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香港

樓市速報:內地租務潮殺到 啟德新盤仍低水

本港大專院校向來積極吸納內地資優生,造就市場物業租賃需求增加,每逢夏季,座落於大學附近的地區如沙田、紅磡,更因內地生搶租,每每拉動區內屋苑均創出呎租新高。近年更有公司租入或購入大型單位劏成「學生宿舍」圖利,而作為準租客,除了可以避開租務旺季,不妨選擇非租務潮旺區,如近期大量單位供應的啟德,就被地產業界視為現時最抵租住地區。其中啟德1號(I&II)4月百宗租賃作參考,約28伙成交呎租平過30元,價錢之低,可媲美舊樓。 暑假將至,又是內地生租務旺季,為免遲來選擇少又捱要貴租,今年不少內地生提早至4月前來租樓。當中粉嶺中心B座中層6室三房單位,近日由3名內地女學生租入,單位實用面積約535方呎,以月租1.5萬元獲承租,實用呎租約28元。據知,租戶見該盤交通方便上學,怕遲租更加貴,故先預繳一年租金形式租入單位,總月租18萬元。 此外,中原分行市務經理關煜裕指,沙田第一城48座中層C室同樣由3名內地生租入,單位實用面積304方呎,兩房間隔,以1.28萬元獲承租,平均呎租42.1元,業主於2011年以240萬元購入單位,享約6.4厘回報。 Q房網香港數據研究中心報告指出,現時八大院校的非本地生,當中內地生佔上約90%;另按入境事務處提供的數字,在2015年便有多達10,269名非本地畢業生申請留港工作的簽證,申請留港工作亦以內地生為主,與此同時,同年亦有多達9,229人透過輸入內地人才。加起來平均每年有超越2萬「港漂」來港進修或就業,亦成為住宅租客的新力軍。 租金升勢轉強 內地生租務潮,加上樓價節節上升,買轉租個案開始增多,刺激4月份租務市場。 中原地產前線分行統計資料顯示,10大屋苑上月共錄361宗租務成交,較3月份的339宗急升6.5%,當中以鰂魚涌太古城租務最活躍,全月共錄54宗租務成交,較3月份上升10%,平均呎租約持43元水平。另外,一直深受學生歡迎的近期黃埔花園呎租升穿40元,按月分別上升7.7%。由於踏入7、8月,本地市場會同步進入租賃旺季,料未來數月,推升租金的動力會更強。 受租務潮影響最深的地段,主要為大專學院附近,如新界區的大圍、沙田,由於鄰近中文大學,沙田第一城及沙田中心每逢暑假租盤定必被掃清,故近年不少內地生轉租租金較低的粉嶺區。 至於九龍區,則以紅磡一帶為內地生的「落腳地」,美聯高級營業經理范為民指:「紅磡區鄰近理工大學,而且租金較其他區便宜,亦多飲食的選擇,又有火車總站,所以不止理工的學生,連公開大學及城大生都喜歡承租此處。另由於黃埔花園的業主以自住為主,近年內地生多會租住海濱南岸等的屋苑,近期海濱南岸基本上有一半的租賃成交都為學生客。不過自黃埔地鐵開通之後,區內租金已大升幾成,學生亦開始有轉移租住其他地區的趨勢。」 范為民續說,租務潮今年由4月已開始,估計至9月才結束,一般會拉升區內的租金約10%,由於內地生一般會數個人一起合租,所以中大型單位,如3房單位最為搶手。中原數據亦顯示,黃埔花園過去主要由2房細單位帶動,但是近期連3房大單位租金也開以錄得升幅,由2、3月間的約2.5萬元,升至4月的2.6萬至2.7萬元,推動屋苑整體租金向好。 「學生宿舍」出租 有見內地生租務潮年復年出現,近年有投資者甚至專在沙田、紅磡等鐵路沿線地區租入或購入單位,改造成「學生宿舍」出租。其中一個名為熊貓公寓的網站,提供黃埔花園及名城的單位分租。當中黃埔花園一個實用面積910平方呎的單位,原則為3房連套房加儲物室間隔,改裝後客廳分間出兩個房間,去年合共提供5房出租,每間房租金由4,300至6,500元不等,全數租出每月收入3.99萬元。 今年食髓知味,營運者加價招租,網站最新資料顯示,4號單人房面積近60平方呎,月租由6,500元,加價1,100元至最新7,600元,加幅17%。而且有見租賃需求高,去年不設出租的45平方呎儲物房,今年亦變成了2號房,月租3,200元,令出租房間增加至6間。 另一租賃網站港漂家,提供18個屋苑的租盤供內地生選擇,部分單位為市區舊樓。當中以海濱南岸「5房」戶租金收入最誇張,單位原則為3房連套房,市值租金2.5萬元。現分間成5個房間,租金收入可達3.85萬元,較市值租金高1.35萬元,增幅逾五成。而且單位愈細,呎租愈貴,沙田河畔花園一個「特級單人間」,面積50平方呎,月租7,500元,呎租150元,相等於超豪宅水平。 趁住租務潮,收租客的單位若有大專概念,固然可以把握機會以更佳的價格出租。而作為租客,除了可以避開旺季,其實亦可以避開相關旺區。尤其近半年新盤入伙浪接浪,準租客如選對位置,亦不定要捱貴租。 留意供應重鎮 近半年全港約有19個新入伙盤,共逾1萬個單位供應。當中包括有屯門、何文田、將軍澳、啟德及元朗區。 當中以啟德的租價近期最視為最抵租,以啟德1號(I&II)4月百宗租賃作參考,約28伙成交呎租平過30元,平過舊樓。 美聯范為民亦指,現時紅磡海濱南岸的3房單位月租約2.5至2.7萬元,啟德的新盤則只需2萬元。租金較低主要是因為啟德不近任何一間大專學院,少了一批學生客捧場,而且區內仍處於大興土木的階段,交通配套未齊全,日常購物亦有不足,加上同期入伙數量多,如嘉匯、天寰、龍譽3盤共逾2,600伙最快年底落成,屆時間呎租隨時再挑戰新低。 相反,雖然將軍澳同樣有不少屋苑今年落成,單是區內的4個新盤,包括日出康城晉海、晉海II、日出康城第5A期MALIBU,及待批預售的第VI期,還有南豐旗下將軍澳日出康城第10期。預料為區內未來提供約7,874伙,而估計會有六分之一至八分之一作為放租單位。但因為該區配套發展成熟,交通網絡完善,區內客承接力不俗,可消化一定放盤量,故估計該區未來租金都是較為平穩。 [...]