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海外樓市:交通建設陸續落成 台中樓價上升指日可待

台中市在去年底陸續有數項重大交通建設落成,包括台鐵鐵路高架化後大台中車站平台正式啟用;新增設的松竹、五權等站也陸續對外使用;台中捷運綠線也開始試運轉,朝2020年底綠線全線通車目標前進。一般來說,交通建設落成,可以帶動該區的樓價,預計台中捷運,將是未來樓價的重要指標。位於台中的北屯崇德路商圈是近年被看好的熱門區域,生活圈發展成熟,樓價正跟隨上漲,由於此區以大坪數換屋的規畫為主,相對樓價亦較高。 台中市因居住環境佳、重大建設多,持續吸納人口移入,位居全台人口第二高,今年人口淨遷入最多的行政區,分別為北屯區、南屯區及太平區,因擁有完整生活機能和交通建設,再加上重畫區住宅多,部分區域房價親民,在自住、首購市場,成為民眾移居首選。 自從鐵路高架化工程完工通車與日本三井集團確定進駐開發後,台中市東區樓價持續上揚,新盤一坪索價25萬元新台幣(下同),與3年前相比,上漲幅度相當可觀。今年從第二季至年底,新盤陸續推出,是當地樓市近年來難得一見的榮景,銷售表現令人相當期待。 日本三井集團與台中市政府簽約,確定進駐湖濱生態園區內,將租下4公頃土地,並興建複合式商場,令湖濱生態園區終於備受重視。台中鐵路高架化通車後,也使得原本因為鐵軌行經而支離交錯的當地交通順暢許多。 可開發土地極少 根據台中市政府民政局人口統計數據,今年前9月全市人口淨移入達6,066人,以北屯區增加3,066人最多,其次為南屯區有1,677人遷入,太平區則是1,289人。 台中的發展向來是西重東輕,西屯區已是相當繁榮的行政區,能再開發的土地極少,其中十二期重畫區北鄰水湳智慧城,南邊則是七期新市政中心商圈,東邊為逢甲夜市商圈,西邊是台中科學園區,而「台中綠美圖」已於今年9月開工,不僅是全台灣最大的圖書館、美術館共構的建築館場,也是世界第一座融合美術館與圖書館的公共建築,位置在水湳經貿園區中央公園的北側,剛好可以結合近年來陸續開工的水湳國際會議暨展覽中心、中台灣電影中心等重大建設,讓佔地254公頃的水湳經貿園區週邊成為台中市最重要的都市發展重心,亦令十二期重畫區的樓價水漲船高。 十二期重畫區與台中科學園區距離約10分鐘車程,更具位市中心位置的優勢,加上地勢環境較低平,更顯舒適。根據十二期重畫區內的地產市道分析,置業客背景多為中科就業人士,且多為中高層主管。 十二期重畫區地處台中最重要東西向要道──台灣大道,與環繞台中市區的外環道路──七十四號快速道路兩條重要幹道的交會處,也鄰近中山高速公路的中港交流道出口,進出台中市的交通動線相當流暢。此外,綠地資源方面有兩座廣達八千坪的文修公園與節能減碳環保公園,學校有西屯國小、上安國小、至善國中、西苑完全中學以及逢甲大學等。 名校林立 至於北屯十一期重畫區以崇德路為主幹道,沿線大型連鎖品牌進駐,文教、生活一應俱全,交通便利、居住環境品質俱佳,吸引不少跨區自住客,樓價呈現穩定上漲,成屋平均單價已站穩3字頭,著名品牌的樓盤更邁向4字頭,店舖更創下每坪百萬元的新行情。十一期重畫區學校包括普霖斯頓雙語小學、美國馬禮遜學校及衛道中學,不少自住客都是衝這因素而來。 東區則是受台中火車站新站啟用,加上鐵路高架化、台74線通車、百貨商場群聚,以及日本三井承租台糖湖濱生態園區,將打造親子主題複合式商場,令樓市興旺。東區普遍樓齡高,近年新成屋確實上升,單價約24至26萬元,旱溪以東的九期重畫區新成屋、新盤單價也漲至約19至20萬元新台幣。 中古和新樓皆上漲 南區過去因鐵路軌道與南屯、西區隔絕,樓價低,在鐵路高架化、城市縫合之後,加上大慶火車站將和捷運綠線G13站雙鐵共構,推升樓價。南區樓齡約20年左右,大樓每坪約17至19萬元,若是近車站和十三期重畫區,街廓完整、公共設施多,樓價較高,新成屋每坪約18至22萬元,南區近期甚至有預售屋成交每坪約25萬元以上,中古和新樓皆上漲一至兩成。 十期重畫區,新盤多、樓齡新且樓價相對低,目前樓齡5年內新成屋,每坪從16至21萬元不等,三房加車位總價僅約800至1,000萬元,受到首購置業者歡迎,並在台74線太原匝道和精武火車站開通後,拉近台中各區域距離,亦有利樓價。 [...]

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海外樓市:台中13區 升幅驚人

台灣一向被譽為香港人的後花園,加上港人移民當地數目增加,令台北樓價在近年急速上升。繼台北後,台中亦已成為港人的旅居地首選,台中市西屯、南屯、北屯3區一直以來為樓市的交易熱門區,每坪(35平方呎)平均價位更一度升破2字頭,但近期市場傳出沽售壓力,令樓價有回跌跡象。 香港住宅平均租金回報有3至4厘,但台灣租金回報一般不到3厘。台灣樓價相對穩定,每年升幅只有1%至2%,投機成份較低,但仍有不少港人到當地置業,主要因為樓價低水及可享受「慢活」的生活,而台中的生活節奏無疑較台北慢。 台中人口增長顯著,據中市府資料顯示,2018年淨遷入達1.13萬人,人口增長最快速,其中以主打首購、自住產品的北屯部子、太平新光兩重畫區貢獻最多,兩區淨移入人口比例佔全市5成,置業客以年輕為主,不少正處於生兒育女階段,兩區在人口暴增下,已規畫興建新校區。   北屯區在每年樓市交易佔比居台中之冠,位於鐵路以東的大量新盤,更成為不少首購族最終的選擇。據正心不動產估價師事務所統計,北屯區自2017年起,新盤每坪平均價位突破20萬元新台幣,其後更上揚至24萬元新台幣,但今年初回跌至1字頭,除了市區換樓潮一過,郊區樓價呈下跌。 對照台中十年來房價,29個行政區中,有13個行政區漲幅逾100%,偏遠落後的外圍區,增幅速度卻最快,又以市郊的龍井、大肚、大雅、霧峰漲最多,幅都在150%以上,以價格來看,10年前台中每坪平均單價不到10萬元,如今最低均價都要15萬元。 除了北屯區新推案如今剩下1字頭的情況,該區的中古大樓與華廈每坪平均價位也落在16萬元左右。根據「台慶不動產」的統計,北屯區去年上半年房屋交易,以屋齡20年以上二手樓、以及5年內新成屋最搶手,各佔4成。北屯適合首購或低總價需求的買方購屋,新成電梯住宅以2至3房居多,總價600萬至1,200萬新台幣;中古屋3房價格則以500至800萬新台幣為主。 置業需求最高 但根據國際貨幣基金(IMF)於「國際經濟展望」的指出,2018至2019年的國際經濟增長約為3.7%,高於2012至2016年間的平均增長水平。台灣受惠中美貿易戰轉單回流,經濟也邁向高增長,當地發展商正加速推出項目。 現時台灣6都平均每戶人口2.64人,而台中市的每戶人口為2.88人,居6都首位,顯示未來台中家戶置業需求也較其他直轄市大,令各大發展商搶進台中。關於當地樓市的走向,過去兩年是南屯區單元2與單元3、太平新光特區及74線快速道路沿線,去年底已逐漸轉移到北屯區捷運機廠區、北屯14期重畫區,及潭子與豐原,海線清水與沙鹿區。 由於新任台中市長盧秀燕主打「台中富市3」口號,著重「前店、後廠與自由港」策略,吸引企業和發展商積極布局,大台中內外環線的交通建設即將完成,交通將會愈來愈便捷,所以置業熱門區也隨交通建設而有所轉移。例如豐原原本是台中市府力推的三大副都心之一,花博效應再加上新車站與快速道路,已經吸引企業和發展商積極布局,估計豐原將會成為台中下一個亮點。 有外擴效應 房地產向來有外擴效應,當市區升價後,便會漸漸地向外擴張,從原本首購族遷往台74線外圍,如北屯一帶,一直到近3年連最外圍的海線一帶,龍井、大肚、清水等地,漲幅都相當驚人。 依照統計資料分析指出,台中主要市區西屯、南屯、北屯區,都有超過100%的漲幅,南屯、西屯平均住宅單價更來到每坪25至30萬元新台幣,為全台中之冠。 而外籍人士到台灣買樓,向當地銀行借貸,部分需要擔保人,按揭成數一般50%,利率偏低,少於約2%。當中涉及的稅項亦不多,首次轉讓費相當於樓價1%,而持有物業稅則視乎不同地區及樓價,普遍少於1%。不過,外籍人士買台灣樓會涉及資本增值稅,即是持有物業將來升值需要繳付稅項,扣除物業開支後,最多是利潤部分的40%。 [...]

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三大助力 推高台中樓價

近年台灣成為港人投資移民的熱點,以致樓價也愈升愈高。相對於台北而言,近年台中樓市逐漸受青睞。一方面,該區有人口紅利優勢,捷運綠線也預計明年底即將試營運,加上又有產業進駐,均成為推動當區樓市發展的新動力。 台灣除了是港人熱愛旅遊的地點外,近年亦成為港人的投資熱點。據香港中文大學亞太研究所發表的調查報告,受訪的719人當中,約有三分之一人表示有移民的打算,而移民的眾多原因中,「香港政治爭拗太嚴重」、「居住環境擠迫∕不理想」,以及「不滿意政治制度」分別成為首三位。 調查報告又指出,最受港人青睞的地區,台灣是港人欲移居的地區之一。皆因移民台灣的條件及資產要求較一般歐美國家為低,且生活指數亦較為低廉,語言文化相近,加上社會氣氛較為自由等因素,令台灣成為不少香港年輕人的移民首選。 資料顯示,過去幾年,申請台灣居留權的人數因此飆升,單單只是在2013年9月,台灣內政部移民署便收到600多份港人移民的申請,是以往每月平均數的6倍之多。直至2016年,便合共有1,086名香港人獲得台灣定居許可,按年急升四成。 雖然,近幾年台灣的樓市處於調整期,但觀乎在全台,台北樓價之高與香港不遑多讓。據內政部最新統計,全國樓價所得比是9.24倍,即等於不吃不喝9年才能買樓,若想在台北置業,更要不吃不喝15.6年。 恐慌情緒消除 而據信義房屋企研室分析,目前樓市恐慌氛氛已淡去,台北市今年第3季的房價指數為271.57,和今年第2季相比,季減約0.88%,年增則約0.76%,波動幅度不足1%,顯示先前「跌跌不休」的房價走勢已踩住煞車。至於新北市今年第3季房價指數為292,按季減0.25%,但和過去一年相比,房價波動也僅約1.55%,跌幅也不顯著。 在台灣樓市回穩之時,正是投資者出擊尋寶的時機,可是,相對台北市而言,台中的投資價值似乎更高。近年台中的人口飆升,今年已正式成為全台第二大城市,在人口紅利促進城市發展下,本身已有利樓市升溫,最重要的是,捷運綠線也預計明年底即將試營運,並於2020年可全線通車。 須知道,便利的交通可帶動該區的經濟發展,中信房屋北屯崇德加盟店經理范怡蒨表示,隨著台中捷運綠線即將通車,台中地區捷運沿線週邊500公尺範圍,該地區房價已稍稍上漲,自捷運開始興建以來,北屯區、文心路、崇德路至南屯一帶,房價已經漲三、四輪。 而且,台中樓市回升的另一個原因,是該區陸續有重大的投資計畫,其中以台中港的三井Outlet進駐、中信金投資160億元洲際棒球場複合式商場開發案最受矚目,加上股王大立光宣布加碼購地擴廠,並將招募4,500名新血,員工數增加近1倍,相鄰的嶺東商圈房市立刻水漲船高,據悉,週邊看屋人潮增加約二成。 加強旅遊元素 另一方面,台中市亦加強旅遊元素,從而推動當地旅遊業,台中市政府規畫打造「北大安、南高美」海線雙星,透過整體規畫串連不同景點。市長林佳龍表示,大安將以媽祖文化園區為核心,串連大安濱海樂園、北汕溪跨橋,以及龜殼生態公園等景點,並納入沙雕美術館及近海衝浪活動等逐步打造「藍帶新區」的觀光廊帶。 觀旅局表示,大安媽祖文化園區規畫以媽祖形象為主題的觀光遊憩據點,媽祖基座主體建築變更設計後,成為3層樓、高21公尺的建物,將設置媽祖文物及藝品展示區、360度環景體驗區、多功能媒體放映室、大型宴會廳、景觀平台等多功能空間,明年開始第二期週邊景觀工程,未來園區將朝民間OT營運辦理。此外,市府並重新定位大安濱海樂園,規畫包括防風林間散步道、沙雕美術館、濱海露營區、大安濱海旅客服務中心活化等,將於明年至2021年持續推動各期工程。 萬寶投顧總經理蔡明彰稱,台中的三井海線outlet、中信洲際棒球場綜合開發案、台糖湖濱生態城等,各項大規模投資案,都會成為樓市的驅動引擎,最重要的是有產業進駐,包含林新醫院、國泰物流中心、會展中心及商辦等,加上在台灣經濟基本面正在轉好,台中的樓價趨勢是向上。 [...]