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新盤放大鏡：長沙灣「一號九龍道」　低市價出擊

樓市充斥著負面因素，發展商亦快馬加鞭，加快銷售步伐。過去一週，多個新盤已不敢怠慢，部署短期內發動開售攻勢，其中信和置業（00083）的市區盤長沙灣一號九龍道，亦錄超額認購。 事實上，近期市況不穩下，發展商開價亦相對保守，以貼市價推售。如今一號九龍道的呎價較同區新盤為低，有業界人士認為，市區細價盤一直渴市，加上租金回報率可近4厘，故認為會吸引用家及投資者入市。 過去一週，各路新盤積極吸客，力吸用家投資客。其中南豐發展的將軍澳LP6連日收票情況理想，截至8月28日，累收逾4,000票，超購近7.2倍。至於信置發展的長沙灣一號九龍道，則累積收票超過500張，超額認購逾4倍。 觀乎兩個項目均以貼市價推盤，一號九龍道將會率先推售。發展商於8月29日發售兩張價單共80伙，截至中午12時45分，項目售出50伙，佔開售的62.5%，及至下午1時，首輪推出的54伙1房單位，暫逾九成獲認購。信置營業部聯席董事田兆源表示，如80伙悉數售罄，以今批定價計可望套現6.5億元，折實價計則約5.6億元。 今次一號九龍道首批50伙的價單，定價由653.8萬至1,047.3萬元，呎價介乎21,721至25,691元，折實價由557.36萬至892.82萬元，當中有26伙折實低於600萬元，加上集團提供高成數按揭付款辦法，相信對家庭客有吸引力。 事實上，長沙灣區近年推出的一手盤，大部分都是中小型單位，以上一個推售的樓盤悅雅為例，成交呎價約2.2萬元，部分單位成交呎價更高見2.6萬元。若以悅雅7月份最新價單作對比，折實呎價約2.47萬至2.99萬元，一號九龍道明顯較低。雖然項目加推的30伙，折實平均呎價約21,037元，較首批單位折實平均呎價約19,826元，高約6%，但仍較悅雅為低。 田氏表示，項目剩餘的20伙或待首輪銷售後，再作加推的安排。不過，在如此市況下，發展商若要清貨，相信餘下單位即使要加價，也不會過於進取。美聯物業九龍區營業董事謝嘉誠指市區細價盤渴市，一號九龍道首批最平單位以貼市價開盤，極具吸引力，估計入伙後呎租可達60元，回報率近4厘。 間隔及配套： 主打迷你戶的一號九龍道，屬單幢住宅項目，涉及100伙，主力供應1房、2房單位，面積由301至443方呎，標準戶型設有90間，另有5間位於5樓的連平台戶，以及5間位於27樓的連天台戶。1房戶標準戶共有54伙，實用面積介乎301至302方呎，主要分布於B、C及E室，提供東北及西北座向，間隔大致相同，客飯廳為長形，設開放式廚房，外連露台，門口旁預留凹位空間擺放貯物櫃，而浴室則被納入睡房範圍。 至於2房則佔36伙，實用面積由438至443方呎，位於每層的A及D室，但僅提供單一座向，主人睡房各設工作平台，料可望兩邊樓景。主人套房間隔方正，再配合達3.47米的樓層高度，增強空間感。 此外，開放式廚房設有嵌入式可伸縮電插座及USB插頭，方便住戶隨時為電子產品充電，插座旁邊更設有可調節角度射燈。單位客廳牆上預先裝設Wifi按鈕，讓住戶能隨時開關已預先安裝在室內的Wifi系統，方便環保。浴室則設有大列鏡櫃，櫃內除設有電插座及USB插頭外，鏡櫃更設免觸感應器調光裝置，輕輕揮一揮手，鏡面光由白熾轉至暖黃，方便住戶日常梳洗及整理妝容。 交通： 項目地下、1樓及2樓為商舖樓層，3樓則設有小型住客會所。物業地下設有停車場，但不設住客車位，只有訪客停車位、傷健人士停車位、電單車停車位，以及上落貨車位，且僅各1個。 項目距離最近的港鐵站為深水埗站，步程約5分鐘，此外，青山道、大埔道及欽州街沿途設有不少巴士路線，方便住戶來往尖沙咀、美孚及香港仔等地，交通非常完善。生活配套方面，區內發展成熟，酒樓食肆林立，項目鄰近黃金電腦商場，為香港著名售賣數碼產品的商場。購物則可到西九龍中心，那是區內大型購物中心，各類消費商品齊全。此外，北河街市政大廈屬多用途市政大樓，設有街市、熟食中心、政府辦公室及體育館等設施。街市提供多種乾濕貨檔，另市政大廈週邊街道亦有不少民生店鋪，滿足居民生活所需。 同區供應： 近年區內不乏新盤，但未來尚有其他新盤開售，年內最有機會開售的是長實（01113）的海壇街、桂林街及北河街市區重建項目。項目將建4幢商住大樓，料提供876個單位，每伙平均面積約613方呎，當中約75%單位面積小於753方呎，屬中小型戶，餘下約25%單位為面積超過753方呎的中大型單位。 此外，資深投資者盧華家族發展的精品物業AVA系列，於今年內亦有機會推大南街222至226號，項目地盤面積約2,700方呎，提供約100伙，最細單位面積料約150方呎，項目投資總額5億至6億元。 [...]