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博客

梁健雄:風雨過後的內房股

早前恒大(03333)因網上一篇求救函件而傳出資金鏈斷裂,觸發股價大跌同時亦觸發同業股價受壓,當然到現時是否雨過天晴與及該函件是否屬實已不用研究,畢竟股價已企穩,重點係新一批接貨的投資者相信比早前特貨者心理上強得多。 「三條紅線」有助房企財債穩健 中央早前叫出「三條紅線」就給市場認為是針對房企之打壓行動,其實中央只是防範於未然,旨意在於要求房企做好資金管理,反而對日後整個行業財務更健康,當然不排除個別房企有三線全超越的出現,這亦有利企業的整合。於政治層面上恒大已到了不能倒的地埗,其牽涉內地行業領域之廣,若單佔地產項目恒大就在中國280多個城市超過850個項目,若其倒閉問題之大難以想像,其牽連之廣肯定拖累中國整體經濟。 中美貿戰其間中央不會讓大企出事 雷曼兄弟當年就是美國政府袖手旁觀,觸發環球大股災的一役,若恒大確真有事立於政治層面中央必需出手救亡,可以話恒大不會倒閉,但其一直是內房負債最重的一間,資金是否有問題就等中央安排處理。市場早已估計恒大是踩中三條紅線其中的一間,所以於上月初率先全國樓盤減價七折推售,消息當然轟動但其實非全國有售,起碼北京就沒有推新盤,主要推售分布在長春、青島、貴陽、呼和浩特、蘭州、合肥等等及其它地方,聽聞促銷亦令其近日資金回籠已加快。 鎮區減幅大、城區減幅少 全國因疫情關係早前封城,同樣消費亦受到相當程度的封鎖,當疫情解封後居民的消費就慢慢得到釋放出來,其中房產就是中國居民的至愛,不只是恒大樓盤火爆,其它房企樓盤其實亦一樣銷情大熱,滅價促銷確是有的但就港人熟悉的深圳、廣州、東莞等城市,其於市中心減幅有限,反而一些較偏遠鎮區就減幅明顯,該些區域一直靠港澳台同胞為主要客戶,經過近九個月的封關大多導致銷倩低迷已久,內地客一般只嚮往城區置業,近日更出現有港客只憑看VR 就落訂金,可以想像內地樓盤之熾熱程度。 房產是社會的「壓艙石」 現時內房可以牟取暴利的日子已一去不復返,在中央政策下已改為以價換量,在減價情況下谷銷量來達標,中國GDP不再由房地產行業來拉動,惟房產仍會是社會的平穩之「壓艙石」,房價亦進入不會急升大跌的局面,往後只會隨經濟增長同步前進。而恒大一直不是筆者偏愛,因對其負債之重始終有一定之戒心,但論其股價走勢就確最為刺激,炒股就當然以內房恒大最受歡迎,若論內房其中華潤置地(01109)是少有未觸及「三條紅線」的房企,財務上屬穩健之選,在大多內房股價下行期間,華潤置地仍能守住上升軌而行,但就因其作風穩健而股價亦屬慢熱分子,就少了恒大那種狼性的刺激性。 分柝有助釋放價值 華潤置地公布截至首7個月其銷售已達全年目標51.5%,全年推盤主要集中於下半年,預料可以達到全年定下之銷售目標,加上分柝華潤萬象生活物管業務亦可助釋放價值,作為華潤置地股價上升的催化劑,現時其巿盈率仍屬合理加上財務穩健,是近日內房之首選。 [...]

博客

梁健雄:澳洲無討價還價之力、內房銷情有蓄勢回升

中國受美國多方面在政治及經濟上追擊,連帶美國盟友亦加入戰團,早前有加拿大扣留華為副董事長孟晚舟,事件致今仍未得到解決使中加兩國關係仍持續緊張下,中國看準時機向美國盟友澳洲暫停部分牛肉進口後,再對大麥徵高達80.5%的反傾銷及反補貼稅,中方明顯衝著澳洲政府近日跟隨附和美國提倡國際社會獨立調查新冠肺炎疫情,中國對澳洲未有手軟下再度傳出中國考慮把澳洲紅酒、乳製品及水果進口商品實施更加嚴格的檢查,現時中方採取以逸待勞等待澳洲的反應。 早在孟晚舟事件上,加拿大顯然是遵從美國指示扣留正在過境的孟晚舟,但加方隨即受到中方強力施壓,當時美國一直未有為加方解圍直至現在,導致加拿大處境極為尷尬及無助,現時再走出澳洲為美國作馬前卒,中方看準兩個形勢,澳洲近年經濟躍進很大程度依賴中國市場,其出口至中國的貿易量就佔近全年出口總值三分之一,中國一早已成為澳洲最大的貿易伙伴,今次中方睇準澳洲的經濟來重重痛擊,澳洲只痛心已過度依賴中國市場已久,看來在貿易層面根本沒有向中方作出討價還價之力,澳洲貨幣在2018年頭已開始疲弱趨勢至今,今次發生中澳貿易爭拗影響澳洲國內經濟絕未敢樂觀,除非美國願意幫助吸納大量澳洲產品,但現時疫情下何止美國經濟大受打擊,各國隨時經濟有陷入衰退危機亦自身難保,但看來美國特朗普亦非習慣作善舉之人,可能最多只會向澳洲贈一句「自求多福」。 加拿大及澳洲屬五眼聯盟成員,先後已為美國強出頭,五眼聯盟其他成員還有美國、新西蘭及英國,屬英語國家組成的五國情報聯盟,歷史可追溯至二戰期間。中國今次重擊澳洲亦好向五眼聯盟及其他甘願為美國站台的國家作出警告,好讓從政治利益與經濟利益中作出選擇。在經濟利益上中國就能吸納其他國家龐大的產品,從近日內地一小報導可窺探內地的消費強勁,就早日奢侈品牌 Chanel (香奈兒)加價,隨即在內地大城市出現大排長龍現象,高峰期需排個多小時才能入店選購,排隊付款亦要排個多小時才能購得心頭愛包包,事情反映封城幾個月只是把消費力牢牢地鎖住,當解城後消費力就重臨,說明居民於疫情並沒有給疫情消耗了購買力,現時內地各市政府推出的消費劵就是重新引導釋放居民購買力重投市場,試問外國奢侈品可以放棄中國市場嗎?澳洲礦產可以放棄中國市場嗎?德國汽車、法國紅酒、美國萍果手機可以放棄中國市場嗎?除美國政府外其他各國政府及企業,會傾向美國拿取政治利益或向中國拿取經濟利益下作出權衡、在現實西方選舉體制下,政客始終慣於口硬但手軟! 對於中央政府決心有序逐步引度釋放購買力應不用懷疑,屬內需一環的比亞迪(01211)上週提及過,近日中央提倡鼓勵加強汽車貸款市場政策、做就汽車股回升力度強於大市,另一關於解城釋放購買力可受惠股份就是內房股,中央要居民願意消費必須令居民心態自覺有錢才夠擔消費,投資市場就是自我感覺良好的泉源,內地居民愛投資股市及房產,只要價格平穩上升心理上就會覺得身家暴漲了,這是各國政府不二的法門,內地房價於疫情期間除銷情停頓外,新房平均售價只有輕微下調,惟二三線城市的鎮區就略為下調幅度較激進,但疫情受控後一二線城區樓價出現不跌反升現象,原因是解城後居民開始活動,過往疫情鎖住的購買力一下子重投市場,起初很多居民以為樓盤必在解城後劈價急於套現,殊不知來購房的人數之量極多,以致銷情一時出現丁財兩旺,雖然銷售普遍仍較高峰期仍有所距離,預計隨封城政策逐步放寬下,整體內房於下半年會有不錯表現,到時第三四季度業績可支撐現時仍處低位的內房股價,以現階段仍有上升空間可取,其中可留意大型股有中國海外發展(00688),另華潤置地(01109)剛公佈4月合同銷售金額按年增長6.2% 表現不錯,致於中型股方面旭輝控股集團(00884),而正榮地產(06158)主力發展二三線城市,早年已經打入千億銷售行例,屬冷門內房之一。 (筆者未持上述股票) [...]

股市

人行出手 內房股隨時反彈

環球市場近日大幅波動,美股急升暴跌,港股雖然表現相對穩定,但走勢仍然呈一浪低於一浪,恒指23,000點水平岌岌可危。目前,全球多個央行已出手救市,在息口低企之下,有利於地產股表現,而中港兩地產股,內房股相對更具值博。 新冠肺炎肆虐全球,歐美多國先後淪陷,各國進行封城,令經濟陷入停頓,為應對疫情,近日多國包括美國、加拿大、英國及澳洲等已先後減息,而人行在上週五亦宣布定向降準,向市場釋放資金。惟市場對於央行的放水行動,並未有作出正面回應,而美國聯儲局在當地時間,突然宣布大手減息一厘,更令市場感到驚訝,而美股週一更急瀉,道指狂跌近三千點,創歷來最大點數跌幅。 宏利投資管理首席經濟師兼宏觀經濟策略部主管Frances Donald指原先預期聯儲局將會在3月18日的議息會議,但亦不致於今次這種程度。她認為聯儲局已提出幾乎所有可動用在挽救市場及經濟的工具。她指聯儲局主席鮑威爾除了減息之外,還包括新一輪量化寬鬆措施(QE),涉及金額最少達7,000億美元,其中5,000億美元撥作購買美國國庫債券,另外2,000億美元撥作購入按揭抵押證券(MBS)。 Frances Donald指減息具備刺激增長的作用。她正注視經濟增長將面臨非常明顯的打擊,影響時間可能短暫,但跌幅之深可能為社會帶來痛楚。不少市場評論認為,此時減息無助刺激經濟增長。但她並不認同,減息的確有幫助,只是效果不如以往。最低限度,減息應有助消費者減少部份開支,轉化成可動用收入輕微增加。 她預期當局在未來數週將推出更多措施,她預期聯儲局將推出商業票據擔保,支持企業信貸市場。同時亦有機會仿傚日本央行,實行控制孳息曲線。聯儲局有可能尋求國會批准,允許當局購買信貸及股票,做法亦與日本央行相同。雖然主席鮑威爾在週日記者會上未有正面回應此問題,但不排除當局今年出招的可能性。 施羅德投資首席投資總監及多元化資產投資環球主管 Johanna Kyrklund指市場在經歷過去數星期的戲劇性下跌後,估值已顯得相對吸引。然而,持續的衰退風險仍然存在,意味着投資者應保持審慎。在3月份的第一個星期,她曾經說過當時的估值仍未低至值得投資者去冒更大的風險。市場在經歷上週的大幅下挫後,這一點是不是已經開始轉變? Johanna Kyrklund今次的市場波動之所以如此驚人,其中一個原因是股市的估值在遭遇新型冠狀病毒疫情時可謂相當之高,特別是美國股市。如此高的估值不單讓人不安,而且亦難以適應投資情緒的變化。直至3月12日為止,標準普爾500指數自2月19日的高位足足下跌了26.6%。 美股下跌反映未來出現衰退 至於現在的估值又是如何呢?根據數據分析顯示,現時的股市價格已在反映對技術性衰退的預期。技術性衰退是指連續兩個季度錄得萎縮。經濟衰退會否持續一段更長時間仍有待觀察,但施羅德首席經濟師Keith Wade曾經說過,新型冠狀病毒的疫情已讓他重新審視他對全球經濟的預測。現時,衰退延續的風險的確存在。Keith [...]

股市

內地樓市銷售佳 物管更勝內房

港股近日表現反覆,恒指在26,000點至27,000點上落,惟內房股因銷售理想而上揚,在內地樓市復甦下,內房當然可直接受惠,而物管股在地產市道向好下,亦是最大的得益者。 事實上,內房股一直受政策左右,當中央壓制樓市時,內房股往往被殃及,但物管股受政策的影響較輕,而且公司有穩定的現金流,防守性較強,業務架構簡潔,而在樓市向好下,亦能受惠,因隨著項目成功出售入伙,有助集團取得更多的項目管理合約,在攻守兼備下,買入物管股更勝買入內房。 彭博亞洲首席經濟學家舒暢指中國經濟減速,料央行將持續推出寬鬆政策。舒暢指10月份中國經濟活動數據顯示經濟正在減速,而且在整體經濟中的影響繼續蔓延,惟情況未有如期中惡劣。話雖如此,國內供求都低於預期,儘管公共支出增加,投資增長仍未能保持勢頭。我們預計央行將持續推出財政和貨幣政策以支持整體經濟。 富達國際多元資產基金經理George Efstathopoulos指出儘管中國經濟增長步伐有所放緩,但鑑於去槓桿化自年初以來漸見成效,中國政府再次推行經濟刺激措施,將政策重點集中於改善中小企及民企的資金流動性,藉下調中小企和民企的人民幣存款準備金率和改革貸款最優惠利率機制減輕企業借貸成本,從而改善就業情況。 全年銷售增長高於目標 中央若持續採取寬鬆的貨幣政策,對內房股實屬好消息,因為內地房地產的表現與資金流動性有緊密的關係,只要寬鬆持續,將利好內房的銷售。花旗最新發表報告指,11月中國地產銷售優於預期,估計2019年可以超過既定目標。34只內房股的11月銷售額,同比錄得增長28%,反映開發商積極推盤,以及地方政策微調有利銷售。全年銷售額有望增長19%,高於15%的目標。而2019年前11個月已完成全年銷售目標的93%。該行預期2020年內房銷售額增長13%,表現優於大市。 內地樓市向好,物管股當然可以受惠,因為隨更多樓盤開售,入伙,自然可帶動物業管理需求,而物業管理公司在接獲更多項目之後,收入及盈利自然會上升。 從數據顯示,內地物業管理行業過去高速增長,中國物業管理協會《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》顯示,從核心測評指標來看,2018年上市物業服務企業營業收入均值為20.78億元人民幣(下同),按年上升45.3%;在管面積均值為9,904.3萬平方米,按年上升28.57%;淨利潤均值為2.75億元,按年上升62.26%;毛利均值為5.93億元,升49.33%;毛利率均值為29.61%,按年增加0.17個百分點;總資產均值為28.31億元,上升67.18%,數據顯示內地的物業管理行業正穩步發展。 今年以來,物管股一直是市場焦點,因今年市場受中美貿易戰困擾,市場避開對與中美貿易關係密切,或者與指數關係較大的股份,而物管股相對受貿易戰影響較輕,加上收入穩定,具有較強的防守性。 物管股業務架構清晰 利達LW A.M.首席投資策略師黃耀宗指物管股吸引投資者主要有三大原因,首先物業管理管受中美貿易影響微;其次物業管理收入清晰易明;最後是物管股有強勁的現金流,在三大因素驅使下使資金流入。 今年以來,物管股明顯跑贏內房股,始終物管股無政策風險,反觀內房股就受政策調控股,限購限貸限價等影響,利潤被局限。反觀物業管理長收長有,要轉公司亦不容易,收益增長亦比較穩定。今年上半年,物管股盈利表現理想,支撐股價上揚,而個別物管股,更藉併購壯大規模,同時成為股價上升的催化劑。 里昂發表報告表示,對公營物業管理進行了調研,當中地標性及門檻高的項目,通常具有較高的續訂率,高達100%,而且毛利率超過20%;因此認為市場對公營物業管理之前景過度憂慮,同時對物業管理股前景持正面看法。 [...]