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樓市又食滯?! 黃竹坑晉環第四輪推160伙僅沽15% 屯門南御海灣II 第三輪售82伙僅賣14粒!!

新盤市場承接力再次「斷裂」!黃竹坑新盤晉環於5月22日(星期六)展開第四輪銷售,共涉106伙價單單位及54伙招標單位,惟項目單日最終僅合共沽出24伙,佔可售單位只有15%。事實上,晉環由首兩輪即日100%沽清,至今次銷情大挫8成半,與發展商加價進取不無關係。項目首張價單折實平均呎價29,689元,及至第5號價單折實平均呎價已升至34,627元,短短三周內加幅已達16.6%! 同日,屯門南現樓新盤御海灣II 亦同時以先到先得形式,推售82個價單單位,折實平均呎價達19,515元,最終僅單日沽出14伙,佔當日可售單位僅17%!御海灣II 銷售成績同樣每況愈下,由首輪90.7%急插至25.6%,至今再跌8.6%。事實上,項目首張價單折實平均呎價已達18,419元,當時已較同區二手溢價逾5成;惟至最新價單第5號,折實平均呎價已升至19,392元,一個月內加價幅度達5.3%!看來市場仍需相當時間消化新盤加價速度。 晉環三周加價16.6% 第四輪僅賣出一成半單位 路勁及港鐵旗下黃竹坑新盤晉環於5月22日(星期六)展開第四輪銷售,共涉106伙價單單位及54伙招標單位,惟項目單日最終僅合共沽出24伙,佔可售單位只有15%。準買家於昨日上午10時正開始入場登記及等候抽籤,雖然當中不乏大手買家,更有一宗「一客四食」,買家斥資近9,700萬元,連購2個3房單位及2個2房單位;然而,項目開售不足1小時,人龍已被極速消化,最終僅沽出22伙價單單位,平均成交呎價約35,839元,單日共套現逾5.9億元。其後至晚上8時左右,才以招標形式再售出2伙4房1套單位,為第1A座18及19樓A室,實用面積同為1,135平方呎,成交金額分別為4,294.4萬及4,142.7萬元,成交呎價37,836元及36,500元。 晉環推盤速度可謂密鑼緊鼓,自5月1日起每周六均進行推售,即使甫開價最細一房入場費已逾1,146萬元,但市場反應仍然非常熱烈。首批240伙價單單位另加10伙招標,於5月1日首次開售,價單單位於短短半日內已全數沽清;其後發展商再接再厲,5月8日再以價單形式次輪發售180伙,同日截至下午2時半已再度售罄;及至5月15日第三輪銷售160伙價單單位,最終單日賣出122伙亦即76.25%。晉環自首度推售以來,不足一個月已售出至少579伙,套現超過126.7億元,惟至第四輪突然慘遭滑鐵盧。事實上,晉環首張價單折實平均呎價為29,689元,及至第5號價折實平均呎價已升至34,627元,短短三周內加幅已達16.6%,看來市場仍需時間消化項目加價幅度。 新地屯門南御海灣II 第三輪僅沽14伙或17% 此外,新地旗下屯門南新盤御海灣II 亦同樣於5月22日(星期六)展開第三輪銷售。項目於當日上午11時開始,以先到先得形式推售82個價單單位(佔全盤20%),單位實用面積由299至501平方呎,當中包括價單第2號中的1伙、價單第3A號中的7伙、價單第4號中的4伙及價單第5號中的70伙。若以戶型劃分,其中39伙屬1房戶,佔48%,實用面積299至305平方呎;2房戶有36伙,佔44%,實用面積440至456平方呎,另有7伙3房戶,佔8%,實用面積501平方呎。 第三輪82伙價單單位中,單位售價以60日付款計劃22%折扣計算,折實價由579.19萬至1,107.37萬元,折實呎價介乎18,002元至22,103元,折實平均呎價為19,515元,折實市值合共逾6.14億元。項目第三輪銷售最終僅單日沽出14伙,佔當日可售單位僅17%。 御海灣II 首批溢價逾5成 一個月內加價5.3% 御海灣II 以現樓形式,自4月24日(星期六)起展開首輪銷售,當日共推128個價單單位及1伙招標,價單折實價由567.8萬至855.81萬元,折實呎價介乎16,186元至20,940元,折實平均呎價18,696元。雖然御海灣II 首批已較同區二手溢價逾5成,然而,項目最終仍單日沽出117伙,佔當日可售單位90.7%。 發展商隨即乘勢於5月1日(星期六)開展次輪銷售共82伙,包括74伙價單單位及8伙招標單位,價單折實價由567.8萬至869.48萬元,折實呎價介乎17,192至20,310元,折實平均呎價18,809元。雖然第二批均價與首批相若,惟銷售成績竟然大挫6成半!次輪開售當日最終僅沽出21伙,佔當日可售單位僅25.6%。 惟御海灣II 銷情每況愈下,及至昨日第三輪銷售僅單日沽出14伙亦即17%,較上次銷情再跌8.6%!事實上,發展商對價錢頗為進取,在首批已溢價逾5成及次輪銷情大挫6成半之下,第三批竟仍繼續提價加推,較首批加價達4.38%。若以價單比較,御海灣II 首張價單共88個單位,折實平均呎價為18,419元;惟至最新價單第5號共70個單位,折實平均呎價已升至19,392元,一個月內加價幅度達5.3%。 截至昨日為止,御海灣II 已售出至少188伙,套現逾13億元。 [...]

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上車新盤帶起一手銷情反彈?! 御海灣II 首推129伙現樓 溢價5成仍大賣9成!! 買家陳生:沒有最貴只有更貴

雖然早前多個港島及九龍一手新盤接連出師不利,銷情只有個位數,甚至有新盤「捧蛋」收場。不過,昨日有屯門上車新盤就賣個「滿堂紅」,開售單日不但大賣9成,更創雙破頂「癲價」,一洗新盤頹態!所講的是新地旗下屯門海皇路御海灣II,項目昨日(4月24日)首輪銷售129伙現樓,其中1伙招標,價單折實平均呎價達18,696元,較同區二手溢價逾5成。然而,項目最終仍沽出117伙,佔當日可售單位90.7%。其中招標推售的天台及平台特色戶,更以2,086.1萬元成交,呎價高達30,769元,創項目成交價及呎價新高!現場買家陳生更直指,香港樓價「沒有最貴,只有更貴」;另一買家又表示,「香港樓價邊度都高,只要平過市區就無問題」。 有見反應熱烈,發展商乘勢即日加推第4號價單,共涉42伙,單位實用面積由299至449平方呎,戶型涵蓋1房至2房,折實售價由567.8萬至869.48萬元,折實呎價由18,335元至 20,210元,折實平均呎價達19,150元,較首批加價2.4%。此外,發展商亦趁機更新兩張現有價單,即增設第1A及3A號價單,當中部份兩房單位更提價約1%至5%!若以最新價單計,項目較同區二手溢價高達53.8%!事實上,御海灣II 以港鐵屯門南延綫為賣點,惟鐵路預計最快要到2030年才能通車,亦即距離通車時間尚有9年。惟項目首批呎價不但與去年10月初大圍站柏傲莊 I 首批均價18,696元相若,最新4號價單更較柏傲莊 I 首批貴1.2%!意味「未來鐵路盤」反而貴過「現成鐵路盤」。 御海灣II 首推129伙超額認購9.6倍 御海灣II 昨日(4月24日)首輪推售129伙,佔全盤約32%,已屆現樓。首批單位實用面積由299至678平方呎,當中包括:價單第1號中的79伙、價單第2號中的40伙及價單第3號中的9伙,另有1伙為招標特色戶。其中35伙為1房戶,佔27%,實用面積299平方呎;另有35伙1房連儲物室,佔27%,實用面積343至366平方呎;至於2房則有58伙,佔45%,實用面積419至448平方呎;而招標特色單位只有1伙,佔1%,實用面積678平方呎。 首批128伙價單單位,以60日付款計劃最高22%折扣計算,折實售價由567.8萬至855.81萬元,價單折實呎價介乎16,186元至20,940元,價單平均折實呎價達18,696元。雖然項目以均價計,較毗鄰的同區二手屋苑溢價高達5成;然而,市場消息指,御海灣II 首輪累收1,359票,以價單推售的128伙計,超額認購9.6倍。而該批價單單位以60日付款計劃計算,市值合共近9億元。 半日即沽逾9成呎價衝破3萬 [...]

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新盤放大鏡:元朗「尚悅.嶺」重推 吸引上車客

近期新盤熱賣,引來不少去年推售的新盤紛紛加入戰場,其中一個就是恒基地產(00012)及新世界發展(00017)聯合發展的元朗樓盤尚悅.嶺。這個去年11月推售的新盤,以細單位作主打,當時首張價單折實平均價約15,881元,以僅逾300萬元上車價招徠,有見近期新盤市場轉熱,再加推餘貨並輕微加價2%至16,174元出售。 尚悅.嶺由2座大廈組成,屬蝶翠峰第5期,位於同系的尚悅及蝶翠蜂之間,坐落大棠路99A號,共提供504伙,實用面積由174至381平方呎。戶型涵蓋開放式至2房,當中主打1房戶,佔全盤近六成,樓花期長約2年,預計於2020年9月底落成。項目所有單位不設窗台,及一律採用開放式廚房設計。 間隔: 此樓盤的兩座大樓均樓高25層,不設庇護層,各配置2部電梯。各座的1樓至頂層28樓屬住宅樓層,第1座各層設11伙單位,第2座則設10伙。單位以1房戶為主,共有288伙,相當於總單位的57.1%,實用面積由234至282平方呎;開放式戶有48伙,佔供應量逾9.5%,面積介乎174至195方呎;2房戶有168,伙,佔供應量逾33.3%,面積由332至381方呎。 另戶型又分標準戶、連平台戶及頂層連天台戶3種,標準戶有474伙,連平台戶有11伙,分布於各座1樓,戶型配置51至213方呎平台,其中1座1樓H室另設有16方呎工作平台。頂層連天台戶有19伙,分別各座28樓,均配置131至294方呎天台及22方呎露台,部分單位還設有16方呎工作平台。 配套: 配套方面,雖然項目屬蝶翠峰第5期,但自設會所,不與其他期數共同。會所設於大樓地面層,面積13,000方呎,分別有4大主題,提供包括25米園林式室外泳池、玻璃盒式水晶按摩池、兒童嬉水池、日光曬浴台、桑拿浴室、健身室、童趣樂園、燒烤聚餐區、卡拉OK房,以及可作私人影院用途的演藝共享空間等設施,另有約1萬方呎綠化地帶、園林區。 生活配套上,項目鄰近同系住宅大樓尚悅.方設有小量商舖,但到鳳攸北路及大棠路一帶都有商店,提供飲食及購物。若往西鐵線元朗站,則有大型商場形點(YOHO Mall)。在教育路、大馬路一帶更是商店林立,除有民生商店及食肆外,更有多家超級市場及街市。 交通: 項目距離港鐵西鐵線朗屏站約15至20分鐘步程,另在十八鄉路及青山公路元郎段(大馬路)設有輕鐵及多條小巴、巴士線往返港九新界多個地方。 同區供應: 政府在元朗區推行多個大型發展區計畫,元朗南發展區便是其中之一,合共提供2.85萬伙,容納8.8萬人居住。除元朗南發展區外,政府亦在區內規畫洪水橋發展區、錦田南土地檢討,以及橫洲發展項目,合共能提供超過16萬伙,容納約36萬人居住。 如在元朗區經營多年的新鴻基地產(00016),未來幾年將有多個大型新盤推出,包括涉及約1,900伙的西鐵元朗站、輕鐵天榮站項目(約1,500伙),以及濕地公園旁的天水圍第112、115區項目(約3,800伙),合共提供多達7,200伙供應。 同區其他新盤還有星星地產(01560)發展的宏業西街項目,原屬工廈用途,但發展商向城規會申請重建成住宅,將會提供450伙。 [...]

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新盤放大鏡:大圍單幢盤珀玥 入場費低於500萬

政府推出新一輪房屋政策後,發展商隨即加快開盤,遠東發展(00035)大圍珀玥亦是其中之一,項目首批單位折實平均呎價逾2萬元,貴絕大圍上車盤。不過,因單位面積細小,故入場價較為相宜,實行以細銀碼吸客。有市場人士認為,因區內的租賃市場一向旺盛,加上有10數伙低於500萬元,故4日已累收逾1,250票,較首批50伙超額24倍。 踏入7月,各路新盤爭先推出,除了新鴻基地產(00016)於上週四(5日)公布大埔白石角雲匯二期的首張價單外,樓花期達8個月的遠展大圍珀玥亦於同日突擊開價,首張價單涉及50伙,全屬1房戶。因發展商早前疑因計漏露台及工作平台面積,令單位實用縮水約21至38方呎不等,致價錢出錯,經漏夜修訂後,該27伙的定價及呎價較修訂前高近10%。 該批單位的實用面積由201至296方呎,定價由469.57萬至762.15萬元,呎價由21,223元至26,778元,扣除最高10%折扣後,平均呎價為21,496元。入場單位為5樓C室,實用面積201方呎,折實逾422.61萬元;呎價最低單位為5樓F室,折實呎價19,101元。 若對比同區於去年11月開售的宏安(01243)大圍半山薈蕎,首批折實平均實呎18,198元,相隔8個月,珀玥如今的折實平均實呎高出超過兩成。另以最接近港鐵站細價私樓屋苑金禧花園為例,現時平均呎價約1.8萬元,即珀玥首批亦較二手價高至少兩成。 雖然項目平均呎價逾2萬元,但因主攻細單位,故樓價總額相對較低,有約13伙是低於500萬元。觀乎區內租賃交投表現理想,屬大圍區私樓賣點之一。由大圍站前往中文大學及理工大學等大學學院,只需約半小時,故吸引內地學生租住區內單位,刺激細單位呎租直逼港島水平,如金禧花園1座低層G室,2房間隔,據悉,以1.8萬元租出,呎租55元,屬區內的新指標。難怪遠展營業及市務總監(香港)陳富強表示,珀玥是同區近年少見的新盤供應,預料會吸引投資和自住客。 間隔及配套: 項目為單幢式設計,提供118伙,面積介乎201至404方呎,包括116伙實用面積201至296方呎的1房連開放式廚房單位,部分位於5樓的1房戶,並附設51至103方呎平台。至於2間2房連獨立式廚房的特色戶,實用面積404方呎,分別為頂層連天台特色戶,以及位於23樓的連平台特色戶,另部分23樓1房戶亦附設平台。 雖說是1房單位,可是因最細單位面積僅得約200方呎左右,故將房間與客廳之間的牆身拆除,改為開放式設計,提升空間感。如以18樓B室為藍本搭建的經改動1房示範單位,設計師為用盡單位空間,改為開放式設計,僅以特色金屬屏風分隔客廳及睡房。此外,住客會所總面積4,611方呎,當中包括綠化空間及健身室等設施。 交通: 項目鄰近大圍港鐵站,步程僅需約2分鐘,十分方便。大圍站外的巴士總站亦備有多條巴士及小巴路線,可來往港九新界多個地方。生活配套方面,港鐵站周圍有多間民生商舖、餐廳及街市,衣食住行一應俱全。不過,區內沒有大型商場,居民如欲消閒購物,可到沙田市中心的新城市廣場。 同區供應: 政府於過去幾年於區內批出多個項目及地皮,包括2014年10月由新世界發展(00017)投得的大圍站上蓋項目,項目屬於大型商住綜合發展,將會興建8幢住宅,提供約3,000伙,預計將會以中小型單位為主;另設有一個65.3萬方呎的大型商場,建成後將會交回港鐵管理。 另外,新地在區內亦有2個發展項目,包括在2年前以23.6億元投得的多石街地皮,項目可建樓面約43.4萬方呎,若果以每伙平均面積約500方呎計,估計能提供約870伙中小型單位。同時,集團亦在沙田區收購農地部署補地價發展,包括在多年前收購香粉寮一批面積約47.6萬方呎的農地,申請興建5幢私人住宅,合共提供1,325伙,完成補地價後,料將成為區內潛在的新供應。 [...]