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海外樓市:北卡州夏洛特樓價 未來十年大幅增長

根據美國房地產經紀公司Redfin最新報告,該國有四個都市的房屋買賣與外來買家大幅增長,而且這四大市場的房價成本低,都位於無須繳納州所得稅或者州所得稅很低的州;這四個房市預期未來十年將大幅增長,包括華盛頓州斯波肯市(Spokane)、內華達州拉斯維加斯(Las Vegas)、北卡羅來納州夏洛特(Charlotte)及佛羅里達州奧蘭多市(Orlando)。 斯波肯市去年第四季的新屋銷售比前一年同期增加37%。根據Redfin,該市有國內目前最具競爭力的市場,近四分之三的房屋詢問來自外地買家。二手屋平均售價為255,000美元,新屋則約35萬美元。 在拉斯維加斯,詢問買屋的人口中有近半是來自該都會區以外的民眾。許多加州居民,尤其是洛杉磯居民,對於在賭城置產頗有興趣。同時,此地房屋買賣成長率近乎16%。二手屋平均房價為285,000美元,新屋則為388,000美元。 夏洛特的房屋買賣年增長率為14.5%,大約40%詢問來自外地居民。二手屋平均價格為248,000美元,新屋則為325,000美元。 佛州是許多東北部稅金高的州居民買屋熱門地點,因不徵收州所得稅。該州2019年第四季新屋銷售比前一年同期增長21%,居民收入則成長5.4%。奧蘭多市的購屋詢問,逾半來自該市以外的人口。該市二手屋平均房價為25萬美元,新屋則約316,000美元。 蟬聯營商環境第一 去年底,《福布斯》發布美國各州營商環境榜,北卡羅來納州連續三年位居第一,德克薩斯州升至第二位。北卡州在所有六個類別中均排名前三,在監管環境方面得分最高(包括穆迪公司對其一般義務債務的Aaa評級),商業成本排名第四,勞動力供應排名第九。 北卡羅來納州位於美國東南部大西洋沿岸,擁有杜克大學(Duke University)、北卡羅納大學教堂山分校(University of North Carolina at Chapel Hill)、北卡羅納州立大學(North Carolina State University)三大名校的三角研究園(Research Triangle Park),科技型人才持續輸入三角研究園乃至全北卡地區。北卡羅萊納州的羅利(Raleigh)、特勒姆(Durham)和教堂山(Chapel Hill),處在三座城市夾成的三角研究區域中。 金融之都夏洛特,近年來的人口數量不斷增加,受到愈來愈多上班族的青睞。坐落包括美國銀行(Bank of America)、富國銀行(Wells Fargo)等多家知名金融機構的總部,僅這兩大公司就能為夏洛特提供近4萬個就業崗位。 勞動力增長最高 不僅如此,長年來經濟的穩定發展以及低廉的居住成本,更是吸引著廣大外來人口前往夏洛特尋找新機遇,從2009年到2017年的十年間時間裏,夏洛特的勞動力增長率達到23.88%,在全美眾多大城市中位列第一。 據美國人口普查局資料顯示,夏洛特平均每年人口增長達2萬人左右,所在的都會區人口在2009年至2014年間增長了36.4%。比較2010年以後的夏洛特房地產市場資料可以發現,在2011年和2012年這段時間裏,房價水平處於一個緩慢增長的階段,但租金在此時已有較大幅度的增長,而到了2013年,房價有了較大幅度的增長,在此之後雖然房產市場、租房市場經歷了有升有降的週期迴圈,但是穩定的人口增長與流入保證了穩定的入住率,房價與租金價格總體呈上升趨勢。 目前夏洛特都會區房價所得比約在3.5左右,房價中位數從2011到2019約上漲90%;然而因為產業結構的不同使夏洛特都會區家庭薪資中位數略低於三角研究園。 [...]

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樓市速報:撻訂增加 樓市或再冰封 政府撤辣時機

 新型冠狀病毒疫情持續擴大,加上環球股市波動,買家撻訂離場情況增加。加上銀行態度趨於保守,單位估價下調,可貸款額減少,亦加大買家撻訂機會,3月新盤市場撻訂數字走入高峰。 雪上加霜的是,政府立例禁止多於4人的公眾聚集活動,影響所及,4月上半月或無新盤推出,樓市恐防再度冰封。 成交將持續萎縮下,業界建議政府及時「撤辣」,增加二手供應流通,助市民上車兼打通換樓鏈,並幫助市場資金流轉,解決財困,以穩固整體經濟。 新冠肺炎肆虐下,政府上週匆匆頒下禁令,禁止公眾場所多於4人以上的聚會,各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排,除限制每組睇樓客人數,亦會作出分流及定時消毒。 當中,會德豐地產(00020)旗下將軍澳日出康城Ocean Marini開售,便限制每組參觀客,連同代理在內不得多於4人;進入展覽廳前,必須經過體溫檢查及填寫健康申報表,而示範單位內,每次只限一組睇樓客及代理參觀。長實(01113)旗下長沙灣愛海頌近日開售也有類似措施,會場更提供消毒液潔手。 雖然多家發展商馬上應變配合新例,惟市場人士指,新例對新盤銷售部署肯定有影響,中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,4月上半月不會有全新樓盤開售,全月一手住宅交投量料將按月急挫一半,至400宗左右水平。 至於二手私人住宅單位睇樓方面,雖然食物及衛生局指出,私宅單位屬私人地方,並不受新規所限,但由於代理及睇樓客前往或離開物業時,若在公眾地方聚集同樣是違規,因此相信新例會嚇走不少睇樓客。 撻訂潮出現 除了新例,新冠肺炎疫情持續擴散、環球股市大波動,都已讓不少買家「縮沙」離場,新盤市場3月累計錄得約37宗撻訂,創去年5月約40宗以來新高,其中23宗屬撻大訂,佔比逾六成。 市場最新3宗撻大訂,包括PARK YOHO Genova、PARK YOHO [...]

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新盤放大鏡:次季各區新盤率先睇

新冠肺炎疫情愈趨嚴重,以致整個3月只有兩個全新盤開售,分別是恆大.珺瓏灣2期及OCEAN MARINI,曾經聲言欲3月開價的Wetland Seasons Park 2期,最終也放慢手腳,相信這些延遲推售的新盤,很大可能排隊於次季登場,勢推高次季推盤數字,料單位量會破7,000個。 在新冠肺炎肆虐下,市場估計整個3月出售新盤單位不足2,400個,按年跌幅約六成,按季跌幅也近三成,且是4年來按季新低,難怪發展商的推盤策略也延遲,如已獲預售紙的新鴻基地產(00016)旗下Wetland Seasons Park 2期,曾明言冀3月內上載樓書及開價,最終原來一動不如一靜,估計最快也要4月才開價。 另一整裝待發的長實(01113)SEA TO SKY,作為將軍澳日出康城第8期項目,早於2019年1月已申請預售樓花同意書,並早早獲批,項目地盤面積17.8方呎,住宅部分佔樓面約104萬方呎,將建3幢介乎49至55層大廈,涉及1,422伙,估計以2至3房為主。另物業基座設有3.3萬方呎商業樓面,料作會所、商場及停車場用途。 日出康城共分14期發展,當中SEA TO SKY為臨海項目,料2022年2月28日才建成,在位置上,較其他期數更佳,料大部分單位均享開揚海景。區內其他享較多海景項目還包括南豐及遠洋集團的LP6、會德豐(00020)的日出康城第9期、南豐的第10期,以及新鴻基地產晉海向南單位。 [...]

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樓市速報:樓價指數3連跌 仍未見底

 新冠肺炎病毒疫情肆虐歐美,市場對經濟前景極為擔憂。差餉物業估價署3月底公布,2月樓價指數370.7點,按月跌逾2%,連跌三個月,創15個月以來最大單月跌幅。連跌五個月的租金指數則止跌回升0.1點,升至186.1點,但仍為2017年9月以來的28個月低位。大部分分析認為,第二波疫情衝擊的數字還未出現,因此估計二手市場樓價會有10%或更大的跌幅。 差估署數據指出,本港2月私樓售價指數連跌三個月報370.7點,較1月份378.7點,按月跌約2.1%,比去年2月同期則有1%升幅,至於今年首兩個月跌2.2%。但去年全年升幅幾乎全部消化殆盡,比去年5月高位396.9點下跌6.6%。反而租金指數連跌五個月後止跌回穩,輕微回升0.1點至186.1點,但仍為2017年9月以來的28個月低位。 按單位面積劃分,面積小於約1075平方呎的單位,上月售價按月跌近2.2%;面積大於1075平方呎的單位售價,則按月微升0.2%,當中豪宅單位售價按月更升2.4%,但上月只有不足20宗成交。租金指數反而連跌5個月後止跌回穩,報186.1,按月微升0.05%,按年同首兩個月分別跌3%及0.2%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,2月份樓價走勢持續轉差,料3月份將持續受壓,維持較急跌勢。差估署公布的數字有滯後效應,2月份售價指數主要反映1月下旬及2月上旬的實際市況,當時新冠肺炎剛爆發,市場交投冰封,在業主減價下始能錄得成交,故導致樓價單月出現較大跌幅。 美聯住宅部行政總裁布少明則表示,第二波疫情來襲,導致二手市場叫價大幅下調,現在見到業主的態度軟化,甚至出現了10%的減價個案。而減價個案比較集中、減價幅度比較明顯的地區包括九龍站附近的樓盤和跑馬地附近的物業。 中文大學商學院客座教授冼日明預計,真正數字三個月後才反映,那時樓價才是最低位,料樓價會再跌10至20%。萊坊林浩文則認為,樓價指數下跌符合預期,並開始反映疫情影響,估計未來一至兩個月跌幅可能擴大。 不過,中大經濟學系副教授莊太量則對樓市較樂觀,預計樓價第二季呈橫行狀態,並持續至第三季,其後反彈。他解釋,樓價跌幅若要重現沙士或金融海嘯水平,失業率最少要升至6%或以上,除非飲食、零售、建築等受影響行業,失業率升幅呈雙位數水平,否則其他行業如物流業、公務員的失業率穩定維持約2%下,失業率拉高至6%的機會不大。他相信,一旦疫情好轉,樓價便會慢慢回升。 [...]

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海外樓市:芝加哥樓價 持續被低估

受到新冠肺炎疫情影響,過去數週美國房產租賃銷售網站Roofstock指出,外資紛紛湧入現在被稱為「避險天堂」的美國房產業,其中亞洲流入投資更暴增500%,來自德國的投資也高達450%,澳洲為250%,英國也多了100%。根據全美房產經紀人協會的消息,美國房產市場出現了近兩年來房產交易最活躍的現象。對於出售物業的業主來說,由於房產市場的房屋供給不足,上市的房屋將很快會被買出,其中,芝加哥的房屋需求強勁,樓價持續被低估下,上升空間十足。 芝加哥面積為606.2平方公里,人口約為270.6萬,位於美國中西部密歇根湖的南部,是美國第三大城市,也是世界著名的國際金融中心之一。 衡量一個城市的實力與未來發展趨勢,「高收入年輕家庭」的數量是一個至關重要的標準。據芝加哥發展策畫局的資料,高收入的年輕專業精英遷入芝市居住,在2010年到2016年間,芝加哥市年收入10萬美元(約78萬港元)以上、戶主年齡45歲以下的「高收入年輕家庭」,有25%升幅;同期芝加哥市擁有本科及以上學歷的居民比例已增長到38.5%,在全美五大城市中名列榜首。 芝加哥的平均房價在30萬至40萬美元之間,已達到美國中產階級的水準。芝加哥的房產價格飛漲,主要是因為移民人口正在增加,而經濟水平隨着人口的增加而上升。郊區的房屋肯定比市區便宜,但郊區的房屋基本上都是別墅,因此價格不低,基本上也需要數百萬美元。 經濟與旅遊同樣發達 芝加哥是美國最重要的經濟中心之一,在鋼鐵工業、機械製造業、農業技術、貿易、文化教育等方面均居領先地位的地區。工業以鋼鐵、金屬、食品加工、電子、石油加工、印刷和運輸機械設備工業為主。鋼鐵工業佔美國第一位,有著名的美國鋼鐵公司和加來鋼廠。肉類加工也居全國首位,美國500家最大的公司中,有33家的總部設在芝加哥及附近地區,比較重要的有摩托羅拉、阿莫科及內陸鋼鐵公司等。 旅遊業也相當發達,每年觀光客約250萬人,遠遠超過芝加哥本市的人口總數。此外,商務觀業的興起,使芝加哥成為美國第三大會議中心。旅遊業產值達到1,592億美元,約佔全市總產值的30%。 亦是美國最重要的文化科教中心之一,擁有世界頂級學府芝加哥大學(The University of Chicago)、西北大學(Northwestern University)和享譽世界的芝加哥學派。截止至2019年10月,逾百位諾貝爾獎得主曾在芝加哥工作、求學過(芝加哥大學100位、西北大學19位)。 中位價格上漲10% 隨着芝加哥華裔居民不斷增加,華埠附近橋港區(Bridgeport)、麥金利公園(McKinley Park)及布萊頓公園(Brighton [...]