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博客

物業產權知多啲(下)

上回提及物業擁有方式一般分為「全權擁有」及「共同擁有」,而「共同擁有」亦再細分為「分權擁有」及「聯權擁有」。簡單來說,「分權擁有」即把物業分成若干業權份額,比例沒有規限,各持有人不可繼承他方業權,但可出售屬於自己部份的業權。而今回將講解「聯權擁有」的定義及按揭上的細節。 「聯權共有」是指各擁有人均可享有同等佔比的物業權益,作出任何決策,即出售、轉讓或出租物業,事前必須通過所有業權擁有者的同意方可作實。而當其中一位擁有人去世,其他擁有人將可自動繼承其物業的權益,因此「聯權共有」被俗稱為「長命契」。 以「分權擁有」或「聯權擁有」等聯名方式買樓,由於各擁有人均擁有業權,已失去首次置業的身份,如任何一方打算再次置業,須繳付15%從價印花稅。在承造按揭方面,銀行會以所有擁有人的收入計算供款與入息比率以及壓力測試,如各擁有人均有工作,總收入相應增加,可更容易通過入息審查。但要注意,不論「分權擁有」或「聯權擁有」,若其中一方有就其他按揭物業作出借貸或擔保時,可承造的按揭成數上限須下降一成。銀行計算供款入息比率以及壓力測試時,入息比率上限亦要下降一成。 此外,以聯名方式置業,宜事前仔細查閱各方的信貸報告。筆者曾遇到一對情侶客人以聯名方式置業並已付訂金,二人的入息總和本應能通過供款入息比率以及壓力測試,但最後卻遭銀行拒批按揭。經查證後,發現其中一方的個人資料被人盜用作其他借貸用途,影響其信貸評級。建議打算聯名買樓前,應與各方確認是否有貸款或債務在身,如有需要更可先查閱信貸報告,確保自身的信貸紀錄良好。 「全權擁有」享有自主權及可善用珍貴的首置名額;「共同擁有」則可為各方業權帶來保障,即使各方日後出現問題,亦不擔心其中一方擅自將業權作出任何變動。筆者建議,在作出任何決定前,應慎重了解當中的權益及條款,如有需要可向相關專業人士查詢。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

博客

Daren Guo:【信貸評級】4招妥善管理信用卡改善TU評級

信用卡無疑使日常生活變得便利,但若不妥善使用,則可能弄巧反拙,影響你的個人信貸評級。環聯(TU)信貸評級與銀行信貸服務的審批程序息息相關,良好的TU評級對於申請私人貸款及按揭等都有莫大的幫助。那我們該如何從使用信用卡的習慣入手,從而改善TU評級? 避免申請過多信用卡 於短時間內大量申請信用卡會為你的信貸報告製造許多查詢記錄,令銀行懷疑你的財務狀況出現問題;加上每張信用卡的還款日期不一,信用卡越多,忘記還款的風險越高,容易令你的TU評級下降。因此,為了易於管理,建議選擇申請最適合你的信用卡便可。   培養準時還款的習慣 只還最低還款額不但會令你的欠債如雪球般越滾越大,更有機會令銀行對你的還款能力及財務狀況起疑,影響你的信貸評級。逾期還款更會記在你的信貸記錄上至少5年,即使取消信用卡,也不能馬上一筆勾銷。建議可安裝手機理財應用程式,提醒自己準時還款。   有借有還,助提升評級 雖然申請過多信用卡對信貸評分有負面影響,但只用現金亦不能一勞永逸。沒有信用卡會令財務機構缺乏足夠資料評估你的信貸狀況;相反,適當地有借有還可建立良好的信貸紀錄,絕對會比零紀錄優勝。財務機構亦會以你的信貸使用度作為評分考量,使用度越高,就越有可能對信貸評級造成負面影響。如你有一張信用額五萬港元的信用卡,消費四萬元,你的信貸使用度是80%;但如你手持兩張信用額相同的信用卡,額度就倍增至10萬元,同樣的消費金額,你的信貸使用度卻會下降至40%,有助提升信貸評級。   取消信用卡前諗一諗 若發現自己擁有太多信用卡,想來一次「斷捨離」,亦請先慎重考慮。完全沒有信用卡會使你失去這個加分工具;錯手取消了紀錄最良好的一張信用卡亦可能會對你的信貸評分造成不良影響。 其實只要小心使用,再配合以上四個建議,信用卡可以助你擁有良好的信貸評級,方便日後借貸或使用其他金融服務,同時得到信用卡的方便和好處,取得雙贏局面。   撰文:Reap聯合創始人Daren [...]

南華研究

學懂了信貸評級才投保,做個精明既消費者

都市人生活節奏急速,每天需要處理很多的決定,為了節省時間,很多人決定投保時往往只考慮保單內容是否稱心而忽略對保險公司的了解,其實保險公司的背景、信貸評級和管理架構都跟保單的回報表現或提供的服務有著很大的關係。 要了解保險公司的實力,最常用的做法是參考國際評級公司,例如標準普爾或穆迪等等,他們先以英文符號做等級,加上加號(+)和減號(-)來分高低。 在香港,一般出名的保險公司大多能獲取A級或以上的評級,「A」 表示企業信用程度良好,企業資金實力、資產質量一般,有一定實力,各項經濟指標處於中上等水平,經濟效益不夠穩定,清償與支付能力尚可,受外部經濟條件影響,償債能力產生波動,但無大的風險。 在A級以上的評級以AA級來表達,「AA」表示企業信用程度較高,企業資金實力較強,資產質量較好,各項指標先進,經營管理狀況良好,經濟效益穩定,有較強的清償與支付能力。它們可加上加號(+)和減號(-),表示評級在各主要評級分類中的相對強度 。 從香港保監發布的數據來看,2019年上半年,友邦保險以496億港幣的總保費收入穩居第一,市場份額佔比20.1%,長期保險信貸評級:標準普爾:AA-,市場排名與2018年相比無變化。保誠保險以449億港幣的總保費收入居第二,市場份額佔比18.2%,長期保險信貸評級:標準普爾: A,第三名,中國人壽海外,它是中國內地最大的商業保險集團,中國人壽保險(集團)公司的全資子公司,1984年於香港註冊成立,截止2018年12月31日,國壽海外總資產3400億港幣。保費收入307億,市場份額佔比12.4%居第三位。 日後投保時,記得要留意一下公司表現,做個精明既消費者。 南華財富管理有限公司 本文不構成任何要約,招攬或邀請購買,出售或持有任何證券。在本文所載資料沒有考慮到任何人的投資目標,財務狀況和風險偏好及投資者的任何個人資料,因此不應依賴作出任何投資決定。投資者應考慮本身需要及實際情況徴詢獨立財務意見,方可作出任何投資決定。南華財富管理有限公司為香港強制性公積金計劃管理局會員﹝IC000943﹞、香港保險業監管局會員﹝FB1632﹞,南華金融控股有限公司﹝股份代號:00619.HK﹞的全資附屬公司。本文所載資料乃根據南華財富管理有限公司認為可靠的資料來源而編製,惟該等資料來源未經獨立核證,故南華財富管理有限公司不會就本文及其所提供意見的準確性或完整性作出任何保證、陳述或擔保。 [...]