香港

供需推動　商廈全年看升一成

根據土地註冊處最新數據，7月共錄112宗商廈買賣，較6月份的218宗大幅回落49%，除了連跌3個月外，亦創今年及8個月以來新低。交易量雖少，造價卻是相當理想，數幢指標商廈呎價創新紀錄。 自從中環美利道商業地王以新高價批出後，核心區商廈業主看好後市，普遍認為「麵包」價格終會追得上「麵粉」，因此，核心區商廈屢有新高呎價易手。隨著中資國際化搶閘本港市場，加上本港商廈供應不足，市場普遍商廈成交及呎價都待爆發。 踏入9月份，上環就有甲廈錄得大手買賣，香港興業（00480）以7.5億元沽出信德中心招商局大廈22樓全層，面積約2.42萬方呎，成交呎價3.09萬元，打破早前該廈呎價2.9萬元紀錄，亦成為該廈呎價新高。 另外，中環環球大廈低層03室，面積約3,689平方呎，月初亦以約1.13億元成交，呎價約3.08萬元。據知，原業主為投資者，去年12月以8,276萬元購入單位，持貨9個月轉手，大幅獲利約3,024萬元離場。此外，金鐘遠東金中心高層全層，近日市場多番盛傳以每方呎逾5.6萬元易手，若落實售出，將創全港商廈新高呎價紀錄，惟交易始終未見落實。 有見市況好，亦有不少大型項目放售，如上月，冠君產業信託（02778）推出旺角朗豪坊全幢商廈標售，意向價約245億元，呎價約3.5萬元。另外，獲批可重建為商廈的銅鑼灣怡東酒店，6月份其所持公司文華東方酒店集團宣布，擬出售該酒店，市場估值最高逾300億元。一旦成交，將打破本港歷來單一物業買賣價格最高紀錄。然而，日前有傳市場出價未達標，賣方因而回收，顯見商廈持有者均相當惜售。 中資需求大 投資看好本港商廈，主要有三大因素，當中中資力量自然是最大的推動力。高力國際香港中資企業辦公樓服務董事馬偉業指出，因香港金融業成熟，加上「一帶一路」政策，內地公司來港租寫字樓有增無減，帶動核心區甲廈租金向上。 此外，土地供應不足，亦成為商廈租、價，易升難跌的一大因素，尤其中環、金鐘等核心區的甲級寫字樓供應持續短缺，現時新增面積主要來自美利道停車場地皮，以及填海工程的新增土地，預計港島區2018年後難再有新增甲級寫字樓供應，香港在2020年會面臨約200萬呎的寫字樓供應短缺。 再者，隨著住宅價格急升，亦顯得商廈市場價格升勢明顯較慢，有追落後的空間。 乙廈承價遜色 在三大因素下，市場紛紛看好商廈前景，仲量聯行租賃部業務主管龐定勤（Ben Dickinson）估計，中資企業近兩年成為中環甲廈活躍租戶，料該區租金下半年再有增長，全年升約一成。美聯商業營業董事羅仲英則持別看好乙級寫字樓的市場。他指，在過去一段時間，甲級寫字樓已有新高價成交，惟乙級寫字樓卻未見太多高價承接，因此料乙級寫字樓料未來一年將有15至20%升幅。 而在各區之中，中區商廈呎價雖然已經貴絕全球，但由於有中資的支持，價格仍會穩步上升。 尖沙咀成焦點 至於尖沙咀則有望追落後，今年下半年商廈升勢由港島蔓延至九龍區，並以尖沙咀區表現相對突出，本年區內有4座指標商廈呎價創新高，交投量亦較去年同期上升兩成。主要因素是中區商廈呎價動輒逾兩萬元，相比之下，尖沙咀區規模及質素相若物業，大部分呎價仍低於兩萬元水平，吸引資金流入追落後。 相比之下，可供出售的甲級樓面只佔少數，供應罕有下，支持身價向上。另外，尖沙咀未來有大型新發展項目登場，其中新世界中心重建項目，大型地標商廈項目「Victoria Dockside」，目前項目正於市場上招租，部分樓面呎租約於70元水平，新項目登場，往往都能帶動該區成為市場焦點。 [...]