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股市

蔡向成:通脹續升溫美股回吐 港股走向還看內房

美國10月份CPI按年抽升6.2%,創1990年11月以來最大升幅,市場對通脹憂慮升溫,10年期美債券孳息急升12個基點,美股三大指數連續第二日回吐。道指收報36079點,挫240點或0.66%;標指收報4646點,跌38點或0.82%;納指收報15622點,跌263點或1.66%。 港股昨於內房股及騰訊(700)的帶動下反彈,成交量亦回升,惟大市多次升至25000點關口遇較大阻力,後市仍須留意內地房企的最新情況,以及中央對內房政策會否改變。 港鐵具吸納價值 港鐵公司(66)近年受多個負面消息拖累,如2019年本港社會活動,2020年開始則受新型肺炎所困擾。不過,該股今年中期業績略有改善。受惠於屯馬線的全線通車、多個新站的啓用,以及新冠疫情有緩和跡象,上半年經常性業務收入按年上升3.2%至222.85億港元,純利更由扭虧為盈,由去年同期虧損3.3億港元,轉賺26.73億港元。 防疫措施逐步放寬,港鐵業務開始有復甦跡象。本地鐵路服務乘客量上升16.7%,帶動經常性業務利潤上升1.1倍至9.1億港元,但與疫情前比較仍有一段距離。物業發展利潤減少39.5%至31.5億港元,其中香港物業發展利潤31億港元,主要來自「日出康城」第八期,而投資物業重估虧損減少76.8%至13.9億港元。 儘管上半年核心業務復甦動力較低,但港鐵持續落實「鐵路 + 物業」的佈局,上半年物業租賃業務收入僅跌3.1%。雖然物業租賃表現算不上亮麗,但收入跌幅只屬輕微,反映其防守能力。屯馬線在今年6月通車,有望為現有的投資組合帶來升值空間。 展望港鐵將繼續投資新項目,包括東涌線延線和屯門南延線,並展開古洞站及北環線的設計工作。在物業發展方面,小蠔灣車廠用地發展項目預計提供約2萬個住宅單位,前期工程規劃經已展開。單計以上新鐵路項目和物業發展計劃,總投資額約1000億港元。港鐵現時負債比率不高,透過以往累積利潤以及借貸,足以應付未來發展需要。 管理層維持過往的派息政策,中期每股股息續為0.25港元,是疫情爆發以來第二年持平,可見其分派的穩定性。港鐵作為一隻半公用及半地產股,預測股息率逾3厘,受疫情影響,短期盈利前景難免受壓;但從中長線投資角度來看,上半年業績大致與預期相符,基本因素仍然穩健,目前股價出現調整,可視作吸納機會。 撰文:蔡向成 – 元富證券(香港)研究部經理 [...]

吳老闆週記

【吳老闆週記】拜登遏制中國 兩大戰場

吳老闆週記(8月12日) .按照目前中國造艦造艇的速度,5年後總戰鬥力定必超美。 .拜登壓制中國崛起的兩方面,其一是高科技,其二是市場。 .從奧運金牌榜的形勢,已可見中國搶市場份額的仗很難打。 拜登遏制中國 兩大戰場 被兩大官媒新華社及《人民日報》炮轟為「必須鏟除的毒瘤」的教協,本週二(10日)宣布解散。英國在香港殖民地時代所動的手腳,又消除了一瓣。事實上,英國在香港回歸前,在一些很重要的範疇,都動了手腳,埋下了炸彈;當中,其一是法律,其二是教育。 對於前者,隨着《港區國安法》的實施,法律界已收聲。因為中央絕對有權修改法例,而法律界一定要跟,不跟的話,只有「劈炮」一途。於是,只餘後者需要整頓。 香港需要習慣新形勢 教協這個全港最大工會,擁有多達9.5萬會員,相信當中只有少數屬於跟政府作對的死硬派,因此,今次就算不解散,會員都會雞飛狗走;與其如此,不如自己「了斷」,亦好過等政府動手。不過,自己解散,也不等如政府往後不會動手,兩大官媒本週三(11日)便發表文章指,教協曾經涉嫌的違法行為,不能就此一筆勾銷。 兩大範疇正本清源後,香港政治局面將全面定下來,未來大事就是三場選舉;當中,立法會選舉未舉行,都差不多知道誰會當選,新制度下,本來是幫建制派取得20個地區直選席位的一半,如今則是讓泛民保留到10席,不過,參選既要人材也要錢財,反對派如今已散晒,兩者皆無,難免要輸。 內部平定,但香港仍會夾在中美角力之間,《反外國制裁法》便會照跟。從前,美歐要用香港,大陸要用香港,全球都用香港;以後,有一批人例如美國、英國等,將會撤出。從前,外國「嘈」中國,香港可行開,要「嘈」,由北京去「嘈」;以後,香港就要一齊「嘈」,中國一定會咬到底,香港一定要習慣這個新形勢,生意人要自己執生。 中國海軍力量正急升 除了香港,美國還在其他方面不斷對中國挑起爭拗,例如美國國務卿布林肯本週一(9日)便在聯合國安理會海上安全會議上,不點名批評中國在南海進行霸凌行為。 然而,個人認為拜登只會在兩方面出手,遏抑中國崛起,其他都是得個講字,包括南海問題。且看解放軍近日在南海進行的軍演,除了有第一艘國產航母山東號,加上其它驅逐艦、巡航艦等,規模之大、火力之猛,前所未見。事實上,艦艇不貴乎大,而貴乎多,一行10隻8隻,已極具震懾力。按照目前中國造艦造艇猶如「啤」出來一樣,速度猶如打疫苗般快,而且艦艇全部使用高科技,5年後其總戰鬥力必定大過美國,外來船隻駛近少少都死,整個布局豈止保衛沿海般簡單,簡直可以全球通行。美國惡言相向,只是「騰雞」而已。 [...]

香港

寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 [...]

香港

愚人節大減價?! 青龍頭逸璟.龍灣劈價一成推貨尾 半價賣車位要錢唔要貨!!

逢年過節不少商戶都有感謝祭或節日Big Sale,不過小編萬萬估唔到,原來連愚人節都有節日Big Sale慶典,而肯咁「大方」普天同慶的商戶,更竟然是地產發展商!最近樓市交投熾熱,不過有發展商反而劈價掟貨,個別單位減價最多近一成,甚至連車位都半價賣!而更令人傻眼的是,該發展商竟然定於4月1日愚人節推盤…… 23伙劈價近一成 車位半價賣 內房中冶置業旗下青龍頭新盤逸璟.龍灣近日更新價單,其中23伙貨尾單位減價重推,涉及2房及3房戶型,減價幅度約65萬至181萬元,較2018年及2020年最初定價,大幅劈價8%至9.8%!當中1座9樓A室,實用面積928方呎,最新定價1,577.8萬元、呎價17,002元,對比2018年首推定價1,748.8萬元及呎價18,845元,大幅劈價171萬元或約9.8%。又例如同樣928方呎的1座10樓A室,價單售價由2018年最初1853.9萬元降至1672.6萬元,減價181.3萬元或約9.8%,呎價由19,977元減至18,024元。又如1座9樓G室,實用面積522方呎,價單定價由原本897.5萬元,下調至825.7萬元,減價71.8萬元,減幅8%,呎價由17,193元削至15,818元。 雖然樓價折扣與之前一樣,維持最高12%總折實優惠,不過發展商今次就加推住戶停車位優惠。部分指定單位的買家,可享 50%折扣申請認購一個住戶停車位,即發展商半價發售。然而,住戶停車位的具體售價及銷售安排詳情,將由賣方全權及絕對酌情決定,並稍後公佈。 愚人節推售51伙 項目同時公布新銷售安排,將於4月1日(本周四愚人節)以價單形式推售48伙,另有3伙於同日招標發售,5月底截標。 位於青山公路青龍頭段108號的逸璟.龍灣,為內房中冶置業在本港的首個住宅項目,原定2019年6月交樓,惟因山坡工程問題,延至去年9月才取得滿意紙,最終導致有超過四成業主取消交易。 [...]

創業家

工業家轉型發展商 梁日輝進軍雲浮新CBD

出身鞋業世家的梁日輝,絕對是本地企業家靈活轉型的表表者。九十年代進軍內地設廠生產,並自建品牌;踏入千禧年則升級品牌代理及管理業務;2010更進軍電子商貿,開拓線上與線下(O2O)的市場;近年進軍內地地產項目,把舊式工廠改造成創意工業園;隨著國家銳意發展粵港澳大灣區,他獨具慧眼,斥資在有灣區後花園之稱的雲浮市新區高鐵站旁,發展市內首個綜合商業項目,當中包括商品住宅房、五星級酒店等。 梁日輝由廠佬轉型內地房地產發展商。   梁日輝出生皮鞋世家,從祖父開始,到梁日輝這一代,三代人都在做皮鞋,擁有幾十年的製鞋經驗。梁日輝坦言,前半生與鞋結下不解之緣。自己在製鞋工廠長大的,吃睡都在工廠。在他的記憶中,工廠就是家,家就是工廠,甚至小時候玩的遊戲,都是借鞋盒當成一個比較大的積木來玩,且自得其樂。梁日輝對皮料很了解,他覺得這是自身的一個很大的優勢。他在加拿大留學的時候,剛好父親也做了一些美國的訂單,他就經常利用放假的時間到父親美國客人的店鋪裏實習,幫他們做鞋、賣鞋、管理倉庫。所以梁日輝認定自己生來就是做鞋的,連念EMBA的最後論文都是研究怎樣把皮鞋連鎖行業做好。 1992年,梁大學畢業後,從加拿大工商管理系畢業,他沒有像兄長梁日昌回到父親公司幫手,決定回到內地發展。繼承了家傳的製鞋技藝及經驗,他並以母親的英文名PATTY,創立自家品牌PATTY(芭迪)命名,定位中高檔辦公室女裝皮鞋產品,並在廣州南方大廈開設首間專賣店,其後生意越做越大,逐步建立其皮鞋王國,全盛期曾在內地有逾千間門店,遍佈北京、上海、深圳、成都等一二線城市,擁有聘用逾5,000名員工的生產線。 其後,隨著內地經濟高速發展,梁日輝沒有停下改革的步伐,2003年開始,芭迪公司成功代理了CLARKS、FLY FLOT等國際品牌,進一步與國際時尚接軌; 2009年,芭迪進駐電子商務,其中包括B2B、B2C、B2G等等與各大網購平台聯手合作,進軍淘寶商城,把女裝鞋銷售帶到線上。2011年,芭迪又代理意國品牌FIORUCCI,期望生意有所突破。 小馬空間汽車文化小鎮是梁日輝小試牛刀的舊區改造項目。   灣區後花園   高鐵接連 梁日輝表示,晉身為地產發展商,也倒算是國策的機遇。2010年起,廣東省政府推動舊廠改造政策。梁日輝決定與內房發展商敏捷地產合作,把位於廣州逾30畝舊有廠房,重建為創意工業園,打造成小馬空間汽車文化小鎮及3D打印中心,配合當地智能工業升級的需要,他坦言,這次合作取得了意想不到的成功,令他進軍地產業打下了強心針。 小馬空間汽車文化小鎮是經廣州市荔灣區發改局立項審批及備案的產業園項目,總建築面積超2.2萬平方米。項目配套包含產業園區、配套社區、便利店等。「改造後3D打印產業園是廣州市唯一集3D打印設計、研發、軟件開發、整機制造和材料供應為一體的新業態產業園區,主要為入駐企業提供場地租賃、工商財稅、知識產權、項目申報、市場開發、技術研發、投融資等服務,對接未來高新經濟的發展。」 梁日輝說,其後他成立香港連城興業發展,晉身發展商行列,除在本港上環發展商廈項目外, [...]