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香港

舖市「新正頭」連釀兩「血案」!! 小業主接優品360林子峰貨全損手 新年流流慘輸「半球」至「一球」掟劏舖!!

儘管年初六錄得街市菜檔天價成交,呎造甚至貴過尖沙咀旺舖,惟核心區零售飲食仍然低迷,尤其二三線細商場更是水盡鵝飛,連帶此類商舖亦慘不忍睹!油麻地商場「現時點」接連有小業主無懼新年流流「見血」,寧願蝕讓「半球至一球」,亦要趕於「新正頭」急急沽出手上劏舖輸少當贏!連同今次的牛年「雙血案」,「現時點」今年已錄得4宗劏舖成交,不僅全部「損手」收場,更全是當年從優品360林子峰手上接貨的小業主! 初六初八「現時點」連錄劏舖蝕讓 今日年初八 (2月19日),市場剛錄得油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場2樓252號劏舖買賣成交,舖位建築面積約150方呎,實用面積約80方呎,今日以218萬元沽出,建築面積呎價約14,533元,實用面積呎價約27,250元。原業主於2015年7月以310萬元買入上址,持貨5年半帳面蝕讓92萬元,物業貶值近三成。 其實,早在日前年初六 (2月17日),正當「新界仔菜檔」以2,420萬元轉租為買,購入天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號街市舖,實呎價更高達7.1萬元,貴過尖沙咀旺舖時;油麻地「現時點」商場於同日已再錄劏舖蝕讓!該成交為現時點2樓248號舖,建築面積147方呎,實用面積81方呎,以268.8萬元易手,建築面積呎價約18,286元,實用面積呎價約33,185元。原業主於2014年11月以320萬元商場一手劏出時買入上址,持貨6年多帳面蝕51.2萬元,物業跌價16%,輸少當贏! 油麻地「現時點」商場平面圖。 年初八最新成交的252號舖位置。 「現時點」今年累錄4成交全損手 油麻地「現時點」商場由年初至今已累錄4宗成交,惟全部蝕讓!另外兩宗較早成交分別為2樓279號舖,原業主於2015年7月以300萬元買入,以200萬元沽出,帳蝕100萬元或33.3%;另一宗為1樓147號舖,原業主於2016年3月以345萬元購入,以262萬元賣出,帳蝕83萬元或24.1%。 以上4宗蝕讓業主均是從優品360林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位,共2.5萬平方呎;同年,林子峰分拆舖位出售,入場費50萬元起,最終套現約4億元。該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位,2014年拆售時已全數出租。 油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場。 林子峰狂推「優惠」誘買家 當年林子峰拆售舖位時,以大量「優惠」吸引買家接貨,「優惠」包括: 1)包租金保證2年5厘回報; 2)送全數厘印費,高達樓價4.5%以上; 3)送律師費; 4)送2年管理費及差餉; 5)買家免佣。 結果,接貨的小業主全部輸錢。雖然現時區內人流已較疫情初期回復很多,但「現時點」小業主到今日仍要蝕讓,因為當初劏售時太貴!小業主接了林子峰貨後,想必每日都問自己「現時點」了。 專家教路:劏場舖分3大類 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興教路,劏場舖大致分3類型: (1) 第一手劏出,未有租客,只睇圖則。例如尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典,死足29年)等等,此類劏場通常連「X年X%保證回報」。第一手劏售接貨有極大風險,近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好,有二手賺錢個案,其他好大機會蝕近七八九成!勸大家避之則吉,不要買! (2) 商場已成型,已經有租客及人流,大業主分拆出售細舖。例如油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場等等。此類劏舖通常「蝕少啲」(蝕二至四成),但「買啱位」都有機會賺錢。 (3) 當「劏場」已淪為「死場」, 當每間舖由幾百萬元,跌至幾十萬元時, 跌足八九成。如果閣下「有錢冇碇使」,可以買幾間分散風險,搏一搏;好彩的話,分分鐘以倍數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖,2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬元買入,2017年7月以30萬元沽出(5年蝕92.5%),接手的業主於2019年4月再以90萬元沽出。21個月賺2倍!相信是近期香港升值紀錄。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興。 工廈劏房同樣「血流成河」 不過,李根興總結,時間是街舖的朋友,因為人不會因為條街「舊」而不再行,「舊街」反而有重建潛力;但時間則是商場舖的敵人,因為越舊的商場,欠缺中央管理,越無人入。香港歷史上,從來沒有成功收購重建劏場的例子。劏場細業主投資者大部份損手離場,李根興指自己從來不會投資劏場,即不買不沽不沾手。 除了商場劏舖,另外亦有代理透露,近年興起的工廈劏工作室(變相工廈劏房)第一手買家都「輸得好慘」(未計違規及人命風險),絕大多數蝕讓幾成。好多小業主「想走都走唔到」,真正的變成「不動產」— 無人問津。 李根興強調:「其實有啲錢,明知下手幾近蝕硬,真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖或劏工廈房賺大錢,反而後悔多,因此我從來唔做。」 李根興更笑言,如果他朝有日他本人做「劏場」,要大家記得「罵叉」他呢! 放心,李生,小編一定會! [...]

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翠華李遠康老婆勁蝕2850萬沽酒吧舖 單日連錄兩劏舖蝕讓 小業主接優品360林子峰貨慘輸一球

正當樓市舖市提早爆發「小陽春」之際,食肆酒吧繼續因疫情被禁晚市堂食,甚至連新年旺季都不能做生意,唯一「救命草」被斷,加上日日封區,日前商舖再接連爆出多宗蝕讓,當中不乏名人損手! 翠華李遠康老婆大蝕讓2850萬沽尖沙咀舖 市場新近錄得尖沙咀赫德道19至23號夏蕙閣地下A及B號舖及一樓A至H單位連平台買賣成交,舖位地下建築面積1,600方呎,一樓3,500方呎,合共總面積5,100方呎,門闊24呎,近日由恆和珠寶以6,500萬元連租約買入承接,呎價約12,745元。 據土地註冊處資料顯示,上述鋪位原業主於2014年6月,即自由行最高峰期,以「喜慶有限公司」名義斥資8,500萬元購入上址,公司註冊董事為翠華餐廳主席李遠康太太陳彩鳳。李太持貨近7年帳面損手2,000萬元,舖位貶值23.5%;若連印花稅及手續費計,料李太實際勁蝕約2,850萬元。 尖沙咀赫德道19至23號夏蕙閣地下A及B號舖及一樓A至H單位 該舖現由酒吧AT LUX以每月21.5萬元承租,租約期至2023年1月。有市場人士指,以最新造價計,雖然舖位表面上有4厘租值回報,惟現實由於限聚令,酒吧生意必定大減,業主肯定有減租壓力。若減租一半,只有2厘回報;若不減租,租客退租,業主更慘。 一日兩劏舖蝕讓 接林子峰貨慘蝕一球 除了名人「損手爛腳」掟貨,昨日 (2月8日) 再有商場劏舖蝕讓,更於一日內連錄兩單!市場日前錄得油麻地彌敦道530至538號現時點商場2樓279號舖買賣成交,舖位建築面積131方呎,實用面積僅72方呎,原業主於2015年7月以300萬元買入,剛以200萬元沽出,持貨近6年帳面蝕讓100萬元,物業貶值33.3%。 據悉,上述原業主姓蔡,該劏舖是從優品360林子峰手上分拆後接貨買入。林子峰於2014年以2.55億元,購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位,合共2.5萬平方呎,同年再分拆舖位出售,入場費50萬元起,當年套現約4億元。林子峰當年購入的該批舖位為97年拆售時未曾售出的舖位,至2014年再拆售時已全數出租。 油麻地彌敦道530至538號現時點商場 另外,天水圍嘉湖新北江商場昨日亦錄劏舖蝕讓。成交舖位為嘉湖新北江商場1樓D70號舖,原業主於2012年10月以124萬元買入,剛以86萬元沽出,持貨逾8年帳蝕38萬元,物業貶值30.6%。 天水圍嘉湖新北江商場 [...]

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朱紀菲:優品360(2360)逆勢尋機再起

優品360(2360)集團主要業務為在香港「Best Mart 360˚(優品360˚)」品牌店舖進行食品及飲品、家居及個人護理產品零售。全年業績截至2019年3月31日止年度,集團錄得收入約1,288,479,000港元,較截至2018年3月31日止年度約1,075,930,000港元增加約19.8%。截至2019年3月31日止年度的集團擁有人應佔溢利約為59,728,000港元(2018年:約53,599,000港元),增加了約11.4%。截至2019年3月31日止年度,集團擁有人應佔每股盈利約為7.4港仙(2018年:7.1港仙)。 店鋪連番日子遭劇烈社會運動所暫時影響營業,截至10月13日,集團共59間零售店舖在近期社會運動中受到不同程度的破壞,正與保險公司商討及處理相關賠償方案,如保險公司拒絕賠償或賠償額不足,集團可能須要承擔相應的經濟損失。由於遭受破壞的店舖須進行不同程度維修,正常業務營運受到不同程度影響,公司將致力恢復零售店舖的正常營運。公司初步評估,過去數月的社會運動對集團正常業務運作有某程度的負面影響,可能會影響財務表現。即集團變相發出盈警。樂觀看危中尋機乃自古名言,相信該集團將需實行一系列對應措施抵抗外力,另覓多元銷售模式的出路自救,盡力抵銷虧損。上週五收市價為2.02元,升0.498%,而現收市價1.97元,跌2.48%,市盈率26.6倍,52週波幅於1.08 – 4.61元,現市值約19.7億港元,仍視作企穩,可趁低位吸,現市價買入,待社會穩定後發力再上,止損1.55元,上望2.5元。 [...]

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新股攻略:優品360(2360) 炒味濃

休閒食品零售商優品360(02360)計畫發行2.5億股,每股招股價介乎1元至1.2元,按一手2,000股計,入場費2,424.18元。計畫1月11日於聯交所掛牌上市,獨家保薦人為力高企業融資。截至2018年3月底止,優品360共有70間分店,每間店舖的零售收入達1,540萬元,為行內最高。集團逆市而行,相信包銷商早已胸有成竹,預計上市後必有炒作。 按中間價每股1.1元計算,集資淨額約2.327億元,當中65.5%將用於開設新增零售店舖;13.5%用於加緊及擴闊營銷活動;10.1%用於升級資訊科技系統;9.9%用作一般營運資金。 集團自2013年開展業務起以集團的品牌「BestMart360。(優品360。)」經營連鎖零售店舖。提供多種主要來自海外的進口預先包裝休閒食品及其他雜貨產品,產品線分為朱古力及糖果、包裝烘焙產品及零食、堅果及乾果;穀物及其他雜項食品、飲品及酒類、個人護理;及其他產品,例如嬰兒食品、保健食品以及家居用品等。 來自公眾的街客是集團的主要顧客,根據弗若斯特沙利文報告,於截至2018年3月底止年度在七大休閒食品零售商(在香港經營超過20間零售店舖)中,集團錄得最高的每間店舖零售收入(每間店舖約1,540萬港元)。 弗若斯特沙利文報告亦指出,香港休閒食品零售商的零售總額由2013年約39億港元增至2017年約50億港元,期內複合年增長率約為6.4%。預期香港休閒食品零售市場將按複合年增長率約5.7%增長,並於2022年年底前達約65億港元。 每筆交易平均額下跌 主席林子峰稱,目前未有任何收購目標,由於未來四年會多開76家店舖,因此仍有發展空間,會先做好集團自身業務。行政總裁許志群認為,隨著香港經濟的穩定增長及香港市民收入持續上升,對休閒食品的需求亦會提升。未來會繼續透過開店去擴大市場分額。 至於定價策略,會根據多方面作決定,包括不同產品的特性,並會密切留意競爭對手的價格,以及時調整自身的價錢,以確保在價格方面具競爭力。另外,亦會定價推出不同的促銷活動,在不同季節亦會調整價格,致力在毛利率及同店增長之間取得良好平衡。在2016年度至2018年度的每筆交易平均消費,由90.9元下跌至79.2元。許志群解釋,是由於公司由以往多做遊客生意,轉為多做社區生意所致。   受經濟週期影響 於往績記錄期內,集團超過99.0%的收入均源自香港零售店舖銷售產品,而餘下收入乃來自香港顧客批量銷售。集團預期,在香港進行零售銷售所產生的收入於上市後,將繼續為主要收入來源。假若香港出現任何不利的經濟或市場狀況,例如本地經濟衰退(包括任何實際或預期經濟蕭條)、訪港旅客減少、天災、傳染病爆發或恐怖襲擊,均可能對整體業務及經營業績造成重大不利影響。另外,消費者喜好轉變、休閒食品零售及雜貨零售市場的競爭加劇、及消費者對集團品牌和所售貨品的種類及價格的看法,都是左右集團收的風險因素。 由於集團向多個海外供應商(主要來自美國、歐洲及日本)採購產品,主要以外幣作為結算貨幣,於往績記錄期內,總採購額中分別約26.8%、31.5%、33.4%及32.3%乃以美元結算,另總採購額中分別約39.5%、43.1%、42.7%及39.8%是以美元及港元以外的外幣結算。美元以外的其他外幣並無與港元掛鉤,其兌港元的匯率可能出現波動。因此,港元兌外幣貶值可對集團的經營業績造成不利影響。 [...]