖會回落，但仍會保持一定份額，比疫前強勁。「疫情新常態」之下，即使疫後遊客回流，遊客及本地人的消費模式已經轉變，對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較 戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威（左）、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝（中）及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰（右）。 [...]
