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樓市速報：共享熱蔓延　乙廈有「錢」途

太古地產（01972）日前公布以一百五十億元將兩座甲級寫字樓售出，成為今年最大宗商廈交易。商廈再錄天價成交，令甲廈業主叫價非常進取，而甲廈經歷多月的強勁升勢後，乙廈價格相對之下顯得低水，吸引部分資金「追落後」，加上共享工作室大熱下，以致近期就有不少資深投資者紛紛走入乙廈市場掃貨。 本港再有全幢甲廈成交，太古地產於6月15日公布以150億元出售太古城中心三、四座寫字樓，買家屬內地企業恒力投資董事陳長偉，交易於明年4月11日完成。根據太古年報，太古城中心三座及四座寫字樓的樓面面積，分別為22.6萬方呎，以及54.35萬方呎，以交易價計，呎價達到1.949萬元，據知，恒力計畫作拆售之用。 是次成交屬今年以來最大宗商廈交易，並反映出內地買家仍然熱衷香港商業物業，尤其是整幢優質商廈。然而，市場對甲廈未來的成交似乎未抱太大憧憬。中原工商舖每月10大指標商廈統計，5月份港島甲廈整體交投放緩，僅錄零星成交，而踏入6月份較大宗買賣則為金鐘力寶中心2座11樓09室，面積約1,324平方呎，以約5,201萬元成交，呎價約3.9萬元。正八集團主席廖偉麟今年3月以4,000萬元向海航集團或有關人士購入單位，持貨3個月轉手，獲利約1,201萬元，即3個月升值三成。 雖然投資者繼續有錢賺但成交不多，中原工商舖黃瑋琮解釋，甲廈呎價近月急升，業主叫價非常進取，即使有洽購情況，業主亦企硬極少減價，令成交量減慢，加上出租率高，業主放售意慾普遍不高，導致整體甲廈成交量低。他認為短時間內，甲廈造價仍會向好但成交量維持偏低。相比之下，由於乙級商廈，或非核心區商廈呎價相對低水，可望吸引資金流入。 短線獲利個案多 事實上，近期市場頻頻錄得資金轉入乙廈，成為第二季投資焦點。當中最為矚目的有3月份，中環乙廈荊威廣場一個高層全層單位，以約1.32億元成交，呎價3萬元，屬港島區首度有乙級商廈呎價升至3萬元關口，成為區內呎價新指標。 乙廈市場更湧現多年未見的短線獲利個案，賺幅遠勝住宅物業。綜合市場資料，今年截至5月，共錄得至少7宗持貨逾兩個月至一年多的轉手成交，個別帳面升值逾50%。其中，以灣仔乙級商廈最受投資者追捧，區內有約3宗短線獲利成交。如告士打道的資本中心中層03室，於今年三月以2,750萬元沽出，呎價高達2.45萬元，創大廈呎價新高。原業主於2016年12月以1,795.2萬元購入，持貨約15個月，帳面升值多達53.2%。 另區位於軒尼詩道北海中心一個面積約1,477方呎高層F室，亦於同月沽出，成交價2,158萬元，平均呎價約1.46萬元，亦創物業呎價新高紀錄。該單位於2015年5月的購入，原業主持貨約10個月賺幅約38.3%。此外，正八集團主席廖偉麟於今年5月份透過買賣公司形式，以9,381萬元出售駱克道的三湘大廈20樓，持貨約一年升值約2,710萬元或四成。 分析指在今年新春長假期過後，乙級商廈已形式了一股升勢。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》指出，受惠多座乙級商廈以新高價成交帶動，3月份指標乙廈價格按月升2.1%。其中，中環乙廈價格按月更升4.9%，平均呎價達1.98萬元，創下歷史新高。同時，至今年首季為止，研究部統計的8個主要乙廈地區，呎價已經全數升破1萬元大關。 甲廈升幅勢減少 去年以來，多次從港島核心區甲廈及乙廈中獲利的正八集團廖偉麟認為，現時甲廈即使有升幅，站在短線投資角度，還是低水的乙廈較值得投資，他指正八集團通常以短線至中線投資為主，一般持貨一年便出貨，若買入5萬元一平方呎的甲廈，一年內難以升四成至7萬元，故會寧願投資乙廈。他估計今年寫字樓售價繼續保持升勢，但由於去年甲廈已錄得可觀升幅，估計今年升幅會減少至10%至15%；乙廈卻會錄得四至五成升幅。 除了追落後，共享工作室興起亦成為乙廈租、賣價格的上升動力。香港寫字樓租金高踞不下，初創企業需要利用共享空間作為基地，而跨國企業也開始採納共享模式來增加資產組合靈活性，因此，近期外資基金見共享工作空間在香港急速冒起，頓覺奇貨可居，近日於考慮購入寫字樓項目時，亦多以共享工作空間概念作預期回報分析。 本港的共享工作空間其實不局於乙廈出現，如不少活化工廈都有租給年青人作玩音樂、電競等玩樂基地的共享空間。另外，亦有跨國企業如銀行、保險公司等為靈活增減人手，亦會租用甲廈的共享共間。不過，較為流行的還主要是位於上環和銅鑼灣等乙級寫字樓內，以創投公司為主要對象的共享空間。 仲量聯行報告指出，亞太區彈性辦公室（包括共享工作空間和服務式辦公室）的需求增長速度，遠比世界其他地區為快。亞太區的彈性空間樓面面積存量每年增長35.7%，而美國和歐洲僅分別增長25.7%及21.6%。當中香港推出的彈性辦公空間於3年內增加50%，佔過去5年推出的彈性辦公空間近90%。目前在香港有超過50家共享空間營運商分布在逾80個地點，提供超過100萬方呎的樓面面積。由於許多營運商特別是來自中國內地的經營者仍然渴望在香港分一杯羹，市場仍有巨大的增長空間。 公營機構租轉買 報告更指展望香港市場發展，本地寫字樓租賃市場的增長速度，很大程度上將取決於共享工作空間營運商能如何加快步伐。顯見共享工作室熱潮下，未來或會成為左右乙廈成交和價格的一大因素。 此外，現時市場對商廈的龐大自用需求亦同樣推升價格。如近期由於商廈租金升幅擴大，有不少政府成立的公營機構轉租為買，購入寫字樓單位自用。當中僱員補償援助基金管理局斥資逾4,800萬元購入灣仔乙級商廈天樂廣場高層全層，呎價1.38萬元，為該廈新高。而地產代理監管局亦在今年3月以7,000萬元購入柴灣東貿廣場23樓全層，首度入市商廈自用。 [...]