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大中華時事

【《資本》三十年回顧】樓價瘋狂三十年不變

撰文:秦晞輝 樓市這個話題確實是三十年不變。早於1988年第七期《資本雜誌》,便有文章討論樓市過熱的隱憂。當年的文章形容樓市已進入「瘋狂」狀態,部份樓盤超過1981年高峰的每呎1,300元水平。市場人士還預測最終會邁向每呎1,500元。 當年剛剛推出的黃埔花園,平均呎價為1074元,不久再推售的單位升至1,130元,短短兩週時間,樓價升幅達5%。然而,三十年後今日,黃埔花園呎價接近13,000元。回首樓價,可調高處未算高。 當時《資本雜誌》訪問地產界人士(包括地產商及各地產評論專家),受訪者普遍認為樓價已超越一般家庭負擔能力,將會經歷調整甚至回落。如當時有地產代理商主席認為,若在當時水平再急升20%,則調整是不可避免的。 然而,若翻查歷史數據(差餉物業估價署的私人住宅售價指數),便發現樓價指數一直不斷攀升,從1988年的31.9點,升至1994年的114.9點,六年間累積升幅達260.1%。甚至,若我們與1984年的樓價指數低位17.2點相比,則1994年的十年累積升幅達568%,然後才開始出現調整。 樓價經整固後,踏入97年再出現「瘋狂升幅」,一年上升了46.2點,達163.1點,升幅達四成。到此歷史高位後才真正出現大跌市,一直跌了六年,直至03年的低位61.6點,六年間跌了六成。 然後,由03年至今,樓市脫離了這「十年上升,六年下降」的歷史軌跡,一直升了14年,其間只有輕微調整。至2016年,樓價指數已達286.1點,比起03年的低位,一共升了364.4%。現時樓價雖仍廣被評為瘋狂,但其實仍維持「慢牛」格局,不似1997年般出現一年升四成的局面。而相比起上個周期的十年升568%,則目前情況仍然未算瘋狂。 另外,坊間常有「若股市跌,樓市會跌」的說法,但回看歷史,股市熊市往往只對樓市有短期的調整作用,像87跌市,樓價調整了10%,便反彈延續升勢。而08金融海嘯時,恆指在一年半間從高位到低位蒸發了六成,但樓市還是節節上升,可見兩者無必然關係。而「股樓同跌」的情況,只有在97出現。 以下讓我們回顧一下二十九年前,1988年《資本雜誌》的文章節錄,感受昔日樓市的「瘋狂」。但回看歷史,這些「瘋狂」價格,往往是高處未算高。 王舜歡:〈88年度樓宇投資概況〉,《資本雜誌》第3期,1988年2月15日: 「去年十月之前,幾乎沒有人能想像得到87年餘下的兩個多月會發生這樣多的事故,當時無論是香港股市或地產都表現得一枝獨秀,恆指四千點在望,樓價的升幅接近20%。 可是兩個黑色星期一根本改變了整個地產市道的軌跡,熾熱的市勢忽然冷卻,樓價從高峯調頭急轉,部份貴重物業出現撻訂、部份樓盤則割價求售,叫價較高峯期竟低出10%。 可是更戲劇性的是地產市道在短短的三個月內,奇蹟似地站穩陣腳,樓宇稍為調低售價後已見有一定的需求,且預期在各種有利的因素支持下,下半年可望輕微的升幅。 事實上,今年地產市道能否進一步改善,很大程度取決於利率是否能夠維持低水平。如果港府維持不惜以負利率來拱衛聯繫利率的決心,今年內人為壓低利率的情況相信會持續,購置物業的成本既輕,需求自然不可低估。況且,負利率肯定亦會刺激資金流入地產市場。由此觀之,在股市大傷元氣後的地產市道,整體將趨向平穩,惟個別物業可能有較佳的表現。 中原地產代理公司的物業報告指出,股市風暴對地產市道的影響主要是心理上的。本港地產過往三年的發展,基本上是由實際的需求帶動,並沒有超出社會經濟的負擔能力,基礎相當穩固,不可能出現82年或73年的全面衰退。報告認為今次地產市的調整不會為時太久,估計今年上半年內基本上可全部完成。」 〈樓市過熱的隱憂〉,《資本雜誌》第7期,1988月6月15日: 「自去年10月股崩以來,樓市並未受到拖累,反而節節上升,較81年的高峯有過之而無不及。樓市是否過熱?市場人士的看法莫衷一是,樂觀的看法似乎暫佔上風。然而,經濟演變規律形如波浪,有起必有落;愈接近高峯時便愈有調整回落的可能。居安而思危,審慎的投資者應對目前市道有所警惕。本刊分析了多方搜集的資料後,認為現水平樓市已呈現警告訊號,市民購買力能否與樓價升幅銜接實屬疑問。況且,利率上升趨勢似乎無可避免,雙位數字的利率水平已為期不遠。屆時對樓市產生怎樣的衝擊?還是留待讀者閱後自行判斷。 隨著3月份樓價的急升,本港中小型住宅樓市可說已進入『瘋狂』狀態,部分樓盤已超逾81年高峯的1,300元/呎水平。這還不止,正如股市崩潰前那樣,市場人士普遍預期終會突破4,000點關口,地產界正樂觀地預測住宅樓市不久會邁向1,500元/呎、1,800元/呎,甚至2,000元/呎的水平。股市的美夢落空了,樓市『發燒』的溫度卻不斷上升。 事實上,住宅樓市價在去年10月股崩後雖曾下降8%,但踏入88年以來,卻以急速步伐回升。以黃埔花園為例,今年1月下旬推出的樓盤維持在股崩減價後的水平,平均的售價為1,074元/呎;但在2月初新樓盤再度推出時,售價已達1,130元/呎;在短短兩週內,樓價升幅達5%。最受地產界矚目的是沙田蔚景園,在3月下旬推出時最高售價竟達1,351元/呎,平均售價1,193元/呎。到了3月尾新盤繼續推出時,蔚景園的售價上升到1,401元/呎,平均每呎達1,260元,直迫81年的樓價高峯。受到蔚景園暢銷的刺激,4月初推出位於旺角的時興大廈,在地點適中及供應短缺兩個因素的支持下,竟創出平均1,439元/呎的高峯。在一個高峯接一個高峯後,樓市先彌漫著的猶豫、觀望、及悲觀,已被積極、樂觀、進取的心理掩蓋,甚至可說樂觀得有點『盲目』了。 高峯會否如期出現,還有待時間來證明。不過,無論是樂觀抑或悲觀的分析家都同意,倘若今年首季的升幅持續下去,勢必觸發一次調整浪潮,屆時樓市能否在調整後恢復元氣,實屬疑問。利達行主席鄧智仁指出,單在3月份1個月內,樓價已攀升了10%,若在現水平再急升20%,調整是無可避免的。他認為倘若樓價在5年間再急升10%,便是調整的危險訊號。不過,目前樓價在現水平『鞏固』,有足夠時間讓市場消化,讓買家有機會重新籌集資金。這樣的話,樓價還有可能會再次上升。」 在《資本雜誌》第22期(1989年9月15日),本刊首次出現樓盤廣告,兩版廣告均為南豐發展有限公司的住宅和工業大廈廣告。左版位於屯門的豐景園,每呎售價519元起,每個單位平均23萬元起。從這則廣告看到當年買樓首期僅付一成,二十年分期,臨時訂金亦只是一萬元,與今天比較,確有天壤之別。 2017年2月中旨,豐景園一個中層、實用面積397平方呎的單位,以425萬沽出,創下該屋苑兩房樓價新高。 至於右下面位於半山干德道豪宅慧明苑,當年開售呎價約1,226元起,每個單位平均售價約180萬元,對於當年一般市民而言,已屬天價。今日,180萬元亦只能在山下買到一個車位。去年中,慧明苑一個高層單位,實用面積1,114呎,以2,365萬元易手,折合平均實用呎價2,1230元。 [...]