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思考對談:劏房租務管制 好心做壞事?

本港房屋問題一直備受關注,不少市民愈住愈細,蝸居在劏房。政府早前委任劏房租務管制研究工作小組早前發表報告書,提出小設立劏房租約「2+2」標準租約年期,即首兩年業主不能加租,已住兩年的租客可優先續租;及設立加租幅度以15%封頂。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中均質疑小組成員不太熟悉租務市場,擔心劏房實施租管會變成好心做壞事。 湯:紀惠集團行政總裁湯文亮 何:107動力召集人何民傑   何:先談談劏房問題。劏房租務管制研究工作小組最近提前發表了一個報告書。我覺得劏房這兩個字已可值得斟酌,劏房應怎樣去定義呢?   湯:我以都住過,我在澳門長大,之後前往香港讀書住的都是板間房,房東將三個房間分租,幫補收入。其實劏房過去都幫了不少人,若不是有劏房,相信不少人要露宿街頭。   何:界定劏房都困難,若說是面積細,不少酒店房間都好細小。部分酒店甚至在疫情下將房間變成月租,部分租金還低過劏房。   湯:住劏房的人確是肉隨砧板上,業主要收多少便要交多少小,這個小組突然出個報告,但兩年容許加租15%明顯是太高。   何:報告提出租約要簽兩年死約,兩年後加租不能多於15%,這是坊間最熱門的討論。   湯:我覺得小組對租務市場不太熟識。因為好小租務個案兩年之後可以加租15%,10%亦都很少,因為利息低,租金難以大升。現在給人錯覺,政府容許加租15%,業主自然會加到最盡。我聽到不少業界人士說要多謝政府,因為這個報告真是不做好過做。   何:以前有租管的年代,我曾閱讀張五常教授的文章,他寫了三十年文字才能廢除租管,每一任港督來港便表達這看法,講了近三十年才可取消租管。為何今日要走回頭路。劏房實施租管,是否好心做壞事呢? 日後租務設限制,業主不會將劏房租予經濟條件較差的人士,例如退休人士、新移民、單親媽媽等等。有好多外國自由經濟的研究,在美國不同州份有類似的租務管制,愈嚴格的地方,表面條件較差的人愈難進入租務市場,部分人更要搬往其他州分居住。   條件差市民難進入租務市場 湯:好像由美國紐約搬到新澤西。   何:低下階層愈難在大城市租到住房,愈難向上流動,因為去大城市工作的交通等成本非常之高。   湯:其實政府要解決問題,最重要是增加房屋供應。當年我們做收租,也有實施租務管制,但只針對豪宅,洋人租住你單位,不願搬走也沒有辦法。業主最多只是仲裁,判租金值多少錢,在30年前租務最暢旺的時候,加租上限亦只是15%。當時息口超過10%。   何:不能否定,部分市民在困難的時間要暫時居住劏房。我認識有些街坊在天水圍有間公屋,但為方便工作,在市區租了一個劏房居住,到放假才回天水圍。不是有些人所說,住劏房便是可憐。有些租住灣仔劏房的人士,部分是打銀行工,主要方便工作或到酒吧消遣。不少人有特殊需要,在市中心租地方居住。對劏房租務管制愈來愈辣,只會令供應愈來愈少。   湯:最可憐的應是住在偏遠地區的劏房,要花很長時間上班下班,還要住很小的空間,所以政府一定要增加房屋供應。   何:大家可以上網下載工作小組的諮詢文件,發表多些意見。討論完劏房租務管制,再談談下一個市場熱議的題目。路透社早前引述消息指中國政府考慮在內地境內設立多一個交易所,吸引海外公司前來上市。港交所的股價隨即下跌。   北京難增股票交易所 湯:我認為是路邊社消息,我認為可能不是太大。北京是一個好特別地方,中央政府一直強調北京是政治中心,北京不應會有新的股票交易所出現。為何會突然有這個消息,我估計原因是美國希望趕在當地上市的中國企業走,目前有200多間,但合資格來香港上市只得約40間,因為香港要求高。這個消息一出,迫港交所降低條件,讓該200多間中國企業,當中約一半可來香港上市。這些中國企業有其他地方收留,美國便不用趕他們離開。   何:這亦很奇怪,這麼重要的消息,沒理由由路透社放風先。其次,路透社放出這消息後,港交所當晚亦發表新聞稿,指會就一系列措施放寬香港第二上市的有關要求進行諮詢。港交所準備迎接已經在海外地方上市的公司,再回來香港上市。   湯:我覺得國內做得最好的是政治與經濟分開,如果在政治中心北京放一個交易所,便容易出亂子。   何:香港上市的規管比較嚴格,過去有規管圖利的說法,外國的規管相對寛鬆,所以有公司先到外國上市,在當地上市後再回來香港上市,從而逃避香港較嚴格的要求及監管。但近年這些事較少再出現,回流來港上市都是巨無霸,回流不少是因為政治因素。   湯:確實是。   何:湯博士對近期樓市有新甚麼新發現?   料樓價上升10%至15% 湯:年初時不少人認為好多人移民,認為樓市一定會下跌,但實際移民不一定會立即賣樓,而且目前移民的門檻降低了,不用移民前先賣樓,只要利用儲蓄,或在香港現住的樓宇加按,便可應付在當地買樓。移民潮未必會令樓價下跌,另一方面, 國內人士來港置業令樓價會上升,特別在疫情完結,情況會更熾熱。實際疫情未完結,樓價都有點像脫韁之馬。我估計今年樓價會上升10%至15%,復活節假期地產新聞,常發現二手樓宇成交經常出現「零議價」。「零議價」這個字,理論上業主通常是開心,但實際是不開心。正常來說,買家一定會還價,若買家不提出還價,業主可能懷疑自己開價開少了。業主與買家討價還價,中間落墨雙方都開心,「零議價」美其名業主很開心,但實際是不開心。   何:他們可能設定了一個低於市場的價錢。 [...]

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地產八一八:紙紮劏房 清明沽清

樓價高企,入場門檻及「冧心」(Lump Sum)較低的劏房盤備受追捧。就像上週,就有元朗劏房盤的成交價直逼五球。 元朗溱柏10座高層H室日前錄得成交,單位實用面積272方呎,屬開放式間隔,原業主開價458萬元,但見區內細盤搶手而心雄加價,最終以480萬元新高價獲上車客承接,累加22萬元或4.8%,折合呎價17,647元,樓價及呎價均創屋苑新高。原業主於2013年以297萬元一手購入,持貨4年間,帳面獲利183萬元,期內升值超過六成。 劏房在市場中大旺,其實不難理解,如祥益地產總裁汪敦敬就指出,劏房盤呎價愈來愈高,主要由於買家因應購買力入市,不看呎價,只看「冧心」價,造成「冧心」效應,變相推高樓價。不過,最讓人嘖嘖稱奇的是,原來劏房今年在清明祭祖產品中,同樣旺場。 每逢清明,不少市民會買紙紮房屋給逝去親人,意思是讓祖先在陰間自住,或收租升值。今年的清明節有紙紮店推出紙紮「劏房」,其售價僅為「獨立屋」的十分之一,吸引大批市民搶購。售賣紙紮祭品的俊城行負責人杜千送指出,今年特別引入紙紮劏房,原因是房屋問題是香港很熱門的社會問題,地府也可能面對同樣問題,所以便引入劏房,每個「單位」只售48元,較大屋售480元便宜。 結果這些紙紮劏房十分受歡迎,每日售出約30個,清明節前已售罄他指出,相信市民喜歡買劏房主因是其體積較大屋細,方便帶到墳場,而非為了節省金錢,他談到:「市民一年只是掃墓兩次,平日沒有太多機會為先人燒祭品,購買祭品的開支佔家庭收入比例不高,所以祭品加價亦不會對市民購買意欲構成太大影響。」 無論如何,劏房格局滲透到陰宅,相信令不少人都覺得唏噓,本港現實居住環境惡劣,要通過祭品才能滿足親人的業主夢,但現在連祭品都要劏房化,不知先人見到後會有何反應。 [...]

香港

新樓落成量逾2萬 住宅租金首當其跌

供應量不足一向被指為樓價只升不跌的元兇,而事實上,由去年至明年的三年間,本港新樓落成量其實已能糾正過去不足的問題,每年平均逾二萬個,18年的落成量更會創高峰。隨著供應量回升,市場人士認為首當其衝必然是租金,今年或將有機會扭轉只升不跌的態勢。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,去年私人住宅落成量有1.78萬,明年有1.72萬個,高峰期則出現在今年,達2.25萬個,三年的平均落成量已是1.92萬個,接近每年平均2萬個的水平。數字反映未來私樓供應平穩,按年數字或有起落,但長期走勢穩定。再者,私樓的供應偏低已經糾正,由每年不足1萬個,升到每年近2萬個的水平。 由08年至10年,私樓的落成量平均只有9,779個,雖然其後不斷增加,但仍然偏低。11至13年平均9,284個;14至16年平均1.39萬個。今明兩年,港島區供應連續兩年高企,平均達3,895個,而對上一次的高位已是04年至05年的平均3988個。 明年落成量較高的地區有北角,達1,453個,而西區亦有1,355。至於九龍區於17至19年的供應連續三年高企,每年平均5,894個,上一次的高位是02年至04年,平均9,354。明年落成量較多的地區有長沙灣,佔2,252個。新界區的供應仍是最高,連續四年高企,平均每年9,937個。明年年落成量較高的地區有將軍澳,達2,732及大埔的2,848個。 由於供應跟不上需求,私人住宅租金過去一年未曾跌過,差估署的數字顯示,去年12月私人住宅租金指數報187.3點,按月微升百分之零點二,總計去年全年升逾百分之七。本港住宅租金連升13個月,並連續10個月創新高。當中細單位的的租金升得最急,去年12月租金升0.5%,而1,000呎以上的大單位,租金升只升0.2%。 隨著供應量大增,市場人士估計,租金必有下跌壓力。中原集團主席施永青認為,在租賃市場內只有用家,沒有投資與投機因素,供應量的明顯增加,將對租金產生必然的壓力。他預期今年的租金會有壓力,即使能上升,但升幅亦一定不及去年。再者,在聯儲局持續加息的情況下,如果租金回報率不升反跌,對投資地產的吸引力必然有負面的影響。 此外,政府沒有積極取締在工業大廈的劏房,改裝工廠大廈作住宅供應的活動有增無減,對住宅供應不足有舒緩作用,租客被劏房吸納後,亦會對正規住宅的租金產生壓力。 [...]

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潘啟才:如何運用財技知識做劏房生意

如能靈活運用財技知識,可以零成本創業。好多時,用財技知識去度一條絶橋唔係咁難,難係難在執行,以我十年前度咗條財技橋去sell 中原施生為例,最難其實係點樣去sell,因為單係諗橋,好多人都識講,好多時重可以講到天花龍鳯,但點樣令施生覺得你有能力去執行,才是整件事的成功關鍵所在。 運用財技知識,也可以把本來已變得無得玩的劏房生意變成有得玩,以前的劏房玩法,是買入交通方便的市區唐樓,例如深水埗區的唐四樓以上,主要貪買入的呎價平,然後花約每間八萬元搞靚裝修劏房,假設以約300萬元買入五百呎實用面積,然後搞一劏五房,總投資連裝修約340萬元,如果每間租4,000元,以full pay 樓價及裝修費計,年回報率達7%,如果再用按揭做槓桿,回報輕易超過10%。 但自從近期的辣椒出台,買入第二層樓或以上便要付15%從價印花稅,買樓做劏房變成不化算。但如果用財技角度思考問題,搞劏房不一定要買,租回來的單位也可搞,但前提是租約要夠長,而且是越長越好,最少是十年。條數會點計呢,假設用25,000元租一個1000呎的單位,然後搞一劏五,每間租10,000元,每月租金收入便是50,000元,如果裝修費是每間10萬元,由於租金浄收入為每月25,000元,所花的裝修費需要約20個月便回本,之後餘下的租约期,便每個月皆有淨租金收益。 這看似令人垂涎欲滴的投資,其唯一問題就是,你有冇辦法說服業主,簽一份十年的租約給你,一如sell 中原施生好困難。所以,誰人有這執行力,去找這些願意出租十年給你的業主,誰人就可以靠這財技橋去搞這劏房生意。 [...]

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政府建劏房 不如加快填海

林鄭月娥上場後,新一屆政府官員除了手與泛民溝通,亦開始手民生事務,當中房屋問題作為民生首要難題,運輸及房屋局長陳帆早前探訪深水埗基層住戶後,提出考慮資助社企租用唐樓,再以成本價劏出數間房,以兩至三年租約租給有需要市民。然而,政府建房只能治標不治本,非長遠之策,更可能帶來更多社會問題。相對之下,一河之隔的深圳,由於政府有心有力加速建屋,當地樓價近日止升回跌。歸根究底,香港房屋問題源自土地問題,真正要解決,最終還是要靠填海造地。 曾掌機電工程署的新任運輸及房屋局局長的陳帆,上任僅數日便應香港社區組織協會邀請,參觀前往深水埗探訪房的家庭,並出席論壇與基層居民對話。他指自己兒時也住在板間房,理解住板間房或房的感受,又指現時的房環境不衛生,亦有安全隱憂,比其兒時上世紀60年代的板間房情更為嚴峻,其後他更數度感觸哽咽指住屋是人生存最基本條件,直言:「起居飲食、清潔衛生、做功課溫習都需要在上解決很慘。」  除了解民之所急,陳帆此行亦有所建議,一方面指政府會以「有地盡量起,起就盡量多」方式興建公屋,為市民提供「安居之所」。同時,他亦指覓地建屋需要時間,不是一朝一夕能解決,需考慮其他方案紓緩房戶、板間房戶的困境,因此建議政府資助社福機構、非牟利機構租用舊樓單位,然後將單位間開為安全及衛生的劏房,再以「打和成本」租給有需要的市民居住,令住戶免受「房營運者剝削」。 社協主任何喜華表示,現時房中介房東剝削嚴重,租出比租入價錢往往多出接近1倍,如社協半年前於長沙灣以10,500元租入一個500多呎單位,將單位間開為4個約100多呎房,以每個2,000多元租給4個家庭,相比其他相近面積單位的約4,000多元起的租金便宜。而改裝一間600 至800呎的單位成為房的裝修費用或需近30 萬元。 全方位解決問題 有關建議一出,市場馬上熱烈討論,有市民擔心政府此舉為鼓吹劏房合法化,長遠將令剝削情況更嚴重,特首林鄭月娥日前出席行會便出來解話,指如何解決居住環境惡劣問題上,政府會全方位地去做。至於陳帆想以「劏房」解決住屋問題,其所用的「劏房」只是一個「形容詞」,因為間隔樓宇亦不一定是非法的,而是可以合法、合乎規矩去間隔。 事實上,政府要解決房屋這類燃眉之急的確無需拘泥於形式,效用才應是眼之處,其實市場上由社福團體營辦的「光房計畫」就是先例,計畫屬非牟利性質,不過,由於規模細小,過去數年只有40多個單位能參與,受惠家庭只有100多戶,而且全屬短期性質,無助基層長遠解決住屋需要,尤其對比全港20萬劏房戶,連杯水車薪也談不上。因此將房屋問題轉嫁社福機構,成效難有期望。此外,不當的間隔樓宇近年為社會已帶來不少問題,政府是否有能力監管,讓所有非牟利機構出租都合符標準,亦是一大疑難。香港有不少劏房舊式唐樓,因為這些樓宇一般單位面積較大,較為適合間作劏房,但當一個單位間成10個、8個分租房後,便有如一個小迷宮,火災逃生困難。而且以舊樓建劏房,亦容易造成塌樓。如早前紅磡一幢有逾60年歷史的唐樓因日久失修,一樓的露台更被改建成房,結果突然崩塌。幾年前政府公布,樓齡50年以上的樓宇有約4,000幢,這個數字還在不斷增加。以這類樓宇改建房,長遠只會為社會埋下更多炸彈,最終只是治標不治本。 深圳樓價終回調 香港政府對高樓價繼續束手無策,反觀一河之隔的深圳,繼去年先後推出「深六條」及「深八條」等調控措施後,當地樓價升幅有所收斂,至近有下調趨勢。深圳地區新建商品住房價格自2015年4月起連升26個月,升幅曾高逾60%,然而,深圳市規畫與國土資源委員會早前公布的6月樓市成交數據,顯示深圳一手住宅價格9個月連續下跌,一手住宅成交均價在每平方米55,000元的均價線之下。此外,二手住宅也在6月開始回落,成交量按月下降。同時,租房市場的回升勢頭也有所放緩。 深圳成功壓抑樓價,除了調控的力度,更總要是政府能加快建屋,深圳市規畫國土委日前公布了《深圳市住房建設規畫2017年度實施計畫》,《計畫》指出,2017年度深圳計畫供應商品住房用地為168公頃,可建設商品住房8萬套,達到了近5年新高;另計畫安排建設保障性住房和人才住房5萬套、約277萬平方米,套數建設指標較去年同期增長25%。而過去4年,深圳保障房建設目標完成率均超過100%。 相對深圳雷厲風行地大建房屋,根據房委會數據,2016/17至2020/21的5年期內,本港公營房屋總落成量合共只有9.53萬個,只達《長遠房屋策略》目標的六成八。其實本港無法解決建屋問題,主因是土地供應不足。如林鄭月娥日前被問到在競選政綱中所提的「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」何時可推出時,她就明言要視乎有沒有新的土地來源。 大嶼山潛力巨大 在缺乏麵粉下,任政府有如何多妙策,亦無法改變高地價高樓價的現狀。其實香港總共有1,650平方公里的水域面積,產權全屬政府所有,填海可避免因收地、業權和搬遷賠償等爭拗而令發展滯延,甚至擱置,不失為增加土地妙法。而政府政府在上月初公布了可持續大嶼藍圖,列出了大嶼山未來的總體規畫,連同機場人工島,可開發出約1,000公頃土地,將額外40至70萬人口移入大嶼山居住,有關計畫應儘早落實。 [...]