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香港

租金升不停 共居項目大熱

樓價升勢不斷,租金亦緊隨其後,就連傳統租賃淡季的1月份,租金仍有強勁升勢。在一般市民難以負擔之下,共居項目成為不少年輕人以及學生的選擇。由於需求大增,投資者亦紛紛改裝舊樓或賓館,打造共居項目,加上一經過改裝後,有關項目的租金回報大增。因此,如樓價、租金持續熱熾,相信有關項目將成為市場投資者新寵。 樓價、租金不斷上升,人工卻未有相對地提升,市民莫說上樓難,就連租樓亦不容易,尤其單身或小家庭。因此,不少低收入人士近年被逼住進環境惡劣的劏房甚至只能租住床位。去年七月,運輸及房屋局局長陳帆出席電台節目時透露,政府正構思推動「同屋共住」的居住模式,解決市民住屋需要,而「新式劏房」的面積、衞生及安全條件,都會較現有的劏房好。而共住屋放棄以市價打折的方式,而以租金不多於租客收入的四分之一定價。由於構思仿似粵語殘片中的「七十二家房客」,頓成社會熱話。 財團打造蝸居 民間的共居項目亦有崛起情況。自2015年以來,愈來愈多「轉數快」的業主和投資者將他們現有的整幢住宅(多以唐樓為主),或酒店、賓館等物業改裝成共居項目。共居空間主要坐落傳統住宅區如旺角,以及紅磡、屯門和沙田等毗鄰高等學府的社區,估計香港至現已推出最少六個「共享居住」項目。 當中,Synergy Biz Group Limited於2015年在紅磡小試牛刀,物業買入成本連裝修共投資1.5億元。隨後再購入登打士街10至12號,及東安街50號兩幢相鄰的5層高唐樓改裝翻新,發展青年共居項目。改造成為每個單位約400方呎,最多可睡10人的「共享單位」,亦設有「共享大廳」,每月租金3,500至5,500元。在10月於油麻地開業,並由本港一所大學已承包30%床位。此外,酒店集團Ovolo亦正在香港仔開展一個計畫,於其共享工作空間提供65間房及250個床位。 而旗下持有迷你酒店、西九龍中心的裕景興業地產,去年中亦把其南區壽山村道53號豪宅經重新改裝,名為「迷你海洋站」,以共居模式出租。該公司市場經理張倩德指,項目由3座組成,共300餘單位。每個單位由原本約1,600呎,「1劏18」成單人房、標準房、海景房及高級房,均有獨立廁所,月租7,500至20,000元。大廳是「共享」區域,設有零食售賣機、洗衣機、梳化等,首批租戶多為大學生。 需求量逾十萬 仲量聯行研究部主管馬安平指,現時共居項目的租金由每月2,800元(單人床位)至每月約2萬元(小型單位)不等,共居住客主要為年輕專業人士及學生,因他們置業能力較低,亦未能享用公屋。而推算目前市場上約有5.85 萬年輕專業人士、與6.8萬名本科生及研究生,需與家人居住或在私人租賃市場租屋,這批人不少都渴望擁有私人空間,因此共居項目的發展潛力極大。 據了解,投資者通常會把舊樓,或兩三星級賓館改裝成共居項目,原因是舊樓原本租金偏低,而且樓底較高(至少3.5 米或11.5 呎),可放置高架床,提升空間使用率。另較小型酒店及賓館,由於只需作少量改動,亦適合改成共居項目。而兩者在改裝後,均可帶動更大的收益。 以住宅改建為例,仲量聯行研究認為,以一幢原本可以提供72個單位的住宅為例,假設各單位面積約150方呎,各單位月租約7,000元,每月租金收益約50萬元,料租金回報率約3厘。但若投資者把物業改造成共居項目,每單位居住2至3人,推算可提供約150個床位,如各床位租金約4,000 元,每月租金收益可增至60萬元,即租金收益提升兩成,而回報率料可增至3.4 厘,增加12.1%。至於酒店或賓館的改裝方面,有市場分析指,共居空間的床位價格每月3,000至5,000元不等,但若以每間房分隔成4個床位來計算,每月房租收入可達1.6萬元,相比二、三線酒店每晚房費平均約680元及九成入住率計算,共住空間的收入或比酒店低10%左右。 管理成本較低 但若論到經營成本,共居空間卻可以省卻大量整理房間的人手,因為酒店需要逐一打掃每家客房,但共居空間只須清潔共用地方;此外,酒店必須趕及在退房與入住時間之內的數小時把房間整理妥當,因此需要聘請大量清潔員工,根據業內的統計,每間房間的清潔費用佔了房費的25%。就經營成本及利潤率而言,共住空間經營者似乎比酒店業者優勝。 而根據世邦魏理仕最新的亞太區酒店報告,今年首三季流入香港酒店資產的資金持續上升,投資額達17億美元,投資者除了受本港旅遊業復甦,以及平均房租和入住率均上升所吸引,亦嚮往把酒店改作其他商業用途而帶來的可觀利潤,顯見酒店改裝成共居項目的風潮將陸續有來。 不過,投資在共居項目仍有潛在風險,其中一項因素是現時實用200方呎以下納米樓新供應增加,隨著入伙潮出現,部分月租可低於9,000 元,租金水平與共居項目相差不算大,對共居項目的需求或會下降,另共居項目租期較短,可能會影響投資者的現金流。 [...]