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吳老闆週記

【吳老闆週記】港府防疫抵鬧抵讚 內房債務風險可控

吳老闆週記(11月11日) .港府搞了兩年才通關,抵鬧;過去三個月防疫工作做得很好,抵讚。 .接種第三針加上新冠藥物面世,雙管齊下,疫情很快便會成為過去。 .國家圍底力量大,絕對有能力應付危機,不會出現火燒連環船局面。 港府防疫抵鬧抵讚 內房債務風險可控 與內地免隔離通關終於有眉目,特首林鄭月娥表示,期望明年2月,即《粵港澳大灣區發展規劃綱要》頒布三週年之時,能有「較具規模」的通關,以舉辦大型論壇活動;依此計算,即疫情爆發足足兩年,才能恢復通關,港府動作極度緩慢,認真抵鬧。其實,讓兩地人民自由往返,早應彈性處理,不該一刀切,只要跟足條件便成。 中港不能通關,個人留在內地超過一年,可謂深受其害——平常處理集團業務已很不便,大企業固然無所謂,有市佔率補數,且看全球航空公司,大到不能倒,豈會無仇報?中小企則攞命;更慘是看醫生,十分麻煩,不像在港,看專科做身體檢查很快搞掂,醫療效率極高。 疫情即將成為過去 不過,話說回頭,港府過去三個月的防疫工作做得很好,甚至內地都在借鏡。上次南京爆發疫情,全市進行了三、四次全民檢測,經濟成本極高;今次由內蒙因「自由行」擴散出來的疫情,已較少大陣仗地檢測,只切點地做,這似乎仿傚了香港將一幢幢處所納入強檢捉源頭的做法,將經濟所受影響降至最低。 中國防疫仍堅持「清零」策略,但西方國家已愈來愈多選擇「與病毒共存」,相信第三國家也將被逼如此,皆因疫苗不足之餘,亦難複製內地的「清零」制度,尤其是「健康碼」,每人需要一部手機,並且習慣使用各類應用程式,最重要是追蹤系統厲害。事實上,內地的防疫措施,只有內地能做到,香港跟不足,也做到「清零」,因此十分叻,抵讚。 中國「清零」制度難以輸出,西方及第三國家採取「共存」,未來疫情發展就靠疫苗與藥物。如果接種第三針疫苗可提升保護力至90%,而輝瑞新研發的新冠口服藥物,臨休試驗數據顯示,只要病發後早期服用,可減少住院率89%,只以現時死亡率為2%計,即是雙管齊下之下,往後感染新冠病毒而死亡的機會,僅為萬分之二,如此這般,疫情很快便會成為過去。 土地供應 要靠農地 通關這「頭等大事」將搞掂,至於另一「重中之重」的土地房屋供應,林鄭形容,正如公共衞生事宜,土地發展需少數服從多數。不過,觀乎「北部都會區」乃長達20年的發展項目,就算現時開始收地,少數服從多數,相信能推出大量土地供應,都是10年後的事,如此這般,未來10年如何是好? 回看賣地表,現時只餘11幅住宅地皮;當中,佔地達1公頃以上的,只有4幅,分別位於屯門掃管笏及大欖、大埔滘、大嶼山長沙,除非將啟德的商業地皮轉用途,否則已無大規模的官地供應,尤其是位於市區者,但也只得這兩幅而已。 事實上,根據發展局估算,雖然今個財年全年私樓土地供應可興建17,000個單位,較目標的12,900個,高出三成,不過,這主要是靠港鐵(00066)上蓋、市建局,以及私人發展或重建的補地價項目。但港鐵上蓋項目已所餘無幾,看來未來主要土地供應,可能來自農地的轉用途。 大陸樓市 存在漏洞 大陸地產方面,其運作模式,有幾點讓人看不通。第一,內地的一套,例如拍賣地皮,基本上仿傚了香港,以致賣地收入佔政府稅收很大比重;然而,香港缺地,中國卻很大,賣地收入不應成為政府收入一大來源。 第二,香港的制度,全部是市場經濟,起樓的,主要是私人發展商;貸款的,亦是市場運作的銀行,一買一賣,政府並不干預。反觀大陸,起樓的,主要是私人發展商,中小型的更佔不少,另有幾間國企;貸款的銀行,大部分的大股東卻是國家,以國策為準,因此一有事便被逼出手干預,結果就是整個操作模式,並非香港的一套,亦非國際的一套,而是擁有中國特色自己的一套。 第三,內地銀行的貸款政策,與香港很不同。一方面,一些房地產商可以不合理地借到很多錢;另一方面,做生意者想買入店舖卻借不到錢,需以全現金支付。 事實上,回看一些內房股的資產負債表,股東權益對總資產都不合比例。例如上週五(5日)全系列4間公司齊齊停牌的佳兆業(01638),截至今年6月底,總資產超過3,191億人民幣,股東總權益只得814.6億;此前陷入債務危機的恒大(03333),截至今年6月底,總資產2.38萬億人民幣,總負債更高達1.97萬億。 企業的債務,一是來自銀行貸款,一是在國內及國外發行票據;負債比率過高,一是銀行貸款政策過鬆,一是買債的投資者以為穩陣。本來,在賣樓量大,即使利潤不高的情況下,企業週轉得來,便無問題;然而,當銀行不論任何理由不再借錢,加上三四線城市的樓市慢了下來,企業的現金流必定出事,面對高負債,壓力便極大,轉不到身。 總括而言,一方面是市場經濟,另一方面是監管經濟——國有銀行從鼓勵借貸至眼見風險太高而突然收緊,如此運作便有漏洞,令非國企的民營企業,在面對市場環境變化時,應付能力十分薄弱。 危機難變連鎖反應 惟其如此,今次大陸卻不會出事。皆因上次源於次按危機的全球金融海嘯,是有個別大型美資銀行,將不良資產「打包」,賣到全世界,造成連鎖反應;今次大陸既無打包,樓市亦無泡沫,房地產商揸着的是實物,賣資產還有錢收。 事實上,內地大城市的樓價完全無條件下跌,尤其是四大一線城市北上廣深,交通的便捷,並非令人口向外移,相反卻是吸引人口遷入,加上有錢人不斷將住宅「升級」——位置好些、面積大些,因此市區樓價可謂焗升。 除了需求殷切,樓價升勢難以遏止,還因物價不斷上漲,銀紙愈來愈不值錢。雖然國家統計局最新公布的10月份CPI按年上升1.5%,增幅加快,創出13個月以來最高,但此乃大圍基本數字,有些細數字尤其是服務業的物價其實升得更急,且看食肆不斷加價,高鐵票價一年間也貴了十幾巴仙。 此外,人工也在上升。以南京的售貨員為例,一週6日工作,每日9個小時,底薪也有5,000人民幣,計及其他費用等,便有相當於8,000港元的月薪;而人工成本上升,自然轉嫁到售價即顧客身上。 在此情況下,雖然政府希望人民富起來,但卻強調「房住不炒」,以致老百姓儲到錢,買了樓,買了車,不知還可以買甚麼。買股票只得前景好的炒到飛起,傳統板塊則估值極低;一般而言,人們還是鍾意揸石屎。其實,買樓未必一定為了炒,而是資金有個出路,資產得以增值。 內地樓市就是如此令習慣市場經濟人士看不通,但亦正是這樣,國家圍底力量大,絕對有能力應付危機,完全控制住局面,不會出現火燒連環船——銀行無被波及,第三季利潤更加快增長,全年可望達到十多二十巴仙;就連恒大本身,相信亦不會執笠,只會陸續出售資產,項目被國企瓜分,且毋需以跳樓價賣,即是不會太傷;最傷的,就是買入其股票或債券的投資者,惟蝕錢與人無尤,當初買入時應判斷風險。反觀在外國,房地產商爆發債務危機,肯定引起連鎖反應,危及銀行體系。以此角度看,大陸真的管治有方。 南華證券錢莊 港股表現可謂全球最差,這反映兩件事。第一,西方國家對新的「一國兩制」的看法;第二,香港予投資者的信心,今時不同往日,以致投資者仍抱持觀望態度,攞錢的人多,買貨的人少。 股市是反映投資者對經濟前景信心的指標,當股市好,即投資者對經濟有信心,且看美國、日本,即使經濟才剛復甦,但投資者對前景有信心,股市便節節上升;然而,由中資企業主導的港股低迷,卻或另有原因,就是內地經濟乃中國特色社會主義,國家參與度高,即使發展得好,奉行市場經濟的股市投資者都不畀分,只畀分予自由市場有競爭力的公司。 指數方面,從圖表看,國指已造了三次底,今次調整幅度不大,相當於8,350點升上9,350點回調一半,現於低位整固,該不會再大跌,除非外圍突爆出壞消息,但美歐等地一定不肯,因為要靠股市撐起經濟;而且,隨着拜登即使不競逐連任,也要爭取民主黨勝出地方以至中期選舉,因此必需擺平中國,令經濟短期內彈上去,中美便會傾掂數,加上疫情於第三針疫苗及新冠藥物勢陸續面世下將成為過去,眾多因素均利好AH差價位處歷史高位的國指,未來很大機會作出突破,之後升幅可以頗大,港股也能追落後。 板塊方面,隨着土地供應緊絀,地價必升,樓價必升,為何本地地產股卻不升?究其原因,可能由於發展商缺地皮、無樓賣,較多的只得新地(00016),恒地(00012)在市區也有少量,最近再以81.89億元投得土瓜灣庇利街市區重建項目,以及已私有化的會德豐。 個股方面,有線寬頻(01097)公布,其控股股東永升亞洲重組,新世界(00017)主席鄭家純斥資2.09億元,向遠東發展(00035)主席邱達昌及富力地產(02777)創辦人李思廉買入所持永升亞洲股份,完成後持股將增加至72%。若計及可換股權益,其持股更達90%。換句話說,未來有線是大做還是細做,全視乎鄭家純。如果投資者認為鄭家純會照顧小股東,不妨捧場。 【利益申報:本人持有有線寬頻權益,以上純屬個人意見,並無內幕消息。】 每週一股——恒大汽車(00708) 恒大汽車(00708)本週三(10日)公布,以先舊後新方式,配售1.7483億股,相當於經擴大已發行股本1.76%;配售價每股2.86元,較之前一日收市價3.57元,折讓19.89%;集資約5億元,用於新能源汽車的研發及生產製造,為恒馳新能源汽車順利投產奠定基礎;完成後,恒大(03333) 持股將由63.67%攤薄至62.55%。此舉絕對是好事,反映大股東戰鬥心仍很強。其實,造車花不了多少錢,工業生產對比房地產的「責」數,相差極遠;集團營運資金多達萬多億元,花500億投資,比例很低,加上去年曾經高價配股集資,問題真的只是出在集團地產採取薄利多銷求量的策略,遇着樓市靜了下來,加上規模大,欠了中間供應商很多錢,一時轉不到身。不過,今次低價配股,集資區區5億元,個人認為並非因為缺錢,而是估計配售股份是流入「老友記」手中,相信批股行動陸續有來,批多幾次,恒大隨時失去大股東的地位。這方法遠好過之前低價出售恒大物業(06666)控股股權,因為低價批股,不會被叫停。 [...]

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名人湧買磚 港大梁卓偉購碧瑤灣 星島新老闆郭曉亭買貝沙灣齊齊做街坊

踏入牛年,不少名人湧入樓市「買磚」,令市場氣氛旺上加旺。港大醫學院院長梁卓偉最近以3,938萬元,購入碧瑤灣逾二千方呎大宅,造價較估值高一成;而佳兆業太子女、星島報業集團新老闆郭曉亭亦斥9,500萬元,買入貝沙灣相連豪宅,兩人齊齊做薄扶林街坊。 「首置客」梁卓偉高估價逾一成購碧瑤灣 薄扶林碧瑤灣43座一個低層單位於3月初以3,938萬元連1車位成交,實用面積2,079平方呎,四房間隔,呎價18,942元。土地註冊處資料顯示,新買家姓名為梁卓偉(LEUNG GABRIEL MATTHEW),料與香港大學醫學院院長、前食物及衞生局前副局長梁卓偉為同一人,梁卓偉現時是政府專家顧問。是次梁卓偉購入單位支付約167.36萬元即樓價4.25%的印花稅,意味他以首置名義入市。 參考銀行網上估價,上述單位估值約3,564萬元,即是次造價較估值高出10.5%或374萬元。原業主於2013年2月以2,688萬元購入上址,持貨8年易手,帳獲利1,250萬元或46.5%。 佳兆業郭氏持多個貝沙灣單位 另外,薄扶林貝沙灣1期2座高層A及B室,實用面積分別為1,153及1,364平方呎,亦於本月初分別以4,500萬及5,000萬元各連1車位易手,呎價39,029元及36,657元。據土地註冊處資料,新買家分別為Kwok Hiu Yan及Kwok Hiu Ting,其中Kwok Hiu Ting與佳兆業主席郭英成的女兒、現任星島報業集團新老闆郭曉亭的英文名字相同,料為同一人。郭曉亭於今年2月初斥逾3.69億元購入星島集團28%股份,成為星島最大股東。而佳兆業郭氏家族亦持有其他貝沙灣物業,如1期8座高層相連單位。 是次郭氏新購入的A室及B室原業主,於2004年以699.5萬及841萬元購入上述兩個單位,持貨17年易手,兩個單位分別帳面獲利3,800.5萬元及4,159萬元,物業升值約5.43倍及4.94倍。 [...]