投資策略

疫情下4成港人想未來1年入市 比例創9季新高

雖然本港再出現肺炎本地感染個案,但地產發展商已經急不及待做生意,齋計5月已經至少有五個新盤推出。最近有調查亦顯示,有近四成受訪者已做好準備,未來12個月內會入市,比例創9季新高。 香港置業於4月透過問卷形式進行今年第2季「置業意向調查」,成功收集321份有效問卷,顯示56.7%睇淡未來12個月香港樓價,按季增1.4個百分點;而認為樓價走勢平穩的佔25.9%,按季跌0.9個百分點;至於看好後市的則約有17.4%,按季微跌0.5個百分點;有39.9%則計畫未來12個月入市,按季升1.7個百分點,創9季新高。 疫情無減入市意慾 調查發現,43%認為疫情對入市意慾無影響,30.5%人更認為會增加入市意慾,26.5%認為疫情減少入市意慾。影響受訪者的入市因素,以樓價走勢最為重要,佔23.7%,按季升4個百分點;而息率走勢則以18.4%位居其次,按季升0.5個百分點;按揭優惠則以13.7%排第三,按季跌1.1個百分點,房屋供應則以12.8%排第四,按季升1.4個百分點,樓控措施及家庭收入則分別以12.5%及8.4%排第五及第六。 2房單位最受歡迎 調查亦發現,最多市民預算入市2房單位,佔達32.4%,而預算購買3房單位則佔24.3%,選擇1房單位及開放式則分別佔14.6%及12.1%;預算購買4房單位及4房以上單位的比例,則分別佔13.7%及2.8%。家庭成員數目方面,以2至3人家庭為主,佔47%,其次為4至5人家庭,佔34%,1人家庭則佔14.6%,5人以上家庭佔最少,只有4.4%。 香港置業行政總裁李志成表示,隨着香港疫情現曙光,發展商趁勢加快推盤步伐,預測第二季將有數千伙新盤登場,一手私樓註冊量有望「V彈」40%,該公司維持全年樓價5%波幅預測。 下半年樓市難預測 雖然不少市民在經濟環境轉差之下仍想入市,近期亦有銀行推出更優惠的樓按息率搶客,但始終要注意樓價有下跌風險。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻就話,自去年6月開始,樓市成交一直低企,社會運動加疫情令需求被積壓,而在疫情好轉後,需求會被釋放出來,未來兩至三個月樓市會出現小陽春,不過經濟衰退加失業率上升,料全年樓價會有15%的跌幅,跌勢主要在上半年出現,但下半年市況較難預測,要視乎疫情發展。 [...]

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樓市速報:三成港人畢生難置業?

雖然近期本港樓價終於有所回調,但對不少香港人來說,買樓仍然是遙不可及的事。REA集團最新調查發現,大部分受訪者認為現時樓價仍然太高,雖然預期明年樓價會跌12%,但27%受訪者仍認為有生之年都難圓置業夢。 房地產跨國數位廣告公司REA集團公布「2018下半年房地產市場前景調查報告」,報告以網上調查方式進行,訪問1,002名由18至65歲的香港居民,發現有九成受訪者認為樓價仍然太高,27%受者認為有生之年都難以上車,而有47%受訪者則預期未來樓價平均跌約12%。由於樓價實在太高,子女都希望父母可以資助上車,73%的港人對父母資助置業持開放態度。 由於樓價高得不合理,所以不少人不願做樓奴,31%的受訪者沒計畫在香港置業,而希望將儲蓄花在其他事情上,62%會寧願用來環遊世界;43%用作投資股票;28%將用作境外置業;19%的受訪者計畫用來創業;2%考慮購買遊艇。 調查亦發現,「納米樓」需求較上半年大幅下降,由41%下降至13%,原因或與港府推出「五二折」自置居所計畫有關,因為近四成受訪者表示會參與計畫,所以不考慮買私人住宅樓宇,反映受訪者或認為用「納米樓」的價格可以買較大單位。 REA集團首席經濟師Nerida Conisbee指出,近半年香港市場出現巨大的變化,在上半年的調查中,受訪者認為12個月內價格將漲超過一成,但實際情況則是剛好調轉,而7月開始香港島樓價下跌約5%,令受訪者預期樓價會進一步下跌,預期明年價格跌幅將達12%。她指出,現時有很多因素拖累價格下跌,並可能會持續下去,當中最令人憂慮莫過於中美貿易戰,貸款利率上升、股市恐慌及潛在的供應過剩等。 市民看淡樓市,國際信貸評級公司穆迪亦相當認同。穆迪企業融資部副總裁兼高級分析師劉致伶表示,未來12至18個月一手住宅銷售量會逐漸減少10%至15%,樓價亦可能出現至少10%跌幅,由於整體市況不明朗,股市、金融市場波動及加息環境影響買家購買欲。不過,在發展商推樓按優惠下,可紓緩減價賣樓的壓力,而發展商亦怕減價會影響市場情緒,相信一手住宅價格調整幅度不及二手樓價跌幅。 她指出,一手樓市價量的調整幅度不會太嚇人,只是回到去年第4季的水平,並非步入下行週期。若要樓價出現大幅調整,除非有不可預期的事件造成震盪,例如2003年沙士爆發,或宏觀環境明顯惡化。 [...]

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新盤放大鏡:大角咀上車盤尚璽 入場費少於400萬

政府的空置稅即將公布,但樓市似乎未受影響,持續熾熱,發展商亦加緊推盤步伐,例如實德環球(00487)主席楊海成個人及相關人士發展、位於大角咀的迷你單幢盤尚璽,便趁大型新盤推售前,搶先推出。 由於項目單位面積全屬開放式及不足200方呎,故入場門檻亦相對較低,以不用400萬元、可承造九成按揭成為招徠,吸引上車人士的注意。眼見反應熱烈,發展商於週二(26日)提價加推餘下單位,並會於週六(30日)盡推76伙。 近期空置稅炒得火熱,發展商亦加緊部署,好似原本逐間招標、動輒近半億元的新世界發展(00017)元朗洋房項目柏巒,最近轉為價單形式重推,過去週末日便累沽38伙,全盤沽清。而恒基地產(00012)的大角咀利奧坊.凱岸,於上週末的第3輪銷售,亦售出逾九成,套現約5.87億元。 至於同區由實德環球主席楊海成等私人持有的尚璽,亦趁空置稅及白石角的數個新盤推出前,搶先推出,項目於本月中旬突上載售樓書,並隨即公布首張價單,涉及30伙。首批單位實用面積158至193平方呎,發展商以貼市價推出,定價399.9萬至537.9萬元,扣減4%折扣後,折實售價介乎384萬元至516.4萬元,折實平均呎價25,514元,相對利奧.凱岸月初的首張價單折實價23,912元,半個月便貴6.7%,亦較區內主要二手屋苑如港灣豪庭、維港灣等高出15.9%至38.2%不等,可謂貴絕同區。 雖然如此,因項目的實用面積不足200方呎,故入場單位折實價不用400萬元,僅384萬元,而整張價單共有5伙折實價是低於400萬元,足可承造九成按揭。即使售價最貴的22樓A室,實用面積193方呎,折實售價516.4萬元,最高亦可承造八成按揭,為項目增添不少吸引力。實德環球集團總監楊嘉俊稱,相信能吸引不少年輕上車族。項目推出後,市場反應熱烈,發展商於週二(25日)亦加推餘下單位,相對1號價單提價1.7%,並計畫本週六賣樓。 中原地產資深營業董事蔡日基稱,市區開放式單位租盤需求強勁,大量新盤收樓不久,租盤即被市場快速吸納,區內新晉屋苑的開放式單位實用呎租普遍逾50元,租金回報約3.5厘以上,回報率十分吸引,故料項目可吸引投資者及上車客入市。 間隔及配套: 單幢式設計的尚璽,屬於舊契新盤,位置鄰近恒地發展的亮賢居及港灣豪庭,全盤只有76伙,間隔全為開放式設計,實用面積介乎158至193方呎。因廚房採用開放式設計,故不設供應煤氣的氣體喉及煤氣錶。 景觀上,項目周圍主要為舊樓、工廈及學校,預料中低層單位主要以周邊樓景為主,而中層單位的視野則較為開揚。雖然項目規模不大,但亦設有會所,二樓為一個約865方呎的住客會所,提供健身室等設施。 交通: 發展商指,項目坐擁4個鐵路站之便利,可是,其實尚璽是位處太子、深水埗、奧運及南昌站之間,步行至任何一個站都需要10至15分鐘。不過,幸好有專線小巴接駁旺角,班次亦頻密,而且界限街、荔枝角道及大角嘴道沿線有多條巴士及小巴路線,可穿梭港九新界多處地方。 日常配套方面,大角咀道一帶設有多間民生商舖,同時亦鄰近佔地逾25萬方呎的港灣豪庭廣場,提供逾9萬方呎的千色Citistore、各式食肆及家居用品店等,可滿足居民日常所需。 同區供應: 大角咀屬於傳統舊區,當中恒地近年積極於區內收購重建,發展商最近又成功收購了樂群街公園附近2個舊樓項目八成業權,令「利奧坊」系列北至萬安街、南至博文街,合共有7期發展,地盤面積合共超過11萬方呎。其中利得街海興大廈及角祥街大志工廠大廈地盤,將計畫組成連貫利奧坊的大型商住項目,而海興大廈項目早前已獲批興建1幢26層高的商住物業,總樓面約18.09萬方呎,其中住宅樓面約15.07萬方呎。近期集團亦就洋松街一帶展開併購活動,擴大區內版圖。 至於市建局亦在區內積極收購重建,目前仍有4個重建項目,料能提供467伙,包括過去幾年批出的福澤街及杉樹街項目,分別由其士(00025)及有利(00406)投得,均屬於中小型項目,而未來仍然有橡樹街及槐樹街兩個項目有待推出,合共提供近250伙。 [...]

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新世界賣大包 再推首置盤

樓價高企,無殼一族上車困難,本地發展商新世界(00017)因應不少上車族訴求,於早前推出15伙首置優惠單位,反應良好,本週業績會透露年底或再推出兩個首置項目。發展商意向雖然好,唯做法只是杯水車薪,即使連同政府推出各項置業方案,由於數量甚少,亦只能為市場止咳。而其實真正能讓市民上車有望的,還是撤辣招,讓二手市場回復供應,以及加快填海工程,增加土地供應。 新世界早前於屯門天生樓(The Parkville)推出15伙首置單位,為業主提供最高達樓價92.5%的高成數按揭,首期金額低至約44萬元,還款期長達40年,並可獲最多樓價3.75%代繳印花稅及漸進式供款優惠,因此吸引了不少無殼一族入飛一博。結果共有1,200人入票,超購達80倍。由於計畫反應不俗,新世界執行副主席兼總經理鄭志剛本週在中期業績會上指出,今年底或推出窩打老道項目(與恒地(00012)合作,涉約240伙)及土瓜灣上鄉道項目(與市建局合作,涉約300伙)推出第二批計畫,撥出部分單位提供首置優惠,而詳細內容將會於9月業績會中再披露。 鄭志剛稱,下次推出首置盤可考慮增加單位數量,惟未決定會否達100個,並強調計畫一定會有「改良」,如下一輪首置計畫的選址會將年輕人對地點喜好、交通便利需求及負擔能力一併考慮。 而公司在今年的整體賣樓成績方面,鄭志剛指截至今年二月中銷售已完成100億元目標約七成,有信心全年度賣樓達標。他又指出,由於去年及今年賣樓數量較多,相信2018至19財年入帳金額會較多。至於公司在港土地儲備達到1,066萬方呎,當中約一半480萬方呎屬住宅樓面,新界待更改用途的農地近1,700萬方呎,當中300萬方呎正與政府進申請農地轉換。至於之後的買地策略,鄭志剛強調公司不會跟風高價買地,更傾向創造商業價值。 其實除了新世界,有見市場有大批上車的需要,政府近期亦推出更多置業計畫如從新居屋、白居二、首置盤、綠置居等。可惜無一不是雷大雨小,多的不過千幾個單位,少的只有數百個甚至數十個單位,以港府推出的新居屋單位為例,每次申請動輒超額數十倍以至逾百倍,中籤機率之低如買六合彩。對全港無殼蝸牛大軍而言可謂治標不治本。政府其實若真的有心為市民服務,最能解決問題的應為撤掉辣招,讓二手市場轉活,提升單位供應量。此外近日有輿論建議政府放寬按揭成數,即由目前400萬元以下物業可承做九成按揭貸款的規限,上調至600萬元。鄭志剛亦認為,目前市民上車最難是儲足首期,因此若市民可通過壓力測試,並有足夠的供款能力,便支持當局放寬按揭成數。而從長遠所見,其實政府更應加快落填海工程,增加土地供應。 [...]