博客

大灣區一手物業承造按揭須知(上)

去年六月,政府統計處發表一份港人粵港澳大灣區生活意向的調查報告,從調查結果所得知,近70萬名15歲或以上受訪者,有想過將來離開香港到其他地方生活,當中近27萬人更有興趣將來到內地大灣區城市生活。 市民有意定居大灣區不無原因,除了嚮往更大的居住及社區空間、更低的消費水平、更好的發展機遇外,中央近年亦積極推進粵港澳大灣區建設,推出各項政策及措施,當中包括放寬港人到大灣區城市買樓等措施。大灣區發展前景理想,加上各項政策的推動下,相信當地物業的投資潛力不容忽視。 以往港人於國內置業須一筆過付清樓價,不過隨著大灣區發展迅速以及緊密連通性增強,近年本地銀行相繼開始推出一系列大灣區按揭服務,包括承造國內物業按揭貸款以及現契國內物業按揭融資,以切合客戶不同置業需要。有興趣於大灣區置業之人士可先了解當中的注意事宜。 現時有數間本地銀行接受國內一手物業(樓花及現樓)之按揭申請,覆蓋地方主要包括廣州、深圳、中山、佛山以及珠海等大城市。 香港銀行按揭比國內平一半 按揭息率方面,有別於經國內銀行申請物業按揭,實際按息高達6厘;如經本港銀行申請,只需以本港最優惠利率按揭(P按)為單位,實際按息可低至3.25厘。 至於按揭成數,銀行最高可承造六至七成按揭,供款年期方面,物業最長可承造25至30年按揭。若申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數上限需下調一成。 此外,購買有關物業必須為自住用途,而申請人亦同時須支付其他所需費用如手續費、律師費、物業登記費等。而最終批出的按揭貸款會以港幣結算,申請人於還款時可避免匯率差價的風險。 各銀行所提供的計劃、優惠以至服務範圍都有所不同,前事可先向相關銀行以及專業按揭中介公司作咨詢及協助。下一回將繼續講解一手物業按揭所需要的申請文件、相關手續及流程。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

皓畋銀主盤3年貶值3成 收租佬大選後凌晨蝕賣荃中

樓市蝕讓潮持續,再有內地炒家損手爛腳,單位慘變銀主盤! 市場消息指,何文田皓畋5座低層B室近日成交,單位實用面積698方呎,2房間隔,原本由一名內地客於2017年年底,以1,932.4萬元購入,惟該內地客疑因疫情打擊以致資金周轉不靈,令單位淪為銀主盤;銀主曾於今年8月叫價1,700萬元將單位放售,最終於近日大劈價「3球」,至1,400萬元方獲承接,成交呎價約20,057元,累計減價幅度達17.6%。 若按內地炒家3年前買入價計,上述單位在3年間貶值達532.4萬元或27.6%。據悉,該名內地客曾於數年前來港掃入多個豪宅新盤,除了上述皓畋單位,其餘持貨亦已先後淪為銀主盤。 荃灣中心業主持貨僅一年 連SSD蝕讓 除了上述豪宅銀主盤蝕放,新界上車盤近日亦見蝕讓個案,有持貨僅一年的收租佬業主更於拜登勝出美國大選翌日,三更半夜連SSD辣稅拋貨! 美聯物業高級分區營業經理鍾家豪透露,荃灣中心近日錄得一個4座中高層A室成交,單位實用面積324方呎,原業主於去年9月以452萬元買入投資,並以月租11,000元收租一年,租金回報率達2.9厘。惟原業主最近因「個人原因」急急拋貨,更開價430萬元「蝕住賣」,單位最終於周一凌晨(11月9日)再減5萬元、以425萬元方獲用家承接,呎價13,117元,適逢是拜登勝出美國總統大選後翌日。 據了解,原業主持貨僅1年左右,是次易手帳面蝕27萬元之餘,連同10% SSD辣稅42.5萬元、買賣佣金共8.77萬元、及買賣律師費約1.3萬元等雜費,估計實際「出血」達79.57萬元。 [...]

吳老闆週記

兩個待升的板塊

—內航只得一個因素抽後腿,卻有不少利好,表現沒理由如此不濟。 —內地年輕人的消費力強勁,加上銀行的推波助瀾,內需勢必大增。 —每方呎5萬元,於遠東金融中心是便宜,於美利道地價卻是昂貴。   隨着資金繼續流入,恒指勢頭仍然向好,向27,000點關口進發;當中,除了重磅股如騰訊(00700)及滙控(00005)備受追捧,資金還輪流炒經歷完整頓的板塊,先是鋼鐵、煤碳,以至汽車,最近則有造紙。 板塊輪流炒,但有兩個板塊卻應升未升,第一個,是內航。根據個人親身經歷,這個暑假,內地航空公司的生意旺到不得了,很多航班的乘客簡直是從後面擠到上前面。 唯一較差的航線,是被政治因素影響的目的地,包括日本、韓國,以及台灣,局面相信短期之內難以扭轉。只有此因素拖後腿,但油價低企、人民幣弱過美元等卻是利好,內航股的表現實在沒有理由如此不濟。 值得注意的是,除了很多小朋友由父母帶搭飛機出外旅遊,機上還可見有很多年輕人,相信是大專生,甚至中學生,反映現時年輕人的消費能力相當強。而事實上,內地訪港旅客亦增加了,當中不乏年輕人,但他們卻不會來港買金飾、珠寶等,因此本地零售股難以受惠。 一位內地年輕女生的故事 相反,另一個具潛力上升的板塊,是內地零售股,動力正正來自年輕人強勁的消費力。皆因聽聞內地的年輕人,很容易申請到信用卡,每人隨時有幾張,而年輕人使錢,往往使了再算,先使未來錢,兼毫不吝嗇地使,除了飲飲食食及衫褲鞋襪,更會買車。 以下就是一個廿歲出頭的靚女的故事。話說她日間是一名白領,在普通公司當接待員,其他收入則不須報稅。一年半前,其月薪約二千多人民幣,她向招商銀行申請了一張信用卡,額度為6,000人民幣,即相當於月薪的兩倍,很正常。 不過,她十分喜歡碌卡消費,心中算盤是分1年12期還款便可,於是愈碌愈多;而她向招行申請的信用卡,亦由1張變成3張,沒錯,是同一間銀行但不同名目的3張信用卡。這還不特止,雖然靚女的其他收入並無申報,但該3張信用卡的額度,卻節節上升,如今達到每張4.5萬人民幣!換句話說,其在同一銀行的信貸額,短短年半之間,由6,000暴增到13.5萬! 下半年經濟增長望「破七」 依此看來,銀行提高客戶的信貸額,並非基於其收入,而是視乎其還款記錄——就算愈碌愈多,只要定期還款,沒有遲還,信貸額便會不斷增加。結果,靚女現時的每月還款,相當於其住處的月租,也差不多等如其日間工作的月薪!惟其如此,靚女還打算向第二間銀行申請信用卡,然後買車。 以上例子可以引伸出幾個課題。首先,就是時下的內地年輕人,隨時揹逾百萬人民幣卡數;不過,這並不代表高風險,因為一來年輕人會想盡辦法增加收入,更不會不返工,二來銀行收取的信用卡利息,高逾40厘,很快「回本」,加上有其一套收數方法,難以變成壞賬。 [...]

股市

政策推動 資源基建股可敲

港股七月以來反覆做好,恒指在「股王」騰訊(00700)帶領之下,直一度突破27,000點關口,在市場氣氛持續改善下,市場普遍預期恒指有機會再試高位,但在資金輪動之下,估計市場會趁「股王」高位「回氣」之際,追逐其他板塊,在內地經濟回穩,企業盈喜消息不絕下,資源股近日開始獲市場垂青,而走勢大落後的基建股,亦開始蠢蠢欲動,若投資者不想在現水平追入累積升幅龐大的股分,相信資源及基建股會是不錯的選擇。   港股踏入2017年氣勢如虹,恒指已連升七個月,惟德意志資產管理亞太區投資主管Sean Taylor認為港股仍未步入牛市,未來雖有機會出現調整,但隨北上南下及美元未如預期強勢之下,恒指仍然上升空間,估計恒指於年底可升至更高水平。SeanTaylor看好新興市場股票,認為由現時至明年6月,整個新興市場股票可錄得9%的升幅,而由於A股成功獲納入MSCI新興市場指數,因此估計內地股票場表現將會優於其他新興市場。 H股可望跑贏藍籌 在內地股市做好帶動下,Sean Taylor預期H股亦會受惠,並可望跑贏藍籌股。他指相對A股,H股估值較為便宜,而且港股市場透明度高,因此他喜歡H股多於A股,料H股可受惠北水。 Sean Taylor預期中國今年的GDP會有6.5%的增長,由於內地經濟正在整固,因此除看好消費及互聯網股等板塊之外,料舊經濟股亦會獲支持,故看好資源板塊。 除內地經濟回穩,市場對中國經濟硬陸的憂慮消除,加上中央在推行供給側改革不遺餘力,令不少行業的經營環境見改善,德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩指出目前內地政府並不介意經濟增長,但希望能夠維持穩定。他進一步指內地推行供給測改革,目的是幫助相關行業清理現有問題,始終內地產能過剩問題必需解決。 供給側改革見成效 在中央致力推動供給測改革下,多個行業產能過剩的情況均見有改善,今年以來,鋼鐵及煤炭價格持續在高位徘徊,在價格高企下,內地不少鋼鐵及煤炭企業的業績表現理想,據資料統計,目前已有15家煤炭上市企業和19家鋼鐵上市企業發布了業績增長報告,盈喜比例約八成左右。市場普遍預期,鋼鐵、煤炭企業的好日子還將延續一段時間,產業鏈上數個品種的價格短期內有望繼續上行。 實事上,在一眾行業之中,煤炭行業去產能的成效顯著,據行業初步統計顯示,今年上半年,全國煤炭消費轉為正增長。上半年全國煤炭消費量約為18.3億噸,按年增約1%,同時國家發改委相關負責人表示,近期煤炭在三個方面超出預期,分別是消費增長超出預期,整治煤炭超能力生產超出預期以及地方去產能進度超出預期。目前煤炭行業效益正在好轉,結構趨於健康,對於未來有信心。 隨去產能效果顯現和煤炭價格回升,今年以來,內地煤炭行業效益有所好轉。今年首五個月,全國規模以上煤炭企業實現利潤1,233.4億元人民幣(下同),而去年同期利潤僅13.9億元,利潤增近90倍。而中煤能源(01898)本週二(25日)亦發盈喜,料上半年純利大升至15至18億元人民幣。 多隻資源股發盈喜 [...]