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緬甸實施《公寓法》　仰光樓價可翻天

在眾多東南亞國家中，泰國應是熱門的海外投資熱點，相反，緬甸則相對冷門。可是，當地樓市似乎將可以在今年來個魚躍翻身。皆因當地政府已於去年底公布《公寓法》的實施細則，外籍人士終可以參與當地樓市。觀乎目前作為緬甸經濟及文化中心的仰光，吸引不少外資進駐，刺激房屋需求，而住宅平均租金回報可達8至12厘，相信可以吸引不少投資者將目光轉移至此。 近年有不少港人改到東南亞尋找投資機會，較為冷門的緬甸亦成為目標之一。緬甸是東盟10國中的第七大經濟體，經濟結構以服務業、工業和農業為主；而當地農業於2015年受水災打擊後復甦進度緩慢，加上外商投資增速放緩，當年國內生產總值（GDP）增長減慢至6.5%，是5年來最低。世界銀行於去年4月初報告中，曾預估緬甸未來3年經濟將維持7.1%之增長。 可是，幾個月後，世銀認為緬甸政府正進行各項改革，國際投資仍方興未艾，因為等待緬甸政府更明確清晰的經濟政策，外國人投資步伐趨於保守，故將2017-18年度經濟增長預測下降至6.4%，中期的增長率也降至平均每年6.9%。雖然如此，但有分析認為，緬甸未來數年增長可跑贏東南亞地區。 其實，緬甸自2016年由全國民主聯盟執政，結束逾半世紀的軍人統治，在經濟上亦作出多項改革，連同前軍政府自2011年面向世界放寬外資的措施，當地社會過去幾年出現跳躍式發展，人口增長加上外資進駐，刺激房屋需求，不少企業家都瞄準了緬甸的房地產。去年12月中旬，內政部終於發布了《公寓法》的實施細則，緬甸的房地產市場似乎能在沉寂的氣氛中，再次活躍起來。 外籍人士可置業 雖然緬甸已開放予外資一段時間，但過去數年仍不容許外籍人士持有本地物業，因此，外資員工只能租住單位，甚至是住酒店。當地政府直至2016年初才推出《公寓法》，容許海外買家以個人名義置業，讓他們持有同一個項目內的四成物業，可是有關法例的細節仍然模糊不清，對此，有經濟學家曾表示，當《公寓法》出台後，外籍人士的需求將是一大個市場。 仰光是緬甸最大城市、經濟及文化中心，亦是內外海陸交通樞紐，為全球稻米主要的出口港，地處富饒的伊洛瓦底江三角洲，三面環河，即使不再是緬甸的首都，地位仍然不變。根據調查，在仰光的購房者當中，有三成的購房者都是自住用途，其他的置業者則是為了投資。 發展商若馬戰略（Yoma Strategic Holdings）認為，這法案對樓市影響極大，料會帶來自2011年經濟改革開放後的另一個牛市。而隨政府釐清公寓法，有助吸引海外買家和帶來龐大需求。該發展商相信，當地樓市長遠有極佳投資機會，具極大潛在需求，皆因所有人只專注於高級住宅市場，忽略大眾市場，並料住宅平均租金回報可達8至12厘。 中資早作部署 其中，中石化亦覬覦10厘的租金回報率，在公寓法條件未完全清前，已部署進入緬甸樓市，並先與仰光的一個地主合建的住宅項目，作為海外資產開發布局的試水溫起點。事實上，為仰光戰略城市化計畫新商業中心的Yankin區，已有不少知名企業進駐，包括中國內地通訊業巨擘華為、中國南方航空、美國通用電氣、南韓三星、日本豐田汽車及德國西門子等。 而區內的寫字樓、大型購物和娛樂中心相繼落成，較著名的包括設有Myanmar Plaza商場及甲級寫字樓的綜合項目Myanmar Centre、五星級仰光塞多納酒店（Sedona Hotel），以及有65年歷史的緬甸國家圖書館等，均是區內地標。 另一方面，Yankin區近年落成的住宅多為分層單幢式，興建中的有部分是由數幢組成的屋苑，而貼近茵雅湖具規模的豪宅，現時只有興建中的The Central，至於Myanmar Centre正開發的第2期也會提供住宅單位，預計2019年落成。 Marga Group執行董事孫康喬稱，茵雅湖南面University Avenue Road一帶，如同香港清水灣般，均為別墅群，地價每呎約500至600美元，緬甸國務資政昂山素姬也居於此。而Yankin區現時沒有湖景的一手分層住宅呎價約200至300美元，湖景呎價約250至380美元，租金回報逾10厘。 [...]