香港

樓市速報：內地租務潮殺到　啟德新盤仍低水

本港大專院校向來積極吸納內地資優生，造就市場物業租賃需求增加，每逢夏季，座落於大學附近的地區如沙田、紅磡，更因內地生搶租，每每拉動區內屋苑均創出呎租新高。近年更有公司租入或購入大型單位劏成「學生宿舍」圖利，而作為準租客，除了可以避開租務旺季，不妨選擇非租務潮旺區，如近期大量單位供應的啟德，就被地產業界視為現時最抵租住地區。其中啟德1號（I&II）4月百宗租賃作參考，約28伙成交呎租平過30元，價錢之低，可媲美舊樓。 暑假將至，又是內地生租務旺季，為免遲來選擇少又捱要貴租，今年不少內地生提早至4月前來租樓。當中粉嶺中心B座中層6室三房單位，近日由3名內地女學生租入，單位實用面積約535方呎，以月租1.5萬元獲承租，實用呎租約28元。據知，租戶見該盤交通方便上學，怕遲租更加貴，故先預繳一年租金形式租入單位，總月租18萬元。 此外，中原分行市務經理關煜裕指，沙田第一城48座中層C室同樣由3名內地生租入，單位實用面積304方呎，兩房間隔，以1.28萬元獲承租，平均呎租42.1元，業主於2011年以240萬元購入單位，享約6.4厘回報。 Q房網香港數據研究中心報告指出，現時八大院校的非本地生，當中內地生佔上約90%；另按入境事務處提供的數字，在2015年便有多達10,269名非本地畢業生申請留港工作的簽證，申請留港工作亦以內地生為主，與此同時，同年亦有多達9,229人透過輸入內地人才。加起來平均每年有超越2萬「港漂」來港進修或就業，亦成為住宅租客的新力軍。 租金升勢轉強 內地生租務潮，加上樓價節節上升，買轉租個案開始增多，刺激4月份租務市場。 中原地產前線分行統計資料顯示，10大屋苑上月共錄361宗租務成交，較3月份的339宗急升6.5%，當中以鰂魚涌太古城租務最活躍，全月共錄54宗租務成交，較3月份上升10%，平均呎租約持43元水平。另外，一直深受學生歡迎的近期黃埔花園呎租升穿40元，按月分別上升7.7%。由於踏入7、8月，本地市場會同步進入租賃旺季，料未來數月，推升租金的動力會更強。 受租務潮影響最深的地段，主要為大專學院附近，如新界區的大圍、沙田，由於鄰近中文大學，沙田第一城及沙田中心每逢暑假租盤定必被掃清，故近年不少內地生轉租租金較低的粉嶺區。 至於九龍區，則以紅磡一帶為內地生的「落腳地」，美聯高級營業經理范為民指：「紅磡區鄰近理工大學，而且租金較其他區便宜，亦多飲食的選擇，又有火車總站，所以不止理工的學生，連公開大學及城大生都喜歡承租此處。另由於黃埔花園的業主以自住為主，近年內地生多會租住海濱南岸等的屋苑，近期海濱南岸基本上有一半的租賃成交都為學生客。不過自黃埔地鐵開通之後，區內租金已大升幾成，學生亦開始有轉移租住其他地區的趨勢。」 范為民續說，租務潮今年由4月已開始，估計至9月才結束，一般會拉升區內的租金約10%，由於內地生一般會數個人一起合租，所以中大型單位，如3房單位最為搶手。中原數據亦顯示，黃埔花園過去主要由2房細單位帶動，但是近期連3房大單位租金也開以錄得升幅，由2、3月間的約2.5萬元，升至4月的2.6萬至2.7萬元，推動屋苑整體租金向好。 「學生宿舍」出租 有見內地生租務潮年復年出現，近年有投資者甚至專在沙田、紅磡等鐵路沿線地區租入或購入單位，改造成「學生宿舍」出租。其中一個名為熊貓公寓的網站，提供黃埔花園及名城的單位分租。當中黃埔花園一個實用面積910平方呎的單位，原則為3房連套房加儲物室間隔，改裝後客廳分間出兩個房間，去年合共提供5房出租，每間房租金由4,300至6,500元不等，全數租出每月收入3.99萬元。 今年食髓知味，營運者加價招租，網站最新資料顯示，4號單人房面積近60平方呎，月租由6,500元，加價1,100元至最新7,600元，加幅17%。而且有見租賃需求高，去年不設出租的45平方呎儲物房，今年亦變成了2號房，月租3,200元，令出租房間增加至6間。 另一租賃網站港漂家，提供18個屋苑的租盤供內地生選擇，部分單位為市區舊樓。當中以海濱南岸「5房」戶租金收入最誇張，單位原則為3房連套房，市值租金2.5萬元。現分間成5個房間，租金收入可達3.85萬元，較市值租金高1.35萬元，增幅逾五成。而且單位愈細，呎租愈貴，沙田河畔花園一個「特級單人間」，面積50平方呎，月租7,500元，呎租150元，相等於超豪宅水平。 趁住租務潮，收租客的單位若有大專概念，固然可以把握機會以更佳的價格出租。而作為租客，除了可以避開旺季，其實亦可以避開相關旺區。尤其近半年新盤入伙浪接浪，準租客如選對位置，亦不定要捱貴租。 留意供應重鎮 近半年全港約有19個新入伙盤，共逾1萬個單位供應。當中包括有屯門、何文田、將軍澳、啟德及元朗區。 當中以啟德的租價近期最視為最抵租，以啟德1號（I&II）4月百宗租賃作參考，約28伙成交呎租平過30元，平過舊樓。 美聯范為民亦指，現時紅磡海濱南岸的3房單位月租約2.5至2.7萬元，啟德的新盤則只需2萬元。租金較低主要是因為啟德不近任何一間大專學院，少了一批學生客捧場，而且區內仍處於大興土木的階段，交通配套未齊全，日常購物亦有不足，加上同期入伙數量多，如嘉匯、天寰、龍譽3盤共逾2,600伙最快年底落成，屆時間呎租隨時再挑戰新低。 相反，雖然將軍澳同樣有不少屋苑今年落成，單是區內的4個新盤，包括日出康城晉海、晉海II、日出康城第5A期MALIBU，及待批預售的第VI期，還有南豐旗下將軍澳日出康城第10期。預料為區內未來提供約7,874伙，而估計會有六分之一至八分之一作為放租單位。但因為該區配套發展成熟，交通網絡完善，區內客承接力不俗，可消化一定放盤量，故估計該區未來租金都是較為平穩。 [...]