創業家

工業家轉型發展商 梁日輝進軍雲浮新CBD

出身鞋業世家的梁日輝,絕對是本地企業家靈活轉型的表表者。九十年代進軍內地設廠生產,並自建品牌;踏入千禧年則升級品牌代理及管理業務;2010更進軍電子商貿,開拓線上與線下(O2O)的市場;近年進軍內地地產項目,把舊式工廠改造成創意工業園;隨著國家銳意發展粵港澳大灣區,他獨具慧眼,斥資在有灣區後花園之稱的雲浮市新區高鐵站旁,發展市內首個綜合商業項目,當中包括商品住宅房、五星級酒店等。 梁日輝由廠佬轉型內地房地產發展商。   梁日輝出生皮鞋世家,從祖父開始,到梁日輝這一代,三代人都在做皮鞋,擁有幾十年的製鞋經驗。梁日輝坦言,前半生與鞋結下不解之緣。自己在製鞋工廠長大的,吃睡都在工廠。在他的記憶中,工廠就是家,家就是工廠,甚至小時候玩的遊戲,都是借鞋盒當成一個比較大的積木來玩,且自得其樂。梁日輝對皮料很了解,他覺得這是自身的一個很大的優勢。他在加拿大留學的時候,剛好父親也做了一些美國的訂單,他就經常利用放假的時間到父親美國客人的店鋪裏實習,幫他們做鞋、賣鞋、管理倉庫。所以梁日輝認定自己生來就是做鞋的,連念EMBA的最後論文都是研究怎樣把皮鞋連鎖行業做好。 1992年,梁大學畢業後,從加拿大工商管理系畢業,他沒有像兄長梁日昌回到父親公司幫手,決定回到內地發展。繼承了家傳的製鞋技藝及經驗,他並以母親的英文名PATTY,創立自家品牌PATTY(芭迪)命名,定位中高檔辦公室女裝皮鞋產品,並在廣州南方大廈開設首間專賣店,其後生意越做越大,逐步建立其皮鞋王國,全盛期曾在內地有逾千間門店,遍佈北京、上海、深圳、成都等一二線城市,擁有聘用逾5,000名員工的生產線。 其後,隨著內地經濟高速發展,梁日輝沒有停下改革的步伐,2003年開始,芭迪公司成功代理了CLARKS、FLY FLOT等國際品牌,進一步與國際時尚接軌; 2009年,芭迪進駐電子商務,其中包括B2B、B2C、B2G等等與各大網購平台聯手合作,進軍淘寶商城,把女裝鞋銷售帶到線上。2011年,芭迪又代理意國品牌FIORUCCI,期望生意有所突破。 小馬空間汽車文化小鎮是梁日輝小試牛刀的舊區改造項目。   灣區後花園   高鐵接連 梁日輝表示,晉身為地產發展商,也倒算是國策的機遇。2010年起,廣東省政府推動舊廠改造政策。梁日輝決定與內房發展商敏捷地產合作,把位於廣州逾30畝舊有廠房,重建為創意工業園,打造成小馬空間汽車文化小鎮及3D打印中心,配合當地智能工業升級的需要,他坦言,這次合作取得了意想不到的成功,令他進軍地產業打下了強心針。 小馬空間汽車文化小鎮是經廣州市荔灣區發改局立項審批及備案的產業園項目,總建築面積超2.2萬平方米。項目配套包含產業園區、配套社區、便利店等。「改造後3D打印產業園是廣州市唯一集3D打印設計、研發、軟件開發、整機制造和材料供應為一體的新業態產業園區,主要為入駐企業提供場地租賃、工商財稅、知識產權、項目申報、市場開發、技術研發、投融資等服務,對接未來高新經濟的發展。」 梁日輝說,其後他成立香港連城興業發展,晉身發展商行列,除在本港上環發展商廈項目外, 在2016年,選擇投資已接通高鐵,鄰近灣區的雲浮市。同年,集團在雲浮市東新區高鐵站旁黃金地段成功投地,發展逾90萬呎地標式綜合商業項目,包括興建市內首間五星級酒店連會展中心與公寓,項目於2017年動工,至今年已接近峻工階段。 為何選擇灣區邊陲的雲浮市? 梁日輝解釋,雲浮市在廣東省西邊,是廣西自治區通往廣東的第一站。雲浮市是世界級石材市場,加工或貿易都是通往世界各地,可說是世界的石材石藝中心。近年高科技發展以華為為首的雲計算產業,依靠廣東省中醫藥大學的資源發展中藥產業等等,加上旅遊資源豐富,禪修養老產業,氣候溫和,是宜商宜居的福地。 他續說,廣東省政府積極支持雲浮市發展,一個地級市有三個高鐵站,對雲浮市商業經濟起了積極的推動作用,若再能把握粵港澳大灣區的發展機遇,讓投資者利用雲高新天地的地標式商業平台,創造更美好的CBD商業氛圍,把雲浮市的商業推上更新的台階。 梁日輝表示,雲高新天地是集團打造的一個最新的商業綜合項目,將會是雲浮市的新地標,不論設計和材料都是使用最高規格,體現出傳統香港工業家的工匠精神。他期望,該項目日後能帶動當地經濟發展。 至於未來大計,他透露:「在雲浮市另一個高鐵站郁南站上,我們也有另一個商品房的項目,我們期待在全廣東省26個高鐵站旁,可複製雲高新天地的成功。」 雲浮市:近年轉型科技中藥產業 雲浮市位於廣東省西部。市境北靠肇慶市,東鄰佛山市,南接江門市、陽江市、茂名市,西界接連廣西省梧州市。地處西江南岸山地丘陵區,天露山、雲霧山與雲開大山的北部分支,主要地貌為低山及狹長的河谷盆地。全市總面積7,785平方公里,人口約246萬,市人民政府駐雲城區。雲浮過去盛產大理石(雲石),現以加工大理石聞名,現時該市為省內三四線城市,市內以發展農業及輕工業為主。雲浮近年高科技發展以華為為首的雲計算產業進駐,亦有發展中醫藥產業。 [...]

香港

市區新盤「4球」有找? 內房深水埗「弦雅」震撼價推盤

深水埗醫局街單幢新盤「弦雅」昨日(3日)公佈首張價單,涉30伙,包括19伙開放式及11伙1房單位,實用面積由212至294平方呎,價單售價453.1萬元至705.6萬元,呎價21,173元至24,835元,平均呎價23,127元。以120天現金付款即供最高15%折扣計,項目折實售價385.13萬至599.76萬元,折實呎價17,997元至21,109元,折實平均呎價19,658元,當中更有3伙折實價低於400萬元。 項目前身為4幢樓齡約59年、7層高的商住舊樓,內房佳兆業集團及宏達控股於3年前以每伙約630萬元收購全數35伙住宅,平均每呎收購價約9,170元;另外以每個約2,100萬元收購項目4個地舖。 19伙折實低於450萬元 入場費385.13萬元 發展商佳兆業集團及宏達控股指,弦雅首批單位以「西九震撼價」推出,由於正值疫情期間,故開價有折讓,日後加推將有提價空間。首批全數19伙開放式戶折實售價低於450萬元,而首批全數30伙折實售價亦低於600萬元。項目最低售價及呎價單位為5E室開放式戶,實用面積214方呎,價單定價453.1萬元,價單呎價21,173元;以最高15%折扣計,折實入場費385.13萬元,折實呎價17,997元。 弦雅首批30伙價單 最高呎價單位為21D室開放式戶,實用面積212方呎,價單定價526.5萬元,價單呎價24,835元,折實售價447.52萬元,折實呎價21,109元。售價最高單位為21A室1房戶,實用面積294方呎,價單定價705.6萬元,價單呎價24,000元,折實售價599.76萬元,折實呎價20,400元。 弦雅18樓A室示範單位 項目共設3種付款辦法,選用「120天付款計劃」可獲5%售價折扣、選用「120天按揭付款計劃」可獲1%售價折扣、選用「建築期付款計劃」則可獲3%售價折扣。展銷廳及示範單位將於今日(4日)下午6時正式對外開放,預計項目最快下周推售,銷售安排將會在短期公佈。 弦雅18樓A室示範單位 呎價低二手最多12% 貴同區新盤近兩成 是次弦雅開價,折實平均呎價19,658元,相當貼近區內二手價,甚至平過部分二手單幢樓。參考長沙灣及深水埗二手單幢樓最新平均實用呎價,AVA 61均價約22,347元,弦雅較之平12%;海柏匯均價約20,652元;曉悅均價約19,469元;海峰均價約19,444元;景怡峰均價約18,829元;時尚華庭均價約18,672元;喜遇均價約18,531元;嘉裕居均價約18,361元;青薈均價約18,100元,弦雅較之貴8.6%。 再參考區內近年開售的單幢盤,折實呎價由1.6萬至逾2萬元不等。區內對上一個全新盤為德祥地產與市建局合作發展的海珀,於今年9月中開賣,首批50伙折實入場費536.7萬元,折實平均呎價20,201元,弦雅較之低2.7%。至於今年5月推售的長沙灣The Campton,首批94伙折實入場費484萬元,折實平均呎價16,411元,弦雅較之貴19.8%;而興勝創建旗下、今年1月推售的West Park,首批30伙折實入場費606萬元、折實平均呎價18,646元,弦雅較之貴5.4%。 [...]

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梁健雄:中國金融資產結構令內房股遇冷風

早前人行行長易網一篇「再論中國金融資產結構及政策含義」專欄文章,提到中國金融風險近年明顯向銀行等金融機構集中,而該等銀行金融機構風險最終又由政府作承擔,這種由下而上的剛性兌付必須打破。 中央不容風險集中 意思是企業向銀行借錢,而企業往往借錢後把資金投向高風險、高槓桿行業,希望賺取短時間之暴利,但當投資失利導致企業破產,往往最後苦主落到銀行身上,若屬民營或省級性銀行到時亦要國家銀行出手收購,變相風險終歸找上政府身上。其中互聯網金融及房地產市場尤關重要,其近期之螞蟻集團及恒大事件便因此由來。 內房應聲回落調整 行長此文一出表示上述兩大行業必須自我整頓風險管理,日後亦不會再像以往容易向銀行借到易錢,可以預期該兩大行業股價有調整壓力,就以內房為例本月17號文章一出即開始見上升乏力更有些掉頭回落,幾隻市值較大的內房龍湖集團(00960)、華潤置地(01109)、碧桂園(02007)、中國恒大(03333),其中中國海外(00688)更見三年新低。 後市更趨健康發展 不過內房仍有佢的吸引力,因多隻內房估值仍屬合理,而派息率亦吸引,只不過日後監管較嚴,對房地產及居民的監察債務收入比集中度更為嚴緊。 短期內房股價已進入了調整期,中央政策來臨之故其昔日高度舉債及高槓桿投資已不再,換來是風險分散及各方分擔風險新局面,昔日過度擴張帶出資金與風險繼而減慢下來,現在投資者正在重新衡量各房企的價值,相信在一輪重估後投資者仍對內房會有興趣,因房產仍是內地經濟之壓艙石,中央只係出於調控風險,不是要推翻房地產市場,內房暴利時代已過,接下來就需以去貨量來維持營利,畢竟內地民眾對房子剛性需求仍大,還有基金經理於選股組合方面仍不能讓內房缺席的,在選股之時建議仍以一二線城市房企為重心。 [...]