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樓市速報：三大傾向拉動　乙級商廈　非核心區跑出

疫情之下，本港首季商廈租賃買賣均進入歷史低位，尤其位於核心區的甲廈跌幅最大。不過，部分地區如銅鑼灣、中環的乙廈空置率有下降跡象，此外，紅磡等非核心區商廈由於租金相對低水，租賃活動亦較活躍。 分析指出，由於本港企業在租用寫字樓時有「大屋搬細屋」、「貴屋搬平屋」及「核心區搬到非核心區」的三大傾向，乙廈及非核心區商廈未來將會明顯跑出。另外，本港商廈供求始終不平衡，前景不宜看得太淡，如長實等財團近年就頻頻把旗下酒店改建成商廈。 疫情全球大流行，商業活動瀕停頓，總結今年首季，根據美聯工商舖（00459）數據，工商舖註冊量僅得611宗，按年大跌38.5%，創下歷史新低；註冊金額67.96億元，更按年急挫約75%。當中，商廈註冊量跌幅最大，首季僅錄104宗，按年大減49.8%，涉及金額約11.43元，按年急跌63.9%。 回到三年前 另外，中原十大商廈成交資料顯示，三月份交投持續淡靜，十大商廈僅錄2宗買賣，而且成交呎價均偏低。當中，金鐘力寶中心二座低層07至10室，以約8,390萬成交，呎價約2.3萬元，低市價近兩成，重回2017年水平。另一宗交易為尖沙咀星光行高層，面積約894方呎，以約876萬元易手，成交呎價約9,800元，為該廈近三年新低。 除了買賣意慾大減，整體商廈租務氣氛亦一般，中原（工商舖）數據指出，3月份統計6個港島核心商業區，包括金鐘、銅鑼灣、中環、上環、灣仔及黃竹坑，當中除了黃竹坑外，全部甲級商廈空置率都錄得按月升幅，幅度約0.03至0.64個百分點不等。 甲廈更為重災區，美聯工商舖資料研究部報告指出，3月份指標甲級商廈租金按月急跌4.5%，不但連跌9個月，更創2009年2月份金融海嘯後最大單月跌幅，而與去年年中歷史高位比較，甲廈租金累積下跌15.4%。當中紀惠集團行政總裁湯文亮就指，旗下中環中心28樓全層，部分單位雖成功租出，但成交呎租約70元，較早前叫價約80元，回落約10%至15%。 高力國際報告指，由於經濟增長及租戶承租步伐預計將進一步放緩，估計本年甲級寫字樓的整體租金或會按年下調14%。 乙廈空置減 不過，並非每個區域都愁雲慘霧，部分地區乙廈空置率近期反而有下跌跡象。根據中原資料，甲廈空置率升幅最大的銅鑼灣，乙廈空置率反而跌幅最大，3月錄約3.73%，對比2月減少0.89個百分點。另外，中環乙級商廈空置率亦見下降，由2月約4.5%下跌至最新約4.36%。 事實上，港島區不少乙廈質素及配套都不遜於傳統甲廈，而且租金相對更具競爭力，吸引中小企轉租，可承租樓面亦較以往為大，故相信核心區乙廈將會成為新近企業物色據點之選。 除了港島區的乙廈，非核心區的商廈亦有睇頭，中原（工商舖）資料顯示，3月份旺角甲廈及乙廈空置率分別約7.68%及5.42%，兩者按月有所下調，與1月份的8.08%及5.45%相比，減幅約為0.4及0.03個百分點。 租務成交量方面，旺角寫字樓走勢同見造好，按月穩步上升，1月份錄得13宗，至3月份已上升至約26宗，增幅約1倍。反觀尖沙嘴核心商業區，由於租金折讓幅度較少，企業進駐意慾有所降低，因而該區甲廈及乙廈空置率對比今年初有約0.47及1.42個百分點的升幅。 分析認為，近月企業租用寫字樓有三個傾向，包括由大面積搬到細面積；由高租金單位搬到低租金單位；由核心區搬到非核心區，在這個趨勢下，難怪核心區的乙廈和非核心區的商廈仍能企穩。 此外，整體商廈的前景亦不用看得太淡，中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事何淑貞認為，政府接連推出多個振興經濟措施，包括第二輪防疫抗疫基金，涉及1,375億元，同時推出「保就業」措施，為全港僱主提供6個月工資補貼，將可短期紓緩企業營商壓力，對香港經濟發展有長遠幫助，有助寫字樓租務市場。 商廈缺供應 另外，從供求面上看，商廈亦有一定支持力。當中，受疫情影響，差餉物業估價署公布的數字顯示，今年整體寫字樓落成量將按年回落七成至僅約84萬方呎，為2005年36.6萬方呎後的新低。雖然估計2021年整體商廈落成量，因為利福啟德雙子塔式商廈，以及太古地產（01972）太古坊2座落成，以致大升至315.4萬方呎，甲廈並佔約245.42萬方呎，但根據跨國測量師行的研究報告，每年本港商業用地吸納量約200萬方呎，故一旦疫情過去，商廈需求大升之時，供應仍是十分緊絀。 亦因此，市場上不少大孖沙和財團續看好本地商廈前景，如長實（01113）近年頻頻把旗下的物業，如紅磡海韻軒、海灣軒、同系鶴園街工廈，改建成商廈。亦有不少工廈加快申請改畫及重建，當中樂風集團旗下大角嘴必發道工廈，新近向城規會申請放寬兩成地積比，以重建成1幢樓高28層商廈，涉及約14.4萬方呎。 而各區之中，由傳統工廈區轉型而成的長沙灣值得留意，近年政府在該區推出多幅商業地，反應甚為理想，而新世界（00017）更積極在長沙灣投地，2016年2月先以約78億元購入瓊林街商貿地，同年5月再下一城，斥資逾40億投得近長順街商業地。大型發展商投得的項目可拉動區內商業氣氛，故不少財團亦部署重建項目，紛紛在該區購入全幢工廈。 另外紅磡一帶商廈租金相對低水，近一年商廈租賃活動較為活躍，租務成交主要較集中於祥祺中心、海濱廣場一座及二座，以及都會大廈等，呎租約20至40元不等。其中近年才落成的祥祺中心，呎租較高可達約45至50元，永明金融去年就承租該廈約6層樓面作為總部。另外都會大廈高層單位，面積約3,525方呎，近期以約14.03萬元租出，呎租約40元。 灣仔快變天 雖然灣仔屬於商業核心區，商廈租金較高，但由於即將變天，故亦不容忽視。當中，太古地產（01972）持有的灣仔永豪閣及永豐大廈，獲批則合併進太古廣場3期，可重建成23層高商廈，連同區內多個重建項目，料涉及逾200萬方呎樓面，推動轉型步伐。 另外，同區亦有多個重建項目陸續上馬，如合和（00054）近年先後重建合和中心2期、皇后大道東153至167號，以及船街南固台及妙鏡台等的重建項目，3個項目將提供約134萬方呎商業及住宅樓面。而軒尼詩道175至177號項目，亦獲准興建成1幢25層高商廈，樓面涉約2.7萬方呎，估計未來多達逾200萬方呎新樓面供應。 [...]