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香港

樓市「小陽春」提早現 一月樓市舖市總回顧

每年農曆新年後因過年氣氛影響,加上發展商通常會在這段時間部署大型新盤,因此樓市交投都會特別熾熱,坊間稱之為「樓市小陽春」。不過今年的「小陽春」似乎提早來臨,多個發展商趕在農曆新年前積極推盤,一個月內竟多達9個新盤推售或正在部署,連個別半新盤亦趁機出手清貨尾,以致1月份一手成交量多達1,481宗,按月激增逾1.5倍,發展商資金回籠過肥年。至於商舖交投亦見暢旺,不少大戶趁氣氛回暖加速掟貨,守候多時的投資者即迅速吸納,甚至連一些「潛水」已久的資深投資者亦重出江湖,上月商舖成交金額隨即按月大增逾1.3倍。 撰文 曾業俊 2021年開首,多個新盤「搶閘」出爐,據本刊統計,1月份全港共售出至少1,481伙一手新盤,較去年12月全月590宗一手成交,按月激增逾1.5倍。 1月新盤戰況激烈,會德豐旗下啟德MONACO作為今年「頭炮」,於1月17日首推145伙,包括開放式至三房,以最高20.5%折扣計算,折實售價介乎596.6萬至1,888.7萬元,折實呎價20,368元至25,708元。項目首批累收約3,727票,超額認購近25倍,創同區3年內新高。首輪銷售即日6小時內全數沽清,套現逾16.3億元。 其後,MONACO再於1月21日次輪推售133伙,包括13伙招標單位,而以價單形式推售的120伙涵蓋開放式至三房戶,折實平均呎價24,216元,折實入場價662.8萬元,最終即日沽出124伙,套現近16億元。鑑於銷情理想,會德豐再於1月29日盡推MONACO餘貨90伙,折實平均呎價25,182元,同樣涵蓋開放式至三房,折實價666.7萬至1,927.4萬元,折實呎價由23,538至28,648元,並即日沽出42伙。經三輪銷售,項目月內累售322伙,套現近40億元。 繼會德豐MONACO紅盤高開後,南豐及港鐵合作發展的將軍澳日出康城LP10接力,於1月23日首輪銷售179伙,包括兩房至四房,最高折扣20.5%,折實售價699萬元起,折實平均呎價15,888元。項目最終累收約5,160票,超額認購逾27倍之餘,更於銷售即日4小時內沽出176伙即逾98%。發展商乘勝追擊,即日原價加推128伙,並於1月30日次輪銷售共218伙,戶型包括兩房至四房,折實入場費716.7萬元,並即日售出174伙。項目月內累售351伙,佔可發售單位近九成,共套現逾34億元。發展商乘勢加推第4號價單,涉158伙,涵蓋兩房至四房,折實平均呎價16,430元,折實入場費766.9萬元。發展商指,因市場反應熱烈,故今次個別單位輕微加價。 信置及帝國等加入戰團 眼見兩個大盤未過年先賣樓,成績亦非常理想,其他發展商均紛紛加入戰團。信置旗下馬鞍山SILVERSANDS亦趕於上月底開價單,隨即於1月30日盡推價單的50伙,並以招標形式發售8伙,與南豐LP10硬撼!SILVERSANDS首推50伙包括一房及兩房戶,折實售價由586.31萬至1,039.94萬元,呎價由18,889元至20,802元,折實平均呎價19,888元,最終即日沽出33伙,套現近2.5億元,首批一房單位更於開售1小時內全數沽清。發展商即日宣佈加推30伙,包括26伙標準戶及4伙特色戶,項目餘下的12伙一房戶亦悉數全推。2號價單折實售價由602.04萬至1,202.53萬元,折實呎價介乎19,449至23,860元,折實平均呎價21,614元,大部分單位原價加推,個別加價2%,於2月3日次輪發售。 由帝國集團及香港小輪合作發展的屯門青山公路青山灣段項目「帝御.嵐天」亦於1月尾公布首張價單,涵蓋開放式至一房連衣帽間。以最高總折扣9%計,折實入場費299.93萬元起,折實平均呎價15,020元,其後再提價1%至2%加推2及3號價單,並定於2月6日發售合共225伙,折實平均呎價15,154元。 此外,華懋集團旗下觀塘安達臣道項目亦於1月底正式命名為安峯(Mount Anderson),樓盤已獲批預售樓花同意書,料2月初上載樓書並開放示範單位,最快農曆新年前推售。項目由4座住宅大樓組成,涉及334伙,實用面積由約340至910平方呎,戶型包括一房至三房戶,主打兩房及三房單位。 半新盤出手分一杯羹 除了全新盤積極趕推,部分存貨已久的半新盤亦趁勢推盤或加推優惠,望於農曆新年前清貨尾。內房萬科香港旗下長沙灣項目The Campton第1B期早於1月16日已搶閘推售94伙,其後又加推63伙,最終月內沽出75伙。 至於龍湖與合景泰富旗下啟德尚.珒溋,亦於1月底更新價單,推出3個全新付款辦法,提供最多17%至18%的折扣優惠。太古地產旗下灣仔EIGHT STAR STREET亦於1月22日公布銷售安排,推出3伙招標發售,實用面積分別為555、497及913平方呎,指引價介乎2,028萬至3,828萬元。至於九龍倉旗下的山頂豪宅77/79 Peak Road亦於1月底上載銷售安排,以招標形式推出3個洋房。 商舖成交額疫市急增逾1.3倍 據政府公布數字,香港最新失業率升至6.6%,創16年新高。整體零售業亦正被「陰乾」,去年11月的零售業總銷貨價值按年跌4%,跌勢持續近兩年;加上訪港旅客於去年11月只有5,962人次,按年下跌 99.8%,去年1至11月訪港旅客只有356萬人次,按年大跌93.2%,零售業全靠本地消費者支撐。 儘管財經事務及庫務局前局長陳家強認為,香港經濟最壞時刻仍未過去,失業率或會再創新高,本港資產市場仍然疫市上揚。差估署上月底公布的最新數據更顯示,2020年12月份私人住宅售價指數報379.3點,2020年全年樓價仍升近0.03%,樓市連續12年錄得升幅。然而,本港除了住宅市場「脫離現實」,連最能反映經濟表現的商舖市場亦開始「脫線」。 綜合本刊數據及利嘉閣工商舖數字顯示,1月份全港錄得至少148宗商舖成交,超過去年12月全月的131宗達13%;而上月同期商舖成交金額更高達79.96億元,較去年12月的成交總額34.5億元,足足高出1.3倍!事實上,去年首8個月的商舖成交量均維持100宗以下,但自去年底政府撤銷非住宅雙倍印花稅(DSD)後,舖市交投明顯回暖,直至1月份更爆發「舖市小陽春」。 撤辣後大戶掟貨救亡 1月份有多名持重貨的投資者趁市旺加速掟貨,其他實力充裕的投資者亦睇好後市勇於掃貨,以致月內億元以上大額成交激增。其中「舖王波叔」鄧成波拋貨最多,一個月內連沽6件,包括西貢百佳fusion舖售4億元、元州街民生超市舖售 3,000萬元、沙咀道兩舖分別售4,100萬及5,380萬元,灣仔老人院及雙地舖分別售1.15億及3,100萬元,合共套現約6.708億元。 另一大戶「磁帶大王」陳秉志,亦於一個月內連沽5舖,包括大角咀惠康舖售6,256萬元、軒尼詩道泰國菜館舖售6,450萬元、筲箕灣愛禮街壽司店售2,285萬元及旺角弼街60號地舖及入則閣售8,000萬元。1月底,陳秉志及優品360創辦人林子峰等人,將藍田連德道8號興田商場商場樓層以2.4億元易手予嘉濤控股(護老院)。陳、林等人於2014年從領展手中以2.1億元連多個停車位購入商場,並早於2015年已將車位拆售套現2.1億元。陳秉志於1月份合共套現約4.7億元。 此外,佳寶超市林曉毅亦於一個月內沽出4舖,包括以4,200萬元售出福榮街自用舖、1.05億元售出天水圍俊宏軒百佳超市舖、1.3億元售出石門京瑞廣場自用舖及以1.6億元售出九龍城岩前塱道自用舖,合共套現約4.37億元。近一個月,單單鄧成波、陳秉志及林曉毅,已合共掟貨15.778億元。 柏麗大道舖價回到廿年前 雖然舖市轉旺,但個別「手緊」大戶仍要繼續損手蝕讓。例如鄧成波於上月以約4億元連租約沽出面積共28,439方呎的西貢親民街16號西貢花園地下入口及1樓百佳巨舖,持貨近4年轉手,帳面勁蝕3,800萬元或8.7%。其後,波叔再以3,000萬元,將面積2,537方呎的深水埗元州街4號地下連入則閣「民生Daily Manson」超市自用舖交吉易手,連同印花稅及雜費,明賺暗蝕約250萬元或8.5%離場。至於佳寶老闆林曉毅亦於上月以2.05億元,沽出面積約18,108方呎的大圍積存街60至68號老人院巨舖,持貨2年半,連雜費料實蝕約1,500萬元。 此外,1月底錄得尖沙咀柏麗大道地下53號舖,建築面積766方呎,以4,800萬元沽出,舖位現時「丟吉」,前租客為 Joyce and Peace 鞋店,因不敵疫情關門大吉。原業主於1994年11月以4,290萬元買入上址,現時造價已差不多時光倒流至27年前價錢。 名人湧現「撈」街舖 不過,正所謂「有危有機」,上月亦有不少「潛水」已久的資深投資者重出江湖掃貨。例如律師唐楚男就於1月份以6,500萬元,購入面積約700方呎的中環蘭桂坊5至6號蘭桂樓地下5號舖;闊別市場3年多的「神奇小子」黃海明,亦於上月以1,860萬元,連租約購入面積550方呎的上海街194號地舖,更揚言看好零售市道,未來會積極物色商舖投資。 盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興指,近月商舖市場交投暢旺,相信如非第四波疫情及封區影響,舖市會更為熾熱。他指「預料今年商舖成交量起碼較去年升五成,甚至有可能升一倍,全年約錄1,500至2,000宗。至於舖價方面,今年民生區2,000萬元以下的細碼舖,料可升值一至兩成;而基於投資者現時放膽入市,核心區3,000萬元或以上街舖蝕讓將越來越多,宗數料多過去年五成,而舖價將橫行至明年2022年。」事實上,盛滙商鋪基金已於上月購入兩間商舖,合共斥資約3,100萬元;基金今年目標要購入28間舖,預算約5億元。 [...]

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【港股專家】聶振邦:大灣區概念高息股之合景泰富(1813)

今日分析股份是合景泰富集團 (1813),集團於1995年成立,是廣州領先的大型房地產開發公司之一,專注於高質素物業的開發、銷售和管理,主要目標客戶為中、高收入人士。物業項目涵蓋中高端住宅、豪華別墅、洋房、服務式公寓、超甲級寫字樓、五星級酒店、高級購物中心等各種類別。集團業務亦由傳統物業開發及銷售,擴展至資產經營及物業管理等發展領域;並形成以廣州為中心的華南區域、蘇州為中心的華東區域、成都為中心的西南區域、北京為中心的環渤海區域之發展戰略佈局。 探討去年下半年展望 另於2018年中期報告,集團在展望環節表示2018年集團將繼續深耕粵港澳大灣區和長三角區域,下半年計劃推出位於杭州、台州、無錫、南通、佛山、中山、江門等地的多個全新項目,全力加速集團規模的發展,實現規模與利潤並進。此外,隨著上半年蘇州悠方、成都悠方購物商場的盛大開業;下半年北京摩方、廣州譽山國際悠方、廣州南沙悠方佛山瀧景悠方也將陸續開業。酒店及寫字樓陸續投入運營,位於北京、上海、杭州、南京、蘇州、深圳、廣州、佛山等地的長租公寓亦將於年內推出市場。眾多全新投資性物業陸續入市,經營性物業逐漸進入成熟期,租金收入將迎來收成期。 大灣區房地產發展商 由於上述展望未有顯示業務數據預測,而參考筆者認為此股的市盈率為4.09倍 (以下將補充計算方法),暫看集團於2019年每股盈利增長率不少於4.09%,故此認為中美貿易戰和中國經濟下行風險經已全然反映到股價上,而現價以市賬率分析屬於合理水平,配合此乃「大灣區」房地產發展商之一,可望帶動今年股價有不俗表現。於去年8月30日晚上發佈的2018年中期報告顯示,截至去年6月底股東應佔溢利約21.71億元 (人民幣‧同下),較2017年同期溢利約15.57億元增長近四成,相對最近五年 (2014至2018年) 之上半年溢利增長率表現最好,實際金額亦是同期最高,暫看去年中美貿易戰或中國經濟下行未有為集團帶來重大負面影響。至於資產淨值約285.67億元,而截至今年2月底已發行股數約31.74億股,計出每股淨值折合為10.53港元,相對今年3月11日收報7.93元,市賬率為0.75倍,低於1倍表示股價現處偏低水平。 從盈利分析現價定位 參考2014至2017財政年度的上半年溢利佔全年溢利,介乎40.16%至43.00%,平均值為41.33%,預期2018年股東應佔溢利約52.54億元,較2017年約36.20億元,增長率為45.14%。現時已發行股數約31.74億股,即每股盈利折合為1.9374港元,相對現價7.93元,預測市盈率為4.09倍。筆者留意集團股價表現屬強勢股,參考2014至2017年之每年最高市盈率介乎4.00至7.04倍,平均值為5.53倍,反映現價仍有上升空間。以此平均值相對上述每股盈利預測計算,股價不應低於10.70元,較7.93元之潛在升幅接近35%。 市賬率反映現價偏低 再者,參考2016至2017年的派息比率分別是44.35%至35.04%,預算2018年之派息比率為40.00%,預期截至2018年底資產淨值折合約360.01億港元,即每股淨值為11.34港元,相對現價之市賬率為0.70倍,而2014至2017年每年最高市賬率介乎0.59至0.99倍,平均值為0.82倍,對照上述預期每股淨值,股價不應低於9.27元,較7.93元之潛在升幅為16.90%。不論是以市盈率或市賬率分析,都得出現價仍有上升空間的結論。此外,股價於2018年1月29日高見14.22元,之後股價反覆向下,至去年10月18日低見4.84元,不足9個月累跌近66%,繼而股價漸見回升。於今年初至現在,股價主要波幅區間為7.00至8.00元,今年3月11日則收報7.93元,相對今年暫時最低收報6.46元 (見於1月3日) [...]

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【港股專家】岑智勇:特金會朝鮮佔上風,恆指支持看30900

恆指昨天低開後走勢反覆,全日波幅 297.89點。恆指收報 31103.06點,升39.36點或0.13%,成交金額 877.31億元。國指收報 12206.57點,升34.54點或0.28%;上證收報 3079.8點,升27.02點或0.89%。三項指數都向好,以A股走勢較佳。 恆指以陽燭收市,繼續呈「陀螺」形態,觀望味濃。MACD快慢線正差距收窄,市況略轉弱。全日上升股份 768隻,下跌 781﹐整體市況略淡於大市。 中國取消QFII和RQFII本金鎖定期,允許開展外匯套期保值,取消QFII資金匯出20%比例要求,QFII可委托托管人辦理相關資金匯出。料措拖能便利外國投資者將中國境內匯出國外,有助她們進行資產配置、派息和分派等操作,相信可以吸引更多外資進入A股市場,長遠利好A股發展,港股也有望受惠。 美國啟動對中國內地和台灣鋼制丙烷氣瓶的反傾銷調查,同時調查中國的生產商是否收到不公平的補貼。料消息或影響液化石油氣相關板塊。 特朗普與金正恩會晤後表示,美國將暫停在朝鮮半島的軍演,但沒有承諾減少美國在朝鮮半島的駐軍。然而,金正恩並無明確表示將會實現「朝鮮半島徹底無核化」。會議結果難免令人覺得朝鮮佔了上風。美股三大指數向好,今早亞太股市個別發展,夜期及ADR下跌,料恆指走勢偏軟,支持參考為 10 SMA (約30900)。 [...]