香港

【2019前瞻】物業市場:表現沉寂,前景保守

中美貿易戰於去年爆發,加上環境經濟前景不明朗,全面衝擊本港的物業市場,導致一直火熱的住宅市道在下半年轉冷,交投及價格雙雙下跌,至於核心區寫字樓及商舖租金增長亦於去年底放緩。外圍環境的不穩定因素,加上對本地經濟前景的擔憂,成為地物業市場的陰霾。展望今年上半年市況,投資者及買家均會保持審慎,令各類型物業表現繼續沉寂。 撰文:余美玉  萊坊的《全球樓價指數》顯示,截至今年9月的12個月,全球57個市場住宅樓價平均按年上升4.9%,增幅為兩年以來最緩慢。香港一般住宅樓價年度升幅全球最高,達15.7%,為全球之冠。 不過,其實在過去一年,香港的樓市已經歷一番上落,先升後回、由熱轉冷。 住宅市場下半年轉冷 本港住宅樓價自2016年4月以來逐步上升,至本年8月登上高峰後開始下調,本港住宅市場交投量在第二季登上本年高峰,全季錄得住宅物業臨時買賣合約共18,881宗,當時市場尚未受到中美貿易摩擦及其他負面因素的影響;但自第二季末中美貿易關係轉差,影響伸延至經濟層面,本港樓市亦受拖累,交投降溫,樓價見頂回調,8月起的住宅物業臨時買賣合約數字就一直維持在5,000宗以下。隨着市道進一步轉差,10月及11月的住宅物業臨時買賣合約數字分別跌至4,243宗及2,635宗,預料第四季全季住宅成交數字約9,400宗,令本季成為自2016年首季以來住宅交投量最低的一季。 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「現時一手住宅成交量是自2015年年底以來首次超越二手成交量,反映買家傾向觀望,而只有在過去樓市上升周期已取得利潤的業主才較為願意減價出售其物業。不過,目前市道疲弱,一手成交亦較少。」 雖然隨著中美貿易戰停火90日,市場氣氛開始緩和,12月份樓市氣氛亦比11月好轉,但中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,樓市自8月份見頂回調以來,中原城市領先指數CCL累跌約6%,樓價跌勢已形成,料去年全年跌幅約8%。 今年樓價料再跌一成 至於今年住宅樓價走勢,多家物業代理都認為將會繼續受壓,但相信樓價調整後將有承接。中原地產料明年首季樓價再跌5%。陶汝鴻則預期,樓價在今年仍有機會再跌一成,以去年最高位比較,樓價將累跌25%至30%,波動主要集中於上半年。不過,待市況明朗化及樓價回落較多後,相信部份買家會尋底承接,為成交量帶來支持。仲量聯行董事總經理曾煥平亦表示,本港債務水平及息口仍維持較低水平,估計樓價不會出現「斷崖式」下跌,但觀乎早前觀塘大型新盤以貼市價推售,反映發展商有意盡快清貨,或會令二手市場帶來一定壓力。 中美貿易戰陰霾、環球經濟前景不明朗,以及加息等利淡因素,本港商業地產市場也面臨調整壓力。仲量聯行董事總經理曾煥平指出,受中美貿易戰及投資氣氛轉淡拖累下,整體商業地產呎價預計會出現回調,尤其是甲級寫字樓價格在去年創下新高紀錄,但在利率趨升的情況下,假如其租金不變,投資回報並不吸引,因此估計寫字樓價格或會回落5至10%,以吸引投資者入市。 企業遷離核心商業區 至於租金方面,因寫字樓空置率處於偏低水平,加上未來供應量有限,故預計會保持平穩,但在成本壓力下,相信會有更多企業選擇遷離核心商業區,搬往租賃成本較低的辦公地點。 根據資料顯示, 2018年甲級寫字樓租賃市場錄得280萬平方呎的淨吸納量,創下三年新高。不過,外圍環境的不確定因素對本港寫字樓租賃市場帶來一定影響,令其租賃需求於下半年回落。其中跨國公司及中資公司在中區的租賃需求驟減,這亦影響到去年第四季全港吸納量跌至負11,744平方呎,是兩年以來首次錄得負吸納量。 [...]

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【共享空間】Spaces連開5據點,歐式設計融入共享工作間

《香港物業報告2018》數據顯示,今年商廈落成量達194.8萬平方呎,但約八成來自九龍東區,而屬於中環、金鐘的佔比很少。由於寫字樓供應出現短缺,多家國際共享辦公室品牌已陸續攻入香港市場。來自荷蘭阿姆斯特丹的創意工作空間供應商Spaces今年8月起至11月底,陸續在銅鑼灣、上環、黃竹坑、灣仔及觀塘,開設大型出租共享工作間,並引入歐式設計風格,強調空間感與租戶連繫,為自由工作者、初創公司、流動辦公族,以至一眾不受傳統辦公方式規限之企業,提供超過230,000平方呎的創意辦公空間。 撰文  葉永成 | 攝影  張展銳 港島核心地段寫字樓的空置率長期處於2%左右,接近一位難求,加上租金持續高企,入伙要兼顧拉線、裝修等費用不菲,共享辦公室的概念便乘勢而起,特別為中小微企業提供了一個舒適便利的辦公環境,以共享的方式,提高辦公面積的效率,減少企業的分攤面積,降低企業營運成本,存在龐大的潛在市場需求,預計2018年香港的共享辦公室數量將比去年同比增長超過40%。 20個亞洲據點港佔四分一 以「Spaces利園三期」為例,位於銅鑼灣商業區,是IWG旗下的共享辦公室品牌,成立已經10年,近兩三年開始進軍亞洲,今年更積極拓展本港業務,於下半年一口氣開設5個據點,合共提供超過236,700平方呎的創意工作空間。在亞洲區內20個據點中約佔四分之一,可見該集團對香港市場發展潛力的重視。 IWG香港區總監葉秀蘭表示,「Spaces利園三期」已於上月開始營業。Spaces首個香港地點選址於銅鑼灣的一座高級商業大樓,佔地五層。大樓內匯聚高級商務及零售設施,包括潮流服飾、生活時尚產品和環球美食等,是一個集工作、購物與消閒於一身的熱點。 她說,設計方面「Spaces利園三期」與其他Spaces據點相同,都是沿用總公司荷蘭走歐洲風格,同時融入本地特色元素。而Spaces的品牌精神在於建立社區文化,這一概念亦能體現於「Spaces利園三期」的空間設計及服務當中,包括提供專業及舒適的場地,設備齊全的現代化會議室、小型會議卡座、獨立辦公室、私人電話室、高椅個人空間及開放式辦公等,硬件設備兼容私隱與溝通,盡量做到如回家一樣,在無壓力之下工作。 設社區經理聯繫各租戶 軟件方面,每間Spaces皆設有社區經理(Community Manager),專門負責策劃及統籌全年不同大小的活動,如商業領袖討論、創意分享以及社交活動等,並負責日常跟租戶聯繫,引介不同租戶之間認識「破冰」,可以一邊享用咖啡,一邊與人分享、交流及協作。 至於租戶最關心的租金方面,她說私人辦公室的租金如「Spaces利園三期」每月約12,000元起、「Spaces偉業街」約每月8,000元起。另設會員制,會員每月付費約5,000元,可享進入全球3,000多個IWG旗下的共享工作間。 [...]