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吳老闆週記

老闆看樓市:三方面「鬆手」 樓市更健康

‧鬆手「辣招」,讓資金重新流入工商舖物業投資市場。 ‧鬆手批出農地轉換用途條件,加速農地發展的步伐。 ‧鬆手公屋興建目標,甚至暫時停建,轉為發展居屋。 早兩期本欄已提到,本地住宅市場出現「見頂」徵兆,就是新盤銷情開始放緩;另外,此前中資密密來港買地(個人認為,這是由於港府以為藉引入競爭,可以遏抑樓市升勢,於是向中央「求救」,豈料事與願違,中資反而搶高地價,進一步推高樓價),近期已有收手的跡象(這亦很大可能是「阿爺」落的令)。 正常而言,樓市經過一輪急升之後,都會調整;然而,如今的情況卻是,政府透過多重手段,夾硬干預市場規則,擾亂市場運作,本來想打壓樓市需求,到頭來卻弄巧成拙,樓價在成本驅動下節節上升,及至最近,升勢才終於出現疲態。 惟其如此,樓價卻不虞大跌。事關雖然以本地經濟而言,計及過去20年的GDP增長及通脹,樓市的確呈現超買,樓價的確昂貴;可是,以全球大環境而言,莫說內地城市樓價升了二、三十倍,就連其他國際都會,升幅也遠遠高於香港。 況且,可以看到,香港流動人口正在增加;隨中央的布局一一實踐,包括「一帶一路」、「粵港澳大灣區」,甚至可燃冰在南海的開採,未來流動人口只會有增無減,加上本來在深圳居住、在香港工作的人士,在深圳樓價還貴過香港下「回流」,港樓需求實在難以下跌。 加速農地發展步伐 在這樓市暫時見頂的時候,港府不妨在三方面鬆手。首先,就是鬆手「辣招」,讓資金重新流入工商舖物業投資市場,不用谷在住宅尤其是小型單位,徒令上不到車的市民愈發買不到樓。 此外,還有鬆手批出農地轉換用途條件,給四大發展商少許「甜頭」,加速農地發展步伐,譬如說每個發展商一年建1萬個單位,四大發展商一年便多提供4萬個單位,如此龐大供應,樓價想大升都難。 最後,就是鬆手公屋興建目標,甚至暫時停建。根據《長遠房屋策略》,未來10年的房屋供應目標,是46萬個單位,公私營比例為6:4,即公營房屋目標是28萬個單位,當中,20萬個為公屋,8萬個為資助出售房屋。如是者,將每年2萬個公屋,轉為興建居屋,加上從農地轉用途的4萬個單位,每年便合共多了6萬個可出售單位,足以扭轉大家對未來供應短缺的預期,藉此買5年時間真真正正增加長遠供應,例如填海。 雖然,本欄一直反對興建居屋,因為需要將貨就價,在珍貴土地資源上興建次等樓,不過,非常時期需要非常手段;而即將上任的特首林鄭月娥,房屋政策亦正是協助市民買樓,需要增加置業階梯。 如此三管齊下,便能令本地樓市更健康發展。 [...]