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【#樓盤Battle!!】黃竹坑新盤晉環入場費逾千萬只可買低層1房?? 同樣預算可購太古城2房 + 已補價公屋?! 你會點揀??

黃竹坑站新盤「晉環」昨日(4月23日)開價,最平1房入場費折實1,146.1萬元,為第1A座6樓G室,實用面積386平方呎,1房間隔,折實呎價29,692元,已經是整批160伙中售價最低的一伙。發展商更指,由於單位樓價全部超過一千萬元,未能承造「林鄭Plan」,發展商因此會為買家提供7成按揭。然而,以一千多萬元的預算而言,市場選擇其實多的是,尤其二手市場更是「寶物沉歸底」。小編就以1,146.1萬元為預算,為大家搜羅了以下4個選擇,各位又會點揀呢? 1):黃竹坑鐵路新盤1房之選 — 晉環6樓G室,實用面積386平方呎,1房間隔,折實價1,146.1萬元,折實呎價29,692元,不可造「林鄭Plan」,可造發展商7成按揭; 2):港島核心藍籌屋苑2房 + 粉嶺公屋(可間2房) — 太古城低層C室,實用面積582平方呎,2房間隔,叫價850萬元,呎價14,605元,可造「林鄭Plan」8成按揭 + 粉嶺華明邨低層24室,實用面積443平方呎,叫價240萬元(已補地價),呎價5,418元; 3):火炭鐵路盤近千呎3房 — 駿景園中層B室,實用面積974平方呎,3房套間隔,叫價990萬元,呎價10,164元,可造「林鄭Plan」8成按揭; 4):元朗錦田「山卡啦」過千呎4房 — 爾巒中層C室,實用面積1,043平方呎,4房套間隔,叫價1,100萬元,呎價10,547元,不可造「林鄭Plan」 [...]

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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – [...]

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買棵菜都揀,買樓唔使睇?? 樓價指數CCL再創新高 二手市場爆「無睇樓」搶盤潮!!

香港人十元八塊買斤菜都驗屍咁驗,反而一千幾百萬買樓就睇都唔使睇!事緣二手市場業主見樓市企穩,叫價亦開始愈來愈硬,甚至有業主反價,買家見筍盤愈來愈少,索性睇都唔睇就「搶」咗先算!例如最近有換樓客斥近「6球」,在「無樓睇」的情況下仍拍板買入粉嶺花都廣場頂層兩房連天台戶,單位造價更創屋苑兩房戶新高。另外元朗譽88一個三房套單位雖然有租客不設睇樓,但由於業主肯大劈價「1球」放售,故仍吸引買家無睇樓接貨。而最近「打得火熱」、單單3月份就錄得535宗二手成交的將軍澳,於4月份再接再厲,僅僅一星期已再獲過百宗成交,當中更有首置客願意無睇樓兼零議價,斥1,350萬元連租約購入一個Savannah三房套單位。而屯門更有上車客「只睇相不睇樓」,即斥580萬元購入新屯門中心兩房單位。事實上,本港樓價再被搶高,反映二手私宅售價的中原城市領先指數CCL最新報181.31點,創36周新高,按周升0.54%。其中港島樓價按周升2.07%,新界東樓價則按周升0.44%。 粉嶺花都廣場兩房連天台獲換樓客無樓睇承接 造價598萬創新高 樓市氣氛熾熱,換樓客在「無樓睇」的情況下仍決定拍板,更為粉嶺花都廣場造價創出新高。世紀21奇豐區域經理陳偉康表示,該行新近促成粉嶺花都廣場成交,單位為4座頂層連天台戶,實用面積413平方呎,2房間隔。單位原開價600萬元,放盤僅4日,據知單位「無樓睇」,其後獲同區換樓客以598萬元承接,減幅3%,實用面積呎價14,479元,屬該屋苑兩房戶造價新高。 據了解,原業主於2001年4月購入上址,當時作價130萬元,持貨20年至今轉售,帳面獲利468萬元,物業升值3.6倍。 元朗譽88三房套劈價一球 無樓睇850萬沽 利嘉閣地產高級經理朱子華透露,該行新近促成元朗譽88 二座高層B室的二手成交,單位實用面積663方呎,建築面積871方呎,採三房套間隔,望開揚市景。單位由2016年8月開始放盤,原叫價950萬元,由於有租客不設睇樓,最終減價100萬元或約10.5%,至近日獲買家以850萬元承接,並以交吉形式沽出,實用面積呎價12,821元,建築面積呎價9,759元。據悉,原業主於2013年2月,以660.3萬元購入上述單位,持貨約8年,現轉手帳面獲利189.7萬元,物業升值29%。 朱子華補充,譽88本月至今累錄至少3宗二手成交個案,平均成交實用呎價13,395元,屋苑現時有約28個單位放售,叫價由680萬元起。 將軍澳3月錄535宗二手成交 首置客無睇樓零議價購Savannah 繼今年1月份錄得431宗二手成交、2月份錄得358宗成交後,將軍澳二手交投再創「癲峰」,3月份突破「500大關」、共錄535宗二手買賣,按月暴增近5成!本月將軍澳再接再厲,4月開首僅一星期,已錄至少103宗二手買賣,其中更不乏無睇樓搶入市個案。香港置業市務經理 (銷售) 莊家豪表示,新盤熱帶動下,二手成交亦不俗,該行剛促成一宗Savannah 3房買賣成交,有區內首置客以1,350萬元入市,實用呎價20,548元,屬市價成交。 售出單位為將軍澳Savannah 3B座高層A室,向東望內園及山景,3房套間隔,實用面積657平方呎。莊家豪稱,單位以1,350萬元放盤即獲區內客接洽,業主不設議價空間,最終以原價1,350萬元連租約成交,實用呎價20,548元。據了解,新業主為首置客,鍾情單位景觀開揚及屋苑可飼養寵物,在沒有睇樓之下決定入市。 [...]

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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 [...]

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「遲買愈貴」?! 業主反價買家追價 家庭客錯失和富中心3房套 追價70萬購另一同類單位 上車客追價10萬搶購元朗尚悅

「遲買愈貴」心態再現樓市,買家連月「搶磚」,令部分業主開始心雄,甚至惜售反價,而樓民竟「餓」到不惜追價入市!市場新近錄得北角和富中心3房套單位成交,買家為該屋苑分支家庭,早前錯過另一同類單位,最終要追價70萬元,以2,050萬元購另一3房套單位。此外,元朗尚悅有業主議價時突然「吊高黎賣」,在買家面前即場反價10.2萬元,上車客為免錯失心儀單位,不惜追價入市,最終以648.2萬元承接該高層2房戶,造價更創屋苑同類新高。事實上,差估署早前公布,今年2月份私宅售價指數連升兩個月、報384.5點,按月再升0.92%。有代理指,本周末二手屋苑錄得566組預約睇樓,按周續升2.5%。 家庭客追價70萬購和富中心3房套 中原地產區域營業董事林龍南透露,和富中心3月連錄2宗3房套園海景優質戶成交,十分罕見。中原促成成交單位為和富中心15座高層B室,實用面積1,073平方呎,建築面積1,246平方呎,3房套間隔,坐享園景及海景。單位最近可供睇樓,即獲2組客出價競爭,業主最終以2,050萬元將單位易手,實用面積呎價19,105元,建築面積呎價16,453元。 林龍南指,買家屬於和富中心分支家庭,早前錯失屋苑另一同類單位,最終追價70萬元入市。原業主於1984年6月以95.9萬元買入上述單位,持貨37年,帳面獲利1954.1萬元,物業升值超過20倍。 上車客追價10萬購元朗尚悅創同類新高價 美聯物業區域經理鄧熾軒表示,大市氣氛持續向好,元朗區二手市場亦見暢旺,3月份錄得逾240宗成交。該行促成一宗尚悅買賣個案,一組區內上車客為免錯失心儀單位,不惜追價入市,最終以648.2萬元承接高層2房戶,造價創屋苑同類新高。 該成交單位為尚悅11座高層B室,實用面積440平方呎,建築面積598平方呎,2房間隔,享開揚景。原業主叫價約638萬元放售,上車客見單位裝修新淨兼環境舒適,故火速決定入市。雙方數度議價後,原業主突然「吊高黎賣」,在買家面前即場反價10.2萬元,最終以648.2萬元成交,實用面積呎價14,732元,建築面積呎價10,839元。 資料顯示,原業主於2012年11月以410.1萬元購入上述物業,是次轉手帳面賺238.1萬元,物業升值58.1%。 粉嶺欣翠花園3房套多組客人爭相認購 利嘉閣市務經理黃毓文透露,該行新近促成粉嶺欣翠花園3座低層D室的二手成交,單位實用面積657方呎,建築面積777方呎,為3房套間隔,外望內園景觀。單位日前以675萬元獲承接,實用面積呎價10,274元,建築面積呎價8,687元。據了解,原業主於2009年9月,以200萬元購入上述物業,持貨約12年轉手,帳面獲利475萬元,物業升值2.4倍。 黃毓文又指,上述單位企理有裝修,屬市場價成交,原業主本身開價700萬元,經議價後減價25萬元或3.6%,立刻有數名意向客爭相購買,最後其中一名買家成功搶先一步,馬上決定買入自住。欣翠花園於3月份累錄至少3宗二手成交個案,現時屋苑約有12個放盤提供,最低入場費由490萬元起。 差估署樓價指數連漲兩個月 利嘉閣:次季樓價料再創歷史新高 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,樓價展現連月升勢且升幅加快,料疫苗接種及疫情減退,後市升勢可續擴大。差估署早前公布的數據顯示,2021年2月份私人住宅售價指數報384.5點,較1月份的381.0點升0.92%,除連升兩個月外,升勢亦擴大至近9個月以來的最大單月升幅;若與2019年5月份的歷史高位396.9點比較,2月份與之差距進一步收窄至3.22%。 差估署2月份售價指數主要反映1月下旬及2月上旬的實際市況,當時一手新盤銷情理想,帶動二手交投同告轉旺,加上疫情於二月初進一步放寬,加快買家趁農曆新年前偷步入市,刺激樓市「量價齊升」。 展望3月份市況,陳海潮指出,2月中旬新春過後,樓市迅即恢復旺勢,無論一手及二手市場交投更顯暢旺;而隨著單日確診人數降至單位數,當局亦放寬限聚措施。此外,疫苗於2月下旬抵港並陸續展開接種,更加強市場信心,樓市升勢更見明顯,甚至出現追價入市的情況,故預期下次公布的3月份樓價指數升幅將擴大至近1.5%,樓市升勢料進一步加快。 [...]