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本港時事

劏房租管草案通過,全港關注劏房平台:形同虛設

立法會日前大比數三讀通過《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》,限制劏房業主加租幅度。但「全港關注劏房平台」就表示新例未設起始租金,限制劏房租金上限,認為有業主可以透過有關空隙變相加租,直言如今租管形同虛設,是紙老虎,形容有起始租金才是完整的租管。現時當局草案未有堵塞其他漏洞,其中引述一名劏房戶,指很多戶主趁新例實施前空窗期加租,最嚴重甚至加租兩成,有戶主更會逼遷住戶,呼籲政府盡快改善條例堵塞漏洞。 實政圓桌的田北辰同樣認為如沒有設起始租金,就並非租管,因為劏房業主可自由訂價,加上當局會為輪候公屋的合資格人士提供津貼,業主將「開心死」。他認為今次修例將「好事變壞事」,因此選擇「含淚」投棄權票。 但民建聯的鄭泳舜和新民黨的葉劉淑儀則表示支持修例,前者形容這是重要里程碑,認為劏房居民居住環境差、租戶議價能力低,修例可為租戶提供保障,但他認為今次只是第一步,之後政府取得更多數據後,應設起始租金,同時政府應大量增加興建公屋及過渡性房屋。後者則認同政府所指目前難以劃一設起始租金,因為每間劏房的環境不同,但相信政府會在修例生效後蒐集數據,如有需要兩年後再管制起始租金。 [...]

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李秀恒:解決房屋問題須逐一擊破

日前,特首林鄭月娥在電台節目中表示,希望令市民在土地房屋問題方面看到前景,政府會均衡考慮短、中、長期房屋供應政策,強調期望為香港建立和增加土地儲備。房屋問題是本港根深蒂固的社會問題誘因之一,無論是公營房屋抑或私人樓宇,都是不少香港基層的畢生追求,因此取締非法劏房、落實租務管制、增加房屋供應等,是施政的重中之重。   例如廣受關注的劏房問題,經常因為不符合安全條例而頻頻發生慘劇,引起社會關注。近日運輸及房屋局局長陳帆表示,政府會向立法會提交法案落實劏房租務管制,如法案在本立法年度內通過,最快可於今年底或明年初實施,為劏房租客提供租住權保障,避免業主濫收水電費和任意加租。 在公營房屋供應方面,政府近年上半年加速收地,已公布展開的收地項目面積合共達17.77公頃,涉及15,750萬伙供應,相當於每年公營房屋供應目標的一半。 再如審批效率方面,因土地發展審批一般包括規劃、契約修訂/換地及建築圖則及建築許可相關的申請,涉及規劃署、地政總署和屋宇署等跨部門批核,雖說2019年發展局成立的「精簡發展管制督導小組」已盡量釐清各部門採用的標準和定義,劃一審批標準,理順審批程序,但土地發展所涉及的部門繁多,重複審批現象仍然存在。筆者亦在關於本港土地房屋供應的不同文章中,都曾多次提及,無論是商業用地或是住宅項目,政府的跨部門合作、申請手續、審批流程等行政效率,都尚有進一步提高的空間。 因此,特首在2020年的施政報告中,就提出在發展局轄下成立一個「項目促進辦事處」,專責跟進較大規模私人住宅單位的申請個案,與涉及審批程序的政策局和部門專責統籌人員緊密聯繫、協助解決爭議、加快審批流程,直至項目動工。 私人屋苑是土地房屋的重要供應者,而大規模的住宅項目能夠快速為市民提供高質居住空間。筆者在與政府相關部門交流的過程中,了解到目前「促進辦」正持續跟進約50個大型私人住宅發展規劃,當中約20個項目涉及提供約40000個單位。除了因應發展商要求進行協調,「促進辦」亦會主動留意發展商在不同環節中遇到的困難,在固有框架下保有政策的彈性。 自成立至今,已有9個經「促進辦」協調的項目成功加速批核,將會提供約15,000個單位。當中一個於2019年9月開始規劃的項目,原本預期需時2年才可完成申請,但去年「促進辦」成立之後,在其協助之下項目較預期快半年獲批,意味著1,500個單位將至少提前半年流入市場。 筆者認為,「促進辦」有別於傳統政府部門,採用更為主動、積極的模式去為申請者及潛在申請者提供便利,期望此類跨部門協調者能進一步廣泛應用於其他界別。   撰文: 李秀恒  香港經貿商會會長 [...]

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汪敦敬:香港消失了造地的功能

特區政府日前宣佈將會向立法會提交法案落實劏房租務管制措施,有人認為劏房租務管制措施應針對消防規例才對,而不應只是針對加租幅度,但我認為政府這次的做法不錯,因為劏房本身就是一個充滿僭建及防火設備不足的項目,算是房地產投資中一個較為偏門的項目,起碼我們不可以用地產代理條例的流程來運作。 我覺得,過去劏房租務管制研究工作小組是很成功地將這項目「地面化」,令到日後政府是可以逐步改善劏房帶來的深層次問題,我反而覺得很少人關心到,劏房的根本問題就是香港房屋供應不足,香港在回歸之前十年的建屋量中,私人樓宇是平均每年約3萬伙,公營房屋平均每年約4萬伙,但到了最近10年的平均建屋量私人樓宇下跌到1.47萬伙,公營房屋下跌到1.42萬伙,在過去20年中,我們總共建少了約50萬個單位,如果我們沒有減少到供應量的話,本港劏房問題應該不存在了。   特首林鄭月娥日前表示,就算用9年時間都未必可以解決到土地供應不足的問題,增加短期供應連特首都沒有解決意志了?我倒欣賞她的坦白,因為要解決問題首先要面對問題存在,特首的說話,我的解讀是:反映到現行的機制我們造地效率極得可憐,縱使最有權力的特首在現行機制也造不到地,我認為要改革的是我們現行的機制,鐵一般的事實是九七年前建屋能力到了現在也失去了,這個才是要深入檢討的問題。   難怪特首是沒有這個意志,香港過去最有能力造地的那兩個特首,香港人都沒有善待,一位就是推介「八萬五」政策的董建華,香港回歸後的經濟災劫不是因為「八萬五」的出現,是因為亞洲金融風暴,但在傳媒的渲染下港人從此染上了造地恐嚇,而在前特首梁振英在離任的時候,更比其前任的特首是增建了約3萬個單位的土地,香港人需要土地,但卻沒有善待造地建屋的特首,我看到現在仍有人還用交通未完善這個概念去反對興建公屋的,這是令人啼笑皆非的,如果你對政府發展交通沒有信心,你還增加建屋阻力的話,後果只會是一場災難,最後會是連房屋也沒有,香港今天正是承擔著過去二十年的後果,這二十年我們反對得太多造地,我們少了甚麼?我們架床疊屋了甚麼制度?很多西方教我們的價值觀都是思想毒品,而毒入骨髓的,可能就是令到我們衍生各種抗拒建屋的思維、制度甚至法例,下一步我們應該弄清楚行政遇上甚麼阻力,然後尋求重新立法,甚至以中央釋法形式去令到建屋力量可以回復。   撰文:汪敦敬 祥益地產總裁 [...]

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思考對談:劏房租務管制 好心做壞事?

本港房屋問題一直備受關注,不少市民愈住愈細,蝸居在劏房。政府早前委任劏房租務管制研究工作小組早前發表報告書,提出小設立劏房租約「2+2」標準租約年期,即首兩年業主不能加租,已住兩年的租客可優先續租;及設立加租幅度以15%封頂。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中均質疑小組成員不太熟悉租務市場,擔心劏房實施租管會變成好心做壞事。 湯:紀惠集團行政總裁湯文亮 何:107動力召集人何民傑   何:先談談劏房問題。劏房租務管制研究工作小組最近提前發表了一個報告書。我覺得劏房這兩個字已可值得斟酌,劏房應怎樣去定義呢?   湯:我以都住過,我在澳門長大,之後前往香港讀書住的都是板間房,房東將三個房間分租,幫補收入。其實劏房過去都幫了不少人,若不是有劏房,相信不少人要露宿街頭。   何:界定劏房都困難,若說是面積細,不少酒店房間都好細小。部分酒店甚至在疫情下將房間變成月租,部分租金還低過劏房。   湯:住劏房的人確是肉隨砧板上,業主要收多少便要交多少小,這個小組突然出個報告,但兩年容許加租15%明顯是太高。   何:報告提出租約要簽兩年死約,兩年後加租不能多於15%,這是坊間最熱門的討論。   湯:我覺得小組對租務市場不太熟識。因為好小租務個案兩年之後可以加租15%,10%亦都很少,因為利息低,租金難以大升。現在給人錯覺,政府容許加租15%,業主自然會加到最盡。我聽到不少業界人士說要多謝政府,因為這個報告真是不做好過做。 [...]

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地產八一八:紙紮劏房 清明沽清

樓價高企,入場門檻及「冧心」(Lump Sum)較低的劏房盤備受追捧。就像上週,就有元朗劏房盤的成交價直逼五球。 元朗溱柏10座高層H室日前錄得成交,單位實用面積272方呎,屬開放式間隔,原業主開價458萬元,但見區內細盤搶手而心雄加價,最終以480萬元新高價獲上車客承接,累加22萬元或4.8%,折合呎價17,647元,樓價及呎價均創屋苑新高。原業主於2013年以297萬元一手購入,持貨4年間,帳面獲利183萬元,期內升值超過六成。 劏房在市場中大旺,其實不難理解,如祥益地產總裁汪敦敬就指出,劏房盤呎價愈來愈高,主要由於買家因應購買力入市,不看呎價,只看「冧心」價,造成「冧心」效應,變相推高樓價。不過,最讓人嘖嘖稱奇的是,原來劏房今年在清明祭祖產品中,同樣旺場。 每逢清明,不少市民會買紙紮房屋給逝去親人,意思是讓祖先在陰間自住,或收租升值。今年的清明節有紙紮店推出紙紮「劏房」,其售價僅為「獨立屋」的十分之一,吸引大批市民搶購。售賣紙紮祭品的俊城行負責人杜千送指出,今年特別引入紙紮劏房,原因是房屋問題是香港很熱門的社會問題,地府也可能面對同樣問題,所以便引入劏房,每個「單位」只售48元,較大屋售480元便宜。 結果這些紙紮劏房十分受歡迎,每日售出約30個,清明節前已售罄他指出,相信市民喜歡買劏房主因是其體積較大屋細,方便帶到墳場,而非為了節省金錢,他談到:「市民一年只是掃墓兩次,平日沒有太多機會為先人燒祭品,購買祭品的開支佔家庭收入比例不高,所以祭品加價亦不會對市民購買意欲構成太大影響。」 無論如何,劏房格局滲透到陰宅,相信令不少人都覺得唏噓,本港現實居住環境惡劣,要通過祭品才能滿足親人的業主夢,但現在連祭品都要劏房化,不知先人見到後會有何反應。 [...]