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物業產權知多啲（下）
2021-07-04
上回提及物業擁有方式一般分為「全權擁有」及「共同擁有」，而「共同擁有」亦再細分為「分權擁有」及「聯權擁有」。簡單來說，「分權擁有」即把物業分成若干業權份額，比例沒有規限，各持有人不可繼承他方業權，但可出售屬於自己部份的業權。而今回將講解「聯權擁有」的定義及按揭上的細節。 「聯權共有」是指各擁有人均可享有同等佔比的物業權益，作出任何決策，即出售、轉讓或出租物業，事前必須通過所有業權擁有者的同意方可作實。而當其中一位擁有人去世，其他擁有人將可自動繼承其物業的權益，因此「聯權共有」被俗稱為「長命契」。 以「分權擁有」或「聯權擁有」等聯名方式買樓，由於各擁有人均擁有業權，已失去首次置業的身份，如任何一方打算再次置業，須繳付15%從價印花稅。在承造按揭方面，銀行會以所有擁有人的收入計算供款與入息比率以及壓力測試，如各擁有人均有工作，總收入相應增加，可更容易通過入息審查。但要注意，不論「分權擁有」或「聯權擁有」，若其中一方有就其他按揭物業作出借貸或擔保時，可承造的按揭成數上限須下降一成。銀行計算供款入息比率以及壓力測試時，入息比率上限亦要下降一成。 此外，以聯名方式置業，宜事前仔細查閱各方的信貸報告。筆者曾遇到一對情侶客人以聯名方式置業並已付訂金，二人的入息總和本應能通過供款入息比率以及壓力測試，但最後卻遭銀行拒批按揭。經查證後，發現其中一方的個人資料被人盜用作其他借貸用途，影響其信貸評級。建議打算聯名買樓前，應與各方確認是否有貸款或債務在身，如有需要更可先查閱信貸報告，確保自身的信貸紀錄良好。 「全權擁有」享有自主權及可善用珍貴的首置名額；「共同擁有」則可為各方業權帶來保障，即使各方日後出現問題，亦不擔心其中一方擅自將業權作出任何變動。筆者建議，在作出任何決定前，應慎重了解當中的權益及條款，如有需要可向相關專業人士查詢。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]
