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新盤放大鏡:北角「君譽峰」 貨尾加價

受新冠肺炎疫情影響,今年2、3月新盤寥寥無幾,各大發展商主力促銷貨尾,如恒基地產(00012)上月就為北角君譽峰推出第7號價單,提供29個單位,實用面積250至288平方呎,全為1房間隔,而折實呎價則較去年12月發布的對上一張價單貴逾4%。 由於發展商近月有感疫情嚴重,都不敢冒進推盤,致今年以來推售新盤少之又少。據中原地產研究部統計,截至3月18日,2020年3月份一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得276宗,總值34.9億元。預期整月一手約有500宗及60.0億元,將較2月的997宗及97.9億元,分別下跌49.8%及38.7%。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計,一手宗數為2018年12月386宗後的15個月新低,金額為2016年2月30.0億元後的49個月新低。反映受新春長假後肺炎疫情擴大影響,發展商暫緩推盤,以致一手市況顯著回落。近期市場有多個新盤推售,料將於4月份陸續登記,相信4月的一手數字將向升。 恒地上月發布了君譽峰全新7號價單,提供29個單位,面積250至288方呎,售價由691.9萬至818.4萬元,呎價25,215至29,593元。項目最高折扣優惠4%,折實售價由664萬至785.7萬元,折實樓價全數平過800萬元,呎價24,207至28,409元。 該項目的首張價單,於2018年公布,涉及單位共20伙,折實平均呎價27,263元,間隔包括開放式、1房及2房,因以細單位為主,所以入場費僅逾476萬元。而今次的全新7號價單,間隔均為1房設計,扣除最多4%折扣後,折實平均呎價26,394港元;相對去年12月發布的上一張價單的折實呎價25,235元,則是次提價4.6%。 間隔: 全盤共有281個單位,面積由181至417方呎,採開放式、1房及2房設計,戶戶配置22方呎露台;A及H室另設有16方呎工作平台。 配套: 樓盤2樓設有面積約3,141方呎住客會所,提供包括健身室、閒座間、宴會廳等設施,其中健身室設有NXS拳擊鍛鍊機、ICAROS飛行動感VR健身器。另有佔地約4,060方呎平台花園,供住戶散步休憩。 交通: 項目毗鄰港鐵(00066)北角站,除附近另一項目「海璇」的樓盤基座下設有巴士總站外,於英皇道及渣華道沿線,亦有電車及多條巴士及小巴路線,往返港九新界多個地方。 同區供應: 身處舊區的北角,新盤主要靠重建而來,所以供應十分有限,近年較大型新盤就只有海璇及柏蔚山,其餘多為單幢盤。 [...]

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樓市速報:商業區東移 北角看高一線

本港物業投資市場氣氛回暖,帶動工商交投轉趨活躍,特別是北角區,近期有不少成交均與商廈有關,如恒隆系上週便宣布會在區內興建1幢商業及辦公樓,預算總投資額約25.6億元。事實上,港島區的新商業用地可謂捉襟見肘,故有不少舊樓的北角區成為收購重建的目標。目前,區內已有數個重建項目正在進行中,隨著北角區內商業發展日趨活躍,大型商廈及大型酒店項目陸續落成,一方面北角區商廈租金較中區而言仍是十分便宜,加上中環及灣仔繞道和東區走廊連接路已通車,有分析料該區商廈造價有力再度攀升。 樓市回復熾熱,商廈價格有回穩跡象。據美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出,上月指標甲廈價格按月反彈0.7%,結束連續3個月下跌的局面。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,近期中港股市出現大幅反彈,而樓價走勢一般較股市慢大約3個月,意味著寫字樓市場可望於今季迎來復甦,第2季甲廈價格可望持續反彈,並收復失地。 話說回來,因本港商業土地供應一向嚴重短缺,故即使早前即使大圍市況出現負面因素,但寫字樓市場並沒有如住宅市場般急挫,只是稍為調整而已。據政府新財政年度的賣地計畫,本年度將推出7幅商業及酒店用地,合共提供約876萬方呎樓面面積。 雖說這是過去20年最多商業地皮供應的一年,可是現時香港甲級寫字樓市場供應仍然緊絀,香港測量師學會前會長余錦雄指出,若果加上大灣區發展的經濟增長,以及對辦公大樓的需求,政府是沒有足夠的土地滿足短期,甚至是長期的需求,這將大大影響香港成為區域商業中心的競爭力。 供應只夠10年用 仲量聯行發表的商業用地供應研究報告指出,政府現時所持有作日後出售的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬方呎,而每年本港吸納量約200萬方呎,料新供應只夠10年使用,當中大部分供應更是位於九龍,涉及1,470萬方呎。觀乎目前港島中環核心CBD的甲級商廈因嚴重短缺,空置率低於2%,中區的新供應亦是寥寥可數,故有不少外資企業都逐漸遷離中區,進駐港島東的商廈。 事實上,港島區可供發售地皮少之又少,故北角區的舊樓成為不少發展商的收購目標,特別是近年有不少企業轉租北角及鰂魚涌寫字樓作為總部,區內發展潛力大,故吸引多間財團展開併購,部分將地盤重建發展成住宅項目,以及用作商廈或酒店用途。 香港置業工商舖行政總裁執行董事黃漢成亦表示,隨著香港經濟持續發展,商業中心區由中區漸向港島東延伸,北角遂成為銅鑼灣商貿區的延續,加上近年不少中資機構在港設點落戶,令商廈需求大幅增加,北角區內有不少舊樓都被發展商收購,然後重建作新式商廈物業。 最近有市場消息指出,北角英皇道全幢商住樓以4.85億易手,新買家為本地投資者,購入作為重建用途。美聯翁鴻祥表示,上述成交為北角英皇道383至385號全幢,佔地面積約3,154方呎,現為1幢4層高舊式商住宅大。他指出,新買家為本地投資者,因看好該區發展潛力,故購入物業作重建用途,日後將改建成商廈作長線投資,上址地盤最高地積比率為15倍,可建樓面面積為47,310方呎,以是次易手價計算,樓面呎價約10,251元。 舊樓重建不斷 另仲量聯行亦獲委任招標出售北角月園街18及20號全幢唐樓,於5月21日截標,市場估計市值2.1億元。該物業位處月園街中段,此街連接渣華道及英皇道,現為一幢1955年落成的4層高唐樓,地盤面積1,618方呎,現畫為「商業/住宅」用地,高度限制為由主水平基準線上110米,可以地積比率最高15倍發展。仲量聯行資本市場部董事潘靜儀稱,該物業重建為酒店、商廈或住宅均可,極具發展彈性。 就連近年主力發展內地業務的恒隆地產(00101)亦落實在北角發展。據恒隆地產發出通告指,將會與同系的恒隆集團(00010)組成合營公司,發展電氣道226至240號地盤,當中恒隆地產將佔三分之二權益,而恒隆集團則佔三分之一權益。按照發展商透露,電氣道地盤佔地約7,000方呎,將建總樓面面積約10.5萬方呎,用作興建1幢商業及辦公樓,項目預算的總投資額約25.6億元,以此計算,投資額每呎約2.4萬元。 至於在電氣道226至240號鄰近亦有不少重建發展,包括毗鄰的電氣道218號港島麗東酒店,恒基地產(00012)已展開重建,將興建25層高的商廈,總樓面約14.4萬方呎。而一街之隔的油街物料供應處貨倉,近年亦由長實集團(01113)發展成私人住宅及酒店綜合項目維港頌。 現時北角一帶已建有友邦廣場及京華道18號等甲級寫字樓,已具有商業氣息,加上電氣道218號港島麗東酒店重建項目,以及新世界發展(00017)的英皇道704至730號吉祥大廈重建為甲級寫字樓項目相繼落成後,將進一步提升該區的商業氣氛。資料顯示,目前吉祥大廈已進行清拆重建,正重建為樓高29層的甲級商廈,商廈樓面約48.75萬方呎,當中4至24樓會作辦公室用途,每層樓面約1.9萬方呎。   [...]

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新盤放大鏡:北角「維峰.浚匯」 地點優越

恒基地產(00012)最近相當繁忙,一邊廂要銷售自家發展的家壹,另一邊廂又要忙於推售由公司大股東兼主席李兆基私人持有的維峰.浚匯。雖則兩盤同期開售,但因地點不同,一個位於長沙灣,一個位於北角,客源沒有重疊,不會造成自己人打自己人情況。兩者開價也有明顯差距,維峰.浚匯位處盤新源較少的港島區,其首張價單平均售價25,951元,比家壹貴兩成多。 同樣是單幢盤的維峰.浚匯,位於北角木星街23號,在縉景臺及耀星華庭中間,鄰近庇理羅士女子中學,並在銅鑼灣街市旁,地理位置佔優,所以開價可以更進取。發展商推出首張價單50伙,折實平均呎價25,951元;第2張價單22伙,折實均價升至26,174元,並已於清明節假期前開售。 間隔: 樓高27層的維峰.浚匯,住用樓面面積6.62萬平方呎,非住用樓面面積7,396方呎,合共提供216伙分層單位,3至30樓為住宅樓層,每層9伙,並不設庇護樓層。單位實用面積介乎175至302方呎,間隔包括開放式及1房,當中1房有1房2廳及1房2廳連套房兩種。 單位樓底高度由3.15至3.5米,如嫌空間不足,不妨往高空發展,全部戶型都採用開放式廚房,且大部分配置露台。項目以1房為主打,共佔168伙,面積介乎244至302方呎;其餘為開放式戶,共49伙,面積175至200方呎。 樓盤的標準戶共有199伙,面積196至302方呎,間隔包括開放式及1房,戶戶配22方呎露台;連平台戶共8伙,位於5樓A至E室,面積175至281方呎,每戶設42至235方呎平台。另頂層連天台戶有9伙,位於30樓A至J室,面積196至302方呎,間隔包開放式至1房,各配置121至219方呎天台及22方呎露台。 配套: 雖然是單幢樓,但恒地出品多數配有會所,項目就設有3,060方呎住宅會所,提供包括健身室、Indoor Co-working、Reading Lounge、多用途活動室Skylight Dome、燒烤設備及宴會廳等約10項設施;2樓還有佔地2,502方呎園林區。 交通: 樓盤距離港鐵炮台山站約5至7分鐘步程,但英皇道及電氣道有電車及多條巴士及小巴線,方便來往港九新界。 同區供應: 北角區去年有3個新盤開售,包括海璇、柏蔚山及君譽峰,首批呎價介乎2.7萬至3.6萬元,但如今都已漲價不少。二手方面,鄰近屋苑呎價介乎1.6萬至2.5萬元水平,其中樓齡較新的DIVA近期呎價約1.67萬元。 [...]

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新盤放大鏡:北角柏蔚山 主攻換樓客

一手市場再度熾熱起來,嘉華國際(00173)的大埔白石角嘉熙,開放示範單位短短3日便凍結市場資金3億元。此時,其他發展商亦加快新盤部署,其中已早早上載樓書的新世界發展(00017)北角柏蔚山,亦於本週開放示單位及公布首張價單。事實上,同區的海璇及維港頌即將亦會有新部署,故料6月將會掀起一場北角豪宅戰。 樓市熾熱,嘉華國際(00173)推售的大埔白石角嘉熙,開放示範單位兩日已速收票逾3,000張,週日(27日)單日再收1,700張票,凍結市場資金3億元,收票反應理想,料短期提價加推及推出銷售安排。與此同時,其他發展商亦加快推盤步伐,其中新世界發展(00017)的北角繼園里重建項目柏蔚山,亦即將啟動。 發展商於週一(28日)開放展銷廳及無改動示範單位予傳媒參觀,新世界發展營業及市務部總經理黃浩賢指,定價將參考同系柏傲山及同區新盤,包括新鴻基地產(00016)的海璇。果然發展商隨即於翌日推出首張價單,首張價單共推出123伙,但未有推出1房單位,只有2房至4房,實用面積由781至1,537方呎,定價由2,441.3萬至7,007.5萬元,價單平均呎價35,041元,扣除最高20%折扣後,折實價由1,953萬至5,606萬元,折實呎價為25,006元至36,474元。 日前黃氏曾指出,由於市場對3房的需求大,特別是同區換樓客,故對項目銷情有信心。發展商會於週四對外開放示位予公眾參觀,最快下週開售,準買家可在網上形式入票。 事實上,同區的海璇在5、6月仍集中以招標形式推售第1及2座的逾千呎大單位,單單5月份已售出4伙,成交價由6,745萬至9,596萬元,成交呎價由51,724至60,010元。新地副董事總經理雷霆指,海璇短期仍以招標形式發售大單位,形容「海璇已主導豪宅成交,奠定港島東龍頭地位」,透露最快7月公布首張價單,料推出後排座數的細單位。此外,長實維港頌料短期或有新部署,故連同海璇及柏蔚山在內,相信6月在北角將會掀起一場北角豪宅大戰。 間隔及配套: 柏蔚山共有3座住宅,涉及611伙,戶型涵蓋1房至4房,面積最細的1房亦有519方呎。項目主打3房戶,佔逾五成,實用面積介乎781至1,066方呎;2房則佔112伙,實用面積介乎605至831方呎;另有9伙複式特色單位,實用面積1,625至3,221方呎。 如項目其中一個示範單位3座28樓H室,便屬3房(連套房)及儲物室間隔,實用面積833方呎,單位不設玄關,客飯廳以長方形設計,連接小型露台,易於擺放家具。而每個單位除配備新世界專利的燈制及門柄外,值得留意的是,柏蔚山所有單位交樓配備首度引入網絡攝錄機,方便住戶透過攝錄機在街外即時觀察單位情況,而攝錄機亦配有移動感應功能,增加室內保安。另單位亦預先安裝好Wi-Fi路由器及連接點,免卻住戶日後拉線的麻煩。同時,項目每個單位門外均放有一件日式雕塑藝術品。 另一方面,項目設有住客會所FLEUR PAVILION及園林FLEUR ISLAND,是由日本設計師內田繁(Shigeru Uchida)與團隊及Ohtori Consultants Co. Ltd.分別設計。住客會所設於3樓,總面積達26,348方呎,設施包括室內及室外游泳池、保齡球室、乒乓球室、遊樂室、健身室、蒸氣室、按摩池、多用途宴會廳及兒童室外遊樂園等。 [...]

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北角君譽峰 476萬入場

一手新盤市場氣氛承接去年的氣勢,新鴻基地產(00016)頭炮盤雲海首批開售便獲佳績。不過,繼雲海後,港島區將會另起戰場,新地旗下的巴丙頓山及恒基地產(00012)頭炮盤的北角君譽峰,將會同期推出。君譽峰主打細戶型,項目目標客群為專業人士。 新盤市場暢旺,在港股牛氣逼人、立法會通過將印花稅草案換樓期由半年增至1年等利好因素下,推動樓市愈來愈熾熱,今年新盤的頭炮盤新鴻基地產(00016)雲海,首批開售的118伙標準戶,開售當日已迅速沽清。除雲海受注目外,港島區有兩個全新項目亦成為焦點,分別是新地的巴丙頓山,以及恒基地產(00012)的北角君譽峰,都於本週同期開價,來個正面交鋒,當中君譽峰更是恒地2018年的頭炮盤。 恒地營業(一)部總經理林達民表示,首張價單涉及60伙,開放戶、一房及兩房戶各佔20伙,實用面積約181方呎至365方呎,定價約496.8萬至1,084萬,買家最高可享4%扣折。項目定價參考同區其他發展商的樓盤,以及恒地同系港島區樓盤,客源主打投資者、專業人士。其中5樓C室開放式戶,面積181方呎,定價496.8萬,折實約476.9萬。 雖然君譽峰主打細戶,但在同區豪宅海璇的4房成交呎價已約5.6萬至6.4萬元,比西半山新盤更貴,同時亦帶動區內屋苑呎價。如恒地同區的細戶尚譽餘貨,新推的第4張價單、涉及15伙亦已加價,實用面積206方呎及207方呎的開放式戶,折實呎價高見約2.72萬至3.1萬元水平,入場單位逾550萬元。另同系的鰂魚涌君豪峰新加推的48伙,呎價更首次破3萬元,包括36樓N室,折實呎價亦要2.91萬元,折實價為627.6萬元。 間隔及配套: 為單幢式設計的君譽峰,涉及281伙,每層設8至13個單位,實用面積介乎181至417方呎,戶型由開放式至2房,主打1房單位,佔全個項目53%,實用面積介乎248至288方呎。項目設有部分特色戶,包括6個連天台單位及4個連平台戶。配套方面,項目2樓為住客會所,面積約3,141方呎,設施包括健身室、宴會廳等設施。要注意的是,項目不設車位。 交通: 項目距離北角港鐵站僅約1分鐘步程,而北角碼頭公共運輸交匯處亦在咫尺,提供逾10條巴士線路,前往灣仔、香港仔、沙田及機場等。此外,附近亦有電車以及其他巴士及小巴線路,方便住戶來往港九新界。另項目距離北角碼頭亦只約5至10分鐘步程,住戶可乘搭渡輪前往紅磡、觀塘及九龍城碼頭。此外,北角區一帶的港島東區,未來亦將受益於多個大型基建項目,當中包括中環及灣仔繞道基建啟用後,將加快與中環的接連。 生活配套上,項目鄰近渣華道市政大廈,內設街市、熟食中心、體育館及圖書館等。而渣華道及英皇道一帶,沿途有不少民生商店和食肆,居民生活方便。此外,附近新地海璇的大型商場北角匯(Harbour North),面積共22萬方呎,將分2期發展,第一期料於2018年首季開業。 同區供應: 今年港島區當中以筲箕灣、鰂魚涌、北角區供應較多,其中新世界發展(00017)位於繼園街一帶的FLEUR PAVILIA佔最多,項目涉及611伙,以3房及4房大單位為主,集團營業及市務高級總監楊文稱,項目料上半年推出。雖然港島區地皮不多,但北角區的舊樓卻成為發展商的收購目標,近年不少企業轉租北角及鰂魚涌寫字樓作總部,吸引多間財團落釘收購,部分將地盤重建成住宅項目,或者為商廈及酒店用途。 鄰近炮台山港鐵站一帶的英皇道及馬寶道等的舊樓,亦獲發展商併購進行重建。如恒基地產已統一馬寶道1A至1P號項目,以及英皇道852號至858號等地盤業權,料有機會作商住發展,提供約30萬方呎樓面。另北角木星街13至23號重建項目亦獲批建1幢27層高商住樓宇,總樓面約7.4萬方呎。同區亦有金朝陽(00878)建華街57號及堡壘街66號項目,總樓面共約3萬方呎。 [...]