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海外樓市：美國丹佛　樓價不敗

對海外地產投資者來說，美國仍然具有一定的吸引力。美國東西兩岸各有特色，置業者可以因應喜好而作出選擇。根據個人理財網站SmartAsset研究統計，美國科羅拉多州丹佛北郊城市圓石市（Boulder）已連續5年名列全美最佳房屋市場，當地樓價大幅下跌的機率為0%，且自1994年來，樓價漲幅達268%。 據MarketWatch的數據，2019年全美最佳房屋市場排行榜前十名的名次，與去年相比並無明顯落差，強調「穩定房地產市場需要長年持續表現」，所以幾個特定城市年年上榜的狀況並不令人意外。 排行榜前10名，科羅拉多州一舉拿下3個城市，包括拿下冠軍寶座的圓石市、名列第4的柯林斯堡（Fort Collins）及第8名的丹佛（Denver）；同樣在前10名拿下3個席次的德州表現也相當亮眼，分別是第2名的西部小城密得蘭（Midland）、位居第三的奧斯汀（Austin）及名列第9的休士頓（Houston）。 房屋庫存量仍然嚴峻 丹佛是科羅拉多州最大的城市，而丹佛大都市區大約有270萬人口，當地房價中值為414,500美元，房屋價值在過去一年上漲了6.9%，Zillow預計明年房價將上漲6.0%。丹佛每平方英尺的中位數價格為425美元，高出丹佛-奧羅拉-萊克伍德都市區的平均房價265美元。 根據Trulia的房地產資訊，丹佛房地產市場在去年的趨勢顯示，在過去的一年中，房屋銷售中值增長了22,500美元，同期每平方英尺的均價從441美元漲至469美元。 而NAHB（全國住宅建築商協會）預測，今年房屋開工率僅比去年略有上升， 2019年和2020年開工建設房屋將達到131萬間及134萬間。但是根據美國人口普查局的資料，2019年和2020年每年將新形成140萬至150萬戶家庭。可見房屋庫存量仍然面臨嚴重問題，市場待售房產將供不應求。 庫存不足的重要原因之一是新建專案速度放緩。首先，加息一定程度上會限制建築業，因為開發商和建築公司通常依靠貸款來完成項目，利率的上漲會加劇公司的財務負擔。其次，就業率的提升，加劇了建築業勞動力短缺，新的關稅浪潮推高建築材料成本，這些都大大提高了建築成本，阻礙了新建房的快速增長。 新建房屋從申請建築許可證到竣工上市之間還會有很長一段時間的滯後，更加拖慢了新房上市的步伐。因此，今年美國房地產市場可能會繼續遭受供應短缺的困擾，因為沒有足夠的待售房屋來滿足買家的需求。房屋庫存量供小於求，房價下跌的可能性很小。當然，所有這些可能因地區而異。美國的一些房地產市場比其他房地產市場更「平衡」，供應充足，基本能夠滿足需求。然而，大多數城市目前的庫存水準都比較低。 移民最多的城市 U.S. News and World Report已將丹佛列為美國第三大宜居城市，同時也將其列為第37大最適合退休的城市。該地區的價值略低於許多同類地區，但在就業、生活品質和吸引力方面排名靠前。 就業機會是居住搬到丹佛的一個主要原因。這個地區的失業率不到3%。事實上，丹佛的失業率多年來一直遠低於全國平均水準。這就解釋了為甚麼丹佛是移民人數最多的城市之一，吸引了來自全國各地的移民。 丹佛因靠近洛磯山脈，該地區的其他景點包括但不限於丹佛動物園和丹佛植物園。在這3,000萬遊客中，很多人寧願租屋或公寓，也不願住酒店。丹佛一年舉辦大約80場大會，推動對短期租賃的需求，而短期租賃可以帶來難以置信的利潤。 當地樓價中值略低於40萬美元，移民的湧入，令樓價水漲船高。月租金中位數（包括一居室公寓）約為每月1,100美元，一套三臥室的獨立獨棟住宅，每月的租金超過2,000美元。 丹佛有不少大學，學校範圍從龐大的社區學院網絡到400名學生的貝爾雷動物技術學院。奧羅拉的美國哨兵大學有2,600名學生，而丹佛的大都會州立學院有2萬多名學生。科羅拉多康復藝術學院只有100名學生，而科羅拉多基督教大學有7,000多名學生。 由於住宅存量稀缺，樓價上漲的速度遠遠快於工資上漲的速度，而且年輕人更喜歡租房，而不是置業，丹佛的住房市場正經歷租房市場的快速增長。對住房存量的巨大需求使得將大房子拆分成多套公寓變得有利可圖。由於樓價的快速上漲，丹佛房地產市場上的任何類型住宅都被認為是一種不錯的出租物業。 [...]