香港

中資搶地　加速補地價進程

內地企業來港爭地的數目愈來愈多，如剛截標的馬鞍山白石低度住宅地皮便吸引逾30個財團入標爭奪，成為政府賣地歷來最多標書地皮之一。今次除了一眾本地薑外，還有不少初次加入戰團的過江龍參與此遊戲。有分析認為，中資財團不惜以高價搶地，港資只好「靠邊站」。 然而，並不是所有港資都坐以待斃。近年有不少發展商都轉向以補地價方式，運用土地儲備作發展，如新鴻基地產（00016）剛以逾65.3億元完成屯門兆康第54區商住項目補地價，創下近6年來市場上最大宗的補地價個案。有業界人士指出，中資南下，令本地發展商較難吸納住宅地，為免「補得太遲」而愈來愈貴，將會加快補地價發展。   地政總署公布，剛於上週五截標的馬鞍山白石地皮，合共收到30份標書，追平2012年5月坪洲東灣A地盤的紀錄，成為政府賣地歷來最多標書地皮之一。入標的包括一早已在附近「插旗」的長實地產（01113）、信和置業（00083）、新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）及宏安地產（01243）等。當中一直以銅鑼灣為基地的希慎興業（00019）意外地入標之餘，更以獨資方式入標誇區買地。 除了這些本地大中型發展商外，更吸引到不少新進或內地的財團加入此戰團，包括卓智控股（00982）和創業集團控股（02221），另中資財團中國奧園（03883）、以及表明首次入標投地的佳源國際控股（02768）。佳源國際企業傳訊經理呂美琪稱，是次獨資入標競投白石住宅地，為集團首次入標香港官地，形容出價屬絕對合理價錢，去年集團上市後一直物色合適地皮。 此地皮規模雖不算太大，但位置近海，中原測量師行執行董事張競達表示，相信高層單位可享開揚海景，並可步行前往鐵路站，預期發展商將發展低密度豪宅。眼見招標反應熱烈，加上有不少內地發展商及首次入標的財團加入，很大機會將價錢推高。張競達預計，參考同區新型屋苑迎海二手實用呎價約15,000至16,000元，現將地樓面呎價約由原來估計8,000元調升至9,000元，總值由9.5億元調升至10.7億元，調升12.5%。 或創新界新高 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，中標價有機會創新界新高，每呎樓面地價有機會超過1.1萬元。遠東發展地產部總經理朱寶林更揚言，預料地皮每呎樓面地價將創新高紀錄，成為以呎價計新界區地王，更直言今次集團出價高。事實上，此地皮能問鼎新界地王，並非不可能的任務。皆因從近日入標的地皮來看，不難發現中資入標的情況有增加趨勢，而且不論是透過獨資，又或是合資的方式競投地皮，為了增強其知名度，中資都會以稍高於市價搶地，如早前啟德多幅地皮，有4幅地皮都是由海航集團以1.3萬元起的呎價收入囊中，最近1幅則是由龍湖地產（00960）夥拍合景泰富（01813）以72.3億元投得。 上月，接獲10份標書的屯門掃管笏住宅地，即使入標發展商以港資為主，但最終由深圳控股（00604）及路勁基建（01098）以近31.69億元投得，折合每方呎樓面價為6,700 元，較市場預期上限高約2成。 雖然政府陸續還有地皮推出，最近又再落實增加兩個鐵路項目，分別是大嶼山小蠔灣車廠上蓋計畫興建約108幢樓宇，提供約1.4萬伙，屆時將會是自將軍澳日出康城後未來最大型的鐵路上蓋項目。另西鐵八鄉車廠更在幾年前已完成住宅發展規畫，總可建樓面約455.3萬方呎，項目估值250.4億至273.2億元，樓面地價5,500至6,000元呎，相信會分階段推出。 中資全購官地 但觀乎今年以來的投地市場，政府賣出的5幅住宅官地，全由中資囊括，據仲量聯行早前發表報告，以成交總額計算，中資發展商透過政府賣地所投得的住宅地皮比例，已由2011年的1%，增至2017年上半年的100%；若以地皮最高可建樓面面積計算，中資發展商去年投得的住宅地皮，已較2015年增加1倍至400萬方呎，當中中標較多的包括海航、合景泰富、龍光地產、龍湖地產、世茂房地產及高銀集團。 有見及此，一眾「本地薑」單單只在投地市場掙扎，亦是無補於事，最終只會錯失良機，故有不少本地發展商已開始積極透過補地價，運用土地儲備作發展。事實上，今年已經錄得多宗補地價個案，如今年初新世界發展（00017）以約11.23億元完成位於長沙灣福榮街340至342號、東京街27至29號及元州街249至263號地盤，前身為懷德工業大廈的補地價，每平方呎樓面地價約5,786元。 另又與地合作的元朗大棠項目，以逾2.98億元完成補地價，地盤位於元朗市地段第524號，佔地約4.89萬方呎，預計可建樓面約17萬方呎，每平方呎地價約1,740元。 此外，九龍建業（00034）今年5月與地政總署達成的補地價協議，旗下將軍澳85區石角路項目，以11.6億元補地價，每平方呎2,238元，相對毗鄰長實峻瀅II比較，於2011年完成的每平方呎2,868元補地價，低出22%；若比較港鐵在2016年3月批出的日出康城10期，每平方呎補地價2,044元，則高出10%。 主打中小型單位 至於密密賣樓的新地，今年5月亦完成屯門兆康第54區的商住項目的補地價，涉及逾65.3億元，撇除港鐵項目，為近6年來市場上最大宗的補地價個案，折合每方呎樓面補地價僅2,290元。項目規模龐大，鄰近系內珀御，可建約286萬方呎商住樓面，當中住宅樓面涉及167.9萬方呎，集團副董事總經理雷霆稱，項目交通方便，亦鄰近西鐵站，會主打中小型單位。而非住宅樓面的面積，更可媲美魚涌太古城中心，該商場樓面面積約111萬方呎。 資料顯示，對上一宗大額的補地價項目是西貢大埔仔項目，即如今的傲瀧，新世界於2011年9月與政府達成補地價協議，當時作價66.4億元；以項目總樓面積約108萬方呎計，每方呎樓面補價約6,148元，屬當時較大宗的補地價項目。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，地價持續攀升，導致發展商擔心補地價水平亦隨之上升，倒不如現時鎖定較低地價，加快達成補地價程序。 發展局早前透露，本財政年首兩季補地價及重建項目逾1.1萬伙，創至少14年新高。萊坊林浩文表示，這段時間樓價與地價同步急速攀升，補地價變相有折讓，於是發展商火速同意補地價，導致近期突然多了大量補價項目。可見中資南下，令本地發展商較難吸納住宅地，因而動用過往收購的農地儲備，為免「補得太遲」而愈來愈貴，而加快補地價發展。 [...]