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海外樓市:中國買家減少 造就入市三藩市地產良機

根據美國房地產經紀人協會( The National Association of Realtors)的數據,在2019年,來自中國的買家的交易約134億元美元,比對上一年的304億美元,大幅減少約55%。整體來說,外國人去年購買美國房地產的數量減少36%。協會認為,中國買家減少,可能是美國本土客的福音,特別是中國客最愛的三藩市,競爭減少自然為當地樓價降溫,樓按利率也會相應下跌,有意買樓人士會較易上車。 美國商務部公布今年1月樓市數據,新屋銷售按月升7.9%,遠勝市場預期,是2007年7月以來最高。以年率計,上月新屋銷售為76.4萬間,市場預估為71.8萬間,數字是2007年7月以來最高。新屋樓價中位數按年升14%,達34.8萬美元(約271萬港元)。目前新屋庫存量為32.4萬間,按月微升0.3%。以上月的銷售速度,預計需要5.1個月才能消化市場上的庫存,低於去年12月份的5.5個月。 房地產專業網站Zillow曾上百位美國經濟專家及房地產專業人士,對今年全美樓市作出預測,專家們認為,今年樓市表現平均不如全美的前六名,都在加州,包括三藩市灣區、聖荷西、洛杉磯、聖地亞哥、河濱縣(Rivrside)、沙加緬度(Sacramento),所以房地產投資者,應該避免去那些不被看好的城市投資。 危中見機遇 三藩市灣區,是北加州圍繞三藩市灣和聖巴勃羅灣河口的一片都會區,而矽谷(Silicon Valley)主要分布在南灣附近。在科技產業方面,不少舉世聞名的大企業總部都設在這裏,包括惠普(HP)、英特爾(Intel),以及Google等,因此不少在灣區工作的科技人員大半都是新移民或第二代移民。在科研實力上,三藩市灣區有加州大學柏克萊分校及三藩市分校,以及史丹福大學三間全球頂尖的大學坐鎮。 普遍而言,在灣區從事科技工作普通薪酬的中位數為每年12萬美元,高級薪酬至少是14萬美元。雖然灣區薪酬高,同時亦孕育一堆獨角獸公司,不少晉身富豪,間接推高樓價。因此,灣區樓價也聞名國際,南灣聖荷西地區更是榮登全球前10的「最住不起城市」名單上。 普遍而言,若以三藩市為例,1,180平方呎的單位需80萬美元;聖荷西975平方呎的單位需52萬美元;矽谷1,240平方呎的單位則更貴,需133萬美元。因此,不少在灣區工作的打工仔,也會慨嘆買不起樓。如今,中國買家減少,反而令當地樓價下跌,造就入市良機。 旺季表現不及淡季 去年冬季房樓市確實沒有以往的寒冷,在量價上都有水平以上的表現,反而旺季的表現差強人意。不過今年的一月樓市,尤其銷量大幅縮減,這可能是有不少需求量,已經在冬季消耗所帶來的下修表現。回顧2018年十二月至2019年一月,銷量僅減少288個,價格減少115,322。 三藩市樓市一月銷量只有76個,價格也大幅縮減了近43萬,但仍比去同期好。去年San Mateo的價格大約都在130萬至160萬之間,銷量多至七十多,少則三十多,今年一月的銷量屬於偏低。然而去年二月的量價又比一月更低,因此今年二月或許再度下調。Menlo Park量價也大幅縮減,但比去年同期好。另外,Cupertino、San Jose也都是價格下調,Cupertino比去年同期稍差。 Palo Alto、Mountain View的價格提升約二十多萬,令人訝異。Palo Alto去年最高落在六月,銷量30個,價格約368萬;最低是去年一月,約254萬,銷量23個,但今年一月銷量更低,僅15個。東灣的Fremont一月銷量幾乎來到最低量,去年最低是一月65個,最高是162個;價位上,去年二月最低,只有97萬,最高是八月的近116萬,今年一月近108萬也屬於低價區間。 [...]

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海外樓市:三藩市樓價 立於不敗之地

美國加州的三藩市是美國最熾熱的房地產市場之一,不少業主所持有物業價值,近十年內翻過十倍八倍,讓投資者對這片「淘金地」躍躍欲試,但正因為太受關注,反而令到當地樓市曾出現降溫,據房地產經紀公司Compass的資料顯示,目前三藩市共管公寓的售價中值跌破100萬美元,創下自2015年以來的最低水準。而洛杉磯縣的霍桑(Hawthorne)卻一躍成為加州州內最佳置業地區。 根據財經網站GO Banking Rates的「各州最佳置業城市」調查,洛杉磯縣的霍桑,宜居指數70分,待售物業叫價中位數為68萬美元(約533萬港元),樓價中位數為62萬美元,預計投資回報率為6.7%,買賣家指數為0.11,這亦是Tesla創辦人馬斯克居住的地方。 雖然霍桑市去年樓價升9%,但相對州內其他城市的樓價仍較便宜,例如三藩市的樓價中位數超過100萬美元,聖荷西亦要100萬美元。   公司上市  帶旺樓價 儘管三藩市一度白熱化的房地產市場有降溫情況,但受供應短缺的影響,當地的住宅價格呈現出較為積極的發展態勢。根據Compass援引綜合房源服務平台(Multiple Listing Service)的銷售資料,今年1月三藩市獨戶住宅的銷售價格中值低於140萬美元,雖然較前一個月有所下跌,但仍高於上一年同期水準。加上,三藩市不少區域設有建屋高度限制,雖然令整體房屋密度下降,但供應變相減少,當投資者見到樓價有上升空間,便吸引熱錢流入炒賣,繼而推高樓價。 此外,眾多本土科技企業計畫在2019年掛牌上市,亦剌激了三藩市地產,其中包括備受期待的Uber(估值高達1,200億美元)以及同業競爭者Lyft。另外,圖片社交平台Pinterst、辦公通訊應用Slack和短租服務平台Airbnd均有望於今年進行首次公開招股,這些公司的上市將向灣區(Bay area)樓市釋放多達數千億美元的資金。如果大規模IPO如期完成,而且市場反響熱烈,將推動這些獨角獸公司僱員大量聚居的地區的住宅價格上漲。   去年中,美國住房及城市發展部(Department [...]

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華人與科技 舞起三藩市樓價

近日有來自香港的女子及其丈夫以9萬美元超筍價,在美國三藩市豪宅區買起一整條私家路,由於或可將其轉售,或可向區內一眾業主徵收泊車費,大賺一筆,一條小路隨時讓該名港女轉身成富婆。 雖然事件引發當地居民不滿,要求市政府裁定交易無效,但已反映當地物業投資潛力之大。事實上,三藩市為傳統華人區,受中國投資者熱捧,加上近年科企公司紛紛進駐,樓價已可媲美紐約,升值潛力仍高。 三藩市是美洲華人最為密集的聚居地,80多萬人口中,20%是華人。加上當地景色秀麗,文化多元,唐人街規模又大,自然成近年中國人的搶購對象。此外,當地鄰近矽谷,Google、Adobe等公司都在該地開設分部,工作機會多,且多是高薪高科技產業的部門,亦不斷推升樓市的價、租。畢馬威太平洋西北部房地產研究主管Roger Power指:「三藩市灣區和矽谷本身在全球房地產市場就有非常好的聲譽。對於海外投資者來說,灣區的房地產擁有超一流的吸引力。 」 日落區供應少 當中,日落區(Sunset District)是三藩市一大熱門的投資地,東西聯上海總經理肖婕談到:「日落區是發展成熟的地區,包括不少較高AP得分的學校,亦有完善的公共交通系統,商業區等,比其他地區更為方便。此外,現時區內一個單幢家庭房屋的平均價格約為120萬元。對於三藩市的大多數人來說,仍然是可負擔的範圍。尤其相對於Pacific Heights這類較高端的地區,聯排墅屋(TownHouse)的價格已高達200萬至300萬元,而獨立屋則介乎400萬至500萬元。而且,日落區不似SoMa區等,不斷有新建築項目,故未來供應不多,讓租金回報較強而穩定。」 展望前景,肖婕認為近期走勢凌厲的SoMa地區,樓價已有放緩之勢,主要是因為大量新供應出現。若以長線投資出發,她認為南部的Excelsior和Portola可能是更很好的選擇,這些地區的現價仍低,兩房住宅售價約為90萬元,故有更大的升值潛力 。 要留意三藩市的獨立屋,表現一向優於多層式公寓。原因首先是當地新型公寓的供應量,近年大幅增加。此外,對於美國樓市最大的海外投資者──中國買家來說,由於在國內,公寓佔大多數,所以在海外置業時,會希望尋找不同風格的住宅,故大多數鍾情於購買獨立屋。 此外,不同於美國其他的城市,往往會在優質、較中心的地段興建公寓,獨立屋多會出現於距離主要商業區域較遠的地方,舊金山的獨立屋則相當普遍,即使是市中心黃金地段,亦不難找到。   [...]