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海外樓市:倫敦樓價不斷升 邊區投資價值最高?

英國Halifax銀行最新報告顯示,英國各地樓價過去二十年的表現,當中樓價升幅最大的首十位,九個位於倫敦。紐咸區是樓價升幅最高的地區,達429%,由1999年的7.57萬鎊攀升至40萬鎊沃爾瑟姆森林區,升幅為418%,由9.4萬鎊升至48.7萬鎊。路易咸區升379%,由10萬鎊升至48.1萬鎊。倫敦以外的地區中只有東修適士郡的白禮頓及霍夫(Brighton and Hove)擠身首十位。仲量聯行預計,未來五年英國的住宅價格整體將上漲14%,倫敦的漲幅將超過18%。 英國終於脫離歐盟,不少自脫歐風波之始就觀望英國樓市的投資者終於「出手」,令沉寂好一段時間的英國物業市場再度熾熱。加上執政保守黨將於3月後向海外買家額外徵收3%印花稅,不少買家決定搶在加稅前入市。而倫敦樓價穩守升幅榜,與英國經濟不無關係。專家認為,英國的經濟將保持穩健增長,包括企業產出、政府支出與投資、消費者支出在內的多維度經濟產出將推動英國經濟持續向上。仲量聯行預計未來五年英國國內生產總值GDP漲幅將在1.6%至2.0%之間,2021年有望達到峰值2.0%。 另一方面,從匯率來看,英鎊兌美元的匯率將持續保持強勁,整體來說,2020至2024年英鎊將呈現增值態勢,英鎊兌人民幣的匯率優勢將持續一段時間。隨著未來五年內英國經濟的復甦增長,銀行利率將穩步提升,但總體仍保持在低於2%的較低水準。 英國經濟的強健發展有利於保持房地產行業的健康發展,新建住宅專案的開工速度也將加快。預測未來五年英國境內不同地區將見證住宅價格和銷售量的不同程度上漲:住宅價格的五年整體漲幅將達到14%;每年新建住宅增加約4至5萬套。 英國統計署資料顯示,英國物業指數自06年中脫歐公投結果出爐後的季度雖有輕微下調,按年計則仍是穩步上揚,只是升幅較高峰時的近9%低,但升幅持續放緩,截至去年11月,英國物業平均價為235,298鎊,按年升百分之2.2。而置業放租(buy-to-let)的平均回報率則為穩企百分之3.7。 擁有各項城市優勢 倫敦憑藉其全球金融中心地位以及擁有的各項城市優勢,繼續成為全球投資者關注首選地。優勢包括世界領先的文化和休閒設施,如70家米其林星級餐廳、170家博物館和850所藝術畫廊,使用的語言超過250種;世界級旅遊城市,去年預計接待遊客超過3,800萬人次。 在2021至2024年,倫敦的年均GDP增長率預計將保持在2.3%至2.5%,遠超英國其他地區。而未來五年英國住宅的租金增幅將達到11.5%,倫敦憑藉強勁的經濟實力以及較低的失業率,未來五年的住宅租金增幅將達到16%。 萊坊全球研究主管Liam Bailey認為,英國樓市的衰退正逐步緩和,推算英國樓價在今年至2024年的累計升幅將達15%,而今年倫敦地區的樓價將與去年持平,但到2024年將累計升13%。 供應缺口成為價格上升理由 英國房屋供應,長期供不應求的情況跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20萬間以下。但不少當地專家估計,需求都在30萬間以上。 第一太平大衛斯(Savills)預計今年將增長1%;諮詢公司Strutt&Parker認為會有4%的增長。而房產公司Black Brick的卡蜜拉‧戴爾(Camilla Dell)則認為這些預測過於保守,她覺得倫敦高端地產價格在2020年很可能會上升10%。不久前,中國房地產大亨張松橋斥資逾2億英鎊在騎士橋(Knightsbridge)的購置豪宅,也側面證明了倫敦高端地產市場正在復甦。這一交易在幾年的價格下跌和低迷後,給許多正在觀望的賣家帶來了希望。 [...]

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海外樓市:住宅租金上漲 推高倫敦樓價

原本已是樓市熱門區的倫敦,因為租屋熱潮再度成為市場焦點。截至今年6月20日,英國全國租金水平已比去年上漲2.6%,尤以英國西南部地區、蘇格蘭及倫敦都會區的增長最為迅速,其中倫敦都會區的租金漲幅更一度高達3.1%,每月租金平均要價1,716英鎊,由於年輕人傾向將租屋視為一種生活方式,不僅造成租屋人數連年提升,更連帶影響租務蓬勃發展、租金步步上漲。到了2025年,倫敦60%的人都可能成為租房一族,而到了2039年,英國全國租屋人數將會超過置業人數。 在2000年時,倫敦僅40%的居民選擇以租屋方式生活,當中僅26%年齡在20到39歲間的人擁有自己的房產。據普華永道預測,這項數據將會大大轉變,至2025年,約有60%的倫敦人將成為租屋一族。因此,不少房地產熱門區會變得更有保值及增值性,在投資客眼中已成心頭好。 英國目前擁有自己房屋的人數比例約佔整個市場65%,相較2010年已經下降5%,若持續目前的租屋熱潮,20年內租屋人數比例就會超過擁房人數的比例,達到50.7%的新高峰。 住宅放售價上升 根據物業網站Rightmove報告,由於供應短缺有助支持樓價,新的賣家數量按年減少接近11%;與此同時,8月的銷情傳統偏淡,但今年8月的市況顯著好轉,反映樓價的買家和賣家的想法開始有轉變。8月份英國全國房屋銷量是四年來最多,原因可能是業主趕在10月30日英國脫歐限期前,出售物業。  東南部及西南部的住宅放售價低於一年前水準;英格蘭北部、蘇格蘭和威爾斯這些地區的樓價一般低於平均水準,如今顯示出穩定升幅。隨勞工市場好景,工資增長是11年來最快,英國消費者開始擺脫英國脫歐的憂慮,有助支持樓市。 倫敦市場是對英國「脫歐」進展最為敏感的地區,由於供應仍然不足,因此物業短缺相信可支撐樓價升幅。仲量聯行預測,2020年大倫敦區的樓價價增長將升至2%,2021年至2022年更會更強勁的反彈至每年4%增長,未來五年樓價達14.8%的升幅。至於倫敦中心發展區,相信當未來供應持續減少,2021年樓價可望達到每年強勁的5%增長。 印花稅或減 英國按揭公司Nationwide數據顯示,7月平均樓價按年僅升0.3%,不但較6月進一步放緩,而且連續8個月增幅不足1%,對比2016年脫歐公投時平均升幅逾5%。首席經濟師Robert Gardner稱,勞工市場健康和借貸成本較低,會對樓市帶來支持,但政治不明朗因素會為市場活動和情緒帶來潛在負面影響。 根據2014年出台的印花稅新政,售價在150萬英鎊及以上的房產所適用的稅率從7%升至12%,對於購置昂貴住房的買家影響最為顯著。目前,英國首相約翰遜提議降低或取消這一部分增稅。 外界正在熱議英國脫歐後,政府可能採取哪些措施來支持國家經濟發展和刺激房地產市場。約翰遜打算重新審視印花稅政策,儘管現在下定論還為時尚早,但如果最終成為現實,將明顯刺激這一價格區間的市場。 不少外國投資者並不熱衷於超豪華物業,相反比較關注售價在50萬英鎊至300萬英鎊的物業,因為這一價格區間的住房更容易出租,而且倫敦的租房需求依然強勁。 移民政策刺激樓價 此外,約翰遜曾表示,將取消英國傑出精英簽證(Tier [...]

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數碼港與金管局率團出訪倫敦

為擴大香港與倫敦兩地的金融科技合作網絡和業界商機,數碼港與金管局率於9月19至21日(英國時間)率團出訪倫敦,是次考察團規模最大,隨行成員逾70位,包括財經事務及庫務局和創新及科技局、金管局、銀行、投資者、專業團體,以及數碼港金融科技初創企業等的代表。 於歡迎晚宴上,當地政府官員以及金融科技與投資界領袖共同見證數碼港初創企業TNG金融科技集團與英國公司Tranglo簽署合作協議。雙方將於英國推出電子錢包,藉此將TNG的「全球電子錢包聯盟」擴展至14個國家,讓TNG成為橫跨歐亞的電子支付平台。嘉賓當晚亦同時見證另一間數碼港金融科技初創企業 Institute of Financial Technologists of Asia 宣布將推出其金融科技認證計劃,培育金融科技專業人才,推動業界發展。 數碼港主席林家禮表示:「透過是次考察,我們致力與英國領先的金融科技公司及投資者建立長遠的合作關係,吸引他們來到香港,以香港作為發展基地,開拓亞洲及一帶一路沿線地區的業務。」 金管局助理總裁(金融基建)李樹培稱,香港是首屈一指的國際金融中心,具備發展為金融科技樞紐的所有先決條件,加上中國發展金融科技潛力巨大,而香港有地理優勢又熟悉內地市場,是金融科技公司打入內地市場的最佳跳板。金管局認為,香港具備所有適當條件,讓海外特別是英國的金融科技公司在此扎根和蓬勃發展。   [...]