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新盤放大鏡:元朗「尚悅.嶺」重推 吸引上車客

近期新盤熱賣,引來不少去年推售的新盤紛紛加入戰場,其中一個就是恒基地產(00012)及新世界發展(00017)聯合發展的元朗樓盤尚悅.嶺。這個去年11月推售的新盤,以細單位作主打,當時首張價單折實平均價約15,881元,以僅逾300萬元上車價招徠,有見近期新盤市場轉熱,再加推餘貨並輕微加價2%至16,174元出售。 尚悅.嶺由2座大廈組成,屬蝶翠峰第5期,位於同系的尚悅及蝶翠蜂之間,坐落大棠路99A號,共提供504伙,實用面積由174至381平方呎。戶型涵蓋開放式至2房,當中主打1房戶,佔全盤近六成,樓花期長約2年,預計於2020年9月底落成。項目所有單位不設窗台,及一律採用開放式廚房設計。 間隔: 此樓盤的兩座大樓均樓高25層,不設庇護層,各配置2部電梯。各座的1樓至頂層28樓屬住宅樓層,第1座各層設11伙單位,第2座則設10伙。單位以1房戶為主,共有288伙,相當於總單位的57.1%,實用面積由234至282平方呎;開放式戶有48伙,佔供應量逾9.5%,面積介乎174至195方呎;2房戶有168,伙,佔供應量逾33.3%,面積由332至381方呎。 另戶型又分標準戶、連平台戶及頂層連天台戶3種,標準戶有474伙,連平台戶有11伙,分布於各座1樓,戶型配置51至213方呎平台,其中1座1樓H室另設有16方呎工作平台。頂層連天台戶有19伙,分別各座28樓,均配置131至294方呎天台及22方呎露台,部分單位還設有16方呎工作平台。 配套: 配套方面,雖然項目屬蝶翠峰第5期,但自設會所,不與其他期數共同。會所設於大樓地面層,面積13,000方呎,分別有4大主題,提供包括25米園林式室外泳池、玻璃盒式水晶按摩池、兒童嬉水池、日光曬浴台、桑拿浴室、健身室、童趣樂園、燒烤聚餐區、卡拉OK房,以及可作私人影院用途的演藝共享空間等設施,另有約1萬方呎綠化地帶、園林區。 生活配套上,項目鄰近同系住宅大樓尚悅.方設有小量商舖,但到鳳攸北路及大棠路一帶都有商店,提供飲食及購物。若往西鐵線元朗站,則有大型商場形點(YOHO Mall)。在教育路、大馬路一帶更是商店林立,除有民生商店及食肆外,更有多家超級市場及街市。 交通: 項目距離港鐵西鐵線朗屏站約15至20分鐘步程,另在十八鄉路及青山公路元郎段(大馬路)設有輕鐵及多條小巴、巴士線往返港九新界多個地方。 同區供應: 政府在元朗區推行多個大型發展區計畫,元朗南發展區便是其中之一,合共提供2.85萬伙,容納8.8萬人居住。除元朗南發展區外,政府亦在區內規畫洪水橋發展區、錦田南土地檢討,以及橫洲發展項目,合共能提供超過16萬伙,容納約36萬人居住。 如在元朗區經營多年的新鴻基地產(00016),未來幾年將有多個大型新盤推出,包括涉及約1,900伙的西鐵元朗站、輕鐵天榮站項目(約1,500伙),以及濕地公園旁的天水圍第112、115區項目(約3,800伙),合共提供多達7,200伙供應。 同區其他新盤還有星星地產(01560)發展的宏業西街項目,原屬工廈用途,但發展商向城規會申請重建成住宅,將會提供450伙。 [...]

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新盤放大鏡:大圍單幢盤珀玥 入場費低於500萬

政府推出新一輪房屋政策後,發展商隨即加快開盤,遠東發展(00035)大圍珀玥亦是其中之一,項目首批單位折實平均呎價逾2萬元,貴絕大圍上車盤。不過,因單位面積細小,故入場價較為相宜,實行以細銀碼吸客。有市場人士認為,因區內的租賃市場一向旺盛,加上有10數伙低於500萬元,故4日已累收逾1,250票,較首批50伙超額24倍。 踏入7月,各路新盤爭先推出,除了新鴻基地產(00016)於上週四(5日)公布大埔白石角雲匯二期的首張價單外,樓花期達8個月的遠展大圍珀玥亦於同日突擊開價,首張價單涉及50伙,全屬1房戶。因發展商早前疑因計漏露台及工作平台面積,令單位實用縮水約21至38方呎不等,致價錢出錯,經漏夜修訂後,該27伙的定價及呎價較修訂前高近10%。 該批單位的實用面積由201至296方呎,定價由469.57萬至762.15萬元,呎價由21,223元至26,778元,扣除最高10%折扣後,平均呎價為21,496元。入場單位為5樓C室,實用面積201方呎,折實逾422.61萬元;呎價最低單位為5樓F室,折實呎價19,101元。 若對比同區於去年11月開售的宏安(01243)大圍半山薈蕎,首批折實平均實呎18,198元,相隔8個月,珀玥如今的折實平均實呎高出超過兩成。另以最接近港鐵站細價私樓屋苑金禧花園為例,現時平均呎價約1.8萬元,即珀玥首批亦較二手價高至少兩成。 雖然項目平均呎價逾2萬元,但因主攻細單位,故樓價總額相對較低,有約13伙是低於500萬元。觀乎區內租賃交投表現理想,屬大圍區私樓賣點之一。由大圍站前往中文大學及理工大學等大學學院,只需約半小時,故吸引內地學生租住區內單位,刺激細單位呎租直逼港島水平,如金禧花園1座低層G室,2房間隔,據悉,以1.8萬元租出,呎租55元,屬區內的新指標。難怪遠展營業及市務總監(香港)陳富強表示,珀玥是同區近年少見的新盤供應,預料會吸引投資和自住客。 間隔及配套: 項目為單幢式設計,提供118伙,面積介乎201至404方呎,包括116伙實用面積201至296方呎的1房連開放式廚房單位,部分位於5樓的1房戶,並附設51至103方呎平台。至於2間2房連獨立式廚房的特色戶,實用面積404方呎,分別為頂層連天台特色戶,以及位於23樓的連平台特色戶,另部分23樓1房戶亦附設平台。 雖說是1房單位,可是因最細單位面積僅得約200方呎左右,故將房間與客廳之間的牆身拆除,改為開放式設計,提升空間感。如以18樓B室為藍本搭建的經改動1房示範單位,設計師為用盡單位空間,改為開放式設計,僅以特色金屬屏風分隔客廳及睡房。此外,住客會所總面積4,611方呎,當中包括綠化空間及健身室等設施。 交通: 項目鄰近大圍港鐵站,步程僅需約2分鐘,十分方便。大圍站外的巴士總站亦備有多條巴士及小巴路線,可來往港九新界多個地方。生活配套方面,港鐵站周圍有多間民生商舖、餐廳及街市,衣食住行一應俱全。不過,區內沒有大型商場,居民如欲消閒購物,可到沙田市中心的新城市廣場。 同區供應: 政府於過去幾年於區內批出多個項目及地皮,包括2014年10月由新世界發展(00017)投得的大圍站上蓋項目,項目屬於大型商住綜合發展,將會興建8幢住宅,提供約3,000伙,預計將會以中小型單位為主;另設有一個65.3萬方呎的大型商場,建成後將會交回港鐵管理。 另外,新地在區內亦有2個發展項目,包括在2年前以23.6億元投得的多石街地皮,項目可建樓面約43.4萬方呎,若果以每伙平均面積約500方呎計,估計能提供約870伙中小型單位。同時,集團亦在沙田區收購農地部署補地價發展,包括在多年前收購香粉寮一批面積約47.6萬方呎的農地,申請興建5幢私人住宅,合共提供1,325伙,完成補地價後,料將成為區內潛在的新供應。 [...]

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新盤放大鏡:大角咀上車盤尚璽 入場費少於400萬

政府的空置稅即將公布,但樓市似乎未受影響,持續熾熱,發展商亦加緊推盤步伐,例如實德環球(00487)主席楊海成個人及相關人士發展、位於大角咀的迷你單幢盤尚璽,便趁大型新盤推售前,搶先推出。 由於項目單位面積全屬開放式及不足200方呎,故入場門檻亦相對較低,以不用400萬元、可承造九成按揭成為招徠,吸引上車人士的注意。眼見反應熱烈,發展商於週二(26日)提價加推餘下單位,並會於週六(30日)盡推76伙。 近期空置稅炒得火熱,發展商亦加緊部署,好似原本逐間招標、動輒近半億元的新世界發展(00017)元朗洋房項目柏巒,最近轉為價單形式重推,過去週末日便累沽38伙,全盤沽清。而恒基地產(00012)的大角咀利奧坊.凱岸,於上週末的第3輪銷售,亦售出逾九成,套現約5.87億元。 至於同區由實德環球主席楊海成等私人持有的尚璽,亦趁空置稅及白石角的數個新盤推出前,搶先推出,項目於本月中旬突上載售樓書,並隨即公布首張價單,涉及30伙。首批單位實用面積158至193平方呎,發展商以貼市價推出,定價399.9萬至537.9萬元,扣減4%折扣後,折實售價介乎384萬元至516.4萬元,折實平均呎價25,514元,相對利奧.凱岸月初的首張價單折實價23,912元,半個月便貴6.7%,亦較區內主要二手屋苑如港灣豪庭、維港灣等高出15.9%至38.2%不等,可謂貴絕同區。 雖然如此,因項目的實用面積不足200方呎,故入場單位折實價不用400萬元,僅384萬元,而整張價單共有5伙折實價是低於400萬元,足可承造九成按揭。即使售價最貴的22樓A室,實用面積193方呎,折實售價516.4萬元,最高亦可承造八成按揭,為項目增添不少吸引力。實德環球集團總監楊嘉俊稱,相信能吸引不少年輕上車族。項目推出後,市場反應熱烈,發展商於週二(25日)亦加推餘下單位,相對1號價單提價1.7%,並計畫本週六賣樓。 中原地產資深營業董事蔡日基稱,市區開放式單位租盤需求強勁,大量新盤收樓不久,租盤即被市場快速吸納,區內新晉屋苑的開放式單位實用呎租普遍逾50元,租金回報約3.5厘以上,回報率十分吸引,故料項目可吸引投資者及上車客入市。 間隔及配套: 單幢式設計的尚璽,屬於舊契新盤,位置鄰近恒地發展的亮賢居及港灣豪庭,全盤只有76伙,間隔全為開放式設計,實用面積介乎158至193方呎。因廚房採用開放式設計,故不設供應煤氣的氣體喉及煤氣錶。 景觀上,項目周圍主要為舊樓、工廈及學校,預料中低層單位主要以周邊樓景為主,而中層單位的視野則較為開揚。雖然項目規模不大,但亦設有會所,二樓為一個約865方呎的住客會所,提供健身室等設施。 交通: 發展商指,項目坐擁4個鐵路站之便利,可是,其實尚璽是位處太子、深水埗、奧運及南昌站之間,步行至任何一個站都需要10至15分鐘。不過,幸好有專線小巴接駁旺角,班次亦頻密,而且界限街、荔枝角道及大角嘴道沿線有多條巴士及小巴路線,可穿梭港九新界多處地方。 日常配套方面,大角咀道一帶設有多間民生商舖,同時亦鄰近佔地逾25萬方呎的港灣豪庭廣場,提供逾9萬方呎的千色Citistore、各式食肆及家居用品店等,可滿足居民日常所需。 同區供應: 大角咀屬於傳統舊區,當中恒地近年積極於區內收購重建,發展商最近又成功收購了樂群街公園附近2個舊樓項目八成業權,令「利奧坊」系列北至萬安街、南至博文街,合共有7期發展,地盤面積合共超過11萬方呎。其中利得街海興大廈及角祥街大志工廠大廈地盤,將計畫組成連貫利奧坊的大型商住項目,而海興大廈項目早前已獲批興建1幢26層高的商住物業,總樓面約18.09萬方呎,其中住宅樓面約15.07萬方呎。近期集團亦就洋松街一帶展開併購活動,擴大區內版圖。 至於市建局亦在區內積極收購重建,目前仍有4個重建項目,料能提供467伙,包括過去幾年批出的福澤街及杉樹街項目,分別由其士(00025)及有利(00406)投得,均屬於中小型項目,而未來仍然有橡樹街及槐樹街兩個項目有待推出,合共提供近250伙。 [...]

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新盤放大鏡:利奧坊.凱岸 力吸上車客

一手市場經過兩個月的沉靜後,熾熱氣氛再次起動。嘉華國際(00173)公布大埔嘉熙第三批單位售價兼加價,並計畫本週末(9日)進行第二輪銷售外,恒基地產(00012)的大角咀利奧坊.凱岸亦迅即開價,計畫在週末推售。 觀乎目前各大新盤中,利奧坊.凱岸的折實平均呎價不是最便宜,但因項目主打細戶,最細單位的實用面積不足200方呎,呎價貼近同區二手市場外,入場門檻不用450萬元。最重要是,項目位於市區,故料會吸引上車客入市。 踏入6月,各路新盤在美國加息前爭相出籠,繼新世界(00017)的柏蔚山後,恒地的大角咀利奧坊.凱岸亦緊隨推出,於上週五(1日)發出首張價單103伙,實用面積193至417方呎,全為標準戶,包括開放式至2房,當中實用面積最細的171方呎連平台特色戶尚未登場。 這批單位的定價465萬至1,035.3萬元,平均呎價25,170元,發展商提供最高5%折扣,折實平均呎價23,912元。恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝稱,現時同區奧運站屋苑二手呎價均在2萬元以上,故是次以起動價推出,屬貼市價推售,料取得理想銷情,將於週末(9日)進行首輪銷售。 不過,回看2015年10月隔鄰利得街的同系利奧坊.曉岸,首批折實平均呎價16,714元,意味此項目在短短兩年半便賣貴43%。但正如韓氏所言,首批的呎價僅屬貼市價,觀乎目前區內主要屋苑如海桃灣、柏景灣及維港灣等,二手平均呎價1.95萬至3.02萬元。 中原地產區域營業經理陳酋樺指出,項目以貼市價推盤,入場費平絕區內,將吸引大批上車客,料掀入票潮,凍結同區購買力。雖然現時同區二手放盤不少,但實際願意出售卻不多,往往商議好價錢後突然封盤不賣亦屢見不鮮,項目開價後,二手業主持觀望態度,未有主動減價或封盤。 觀乎在如今3盤混戰中,利奧坊.曉岸的平均呎價並非是最平,但因項目主打迷你戶,據韓家輝稱,項目首張價單共有28伙的折實售價低於500萬元,相信對可以吸引鍾情市區的上車客及投資者。 間隔及配套: 項目以1、2座形式發展,但實際樓層是互通的,涉及514伙,標準樓層一層22伙,頂層設有8個3房連天台及平台特色戶,單位實用面積171至632方呎,主打一房戶佔約63%。最細為3樓開放式連平台單位,實用面積171方呎,共有4伙,各設有55至120方呎平台。若連同138伙開放式單位,細單位更佔整個項目89%。 項目所有廚房均採用開放式設計,配備高級廚具及電器品牌,包括德國Miele嵌入式電磁煮食爐、微波爐、抽油煙機、德國西門子洗衣乾衣機及雪櫃。為迎合年輕買家的需求,發展商特別打造一個別具心思的會所「Club Splash」,以「水」為設計概念,融入藝術元素,並首創池畔co-working和water fitness。而且會所設施多元化,動靜皆宜,包括戶外游泳池、水晶宮、躍動健身室及池畔燒烤等。 交通: 利奧坊.凱岸位處大角咀舊區,生活配套完善,距離港鐵奧運站只需要5至7分鐘步程。生活配套上,該處有大型購物商場奧海城,內設超市、酒樓、餐廳及戲院等,尚算方便。而大角咀道一帶有民生店舖,如燒味舖、便利店及茶餐廳等。 同區供應: [...]

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新盤推介:白石角首炮「嘉熙」 料獲上車客垂青

啟德新地王誕生後,一手市場氣氛再次高漲起來,而一直未獲批預售的白石角嘉熙,在剛過去週末獲批預售後隨即上載樓書。白石角今年將有多個新盤推售,還包括還未獲批預售的雲匯及海日灣,換言之,嘉熙會成為區內頭炮。觀乎項目提供區內沒有的細單位,料可吸引一眾上車客的垂青。 上週啟德誕生新地王後,新盤市場氣氛再度熾熱起來,多個新盤連環推售均錄得佳績,新鴻基地產(00016)屯門御半山於上週六(19日)次輪推售的78伙即日沽清;同系的將軍澳日出康城晉海II於週日首度推售第3座,涉及100伙,亦於即日取得幾近沽清的成績。發展商於週一(21日)再迅即加推114伙,折實平均實呎16,808元,輕微加價1%。 正在此時,嘉華國際(00173)大埔白石角提供逾千伙的項目嘉熙,在過去週末終於獲批預售,發展商亦急不及待即上載樓書。嘉華國際營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,現正積極籌備價單,最快本週內開價,6月初發售,首批單位會以2房為主打,另外會涉及部分開放式及1房單位,他預計會吸引上車客。此外,他又認為項目屬世界盤,定價將參考大圍、馬鞍山、沙田及遠至屯門等地方屋苑,另亦會參考將軍澳區新盤價錢。觀乎現時區內的屋苑如逸瓏灣、天賦海灣系列,主力提供大單位,而逸瓏灣目前的二手成交呎價約1.6萬元。 今年白石角有多個新盤推售,除嘉熙外,同區新盤亦有新地的雲匯,以及億京的海日灣,三盤混戰或會即將上演。雲匯一期提供804伙,由6座住宅大廈組成,標準單位戶型方面,涵蓋開放式至3房單位,其中開放式至2房單位佔55%,至於3房以上的單位則佔45%。項目1期正在待批預售,發展商早前表示,將視乎項目批出售樓同意書的進度,而決定推售時間。 至於億京的海日灣,共涉及667伙,包括8幢洋房,實用面積均逾4,000方呎;另有659個分層單位,涵蓋1至4房,1房單位實用面積約450方呎起,4房戶實用面積約1,449至1,540方呎。發展商預計,項目會於年中推出,相對其餘兩個項目,海日灣並沒有提供開放式單位。 間隔及配套: 嘉熙由9幢住宅大樓組成,提供1,122伙,間隔涵蓋開放式至4房,另設有特色單位,分層戶的實用面積由225至1,083方呎,其中最細單位位於6座1樓H室,屬開放式間隔,附57方呎的平台,細絕白石角。而向東北的高層單位料可看到海景。 配套方面,項目設有3.55萬方呎的住客會所,設施包括戶外游泳池、兒童游泳池等,另亦有佔地約4,116平方呎的空中花園,以及約3.75萬方呎的綠化空間。項目亦設有209個住客車位,車位與單位比例為1:5.4。 交通: 項目距離最近的港鐵站是大學站,步行大概需要半小時,若住客自己駕車或者踩單車,需時大約5至15分鐘。不過,在項目對出的創新路,設有多條巴士及小巴專線,另位於科進路亦有循環線小巴往來旁邊的天賦海灣。 生活配套方面,距離科學園大約10多分鐘的步程,科學園內提供美食廣場、咖啡店、超市及便利店,為市民提供日常便利。項目鄰近的「海鑽.天賦海灣」地庫亦設有商舖,而鹿茵山莊亦設有商場。至於社區康體設施方面,唯一距離項目較近的就有白石角海濱長廊,住客可在這裡跑步、踩單車,又或者邊放狗邊享受海景。 而家長最關注的校網,小學屬84校網,中學則屬大埔區,項目附近便有港九街坊婦女會孫方中書院、香港日本人學校、保良局田家炳千禧小學,以及香港墨爾文國際學校等,而鄰近亦有知名學府香港中文大學。 [...]