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置業新手須知三部曲

新年伊始,祝願大家事事順境、心想事成!回顧去年的按揭市場,發生了不少特別事,例如律師樓被凍結款項導致客戶按揭交易出現問題;年中某發展商因建築問題將兩座大樓拆卸重建並延期交樓;其後部份銀行暫停部份內地發展商樓花按揭申請等,每件事都對涉事客戶影響甚大。我們亦收到不少客戶查詢,按揭專員逐一為客戶解決難題及「拆彈」,最後所有客戶均成功渡過困境。筆者認為專業按揭中介可為客戶提供的即時、貼心及專業的服務,是坊間一些中小型按揭中介無可比擬的。 今年甫一開始,便發生了另一按揭事件。自政府於上月尾的今季賣地計劃中,公布其中一幅住宅地皮的賣地條款加入限呎要求後,市傳有銀行暫停接受單位面積少於250呎以下的按揭申請。筆者想在此澄清一點,據了解現時未有銀行根據新條款而拒批「納米樓」按揭申請。事實上,銀行一直根據其公司取向爭取不同客戶群,但亦會根據借款人的自身條件(如人齡、入息)及按揭物業條件(如樓齡、估值)等因素而批審其按揭申請。 本港地少人多,納米樓面積雖小,但樓價相對上較易負擔,筆者相信仍有一定市場需求,當中包括上車客以及部份投資客。政府引入限呎樓措施是為保障市民有最低合適的居住空間,然而納米樓亦有一定市場,料銀行普遍仍會承造其按揭申請。當然置業要量力而為,尤其是置業新手,以下三部曲需要知道: 計算好負擔能力 要知道個人入息、負債、年齡、信貸紀錄等會直接影響按揭批核情況以及其條款,按揭成數可相差一兩成甚至更多,息率亦有可能高出數十點子。要避免「抬錢上會」,最好預先使用網上按揭計算機,計算好可負擔的樓價、壓力測試要求等,並保留充足的入息證明,預防入市後才「觸礁」。 了解清楚按揭措施 自2009年開始第一輪逆周期按揭措施後,按揭政策變化多端,現時根據不同條件的買家及物業種類,其可批出的最高按揭成數亦有不同,例如首置客最高按揭成數為9成,1,000萬或以下物業可承造8成按揭;1,000萬以上物業最高只可承造5成等,如不熟悉按揭措施可能導致大失預算。 不要借得太盡 除了以上兩點,建議置業人士的財政預算要鬆動,按揭成數、年期盡量不要「借到盡」,預留多些後備資金,如有任何風吹草動,亦可留一線。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

小龍:住宅樓市與租金及工商市場出現背馳

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小龍:住宅樓市與租金及工商市場出現背馳

根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳,同引用政府的資料,住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月),但同租金同期是跌9.17%。 而我們如果根據美聯工商鋪資料研究部的美聯旺鋪核心四區一線街售價指數,即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算,你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂,之後反復回落至2019年初的248點,而2020是166.6。而2020的跌勢加快,由213跌至166點,跌約28%。 由以上的資料反映工商,及零售的環境需要差,而且由於工資或者經濟下跌,令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題,為什麼在量寬環境之下,市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白,家庭,銀行消費及生產是一個迴圈。當家庭的儲蓄及收入,及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間,那最終會消費減少,最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下,或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。 過去10年的資產上升週期,其實在2018年已經終止,未來可能迎接的是三浪回檔,或者《道氏理論》的三期的熊市下跌。雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長, 而如果跟據時間週期樓市周期,在2021年完成,那之後仍能看好嗎? 交給讀者考慮。 撰文:小龍 – 江恩及經濟周期專家   [...]

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戴德梁行:明年初樓市仍不明朗 料年中或露復甦曙光

戴德梁行昨日 (9日) 發表2020年香港物業市場回顧及展望2021年的市況,指出今年是香港物業市場在過去數十年最具挑戰性的一年,作為本港重要經濟支柱之一,物業市場在多方面遭受沉重打擊。儘管前景仍不容樂觀,但假如各行業採用嶄新及靈活的策略為未來鋪路,則有望於2021年第二或第三季度迎來早期復甦跡象。 住宅價格全年維持10%跌幅,預計明年第二季住宅市場開始回穩 投資市場全年累計整體交投量及金額跌至十年新低,非住宅物業交投量有望在明年回升至2019年水平 寫字樓市場需求疲弱,整體吸納量由年初至今累達負2百萬平方呎,乃歷年來最差 即使商舖租賃市場第四季跌勢稍緩,受疫情打擊,直至2021年上半年市場仍然受壓;唯美食市集料成餐飲新趨勢 由左至右:戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰、戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄、戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威、戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝   住宅市場: 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「由於市場已累積一定購買力及發展商提供按揭優惠,一手市場於第四季保持強勁表現,唯二手和豪宅市道在疫情拖累以及經濟陰霾下,氣氛仍舊不明朗。鑒於經濟走勢疲軟,我們預測住宅市場將於今年餘下時間,以及明年首季繼續受壓,並視乎疫情的發展以及疫苗推出的時間,相信最快能於明年第二季轉趨穩定。」 全年成交量錄得十年來第二低,預計截止年底僅有73,253宗。成交量急挫原因在於非住宅市場交投大幅下滑,非住宅成交數字為近十年來新低,甚至比沙士時期更低。受第四波疫情打擊,第四季住宅物業臨時買賣合約數字比上季跌3%,而在租金方面,大型屋苑租金持續受壓,沙田第一城及太古城單位價格較去年同期分別下跌5.4%以及12.6%。 豪宅市場受疫情拖累,內地買家無法到港等不利因素影響,市況相對嚴峻。貝沙灣(第二期)價格較去年同期下跌10.8%,而君臨天下跌勢更為顯著,較去年同期挫近25%。 * * [...]