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香港

港鐵夥九倉華懋競投中環官地 鄧智輝:政府招標機制非常公平官員有避席不存角色衝突

港鐵於日前記者會上表示,現正計劃東涌配電站、百勝角通風樓上蓋以及東涌東第一期準備招標,3個項目合共提供約4,000多伙,將於未來一年內招標。惟港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝表示,東涌東項目要與政府就東涌完善項目協議簽訂後才能落實。至於小蠔灣車廠項目正積極研究如何加快發展步伐,縮短招標時間,雖然現階段未有最後落實方案,但現正研究如何推前項目的招標時間表。而東涌配電站地皮比較成熟,預計會先招標,隨後輪到百勝角項目,鄧智輝強調:「兩個項目已準備得好充裕,將於未來一年內招標。如果可以在緊接的一兩個月內推出,我們一定會推出。」 鄧智輝:官員有避席不存角色衝突 中環地王 — 新海濱3號(民耀街)商業地於6月中截標,共收6份標書,其中港鐵極罕有夥九龍倉置業及華懋集團合組財團競投入標。對於政府作為持分者的港鐵投標官地,是否有角色或利益衝突,鄧智輝解釋:「政府的招標機制非常公平,大家要深信招標時已明確闡述如何評估一份標書的內容,而非大家不知如何打分。招標的評分制度非常詳細、內容豐富且清晰。所以並不存在角色衝突。另外,當港鐵公司討論此項目時,所有政府官員及港鐵董事會都有避席,完全無參與任何討論、最終決策、投標及方案。中環地王非一般項目,而是一個特殊項目,因為在香港中環有一個大規模地皮並具備優質投資物業項目,是非常寥寥可數;此外,港鐵公司已發展香港站及九龍站上蓋物業,兩邊都持有投資物業,相信地王項目會為港鐵手頭上現有項目帶來協同效應。」 中環地王非「價高者得」 他表示,港鐵參與地王項目正正因為該項目並非普通「價高者得」,而是一個充滿抱負及理想的項目,希望為社區建立優質設施。「港鐵公司過去有豐富經驗發展大型社區,當一個如此罕有特殊的項目出現,加上港鐵熟悉地底工程,在中環擁有不少地下設施,所以我們最後決家參與。」鄧智輝強調,現時港鐵並無任何計劃參與其他政府賣地投標。 對於港鐵與九龍倉置業及華懋合夥一事,鄧智輝指,由於中環地王項目非常龐大,相信任何公司參選投資、甚至公司自身財務壓力都比較大,因為屬於長期發展項目,並需為社區建造大量設施。鑑於會德豐及華懋都曾經與港鐵有合作發展物業項目的經驗,大家志趣相投,所以今次亦一起合作。 估值最高645億有力問鼎史上最貴 中環新海濱3號(民耀街)地盤面積約51.6萬平方呎,預計提供達184.3萬平方呎樓面,主要用作商業及零售用途,亦須提供休憩設施,其中22.8萬平方呎樓面須用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後,實際餘下約161萬平方呎商業樓面。市場就上述地皮的估值,由約370億至645億元不等,預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元,總價有力挑戰本港史上最貴地王。 上述項目於今年6月中旬截標,地政總署共收6份標書,包括長實、新地、恒地、信置夥拍招商局置地及鷹君集團合組財團,九倉置業則夥港鐵與華懋參與競投。 [...]

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梁延浩:內銀拖低大市,是否入市良機?

昨日回落主要由於內銀放榜後,內地五大國有銀行業績受到經濟轉壞打擊,並且要為不明朗前景進行預先減值,導致撥備水平大升,昨天齊齊公布中期業績,純利普遍下挫超過一成。按季度比較,內銀的營運指標普遍惡化,資產質素轉差特別明顯,五大行不良貸款率和不良貸款餘額全部按季雙升。 有分析認為內銀最壞情況仍未到,內銀在今次新冠疫情後擔任經濟復甦的主要角色,因為上半年很多企業都無法正常營運,就算能夠營運也沒有足夠訂單,故中央要求內銀針對中小企進行放貸,無論是融資成本及放貸條件都盡可能寛鬆之下,自然對內的淨息差及壞帳做成不良影響。另一方面,監管部門容許企業延遲還息還本,推遲不良貸款暴露時間,現時內銀不良貸款率估計主要反映零售客戶狀況,若計及企業延期還款,總體不良貸款率最高峰期或要在今年底至明年初才出現。 各國現時已陸續傳來新冠疫苗成功研發至最後階段的好消息,例如:俄羅斯搶先宣布註冊全球首款新冠疫苗,連普京及其家人也成功接種、近日加拿大總理杜魯多宣布,分別與新冠肺炎疫苗研究企業Novavax及強生簽約,預訂數以百萬劑、研發成功的新冠疫苗。中國更與多國合作研發,務求在這些疫苗競賽能夠跑出。我們可基本預期今年年尾或下年年初會有疫苗上市可供大眾使用,屆時,各國重開近境,理應經濟活動逐可步回復正常。 說到那麼遠,主要想表達近日恆指多翻擧升至25800水平回落,可能各次回落都是我們一次很好的入市良機。當然放在我們面前也有不少潛在風險,例如美國大選後大市多半會出場較大幅度的回、中美緊張關係升級、中國周邊地緣政治風險升溫等,但我應為每次回調都是一個很好的買入機會。技術上看,恆指26000點阻力明顯,後市要再向上突破其實只是時間問題,簡單推敲,現時香港及內地仍未重新通關,只要香港第三波爆發能成功壓下來的話,相信很快就會彼此通關,我們可以參考澳門的劇本,澳門與內地重新通關的消息出來後,相關澳門博彩股的表現就有近20%的上升幅度,故如果香港能與內地通關,這20%的預期升幅相信很容易達到,但問題是我們沒有澳門博彩股這類簡單受惠自由行旅客的板塊,那選股上可以向那些公司落手呢? 我建議可以考慮收租股,例如:九龍倉置業(1997)持有海港城及時代廣場,兩個主力受惠旅客消費的商場物業,如果旅客重新來到香港,零售市道應當好轉,屆時以九置旗下的兩個市力商場定必受惠,建議大家可以$32以下水平分段吸納,不設止蝕,目標可看升10%至20%。 筆者為香港證監會持牌人士,本人並未持有以上提及股份,客戶資產給合持有九龍倉置業(1997)。 [...]

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【黎Sir論市】黎偉成:收租股受捧似顯市轉淡

港股彈後反覆,牛皮爭持中又見收租股受到追捧,似乎意味基金大戶又開始淡看投資前景,選擇具防守性的股類避風。 基金大戶此番未有如過去一直以公用股作為淡看短市的策略,原因有(甲)公用股每多投資香港以外的同類資產,所遇的政治政策風險難估,特別是中電控股(0002)就其澳洲之Energy Australia(澳洲能源)的零售業務所佔商譽進行減值 60億元(港元,下同)至70億元,並發預警。而電能實業(0006)、長江基建(1038)等有投資英、澳等地。 反觀(乙)收租股份,無疑續為自然增長Organic growth影響業績表現,而新的又十分重要的是(I)物業重建,對收租股的業務業績有重大貢獻,特別是(i)希慎股東應佔溢利於2018年達60.33億元同比增長65.9%, 很主要受到投資物業公平值變動35.32億元較2017年的8.53億元大增3.14倍所致,而此項於2016年變動為有虧損11.87億元,在在反映出該集團的資產素質大有改進,顯然受惠於利園三期等優質物業陸續落成。 (ii)九龍倉置業(1997)因海港城就因海運大廈新擴建工程完成,再度成為新的地標,使收入於2018年達118.71億元同比增長10%,和營業盈利96.78億元上升12%,較2017分別多增5個百分點和6個百分點。和(iii)太古地產(1972)之太古坊重建一期於2018年9月完成,而康和大廈、和城大廈的重建料於2021、22竣工。皆有憧憬之道。 但收租股亦受到不明確因素影響,尤其是(二)投資物業公平值,如領展(0823)股東應佔溢利於18至19年度達76.89億元,同比增長0.3%,而基本純利則升7.1%,因投資物業公平值變動收益為122.69億元同比減65.54%; 九龍倉置業投資物業公允值於2018年增加80.65億元,同比只是稍為增加0.92%。太古地產去年投資物業公平值變化所得194.52億元,較上年減少60.11億元或23.62%。 和(三)出售以物業為主的資產,如領展出售資產收益僅達27.61億元,同比大減62.21%,亦對業績表現有影響。 凡此,可見收租股業績無疑在一定程度受到(1)投資物業公允值和(2)出售物業等資產無疑對業績有影響,但最重要的是核心業務的發展,特別是端視有無物業重建以發揮更大的收益正能量,希慎因完成重建物業多賺,九倉置業、太古地產的物業重建後當能提升業績表現。 港股料受接連暴亂破壞之困 恆生指數於7月3日收盤28,855.14,跌20.42點,陰陽燭日線圖呈陽燭倒轉錘頭,即日市中、短線技術指標尚可。問題是:香港政局十分不穩。我早已指出美國會以香港、台灣等問題上‘做文章’,而香港連連爆發的暴亂,不斷升級,對股市暫時未有而最終會有負面反應,遲早會,我很擔心港市後向。大市的初步阻力28,959及29,082似暫不易破,往上便是29,242、29,384、29,430、29,534;支持位為28,721至28,632,往下便為28,410、28,352及28,287。 [...]