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博客

聶振邦:內地物管服務需求回暖,中國奧園(3883)股價可看高一線

今日分析股份是中國奧園(3883),集團主要於中國從事物業發展及物業投資業務,植根廣東,聚焦粵港澳大灣區,同時佈局中國華南區域、華東區域、中西部核心區及環渤海地區。於去年9月2日晚上發佈的2020年中期報告顯示,截至今年6月底股東應佔溢利約24.16億元 (人民幣‧同下),較2019年同期溢利約22.72億元,增長6.35%,最近五年 (2016至2020年) 首兩季溢利第二差業績;而實際溢利金額卻是期內最好,反映自2019年底開始出現的新冠肺炎疫情,對集團已見帶來一定程度負面影響。 市賬率市盈率分析合理值 截至去年6月底資產淨值約152.63億元,而截至今年2月4日已發行股數約27.02億股,計出每股淨值折合為6.7687港元,相對今年2月16日收報7.23元,市賬率為1.07倍,高於1.00倍反映就基本面而言現價偏高。然而,參考於2018至2019年之每年市賬率為0.78至2.06倍,平均值為1.30倍,高於現時的1.07倍,反映實則現價偏低。平均值相對每股淨值為6.7687元,得出每股合理值為8.82元,較7.23元之潛在升幅為21.99%。而截至去年6月底之倒數12個月的股東應佔溢利約43.45億元,相對現時已發行股數,每股盈利折合為1.9268港元,對比7.23元之市盈率為3.75倍。 現價產生股息率超過九厘 參考上述兩個財年之每年市盈率為2.78和7.72倍,平均值為5.46倍,相對上述每股盈利,計出每股合理值為10.52元,較7.23元之潛在升幅為45.50%。另可留意集團於2011至2019年每股股息介乎0.0515至0.5500元人民幣,平均值為0.2163元,2019年為0.5500元,高於期內平均值。而2019年每股末期股息折合為0.6592港元,相對現價7.23元,計出股息率為9.12%。參考上述兩個財年之每年股息率平均值為8.16%,相對上述每股股息,計出每股合理值為8.08元,較7.23元之潛在升幅為11.76%。 超過一年零八個月低水平 綜合上述三種分析,每股合理值為8.08至10.52元,平均值為9.14元,筆者認為集團的每股合理值不少於此值,表示現價有上升空間,較現價產生潛在升幅接近27%,連同股息率超過9厘,預期一年回報率超過35%。而於去年1月3日高見13.12元 (為2020年最高價),之後不斷反覆向下,較同年12月28日最低收報7.15元,接近一年累跌逾四成半。現價7.23元,較去年最低收市價僅高1.12%,差距少於一成,加上處於2019年4月以來的低水平,距今歷時超過一年零八個月,反映現價進場風險不大。 於2月10日收市後發佈的營運業績最新情況顯示,於2021年1月,集團實現未經審核物業合同銷售額約人民幣101.1億元,同比增長100%。數據反映內地物管服務需求回暖,可望帶動股價漸見回升。於2月16日收報7.23元,參考策略為進取者可於現價或以下買入股份;謹慎者可於6.50元或以下買入;保守者則可於5.78元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質,持貨不少於一年可看目標價為9.50至10.00元;而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動,遇上股價下挫時,投資者應嚴守止蝕為佳。 筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況,其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票;其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外,筆者現時也並未持有上述股份。 以上純屬個人研究分享,並不代表任何第三方機構立場,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。 [...]

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黃偉健:中國奧園 (3883.HK),銷售強勁具潛力

集團為內地房地產發展商及物業投資公司,植根廣東,並聚焦於粵港澳大灣區,佈局中國華南、華東、中西部核心區及環渤海。集團以房地產主業為核心聯合發展縱向相關聯產業,涵蓋「地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新」八大業務板塊,深化「一業為主、縱向發展」的戰略格局。 集團10月份銷售數據理想,錄得合同銷售金額約100.3億元人民幣,按年增長55%,累計今年首10個月之合同銷售金額約為886.2億元人民幣,按年增長31%,完成全年銷售目標的77.7%,整體表現持續加強,料今年全年將可超越1000億元人民幣的合同銷售金額。10月份合同銷售面積則約100.5萬平方米,按年增長約57%,表現屬於強勁。 集團今年上半年的佈局於內地逾75個城市,擁有230個項目,土地儲備約為4,012萬平方米,較2018年底的3,410萬平方米多近17%,總貨值約為4,255億元人民幣,足夠未來三年左右的發展,土地儲備質素良好,並且位於優良發展地區,代表著集團未來的業務發展極具潛力。 此外,近月中美貿易發展轉趨正面,很大機會簽署第一階段協議,利好市場氣氛,同時亦對人民幣匯率有支持作用,其匯價已見回穩,相信在中美貿易發展持續向好情況下,人民幣可繼續回升,下跌空間亦有限,相信這將有助降低集團財務成本,可提升利潤表現及支持股價發展。 筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份。 [...]

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【菲一般講股】朱紀菲:中國奧園(3883)最價勢內房地產股

過去的五窮月,六絕月到來,是否七月就真的大翻身?是未知知數,只知中美貿易考題連綿不絕就肯定的了,不少聲音也偏看淡股市,企不穩27,000大關,便會順勢而下,看支持在26,800點附近。既然大部份科技股,手機設備股連番考驗站不住腳,然而靠土地樓房發展的地產股似乎未受波及太大,持續看好一線。 中國奧園集團股份有限公司(3883)是以地產發展為業務,集團主要為物業發展及物業投資。加上與恒基兆業地產集團正式簽訂戰略合作框架協議,深化粵港澳大灣區多領域合作。今收報8.81元,升1.498%,市盈率8.61倍,最高曾見8.98元,現市值236.25億元;於4月份曾獲瑞信升價至9元,高見9.98元,其後也一度高見過10.28元紀錄高,5月底派0.42元股息。昨股價收報8.68元,升3.088%,市盈率8.22倍,就防守性較強,過去股價飆升19%,是內房行業中最強,就我而言估值仍吸引。摩根曾視奧園為新興發展商首選,將目標價由9元上調至10.5元,相當於當時預測市盈率6倍,評級「增持」;因此當有回落時可吸納作短中線持有。 奧園集團報告於今年5月未經審核合同銷售金額約100.2億元人民幣,按年增長33%。今年首五個月,未經審核合同銷售額累計約383.3億元,按年增35%,收入及盈利均維持良好增長。亦能提前超額完成全年銷售目標,全年目標人民幣730 億元的125%。全年合同銷售面積約886.3萬平方米,同比大幅增長98%;平均售價約每平方米人民幣10,300 元,同比增加1.4%。來自粵港澳大灣區城市貢獻合同銷售約人民幣280 億元,約佔總合同銷售的31%,以「穩健、向上、多元」的發展。 截至2018年12月31日,全年業績的年度合同銷售為人民幣912.8 億元,同比增加100%,較2017年全年大幅增長1倍;2016至2018年複合年增長率達89%。年度營業額為人民幣310.1 億元,同比增長62%。年度毛利潤為人民幣96.3 億元,同比增長88%; 毛利潤率為31.1%。年度淨利潤為人民幣29.4億元,同比增長51%;每股基本盈利為人民幣89.91分,每股攤薄盈利為人民幣89.90 分。年度核心淨利潤為人民幣30.7 億元,同比增長63%。見以上主業亮眼,增長有創新高,憑均衡的佈局和有競爭力的產品策略,表現見出色。 內地房地產靈活性提高大,奧園集中粵港澳大灣區,在土地儲備、城市分佈等方面的價值進一步展示。創新模式且融合發展,文旅產業見勢頭強勁。2018年集團投資開發的國內唯一一個融合天然溫泉、紅茶文化、休閒牧場、越野賽車、豪華酒店、主題樂園的文體產業小鎮等,發展全面。此外,集團的潛在可售資源約人民幣560億,其中大部份位於大灣區城市。而配合中央政策促進中國房地產市場仍處高位,預期全國樓市的積極變化,均受惠大灣區樓價上升,使內房地產股持續佔優。 [...]

股市

新股攻略:奧園健康生活(3662) 尋求多元業務

由中國奧園(03883)分拆出來的物業管理服務商奧園健康生活(03662),將發售1.75億股股分,其中90%為國際發售,10%為香港發售。招股價介乎每股3.48元至4.3元,每手1,000股,入場費4,343.33元。公司引入恒地(00012)副主席李家傑全資擁有的投資公司Successful Lotus作為基石投資者,認購相當於4,000萬元的發售股分,國泰君安融資及中泰國際融資為聯席保薦人。 奧園健康生活為內地物業管理服務及商業運營服務供應商,為住宅及非住宅物業提供多樣化物業管理服務,以及為購物商場的中高端物業及綜合用途物業開發,提供全方位商業運營服務。 於2018年9月底,集團為中國11個省份、直轄市及自治區25個城市的 61處物業提供物業管理服務,涉及在管總建築面積約為10.4百萬平方米。根據CIA及中國房地產Top10研究組的數據顯示,於2018年,公司就綜合實力而言在中國物業服務百強企業中排名第16位。 業務多元 奧園健康生活在中國6個城市向8個正在運營的商場提供商業運營服務,包括母公司「奧園廣場」及「奧園城市天地」品牌,在過去3年在管建築面積複合增長率達83%。由於全方位商業運營服務,使其能夠參與項目發展的所有商業運營階段,並早在前期階段便能藉提供市場定位及商戶招攬服務深入了解各項目特色,從而為客戶定制合適的服務組合。於物業管理行業的豐富經驗,有助於項目開始營業後提供優質的商業運營及管理服務,發揮多元業務的協同效應。 另外,為豐富物業管理及商業運營服務,公司已於2017年推出包括移動應用程式及微信公眾號的線上線下平台,以提升在管物業的業主和住戶的滿意度及忠誠度,及增加所管的購物商場人流量和鼓勵租戶續租,藉此建立公司的良好聲譽並提升品牌價值。多元化的服務以及優良的服務質素可望提高對潛在客戶的吸引力,推動公司與房地產開發商建立業務關係,使公司在取得新項目方面佔有利地位,創造巨大的業務增長空間。 公司亦積極探索健康產業服務的發展機會,在去年與在韓國擁有13間「PPEUM」品牌分公司的醫療美容服務供應商吉紐思株式會社建立戰略合作關係,在美容服務技能及技巧培訓,以及就美容醫療診所的運營及管理方面進行交流。同時,分別與「春雨醫生」及「健康160」訂立戰略合作協議,將線上線下平台將分別接入以上的兩個線上醫療諮詢服務平台,為平台用戶提供在線咨詢服務。 此外,正致力尋找中醫服務、養老服務及電訊服務的合作、投資及收購對象,以進一步豐富物業管理及商業運營業務。多元化的業務可為客戶創造額外價值的巨大潛力的同時,有助把握與第三方開發商的合作機會,開拓未來的增長點。 未能保證續約 公司計畫將集資所得約3.82億元用於尋求戰略投資或收購機遇,以收講或投資其他商業運營服務及物業管理服務提供商;約6,160萬元用於尋求選擇性戰略收購及投資機遇,以收購或投資提供各類服務(作為物業管理服務及商業運營服務的補充)的服務供應商;約7,400萬元用於繼續發展及升級線上線下平台;約3,700萬元將用於開發智能服務系統及升級內部信息系統;約6,160萬元將用於營運資金及一般企業用途。 但要留意,主要透過參與招標取得新物業管理服務合約,物業管理公司的甄選受眾多因素影響,包括但不限於物業管理公司的服務質量、定價水平及經營往績。公司無法保證能夠按有利條款取得新物業管理服務合約,或根本無法取得物業管理服務合約。 [...]