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香港

曹德明:淺談豪宅按揭

近期由公司冠名贊助的置業按揭電視特輯,內容圍繞豪宅買賣、換樓及其他置業投資心法,一連6集助廣大市民越住越富貴。在眾多樓宇類別,豪宅相信是大部份人的終極「Dream House」。然而,豪宅的入場門檻高,買家一般都是實力雄厚,部份更以「Full Pay」形式購入豪宅。不過,現時銀行提供的按揭息口低,吸引部份買家利用槓桿方式入市,並再將手上的資金用作於其他投資。以下是入市豪宅以及申請按揭須知: 銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同,然而豪宅銀碼較大,根據金管局要求,一千萬或以上的物業的按揭成數最高為5成,因此買家須預備充足的首期資金。另外,銀行會視乎買家是否已持有物業或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要來自香港等等,按揭成數或有所調整。要注意,部份豪宅買家為「老闆級」,若以「公司名義」購買豪宅,在承造按揭時,銀行須查看公司流水帳,並會審視公司的營利能力,買家亦須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD),相關稅款所費不貲。 亦不少買家鍾情於一手豪宅,發展商為了讓買家有更鬆動的財政預算,或設有多款付款方式以供選擇,一般較常見的如由與發展商合作的財務機構提供一按或二按計劃,部份最高按揭成數可達七至八成。而成交期亦較為彈性,一般為120/180/210天等,曾有發展商推出3年超長成交期的付款方法。另外,亦有發展商提供「先住後付」付款方式,即買家簽署買賣合約時,只需支付部份首期(如一成)即可入住該單位,餘額於指定年期過後才繳付,讓買家有更多時間籌集資金,換樓客則有更充裕的時間出售原有的物業。 除了富豪及投資客,事實上不少藝人亦投資有道,並愛買「磚頭」保值,近年亦不乏藝人購買豪宅的新聞。部份藝人資產豐厚,但收入或不穩定或未能提供足夠收入證明,可考慮透過「資產證明」申請按揭。要注意銀行以資產水平計算按揭時,成數最高為4成。資產淨值亦不得少於樓價的100%,即如物業樓價為3,000萬,資產淨值不得少於3,000萬。資產證明可包括港元存款、外幣、股票、債券、現契樓等,每間銀行對各種資產的審查及估值均有不同,如要以資產證明申請按揭,事前可先向專業按揭轉介公司查詢。 [...]

博客

黃偉雄:對《2021年收入(印花稅)條例草案》之建議

疫情下政府推出多輪防疫抗疫基金及保就業計劃,合共推出約數千億元的逆周期措施,已錄得連續兩個財政年度的赤字,而最新的中期財政預測亦推算經濟帳戶在2021年至22年度起,連續5年錄得赤字。為讓政府有足夠財政儲蓄應付日益增加的公共財政壓力,本會原則上同意當局調高股票交易印花稅的稅率由0.1%至0.13%。   現時買賣雙方均需按股票售價或價值各付0.1%的印花稅,有關稅率自1993年起已被三度調低,1993年4月1日起,售賣或購買任何香港證券須課繳印花稅,收費為每張售賣及購買單據所載的代價款額或價值的0.15%;1998年4月1日起降為0.125%;2000年4月7日起則進一步降為0.1125%。本會認為政府現時因應財政狀況調高至適度的0.13%,做法無可厚非。 過去十年,股票印花稅是政府重要的收入來源,每年都為政府帶來200至 370億元的收入。假設有關提高股票交易印花稅率建議實施後,預期可為2021至22財政年度中的8個月,帶來80億元的額外收入,全年的額外收入則達120億元,可望充實政府庫房,應付短中期的財政需要。 本會早前委託香港中文大學香港亞太研究所進行《市民對新冠病毒肺炎疫情後的經濟和社會狀況意見調查》,以了解市民在疫情下的經濟情況,以及對新一份《財政預算案》措施的看法。調查結果顯示,在增加股票印花稅方面,以個人每月收入來看,不論是基層人士或中產人士的支持比例相近,印證不同收入階層人士傾向接受是項政策,較受影響的中產人士亦相對不介意。 本會明白有關建議將增加股票買賣的交易成本,但相對其他國家及地區,例如美國、英國、內地等地方均有徵收股息稅,香港需要繳納的稅種已經較少,相信對整體香港金融中心地位影響較少。 鑑於政府目前尚有足夠財政盈餘,本會冀望政府顧及社會經濟環境,審慎考慮施行措施的時間,適時檢討措施成效,包括實施後對香港上市股票交易量之影響,以保持香港股票市場的競爭力。   撰文:黃偉雄 香港專業及資深行政人員協會會長     [...]

香港

樓價指數再創新高 騰訊前總裁「首置」名義「搶磚」?! 近周仍有業主損手蝕讓??

反映每周樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新報178.89點,創29周新高,按周升0.97%,升幅為9周以來最大。消息指,「首置客」騰訊前總裁李海翔亦加入「搶磚」行列,早前斥近6億元購入山頂道洋房新盤。雖然樓市持續熾熱,但情況與以往的「正常」旺市仍有微妙分別。近日無論住宅抑或舖市,交投暢旺之下仍錄得多宗業主損手蝕讓個案,反映疫境下始終暗藏隱憂。 新春後CCL創29周新高 豪宅單周升2.33% 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL最新報178.89點,創29周新高,按周升0.97%,升幅為9周以來最大。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報181.34點,創13周新高,按周升0.55%。CCL(中小型單位)報179.12點,創28周新高,按周升0.71%,升幅為9周以來最大。反映新春後首周,樓價升幅明顯,樓市升勢全面展開。CCL三大整體指數齊升3周,是40周(即2020年5月)以來首見,CCL累升1.58%,CCL Mass累升1.65%,CCL(中小型單位)累升1.66%。 今年新春季節性旺市提前出現,近6周計,CCL三大整體指數齊升5周,齊跌1周,走勢一致。CCL累升2.20%,CCL Mass累升2.11%,CCL(中小型單位)累升2.26%,升勢明確。新春後二手成交持續暢旺,相信樓價向上走勢更加明顯。CCL(大型單位)報177.68點,創9周新高,按周升2.33%,升幅為9周以來最大,連升2周共2.83%。西半山波老道21號一單位高價售出,刺激豪宅樓價突破向上。 港島樓價跑贏大市 本周四區樓價三升一跌,樓價升勢由新界兩區逐步漫延至港九市區。九龍CCL_Mass報175.68點,創9周新高,按周升0.17%,連升3周共4.09%。港島CCL_Mass報188.38點,創4周新高,按周升1.34%,連升2周共2.17%。新界西CCL_Mass報165.88點,創7周新高,按周升1.32%,結束2周連跌。新界東CCL_Mass報188.29點,按周跌1.05%,連跌2周共1.81%。分區樓價反覆向上,繼續各自發展。 近6周計,九龍CCL_Mass累升2.47%,港島CCL_Mass累升2.45%,新界西CCL_Mass累升2.22%,新界東CCL_Mass累升0.70%。 今日(2021年3月12日)公佈的指數,根據2021年3月1日至3月7日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有八成的交易是在2021年2月15日至2月21日簽臨時買賣合約,是新春長假後首周市況。 騰訊前總裁豪擲6億「搶磚」 九倉旗下的山頂道豪宅項目77/79 PEAK ROAD一個連花園近1.6萬方呎的「巨無霸」洋房,早前以近6億元招標售出,市場消息指,買家為騰訊前總裁李海翔。 [...]

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英國買樓開支要幾多? 一文睇曬英國物業稅

買樓除了着眼樓價,更要計算雜費開支,尤其印花稅通常按樓價收取百分比,故往往為買家做成負擔,嚴重者甚至超出預算;如當地政府收取物業增值稅或租金收入稅等,又會影響投資回報。就英國而言,無論你是否英國公民或居民,都一樣可以在英國買樓自住或放租;惟非自住物業須徵額外印花稅,租金收入亦須徵所得稅。 英國物業稅主要分印花稅(Stamp Duty)及市政稅(Council Tax)。印花稅針對價值超過一定金額的物業交易,稅率因地區及物業價格而異,一般為2至12%。符合條件的首次置業人士購買樓價50萬英鎊以下住宅物業,可豁免印花稅,措施持續至2021年3月31日,惟在海外擁有或曾經擁有物業的人都不算是首次置業人士。由2021年4月1日開始,任何非本地居民買家都須額外繳付2%稅項。 至於市政稅則是對住宅財產所徵收的稅項,金額取決於物業價值及所屬議會(Council),分 10 個月按月付款,稅收用以支付地區服務。 值得留意,如果在英國買樓收租,業主每年要就租金收入繳課所得稅,稅率為全年租金收入減去£12,500個人免稅額,基本稅率為 20%。所得稅採用累進制,收租愈多,稅率越高。 此外,買家還須繳交產權轉讓費、測量費、按揭費、保費、律師費、地租及經紀佣金等。 相比之下,香港置業開支就平得多,一般只有印花稅、律師費及代理佣金,而現時印花稅只收取100港元至最多樓價4.25%。 英國印花稅稅階: 樓價 繳稅部份 稅項 [...]

香港

樓市心態兩極 業主蝕過百萬急扔貨 買家倒貼辣稅趕入市

施政報告後,樓市心態出現兩極,有業主蝕讓急走,但有買家反而倒貼辣稅入市。香港置業分區董事劉浩勤透露,市場新近錄得將軍澳君傲灣1座低層C室成交,單位實用面積600方呎,建築面積804方呎,3房間隔,日前以800萬元易手,實用面積呎價13,333元,建築面積呎價9,950元。 原業主於2019年12月中旬,以918萬元購入上址,持貨不足一年,須繳付樓價15% SSD辣稅,即120萬元。雖然是次成交由新買家代付SSD,原業主因此可以慳返一大筆;不過計返買賣價錢,原業主持貨約11個月轉手,帳面仍勁蝕118萬元,物業貶值近13%。 至於新買家連SSD、印花稅、代理佣金及律師費等,實際斥資近千萬入市。   另外,區內亦有業主於施政報告後將單位撻訂重售,加價「半球」再放盤,即日獲承接。 上述撻訂貨為日出康城首都2座低層LA室,單位實用面積713方呎,建築面積961方呎,採3房套及士多房間隔,原本於周日 (22日) 已經作價800萬元沽出,惟原業主突然「煞掣」,取消交易,於今早 (27日) 再開價850萬元放盤,加價6.25%,竟即時獲新買家青睞,最終以850萬元順利易手,實用面積呎價11,921元,建築面積呎價8,845元。 原業主於2014年8月以520萬元購入上址,持貨6年轉手,帳面獲利330萬元或63.5%。 [...]