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拆解估價不足全攻略

上回提及今年本港樓市價量齊升,但個別高價接貨買家在申請按揭時,或會遇上銀行估價或跟不上樓價升幅,即出現「估價不足」的問題,從而影響買家(尤其以高成數承造按揭)整個置業計劃。今回筆者將繼續探討估價不足的解決方法。 估價的考慮因素眾多,而每間銀行的準則以及選用之估價行亦有所不同,最後計算出的估值亦有所偏差,因此買家要多作比較,從而得到最理想的估價。而現時亦有不少途徑查詢估價,選用合適的途徑查詢估價可讓買家有較準確的預算: 向銀行職員查詢,此做法可得到最準確的資訊,但同時向多間銀行查詢十分花時,銀行亦未必能即時回覆; 使用網上估價服務,此做法可安在家中即時查閱估價資訊,但網上估價僅供參考之用,而且搜尋範圍較窄,一般適用於搜尋大型屋苑,但不包括小型單棟樓、村屋、唐樓、豪宅(獨立屋)以及非住宅物業等; 委託測量師行派專員上門評估,選用此做法的買家大多為購買成交較疏落的物業,但聘請測量師需要自付費用; 尋找按揭中介查詢,現時按揭中介可協助尋找多間銀行的估價,節省時間之餘而且費用全免,一般樓盤可於即日或翌日便有回覆。 近期部份賣家叫價進取,令市場偶有出現估價不足的情況。買家如遇上心水單位,不妨:一)主動出擊,大膽還價,業主議價空間或會增加,從而爭取貼近銀行的估價;二)預留足夠資金以應付首期差額。 此外,銀行審批按揭時會根據物業的類型及質素作出評估,如購買村屋或唐樓等質素較為參差的單位,建議申請按揭前先進行查冊,查看單位會否出現樓契或建築上的問題,以免銀行派員上門進行估價時,發現相關問題並影響估價。 銀行估價因應市場因素或市況作出調整,事前宜做足準備及資料搜集,除了多找幾間銀行作比較並找出理想的估價,同時嘗試與賣家還價,爭取貼近市場的價格。買家事前亦可安排物業查冊,及早知道物業有否任何潛在的問題,避免影響估價。最後作出充分資金準備,以策萬全。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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估價或跟不上樓價升幅 高追買家須留神

樓價於年初至今一直穩步上揚,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,美聯樓價指數連升七個月,並且預見趨勢將會持續。樓價節節上升,市民亦紛紛加快上車步伐,樓市交投平穩向上,當中二手市場尤其熾熱,今年七月份二手住宅註冊宗數錄得6,443宗,對比去年同期急升近四成。 樓市價量齊升,加上現時低息環境以及在「林鄭PLAN」的帶動下,不少買家積極入市,個別買家甚至高價接貨,但相關買家要注意樓宇估值未必即時反映最新市況,導致出現估價不足的問題。 估價為銀行批核按揭的重要指標,並直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時,銀行一般先委託估價行對物業進行估值,影響估值因素眾多,包括同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等。而當遇上估價不足或時間緊絀時,買家或需要抬錢上會。 試舉一例子,某單幢樓成交價為800萬元,買家欲承造借八成按揭(借貸640萬元),但該單幢樓的過往交投量稀少,銀行於估價上較為保守,最終估值為700萬元。而買家首期不足,即使借盡九成按揭(630萬元),亦要額外支付10萬元上會。 以上例子反映出,借盡按揭成數並遇上估價不足時,最終只能抬錢上會,而情況嚴重的更有可能「撻訂」收場。最近有報導指出現罕見連環撻訂個案,一名樓換樓的買家,因出售之原有物業被買家撻訂,資金未能及時回籠,導致新買入物業亦被逼撻訂,遭業主殺訂數十萬元。 現時愈多買家以高成數按揭上會,根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示,今年首7個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得13,261宗及729.26億元,對比去年同期急升逾三成及四成。筆者建議承造高成數按揭的買家要預留更多資金預算及時間,以應對估價不足的問題。假如閣下遇上估價不足的問題,有沒有拆解方法呢?我們下回再作探討。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]